Instandhaltung einer gemeinsam von Mieter und Vermieter angeschafften Einbauküche

Haben Vermieter und Mieter bei Mietvertragsabschluss vereinbart, dass der Mieter u. a. zur Senkung der Miete manuelle Eigenleistungen dergestalt erbringt, dass die vorgesehene Standardeinbauküche an anderer Stelle der Wohnung eingebaut und von mietereigenen Elementen ergänzt wird und der Vermieter einen Zuschuss in Höhe der Kosten der Standardküche erbringt, gilt die gesamte Küche als mitvermietet.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Erhaltung und Instandsetzung einer Einbauküche. Zwischen den Parteien besteht ein Dauernutzungsvertrag. Die Bekl. ist die vermietende Genossenschaft, der Kl. ist Nutzer einer Wohnung dieser Genossenschaft. Vertragsbeginn war der 1.12.1986.

Neben dem Dauernutzungsvertrag schlossen die Parteien einen sogenannten Selbsthilfe-Darlehensvertrag ab. Darin verpflichtete sich die beklagte Genossenschaft zum Abschluss des oben genannten Dauernutzungsvertrags und das klagende Mitglied im Rahmen der genossenschaftlichen Selbsthilfe sowie zur Senkung der im Dauernutzungsvertrag vereinbarten monatlichen Nutzungsgebühr zur Erbringung von manuellen Eigenleistungen in Höhe von 14.357 DM. Die Wohnungen der beklagten Genossenschaft sind mit Küchen eines Standardmodells ausgestattet. Diese Küchenmöbel sind von Anzahl und Form in allen Wohnungen im Wesentlichen gleich. Die Parteien vereinbarten vor Beginn des Dauernutzungsverhältnisses, dass die Küche in der Wohnung des Kl. abweichend von der eigentlich vorgesehenen Raumaufteilung gegenüber dem Wohnraum in Angrenzung zum Bad entstehen sollte. In der Folge wurde die Standardküche an abweichend vereinbarter Stelle in die Wohnung eingebracht. Die Bekl. bezahlte die Grundausstattung der Küche, der Kl. bezahlte Sonderanfertigungen, die die Küchenausstattung erweiterten.

Im Jahre 2018 besichtigte ein Mitarbeiter der Bekl. die Küche in der Wohnung des Kl. Er stellte dabei eine Reihe unstreitig bestehender Mängel fest, deren Beseitigung die Bekl. ablehnte und der Kl. vorliegend fordert. Er ist der Auffassung, dass es sich bei der Einbauküche um einen Teil der Mietsache handle und die Bekl. folglich zur Instandsetzung verpflichtet sei. Es könne nicht ausschlaggebend sein, dass er zusätzliche Teile auf eigene Kosten hinzu angeschafft habe.

Die Bekl. ist der Ansicht, dass die Einbauküche in der Wohnung des Kl. nicht als Teil der Mietsache einzuordnen sei. Sie habe den Einbau der gegenständlichen Küche nur in Höhe der bauseits vorgesehenen Standardküche bezuschusst. Im Übrigen folge aus dem Selbsthilfe-Darlehensvertrag, dass im Falle von manuellen Eigenleistungen das Mitglied und nicht die Genossenschaft die Instandhaltungsaufwendungen für eine von der Standard-Ausstattung abweichende höherwertige Ausführung trägt.

Die Klage hat Erfolg. Sie ist zulässig und begründet.

I. Der Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Mangelbeseitigung nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, denn die gegenständliche Standardeinbauküche ist Teil der Mietsache, sie ist unstreitig in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang mängelbehaftet und die beklagte Vermieterin demnach zur Instandsetzung verpflichtet. Eine abweichende Vereinbarung haben die Parteien nicht getroffen.

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. So liegt es hier. Entgegen der Auffassung der Bekl. ist die gegenständliche Einbauküche Bestandteil der Mietsache, weshalb die Bekl. die Pflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB trifft. Entgegen der Auffassung der Bekl. folgt insbesondere aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Selbsthilfe-Darlehensvertrag keine abweichende Vereinbarung.

1. Mit Abschluss eines Mietvertrages - hier eines Dauernutzungsvertrages, auf welchen die Vorschriften der §§ 535 ff. BGB entsprechend anwendbar sind - erwirbt der Mieter das Recht, die Mietsache in ihrer Gesamtheit zu nutzen. Im Gegenzug ist der Mieter verpflichtet, den Mietzins zu entrichten. Der Umfang des Vertragsgegenstands bzw. des Nutzungsrechts ergibt sich aus dem Vertrag oder sonstigen Vereinbarungen der Parteien. Fehlt hinsichtlich einzelner Punkte eine Vereinbarung oder sind nur unvollständige Abreden getroffen, ist der Umfang des Gebrauchsrechts durch Auslegung des Vertrags gemäß § 157 BGB nach Treu und Glauben und der Verkehrsanschauung zu ermitteln (vgl. Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 535 Rn. 20 f.). Häufig sind Wohnungen bei Vermietung mit Möbeln und Einrichtungsgegenständen ausgestattet. Im Zweifel gilt dieses Zubehör bei Anwendung der Auslegungsregel des § 311c BGB als mitvermietet. Hiervon umfasst sind beispielsweise Einbauschränke jedweder Art, etwa Spülen und/oder Herd, sowie Einbauküchen oder Öfen. Derartiges Zubehör gehört somit in der Regel zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Entfernt der Vermieter beispielsweise die Sachen gegen den Willen des Mieters, etwa im Rahmen von Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, muss er sie auch wieder einbringen. Den Vermieter trifft für diese mitvermieteten Sachen auch die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht. In diesem Zusammenhang kommt es beispielsweise nicht darauf an, ob der Vermieter das Zubehör selbst in die Wohnung eingebracht hat, oder ob er die vom Vormieter zurückgelassenen Sachen in der Wohnung belässt und in diesem Zustand weitervermietet (vgl. Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 535 Rn. 40 f.).

Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe ergibt sich vorliegend, dass die gegenständliche Standardeinbauküche als Bestandteil der Mietsache anzusehen ist. Zudem folgt aus einer Gesamtschau der vertraglichen Abreden zwischen den Parteien und der Verkehrsanschauung, dass die Erhaltungspflicht hinsichtlich der Standardeinbauküche nicht auf das klagende Mitglied übertragen wurde.

Im Einzelnen:

2. Zwischen den Parteien besteht ein Dauernutzungsvertrag. Diesem Dauernutzungsvertrag ist keine konkrete Regelung hinsichtlich der Einbauküche zu entnehmen, vielmehr lässt sich Nr. 5 Abs. 6 des Nutzungsvertrags zunächst entnehmen, dass sich die Genossenschaft - die Bekl. - verpflichtet, die Wohnung - soweit die Verpflichtung nicht das Mitglied übernommen hat -, die gemeinschaftlichen Zugänge, Räume, Einrichtungen und Anlagen in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Entgegen der Auffassung der Bekl. wurde eine solche abweichende Vereinbarung - Übernahme der Erhaltungspflicht durch das Mitglied - zwischen den Parteien jedoch nicht getroffen. Weder aus dem Einwand der Bekl., dass sie die Küche des Kl. nur bezuschusst habe, noch aus dem Selbsthilfe-Darlehensvertrag vom 18.3.1986 lässt sich eine solche abweichende Vereinbarung entnehmen.

a) Soweit die Bekl. meint, dass sie hier die Küche in der klägerischen Wohnung nur bezuschusst habe, kann darin keine gesonderte Vereinbarung dahingehend gesehen werden, dass der Kl. die diesbezügliche Erhaltungspflicht übernommen habe. Hiergegen spricht zum einen, dass die Bekl. nicht konkret vorträgt, dass hierin eine gesonderte Vereinbarung zwischen den Parteien zu sehen ist. Aus dem Umstand, dass der von der Bekl. so bezeichnete „Zuschuss“ exakt in der Höhe der Standardausstattung geleistet wurde (1.750 DM), lässt sich vielmehr ableiten, dass die Bekl. auch die klägerische Wohnung, genau wie ihre anderen Genossenschaftswohnungen mit derselben Standardküche ausstatten wollte. Es ist auch unstreitig, dass die Bekl. all ihre Genossenschaftswohnungen mit der gleichen Grundküchenausführung ausstattete. Vor diesem Hintergrund kann das Gericht nicht erkennen, inwiefern in einer abweichenden Vorgehensweise eine abweichende Vereinbarung zu sehen sein soll. Denn vielmehr haben sich die Parteien - unstreitig - darüber verständigt, dass die Küche zum einen in einem anderen Raum der Wohnung, als ursprünglich vorgesehen, eingebaut werden sollte und zum anderen, dass der Kl. noch zusätzliche Ausstattungsteile auf eigene Kosten bezahlen und zusätzlich einbringen soll. Dies geht auch aus der sogenannten „Wohnungsbeschreibung und Übergabeprotokoll“ hervor. In der Wohnungsbeschreibung und Übergabeverhandlung für die gegenständliche Wohnung ist vermerkt, dass die Originalteile der „BBG“, also der Bekl. zuzuordnen sind, und die Küche „ergänzt“ wurde. Zudem geht dies auch aus der Anlage zur Wohnungsbeschreibung und Übergabeverhandlung vom 16.1.1987 hervor. Dort heißt es: „Küchenerweiterung durch Mieter“.

b) Soweit die Bekl. meint, dass aus dem Selbsthilfe-Darlehensvertrag zwischen den Parteien etwas anderes folgt, kann dem nicht zugestimmt werden. Denn die Parteien haben darin gerade keine abweichende Regelung hinsichtlich einer Einbauküche getroffen. Vielmehr ist in dem durch den Kl. übernommenen Selbsthilfeanteil in Form von manuellen Eigenleistungen gerade keine Küche enthalten. In dem Selbsthilfe-Darlehensvertrag vom 18.3.1986 haben die Parteien vereinbart, dass sich die beklagte Genossenschaft verpflichtet, mit dem Mitglied einen Dauernutzungsvertrag über die gegenständliche Wohnung abzuschließen, und sich der Kl. als Mitglied im Rahmen genossenschaftlicher Selbsthilfe und zur Senkung des im Dauernutzungsvertrags vereinbarten monatlichen Nutzungsgebühr folgende Eigenleistungen erbringt: manuelle Eigenleistungen in Höhe von 14.357 DM. In der Anlage I für manuelle Eigenleistungen wird konkretisiert, welche (manuelle) Eigenleistungen im Einzelfall zu erbringen sind und welcher Kostenfaktor ihnen zugeschrieben wird. Zudem wird geregelt, dass das Mitglied, soweit es sich für eine von der Standard-Ausstattung abweichende höherwertige Ausstattung entscheidet, diese Mehrkosten nicht im Rahmen dieses Vertrages als Selbsthilfeleistung anerkannt werden und das Mitglied die besonderen Instandhaltungsaufwendungen selbst zu tragen hat. Aus der Anlage I zu diesem Selbsthilfe-Darlehensvertrag werden die von dem Kl. zu erbringenden manuellen Eigenleistungen konkretisiert und aufgezählt. Die Spalte „Einbauküche inklusive Montage“ wurde jedoch von den Parteien freigelassen, weshalb sich hieraus keine gesonderte Vereinbarung ableiten lässt. […]

Haben Vermieter und Mieter bei Mietvertragsabschluss vereinbart, dass der Mieter u. a. zur Senkung der Miete manuelle Eigenleistungen dergestalt erbringt, dass die vorgesehene Standardeinbauküche an anderer Stelle der Wohnung eingebaut und von mietereigenen Elementen ergänzt wird und der Vermieter einen Zuschuss in Höhe der Kosten der Standardküche erbringt, gilt die gesamte Küche als mitvermietet.

Die Parteien – Vermieterin war eine Genossenschaft – streiten um die Erhaltung und Instandsetzung einer Einbauküche. Neben dem Dauernutzungsvertrag schlossen die Parteien einen sogenannten Selbsthilfe-Darlehensvertrag ab. Darin verpflichtete sich das klagende Mitglied im Rahmen der genossenschaftlichen Selbsthilfe zur Senkung der Nutzungsgebühr (Miete) zur Erbringung von manuellen Eigenleistungen in Höhe von 14.357 DM. Die Wohnungen der Genossenschaft sind mit Küchen eines Standardmodells ausgestattet. Die Parteien vereinbarten vor Mietbeginn, dass die Küche in der Wohnung des Klägers abweichend von der eigentlich vorgesehenen Raumaufteilung eingebaut werden sollte. Die Genossenschaft bezahlte die Grundausstattung der Küche, der Mieter/Nutzer bezahlte Sonderanfertigungen, die die Küchenausstattung erweiterten.

Bei einer Wohnungsbesichtigung viele Jahre später wurden eine Reihe von Mängeln festgestellt, deren Beseitigung die Genossenschaft ablehnte und der Mieter/Nutzer forderte. Er war der Auffassung, dass es sich bei der Einbauküche um einen Teil der Mietsache handle und die Genossenschaft folglich zur Instandsetzung verpflichtet sei. Die Genossenschaft meinte, die Küche sei die des Mieters, sie habe nur in Höhe der bauseits vorgesehenen Standardküche einen Zuschuss geleistet. Die Klage des Mieters/Nutzers hatte Erfolg.

Die vom Mieter erweiterte Standardeinbauküche sei Teil der Mietsache, die Genossenschaft müsse die unstreitig vorhandenen Mängel beheben.

Der Umfang des Vertragsgegenstands bzw. des Nutzungsrechts ergebe sich aus dem Vertrag oder sonstigen Vereinbarungen der Parteien. Fehle hinsichtlich einzelner Punkte eine Vereinbarung oder seien sie unvollständig, sei der Umfang des Gebrauchsrechts durch Auslegung nach Treu und Glauben und der Verkehrsanschauung zu ermitteln.

Häufig seien Wohnungen bei Vermietung mit Möbeln und Einrichtungsgegenständen ausgestattet. Im Zweifel gelte dieses Zubehör als mitvermietet. Hiervon umfasst seien beispielsweise Einbauschränke jedweder Art, etwa Spülen und/oder Herd, sowie Einbauküchen oder Öfen. Derartiges Zubehör gehöre somit in der Regel zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Entferne der Vermieter beispielsweise die Sachen gegen den Willen des Mieters, etwa im Rahmen von Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, müsse er sie auch wieder einbringen. Den Vermieter treffe für diese mitvermieteten Sachen auch die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht. Es komme nicht darauf an, ob der Vermieter das Zubehör selbst in die Wohnung eingebracht habe, oder ob er die vom Vormieter zurückgelassenen Sachen in der Wohnung belasse und in diesem Zustand weitervermiete.

Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe sei im vorliegenden Fall die Standardeinbauküche als Bestandteil der Mietsache anzusehen. Die vertraglichen Abreden zwischen den Parteien ließen auch nicht den Schluss zu, dass die Erhaltungspflicht hinsichtlich der Standardeinbauküche nicht auf das klagende Mitglied übertragen wurde.

Im Einzelnen:

■ Soweit die Genossenschaft die Auffassung vertreten habe, dass sie hier die Küche in der Wohnung des Klägers nur bezuschusst habe, sei aus dem Umstand, dass der „Zuschuss“ exakt in der Höhe der Kosten für eine Standardküche geleistet wurde, abzuleiten, dass die Genossenschaft auch die Wohnung des Klägers, genau wie ihre anderen Genossenschaftswohnungen, mit derselben Standardküche ausstatten wollte.

■ Dafür spreche sowohl die Wohnungsbeschreibung wie die Übergabeverhandlung, wo vermerkt sei, dass die Originalteile der Genossenschaft zuzuordnen seien und die Küche „ergänzt“ wurde. Zudem geht dies auch aus der Anlage zur Wohnungsbeschreibung und Übergabeverhandlung vom 16. Januar 1987 hervor. Dort heiße es: „Küchenerweiterung durch Mieter“.