Inhaltliche Anforderungen an Zustimmungsklage für behindertengerechten Umbau

Inhaltliche Anforderungen an Zustimmungsklage für behindertengerechten Umbau; präzise Angabe von Art, Umfang, Beginn und Dauer der baulichen Maßnahmen

Ein Klageantrag des Mieters auf Zustimmung zu baulichen Veränderungen für eine behindertengerechte Nutzung muss die Maßnahmen präzise bezeichnen; Art und Umfang sowie der Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme müssen benannt sein.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehrt von der Bekl. die Zustimmung zum barrierefreien Umbau des Badezimmers auf ihre eigenen Kosten. Die Kl. ist seit 2002 Mieterin der Wohnung der Bekl. Im Badezimmer der Wohnung befindet sich eine Einbaubadewanne und keine separate Dusche. Die Kl. ist aufgrund diverser Erkrankungen in ihrem Bewegungsablauf stark beeinträchtigt. Ohne fremde Hilfe ist sie nicht in der Lage, in die Badewanne zu steigen. Mit Schreiben vom 10.8.2012 trat die Kl. an die Bekl. mit der Bitte heran, einem barrierefreien Umbau des Bades gemäß eines Kostenangebots vom 1.6.2012 zuzustimmen. Die Bekl. stimmte daraufhin mit Schreiben vom 14.12.2012 dem geplanten Umbau grundsätzlich zu, allerdings nur unter diversen Bedingungen, u.a. gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe von 12.500 €. Unter Bezugnahme auf ein Angebot der Firma vom 31.1.2013 beziffert hingegen die Kl. die zu erwartenden Kosten eines Rückbaus auf 841,02 € brutto.

Die Kl. behauptet, die von ihr geplanten Umbaumaßnahmen seien aufgrund ihrer krankheitsbedingten Unbeweglichkeit erforderlich. Ein Badewannenlift sei keine adäquate Alternative zum Badumbau. Dieser sei ungeeignet, da die Badewanne ungewöhnlich hoch eingefliest und das Bad äußerst klein sei. Im Übrigen gäbe es dann Reinigungsprobleme, dem das Pflegepersonal nur unzureichend gerecht werden würde.

Die Kl. hat in der mündlichen Verhandlung am 27.8.2013 beantragt, die Bekl. zu verurteilen, dem Einbau einer bodengleichen Dusche unter Entfernung der Badewanne im Bad der Wohnung der Kl. gegen Zahlung einer Sicherheitsleistung für den Rückbau durch die Kl. in Höhe von 841,02 € zuzustimmen.

Der der Entscheidung zugrunde zu legende Klageantrag genügt nicht den Bestimmtheitsanforderungen des § 253 Abs. 2 Ziffer 2 ZPO. Wie das Gericht bereits in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat, muss der Mieter, der die Zustimmung des Vermieters zu baulichen Veränderungen gem. § 554 a ZPO begehrt, im Klageantrag diejenige Maßnahme, der der Vermieter zustimmen soll, hinreichend präzise bezeichnen. Art und Umfang der baulichen Maßnahme müssen bezeichnet, auch müssen der Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahmen benannt sein. Die Angaben müssen so genau sein, dass der Vermieter in die Lage versetzt wird, sich auf die Maßnahmen einzustellen, insbesondere in der Lage ist, andere Bewohner des Hauses rechtzeitig über die baulichen Maßnahmen zu informieren (vgl. auch Kinne, in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Auflage, 2013, § 554 a Rn. 6 m.w.N.). Diesen Anforderungen wird der Klageantrag, den die Kl. in der mündlichen Verhandlung gestellt hat, nicht gerecht. Es fehlen insbesondere Angaben zum voraussichtlichen Beginn der baulichen Maßnahme und deren Dauer. Ferner ist die einzubauende Dusche nicht weiter umschrieben.

Nach § 554 a BGB kann der Mieter vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung verlangen. Wie der Klageantrag lauten muss, ist umstritten; das Amtsgericht Charlottenburg meint, auch Beginn und voraussichtliche Dauer müssten im Klageantrag aufgeführt werden.

Die behinderte Mieterin wollte im Badezimmer die Badewanne entfernen und auf ihre Kosten eine bodengleiche Dusche gegen Zahlung einer Sicherheitsleistung einbauen lassen. Die Vermieterin verlangte eine Sicherheit für die Rückbaukosten in Höhe von 12.500 €; die Mieterin legte ein Angebot über Rückbaukosten in Höhe von knapp 850 € vor. Die Klage auf Zustimmung war erfolglos.

Mit Urteil vom 24. September 2013 wies das Amtsgericht Charlottenburg die Klage als unzulässig ab, weil der Klageantrag nicht den Bestimmtheitsanforderungen entspreche. Es müssten nicht nur die Maßnahmen präzise bezeichnet sein nach Art und Umfang, sondern auch der Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahmen müssten benannt werden, damit der Vermieter in die Lage versetzt werde, andere Bewohner des Hauses rechtzeitig darüber zu informieren.

Das im Urteil erwähnte Zitat von Kinne/Schach/Bieber ist zutreffend mit Ausnahme des Zusatzes „m. w. N." („mit weiteren Nachweisen"); solche Nachweise fehlen nämlich. Dass im Klageantrag auch der Beginn und die Dauer der Maßnahmen anzugeben seien, wird, soweit ersichtlich, von niemandem vertreten.

Streitig ist nur, ob der Mieter zusätzlich zur Zustimmungsklage auch eine Klage auf Duldung der Maßnahme erheben muss (so Bamberger/Roth/Ehlert, Rn. 25 zu § 554 a; Staudinger/Rolfs, Rn. 22 zu § 554 a; Blank/Börstinghaus, Rn. 26 zu § 554 a; a. A. für den Regelfall MüKo/Bieber, Rn. 20 zu § 554 a BGB).

Zwar dürfte der Mieter in entsprechender Anwendung des § 555 c BGB verpflichtet sein, dem Vermieter die Baumaßnahme rechtzeitig anzukündigen (vgl. LG Berlin GE 1995, 109; LG Berlin GE 2002, 533); in den Klageantrag gehören solche Angaben jedoch nicht; nur die Maßnahme muss konkret bezeichnet werden. Schließlich ist auch im umgekehrten Fall der Klage des Vermieters auf Duldung einer Modernisierungsmaßnahme nur diese konkret zu bezeichnen: „Der Klageantrag auf Duldung der Modernisierung einer Mietwohnung ist hinreichend bestimmt, wenn der erstrebte Duldungserfolg sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten in seinen wesentlichen Umrissen und Schritten in dem Antrag umschrieben werden" (BGH GE 2011, 1545). Die an die Modernisierungsmitteilung nach § 555 c zu stellenden inhaltlichen Anforderungen sind für den Klageantrag nicht maßgeblich (Bamberger/Roth/Schlosser, Rn. 34 zu § 555 d).

Im Ergebnis dürfte das klageabweisende Urteil allerdings zutreffend sein, denn es bedarf keiner großen Fachkenntnis, um die Entfernung einer Dusche und den Wiedereinbau einer Badewanne mit Verfliesung als deutlich teurer anzunehmen als von der Klägerin mit 841,02 € beziffert. Schließlich hat nach § 554 a Abs. 2 BGB der Vermieter Anspruch auf Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Dazu kommt, dass bodengleiche Duschräume eine hohe Anfälligkeit für Feuchtigkeitsschäden aufweisen (vgl. Schulz GE 2014, 989); hier ist eine wannenförmige Abdichtung erforderlich. Ob die geplante Baumaßnahme der Mieterin dem entsprochen hätte, geht aus dem Urteil nicht hervor.