Inkassodienstleister und Mietpreisbremse

1. Ein Inkassodienstleister ist befugt, Verstöße gegen die Mietpreisbremse für den Mieter geltend zu machen. Ein Verstoß gegen das RDG liegt darin nicht.

2. Das gilt auch für die Geltendmachung von vorgerichtlichen Auskunftsansprüchen. (Leitsätze der Redaktion)

Die als Inkassodienstleisterin registrierte Kl. macht Ansprüche gegen die beklagte Vermieterin im Zusammenhang mit der sog. Mietpreisbremse geltend und begehrt die Rückzahlung überzahlter Miete und Kaution aus abgetretenem Recht sowie die Feststellung, dass die Mietzinsvereinbarung teilweise unwirksam ist.

Mit Schreiben vom 7.3.2025, der Bekl. zugegangen am 11.3.2025, verlangte die Kl. von der Bekl. erfolglos Auskünfte, die Erstattung überzahlten Mietzinses, die Abgabe einer Erklärung zur Herabsetzung der Miete und anteilige Rückzahlung überzahlter Kaution bis zum 21.3.2025. Mit Schreiben vom 30.4.2025 forderte die Kl. die Bekl. außerdem erfolglos zur Zahlung von außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.751,80 € innerhalb von 14 Tagen nach Erhalt des Schreibens auf. Mit Schriftsatz vom 16.5.2025 wies die Bekl. sämtliche Forderungen zurück.

Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen und meint, die Kl. sei nicht aktivlegitimiert. Die Abtretungserklärung vom 28.2.2025 sei unwirksam, denn die Kl. überschreite ihre Befugnisse nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz. Die Tätigkeit der Kl. sei hinsichtlich der Feststellungsklage und des vorgerichtlich geltend gemachten Auskunftsanspruchs von vornherein nicht auf Einziehung einer Forderung gerichtet und kollidiere hinsichtlich Letzterem auch mit den Interessen des Mieters. Der Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB könne eine Forderung des Mieters nicht mehr begründen, da die Bekl. keine Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB erteilt habe und der Auskunftsanspruch für den Mieter deshalb leerlaufe. Durch die Einführung des § 556g Abs. 1a BGB habe sich der Umfang des Auskunftsanspruchs geändert und reduziere sich in den Fällen, in denen eine Auskunft nach Abs. 1a nicht erteilt wurde, auf null. Der Gesetzgeber habe den Wortlaut des § 556g Abs. 3 BGB bewusst nicht von „Tatsachen […], die […] maßgeblich sind“ zu „maßgeblich werden könnten“ geändert. Seine Geltendmachung durch die Kl. könne nur noch zur Folge haben, die Sperrfrist des § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB auszulösen. Dies kollidiere mit den wirtschaftlichen Interessen des Mieters, dem daran gelegen sei, dass der Vermieter ihm möglichst keine Auskunft über Ausnahmetatbestände erteilen möge. Vor der Gesetzesänderung zum 1.1.2019 ergangene Rechtsprechung zur Aktivlegitimation von Inkassodienstleistern sei wegen dieser geänderten Rechtslage nicht mehr übertragbar. Aber auch nach der bisherigen Rechtsprechung sei die Kl. bereits mangels Treuhandabrede in der Abtretungsvereinbarung nicht aktivlegitimiert.

Die Klage ist zulässig (I.) und ganz überwiegend auch begründet (II.).

I. Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist die Kl. im Hinblick auf den Feststellungsantrag prozessführungsbefugt (1.). Der Mieter hat auch ein Feststellungsinteresse (2.).

1. Die Kl. geht hinsichtlich des Feststellungsantrages zu Ziffer 1 im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft gegen die Bekl. vor und ist insofern prozessführungsbefugt.

Eine gewillkürte Prozessstandschaft ist zulässig, wenn der Prozessführende vom Rechtsinhaber zu dieser Art der Prozessführung ermächtigt worden ist, er ein eigenes schutzwürdiges Interesse an ihr hat und der Gegner durch die Prozessführung des Dritten nicht unzumutbar in seinen schutzwürdigen Belangen beeinträchtigt wird (h. M. und st. Rspr., vgl. Althammer in Zöller, ZPO, 36. Aufl. 10/2025 vor §§ 50-58 Rn. 40; BGH NJW 2017, 486 m.w.N.). Das Rechtsverhältnis einer Feststellungsklage muss nicht zwischen den Parteien des Rechtsstreits bestehen. Ausreichend ist es vielmehr, dass es zu oder zwischen Dritten besteht, sofern es auch für die Rechtsbeziehungen der Parteien untereinander eine Bedeutung und der Kl. ein berechtigtes Interesse an der alsbaldigen Feststellung gerade dem Bekl. gegenüber hat. Es genügt, dass der Kl. in seiner Rechtssphäre vom Bestehen oder Nichtbestehen des Rechtsverhältnisses wenigstens mittelbar betroffen ist (Roth in Stein, 24. Aufl. 2024, ZPO § 256 Rn. 36, beck-online).

Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Die Kl. wurde vom Rechtsinhaber, dem Mieter, mit Erklärung vom 28.2.2025 ermächtigt, u. a. den „Anspruch auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit diese die Höhe der zulässigen Miete übersteigt“ durchzusetzen. Es handelt sich dabei alternativlos um eine Ermächtigung, die hilfsweise, für den Fall, dass die Abtretung nicht möglich ist, erteilt wurde. Da es keinen abtretbaren Anspruch auf Feststellung gibt, greift die hilfsweise Ermächtigung zur Durchsetzung. Schutzwürdige Belange der Bekl. werden dadurch nicht beeinträchtigt. Ferner hat die Kl. als Inkasso-Zessionarin ein eigenes Interesse an der Feststellung, weil sie mit der Einziehung der insoweit überzahlten Miete beauftragt wurde und daher am Schutz der fremden Rechte des Mieters jedenfalls für deren Durchsetzung (mittelbar) interessiert ist.

2. Der Mieter hat auch ein Feststellungsinteresse. Nicht entscheidend ist insofern ein Feststellungsinteresse der Kl., weil sie nicht im Wege der Drittfeststellungsklage vorgeht (s. Ziff. 1).

Ein solches besteht, wenn dem subjektiven Recht des Rechtsinhabers eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit dadurch droht, dass der Bekl. es ernstlich bestreitet oder er sich eines Rechts gegen den Kl. berühmt, und wenn das erstrebte Urteil infolge seiner Rechtskraft gemäß § 322 ZPO geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen (Greger in Zöller aaO. § 256 Rn. 12). Die Bekl. bestreitet die Rückzahlungsansprüche des Mieters, die dieser im Wege der Inkassozession an die Kl. abgetreten hat und sie mit Schreiben vom 16.5.2025 vollständig zurückgewiesen.

II. Die Klage ist ganz überwiegend auch begründet.

1. Der Feststellungsantrag ist begründet. Die zwischen dem Mieter und der Bekl. mit Vertrag vom 25.7.2024 vereinbarte Nettokaltmiete ist gemäß §§ 556d Abs. 1, 556g Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB unwirksam, soweit sie 519 € übersteigt. (wird ausgeführt)

2. Die Kl. hat einen Anspruch gegen die Bekl. auf Rückzahlung überzahlter Nettokaltmiete für die geltend gemachten Monate August 2024 bis einschließlich Juni 2025 i.H.v. insgesamt 6.896,94 € gemäß §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB an sich und die Mitmieterin.

a. Die Kl. ist aktivlegitimiert. Der Mieter hat ihr seine Rückzahlungsansprüche mit Erklärung vom 28.2.2025 gemäß § 398 BGB wirksam abgetreten. Das Bestreiten der Aktivlegitimation (mit Nichtwissen) ist unbeachtlich (aa.). Eine Unwirksamkeit der Abtretung folgt auch nicht aus einem Verstoß gegen § 134 BGB i.V.m. §§ 3, 2 Abs. 2 Satz 1, 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG (bb.).

aa. Soweit die Bekl. die Aktivlegitimation der Kl. mit Nichtwissen bestreitet, dringt sie nicht durch. Die Aktivlegitimation ist eine rechtliche Wertung, die auf einer Tatsachengrundlage basiert, die wiederum bestritten werden kann. Die Tatsachengrundlage ist die Abtretungsvereinbarung, der die Abtretungserklärung des Mieters vom 28.2.2025 zugrunde liegt. Diese Willenserklärung hat die Bekl. aber nicht bestritten. Sie hat die als Anlage K1 vorgelegte Erklärung nicht in Zweifel gezogen. Weder hat sie die Echtheit der Unterschrift noch die Identität des Zedenten in Abrede gestellt, sondern schlichtweg keine Erklärung in Bezug auf die Erklärung abgegeben. Das Bestreiten bleibt nach (substantiierter) Vorlage der Erklärung nicht nur gänzlich unsubstantiiert, sondern auch unkonkret.

bb. Die Tätigkeiten der Kl. verstoßen auch nicht gegen ein gesetzliches Verbot i.S.d. § 134 BGB i.V.m. §§ 3, 2 Abs. 2 Satz 1, 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG. Sämtliche ihrer Tätigkeiten sind von § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG gedeckt, weil sie auf die Einziehung fremder oder zum Zweck der Einziehung auf fremde Rechnung abgetretener Forderungen abzielten oder diese zumindest unterstützen.

(1) Ein Verstoß lässt sich nicht aus dem Umstand begründen, dass die Kl. als Inkassodienstleisterin eine Feststellungsklage in gewillkürter Prozessstandschaft erhoben hat. Der Bundesgerichtshof hat für die Aufforderung einer registrierten Inkassodienstleisterin an den Vermieter, die Miete in Zukunft auf den zulässigen Höchstbetrag herabzusetzen, entschieden, dass die Inkassodienstleisterin hierfür aktivlegitimiert ist, da die Aufforderung in engem Zusammenhang mit der (von der Kl. zulässigerweise erhobenen) Rüge des überhöhten Mietzinses und dem Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete steht und letztlich dazu dient, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehender Rückzahlungsansprüche entbehrlich zu machen (BGH NJW 2020, 208 Rn. 162). Diese Argumentation lässt sich auf die gerichtliche Feststellung der (Teil-) Unwirksamkeit der vereinbarten Nettokaltmiete ohne Weiteres übertragen. Die Feststellung der teilweisen Unwirksamkeit der Mietvereinbarung steht in engem Zusammenhang mit der Rüge des überhöhten Mietzinses und dem Anspruch auf Rückerstattung der überzahlten Beträge. Wäre es der Kl. nicht gestattet, diese Feststellung zu beantragen, so wäre sie im Rahmen ihrer – zulässigen – Geltendmachung von Rückzahlungsansprüchen gezwungen, monatlich die Klage um den neuerlich überzahlten Betrag zu erweitern. Die Feststellung dient dazu, genau diese ständigen Klageerweiterungen überflüssig zu machen.

(2) Auch die vorgerichtliche Geltendmachung von Auskunftsansprüchen birgt keine Befugnisüberschreitung der Inkassodienstleisterin. Bei dem Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB handelt es sich um einen solchen Hilfsanspruch des Mieters (BT-Drs. 18/3121 S. 33). Als solcher dient er der Vorbereitung insbesondere des Anspruchs des Mieters auf Herausgabe zu viel gezahlter Miete gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB und kann daher von einer Inkassodienstleisterin im Rahmen ihrer Tätigkeit geltend gemacht werden (BGH NJW 2020, 208).

Der Auskunftsanspruch besteht ausweislich des § 556 Abs. 3 BGB auch nach Inkrafttreten des § 556g Abs. 1a Satz 4 BGB fort und zwar unabhängig davon, ob der Vermieter die Auskunft vor Vertragsabschluss eigeninitiativ erteilt hat. Es ist abwegig und findet in der Gesetzesbegründung keine Grundlage, dass der Gesetzgeber Abs. 3 bewusst unverändert ließ und „maßgeblich werden könnten“ nicht einfügte, mit dem Zweck, die Auskunftsansprüche nur noch insoweit aufleben zu lassen, wie bereits eigeninitiativ Auskunft erteilt wurde vor Vertragsschluss. Maßgeblich für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete i.S.d. § 556g Abs. 3 BGB bleiben die Ausnahmetatbestände auch, wenn keine vorvertragliche Auskunft erteilt wurde, weil die Miete dann rechtstechnisch trotzdem unter Berücksichtigung der Ausnahme wirksam vereinbart wurde. Lediglich wegen des Sanktionscharakters des § 556g Abs. 1a Satz 2 (vgl. BT-Drs. 19/4672, S. 28) darf der Vermieter sich gemäß Satz 3 auf die vorliegende Ausnahme erst zwei Jahre nach Nachholen der Auskunft berufen.

Zwar ist der Bekl. zuzugeben, dass die Auskunftsforderung bzw. Auskunftserteilung mitunter die nachteilige Rechtsfolge für den Mieter hat, dass eine möglicherweise noch nicht laufende Frist des § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB in Gang gesetzt wird. Dennoch handelt es sich weiterhin um einen Hilfsanspruch, der ihn abschließend in die Lage versetzen soll, die Erfolgsaussichten einer Rückforderungsklage und zukünftige Zahlungsverpflichtungen - auch nach einem Fristablauf des § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB - zu überblicken, weswegen er weiterhin der Forderungseinziehung dient und von der Inkassodienstleisterin geltend gemacht werden kann. Ferner wird ein Vermieter, der die Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB nicht erteilt hat, spätestens mit der Rüge daran erinnert, diese Auskunft - unabhängig von der Geltendmachung von Auskunftsansprüchen - nachzuholen, weswegen die Geltendmachung der Auskunftsansprüche auch nicht der Forderungseinziehung zuwiderläuft.

(3) Dass die Ansprüche in der Erklärung vom 28.2.2025 nicht explizit treuhänderisch abgetreten wurden, ist unschädlich. Bei der Beurteilung, ob es sich um eine treuhänderische Abtretung i.S.d. § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG handelt, ist maßgeblich, ob das wirtschaftliche Ergebnis der Einziehung dem Abtretenden zukommen soll, wobei nicht allein auf den Wortlaut der vertraglichen Vereinbarung, sondern auf die gesamten ihr zugrunde liegenden Umstände und ihren wirtschaftlichen Zusammenhang abzustellen ist (BGH NJW 2018, 2254 m.w.N.). Wird ein Inkassounternehmen eingeschaltet, ist zum Zweck der erleichterten prozessualen Durchsetzbarkeit der Forderung regelmäßig von einer Forderungsabtretung auszugehen (BGH NJW 2014, 1963 Rn. 12). Umstände, die vorliegend eine abweichende Bewertung rechtfertigten, sind nicht vorgetragen.

b. Die insgesamt begründete Forderung für den Zeitraum der Überzahlung vom 16.8.2024 bis einschließlich Juni 2025 in Höhe von 6.914,25 € berechnet sich wie folgt: 10,5 x 658,50 € (siehe Ziff. II. 1.). Ein Ausspruch über 6.896,94 € hinaus ist dem Gericht gemäß § 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO versperrt.

Die Bekl. hat gemäß § 432 BGB auch an die Mieterin zu leisten. Diese ist Mitgläubigerin, denn sie ist weitere Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung. Im Falle einer Mietermehrheit kann der Anspruch aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB nur als Leistung an alle Mieter geltend gemacht werden (BGH NZM 2020, 551 Rn. 41).

3. Die Kl. hat ferner einen Anspruch gegen die Bekl. auf Zahlung von 1.975,50 € aus der teilweise überzahlten Kaution an sich und die Mitmieterin gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. […]

4. Die Kl. hat einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.751,80 € aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB gegen die Bekl. Die Voraussetzungen liegen dem Grunde nach vor; insbesondere hat die Bekl. mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die gemäß § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt (BGH VIII ZR 45/19). Die Bekl. hat sich auch nicht gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB exkulpiert. Zu ihrer Entlastung hat sie nichts vorgetragen. […]

Das Amtsgericht Mitte hatte – erstmals – die Tätigkeit einer Inkassodienstleisterin im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse als wucherähnlich und damit rechtswidrig eingestuft(GE 2025 [23] 1199). Eine andere Abteilung des Amtsgerichts Mitte bleibt auf den eingefahrenen Bahnen und hält die Tätigkeit der Inkassodienstleisterin nach wie vor für legal.

Der Mieter hatte die Inkassodienstleisterin mit der Durchsetzung seiner Ansprüche wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse beauftragt. Aufgrund der Abtretungsvereinbarung verlangte die Klägerin Auskunft über die Zusammensetzung der Miete, Rückzahlung von überzahlten Beträgen und Feststellung, dass eine niedrigere Miete geschuldet sei. Ferner sei die Kaution herabzusetzen. Die Vermieterin meinte, die Abtretungsvereinbarung sei unwirksam. Der geltend gemachte Auskunftsanspruch widerspreche auch den Interessen des Mieters. Das Amtsgericht Mitte folgte dem nicht.

Das Amtsgericht meinte, die Klägerin sei aktiv legitimiert, weil die Ansprüche entweder abgetreten oder die Klägerin zur Durchsetzung ermächtigt worden sei. Die Ausgangsmiete im Indexmietvertrag verstoße gegen die Mietpreisbremse, was durch Urteil festzustellen sei. Für August 2024 bis Juni 2025 könne die Klägerin daher überzahlte Mieten in Höhe von knapp 7.000 € verlangen. Darin liege kein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz, weil die Klägerin nur die Einziehung fremder Forderungen unterstütze.

Auch die vorgerichtliche Geltendmachung des Auskunftsanspruchs nach § 556g BGB sei gerechtfertigt gewesen. Dass die Geltendmachung möglicherweise den Interessen des Mieters widerspreche, sei unschädlich. Ferner bestehe ein Anspruch auf Rückzahlung der teilweise überzahlten Kaution.

Ähnlich wie die Abteilung 113 des Amtsgerichts Mitte hatte das Landgericht Berlin eine Klage als rechtsmissbräuchlich angesehen, wenn sie allein durch das Kosteninteresse des Inkassodienstleisters motiviert sei (LG Berlin GE 2023, 1006). Wir werden die endgültige Klärung durch den Bundesgerichtshof abwarten müssen.