Insolvenzsichere Anlage und Zugriff auf Kaution

Der Geschäftsraumvermieter ist ebenso wie der Wohnungsvermieter verpflichtet, die vom Mieter geleistete Barkaution von seinem Vermögen getrennt und insolvenzsicher anzulegen. Diese Verpflichtung endet nicht, bevor er über die Kaution abgerechnet hat. Hat der Mieter eine Bürgschaftskaution geleistet, hat diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr nur Sicherungs-, sondern auch Verwertungsfunktion. Ebenso wie bei der Barkaution darf der Vermieter - bei beendetem Mietverhältnis - grundsätzlich auf die verpfändete Forderung zugreifen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Abrechnung über seine noch offenen Forderungen aufstellt und diese von der Kaution abzieht.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. dringt nicht mit ihrer mit Schriftsatz vom 31. Januar 2013 geltend gemachten hilfsweisen Aufrechnung mit einem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 14.743,61 € durch.

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution wird nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses, hier am 30. September 2012 fällig. Vielmehr ist dem Vermieter, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat, nach Beendigung des Mietvertrages eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb derer er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig (BGHZ 101, 244, 250). Schon daraus folgt, dass es dem Vermieter jedenfalls bis zum Ablauf der ihm zuzubilligenden Abrechnungsfrist gestattet ist, die Kaution in der Höhe einzubehalten, die zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis angemessen ist; anderenfalls würde die Mietkaution ihrer Sicherungsfunktion nicht gerecht (vgl. auch BGHZ aaO., 251 zum Fortbestand des Zurückbehaltungsrechts nach Ablauf der Abrechnungsfrist bei Gegenforderungen des Vermieters).

Wie viel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Diese können so beschaffen sein, dass mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind (BGHZ aaO., 250 f.). An dieser Rechtslage hat sich durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149 ff.) nichts geändert. Von einer gesetzlichen Regelung der Rückzahlungsfrist für die Mietkaution ist bewusst abgesehen worden, weil sich nur anhand der Umstände des Einzelfalles beurteilen lässt, welche Frist angemessen ist (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 84, 99 sowie Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 77).

Danach stand der Bekl. zum Zeitpunkt der Geltendmachung der Hilfsaufrechnung noch kein aufrechenbarer Kautionsrückzahlungsanspruch zu.

Der Bekl. könnte aber gegen die Kl. ein Anspruch gemäß § 812 Abs. 1 BGB wegen zu Unrecht gezogener Bürgschaft zugestanden haben. Einem solchen Anspruch der Bekl. stünde aber gemäß § 390 BGB ein Zurückbehaltungsrecht der Kl. gemäß § 273 BGB entgegen.

Unstreitig hat die Kl. am 5. Dezember 2012 die von der Bekl. gestellte Mietbürgschaft in Anspruch genommen und sich von der C.bank einen Betrag in Höhe von 14.743,61 € auszahlen lassen.

Der Geschäftsraumvermieter ist ebenso wie der Wohnungsvermieter verpflichtet, die vom Mieter geleistete Barkaution von seinem Vermögen getrennt und insolvenzsicher anzulegen. Diese Verpflichtung endet nicht, bevor er über die Kaution abgerechnet hat. Hat der Mieter - wie hier - eine Bürgschaftskaution geleistet, hat diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr nur Sicherungs-, sondern auch Verwertungsfunktion. Ebenso wie bei der Barkaution darf der Vermieter - bei beendetem Mietverhältnis - grundsätzlich auf die verpfändete Forderung zugreifen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Abrechnung über seine noch offenen Forderungen aufstellt und diese von der Kaution abzieht (OLG Karlsruhe, OLGR Karlsruhe 2009, 42). Greift der Vermieter - wie hier - auf die Bürgschaftskaution zu, ohne zugleich abzurechnen, verwandelt er die Bürgschaftskaution nicht etwa in eine Barkaution, sondern verleibt sich fremdes Geld, das ihm jedenfalls ohne Abrechnung nicht zusteht, jedenfalls dann ein, wenn er dieses nicht durch Anlage auf einem gesonderten Konto von seinem Vermögen getrennt hält. Der Mieter hat in einem solchen Fall gegen den Vermieter einen Bereicherungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 BGB. Diesem Bereicherungsanspruch steht aber gemäß § 390 BGB ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters entgegen.

Der Vermieter hat nämlich im Gegenzug, solange das Mietverhältnis noch nicht abgewickelt ist, gegen den Mieter einen Anspruch auf erneutes Stellen einer Bürgschaftskaution und hat daher ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB. Diesen Anspruch macht die Kl. hier zwar nicht geltend. § 390 BGB, wonach eine Forderung, der eine Einrede entgegen steht, nicht aufgerechnet werden kann, greift aber auch dann ein, wenn die Einrede noch nicht erhoben ist (Palandt/Grüneberg, BGB, 72. Auflage, § 390, Rn. 1).

Ebenso wie bei der Wohnraummiete ist der Geschäftsraumvermieter zur getrennten Anlegung einer Barkaution verpflichtet. Bei Beendigung des Mietverhältnisses kann auch auf eine Bürgschaftskaution zurückgegriffen werden, allerdings muss der Vermieter zuvor „abrechnen".

Etwa zwei Monate nach Mietende nahm die klagende Vermieterin die ihr von der Beklagten als Kaution gestellte Mietbürgschaft in Anspruch. Im Zahlungsrechtsstreit wandte die Beklagte u. a. ein, die Klägerin sei verpflichtet gewesen, bereits zwei bis drei Wochen nach Rückgabe über die Kaution abzurechnen. Mangels Abrechnung stehe ihr ein zur Aufrechnung geeigneter Kautionsrückzahlungsanspruch zu.

LG und KG verneinten den Kautionszahlungsanspruch, weil dieser durch Inanspruchnahme der Kaution bereits erloschen sei. Eine bestimmte Frist zur Abrechnung bestehe nicht; diese richte sich nach den Umständen des Einzelfalles und könne auch länger als sechs Monate sein. Nach Beendigung des Mietverhältnisses habe die Bürgschaft ebenso wie die Barkaution eine Verwertungsfunktion, so dass der Vermieter hierauf zurückgreifen könne, vorausgesetzt, er habe – wie hier – über die offenen Forderungen abgerechnet.

Der BGH vertritt – gegen KG – die Auffassung, dass der Geschäftsraumvermieter die Kaution nicht insolvenzfest anlegen muss (GE 2008, 858).