Ins Eigentum des Vermieters übergegangene Mietereinbauten

1. Sind Herd und Spüle durch Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien in das Eigentum des Mieters übergegangen, sind diese Merkmale bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht zugunsten des Vermieters zu berücksichtigen.

2. Eine nur durch das Wohnzimmer betretbare Küche mit Durchreiche ist kein Negativmerkmal nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel („schlechter Schnitt/gefangenes Zimmer“), sondern entspricht einer modernen Grundrissgestaltung.

(Leitsätze der Redaktion)

Die streitgegenständliche Wohnung ist in das Mietspiegelfach E6 einzuordnen. […]

Die Merkmalgruppe Küche ist ebenfalls negativ zu bewerten, weil der Herd und die Spüle durch den Nachtrag zum Mietvertrag vom 1.10.1990 vom 11. März 2014 in das Eigentum der Bekl. übergegangen sind. Damit liegen die Negativmerkmale „keine Kochmöglichkeit“ und „keine Spüle“ vor, weil im Eigentum des Mieters stehende Einrichtungsgegenstände hier nicht berücksichtigt werden können. Ohne Bedeutung ist es, dass die Kl. der Bekl. im Rahmen der Eigentumsübertragung an den Einrichtungsgegenständen der Küche einen Mietnachlass in Höhe von 3,32 € pro Monat gewährt hat. Aufgabe des vorliegenden gerichtlichen Verfahrens ist es gerade, der Kl. eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu ermöglichen. Wie dabei die Ausgangsmiete, die erhöht werden soll, zustande gekommen ist, ist ohne Bedeutung. Selbstverständlich ist es den Parteien unbenommen, im Rahmen von einvernehmlichen Änderungen der vertraglich vereinbarten Miete diese auch zu senken. Es wäre auch widersinnig, der Kl. zu ermöglichen, den gewährten Mietnachlass durch eine neutrale Bewertung der Merkmalgruppe Küche gleich wieder aufzuholen. Hintergrund für die wohnwertmindernden Merkmale „keine Kochmöglichkeit“ und „keine Spüle“ ist die Tatsache, dass der Mieter das Risiko dafür trägt, dass diese Gegenstände durch vertragsgemäßen Gebrauch auch mal kaputt gehen und neu angeschafft werden müssen. Das ist vorliegend der Fall.

Die Merkmalgruppe Wohnung ist positiv zu werten. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Wohnung über einen großen und geräumigen Balkon verfügt. Zwischen den Parteien ist weiter unstreitig, dass die Elektroinstallation überwiegend sichtbar auf Putz ausgeführt ist. Das Negativmerkmal schlechter Schnitt liegt entgegen der Auffassung der Bekl. mit Rücksicht auf die Lage der Küche, welche sich durch das Wohnzimmer betreten lässt, nicht vor. Wenn der Mietspiegel von einem gefangenen Raum oder einem Durchgangsraum spricht, ist damit nicht eine ans Wohnzimmer angegliederte gegebenenfalls auch mit einer Durchreiche ausgestattete Küche gemeint. Gemeint sind vielmehr Altbauwohnungen, in denen sich einzelne Zimmer nicht über den Flur, sondern nur über andere Zimmer erreichen lassen, wodurch die Nutzungsmöglichkeit des Durchgangszimmers beispielsweise als Wohnbereich, der Privatsphäre bieten soll, herabgesetzt wird. Diese Überlegung greift hier nicht, weil die Lage der Küche die Nutzungsmöglichkeiten des Wohnzimmers, welches auch als Esszimmer genutzt werden kann, lediglich erhöht. Wohnküchen sind daher auch bei modernen Grundrissgestaltungen wieder anzutreffen.

Sind Herd und Spüle durch Vereinbarung in das Eigentum des Mieters übergegangen, sind diese Merkmale bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht mehr zugunsten des Vermieters zu berücksichtigen. Eine nur durch das Wohnzimmer betretbare Küche mit Durchreiche ist kein Negativmerkmal nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel („gefangenes Zimmer“), sondern entspricht im Gegenteil einer modernen Grundrissgestaltung.

Die Parteien streiten um eine Mieterhöhung. Dabei spielten zwei Merkmale der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel eine Rolle. Die Mieterin bemängelte, dass für die Küche Herd und Spüle nicht zu berücksichtigen seien, weil beide durch Nachtrag zum Mietvertrag in ihr Eigentum übergegangen seien (der Vermieter wollte sich so wohl seiner Instandsetzungspflicht entledigen). Außerdem sei die Wohnung schlecht geschnitten, weil die Küche nur durch das Wohnzimmer betretbar sei.

Die Merkmalgruppe „Küche“ sei negativ („keine Kochmöglichkeit und keine Spüle“), weil der Herd und die Spüle durch den Nachtrag zum Mietvertrag in das Eigentum der Beklagten übergegangen seien. Im Eigentum des Mieters stehende Einrichtungsgegenstände seien nicht berücksichtigungsfähig. Dass die Kläger der Beklagten im Rahmen der Eigentumsübertragung an den Einrichtungsgegenständen der Küche einen Mietnachlass in Höhe von 3,32 € pro Monat gewährt habe, führe zu keiner anderen Beurteilung.

Das Negativmerkmal schlechter Schnitt liege, entgegen der Auffassung der Beklagten, mit Rücksicht auf die Lage der nur vom Wohnzimmer aus betretbaren Küche nicht vor. Wenn der Mietspiegel von einem gefangenen Raum oder einem Durchgangsraum spreche, sei damit nicht eine ans Wohnzimmer angegliederte, ggf. auch mit einer Durchreiche ausgestattete Küche gemeint, sondern das typische Berliner Durchgangszimmer. Hier erhöhe die Lage der Küche die Nutzungsmöglichkeiten des Wohnzimmers, welches auch als Esszimmer genutzt werden könne; Wohnküchen seien daher auch bei modernen Grundrissgestaltungen wieder anzutreffen.