Inhalt der Zweckbestimmung "Teileigentum"

Inhalt der Zweckbestimmung "Teileigentum"; Grenzen des Vertrauensschutzes des teilungserklärungswidrigen Nutzers von Sondereigentum; Arztpraxis; Aufrechnung mit unzulässiger Nutzung

1. In der die gesetzliche Beschreibung des Teileigentums (§ 1 Abs. 3 WEG) wiederholenden Bezeichnung eines Raumes in der Teilungserklärung als "nicht Wohnzwecken dienender Raum" liegt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter des Inhalts, dass der Raum zwar nicht zu Wohnzwecken, aber grundsätzlich zu jedem anderen beliebigen Zweck genutzt werden darf. Für die weitergehende Frage, ob eine bestimmte Nutzung zulässig ist, sind neben etwaigen Regelungen in der hierzu auszulegenden Teilungserklärung nach den in § 15 Abs. 2 WEG zum Ausdruck kommenden Rechtsgedanken auch Lage und Beschaffenheit des Raumes von Bedeutung.

Die Zweckbestimmung "Teileigentum" ist nicht mit der Vereinbarung einer gewerblichen bzw. freiberuflichen Nutzung gleichzusetzen. Bei einem Teileigentum kann es sich auch um eine zwar zur Wohnung gehörende, aber nicht zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen bestimmte, sondern nur mit der Wohnnutzung im Zusammenhang stehende, untergeordneten Zwecken dienende Räumlichkeit handeln, etwa einen Abstellraum, einen Hobbyraum oder eine Werkstatt.

2. Verwirkung ist ein Sonderfall der unzulässigen Rechtsausübung und führt zu einer inhaltlichen Begrenzung des Rechts im Verhältnis zwischen Verletztem und Verletzer. Wesen der Verwirkung ist es, das Recht des an sich Berechtigten, vom Pflichtigen ein bestimmtes Tun oder Unterlassen zu verlangen, aus Gründen des Vertrauensschutzes des Pflichtigen zu begrenzen. Dieser Vertrauensschutz kann aber nur dahin gehen, dass der Berechtigte seine nach der bisherigen Rechtslage bestehenden, aber nicht ausgeübten Rechte auch weiterhin nicht geltend macht.

Der auf Verwirkung begründete Vertrauensschutz eines sein Sondereigentum in teilungserklärungswidriger Weise nutzenden Sondereigentümers kann nur dahin gehen, dass er bei gleichbleibenden Umständen die bisherige Nutzung im bisherigen Umfang fortsetzen kann. Sein Vertrauensschutz erstreckt sich aber nicht darauf, anstelle der bisherigen teilungserklärungswidrigen Nutzung nunmehr eine andersartige, ebenfalls teilungserklärungswidrige Nutzung beanspruchen zu können.

Die Untersagung der nunmehr beabsichtigten teilungserklärungswidrigen Nutzung setzt nicht voraus, dass sie für die weiteren Wohnungseigentümer störender ist als eine zuvor ausgeübte andersartige teilungserklärungswidrige Nutzung.

3. Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz, dass nur derjenige Rechte geltend machen kann, der sich selbst rechtstreu verhalten hat. Eine "Aufrechnung" unzulässiger Nutzungen von Sondereigentum findet nicht statt.

A. Zu Recht hat das Landgericht [...] die Antragsgegnerin verpflichtet, den - ausgeübten - Betrieb einer Arztpraxis in den im Aufteilungsplan der Wohnanlage mit der Nr. 6 bezeichneten Räumlichkeiten im Dachgeschoß sowie in den daneben gelegenen Räumlichkeiten zu unterlassen. Denn der Antragstellerin steht gegenüber der Antragsgegnerin aus § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB, §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG ein entsprechender Individualanspruch, gerichtet auf Unterlassung des Betriebs einer Arztpraxis, zu. [...]

1. Die Antragstellerin kann gegenüber der Antragsgegnerin beanspruchen, dass ein in § 2 Nr. 6 der Teilungserklärung vom 20.6.1979 genannter "nicht Wohnzwecken dienender Raum im DG" von dieser nicht zum Betrieb einer Arztpraxis genutzt wird.

a. Für die Bestimmung dessen, was Gegenstand des von der Antragsgegnerin infolge Kaufvertrages vom 14.3.1997 erworbenen Sondereigentums ist, ist die Grundbucheintragung maßgeblich. Bei deren Auslegung, welche der Senat als Rechtsbeschwerdegericht selbst vornehmen kann, ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen zur Ermittlung von Inhalt und Umfang eines Grundstücksrechts nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Elzer in Riecke/Schmid, WEG, 2006, § 8 Rdnr. 42; BGHZ 130, 159, Rdnr. 18 nach juris).

Hiernach ergibt sich Folgendes:

In der die gesetzliche Beschreibung des Teileigentums (§ 1 Abs. 3 WEG) wiederholenden Bezeichnung des Raumes in § 2 Nr. 6 der Teilungserklärung vom 20.6.1979 als "nicht Wohnzwecken dienender Raum im DG" liegt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter des Inhalts, dass der Raum zwar nicht zu Wohnzwecken, aber grundsätzlich zu jedem anderen beliebigen Zweck genutzt werden darf. Die Zweckbestimmung "Teileigentum" ist indes nicht mit der Vereinbarung einer gewerblichen bzw. freiberuflichen Nutzung gleichzusetzen. So kann Teileigentum auch sonstige nicht zu Wohnzwecken dienende Räume bezeichnen, etwa Garagen oder Abstellräume (Pick in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., 2003, § 1 Rdnr. 24). Für die weitergehende Frage, ob eine bestimmte Nutzung, nämlich vorliegend als Arztpraxis, zulässig ist, sind - neben etwaigen Regelungen in der Teilungserklärung - nach den in § 15 Abs. 2 WEG zum Ausdruck kommenden Rechtsgedanken auch Lage und Beschaffenheit des Raumes von Bedeutung (vgl. BayObLG WuM 1994, 222 Rdnrn. 9, 10 nach juris; BayObLG FGPrax 1996, 57, Rdnr. 12 nach juris). Vorliegend ergibt sich indes bereits aus der Teilungserklärung selbst, dass hinsichtlich des nicht Wohnzwecken dienenden Raumes im Dachgeschoß nicht die Zweckbestimmung der gewerblichen oder freiberuflichen Nutzung getroffen worden ist. Denn nach § 1 2. Abs. der Teilungserklärung umfasst das streitgegenständliche Gebäude neben 13 Wohnungen und 4 Garagen auch einen "Gewerberaum", welcher in § 2 Nr. I der Teilungserklärung ausdrücklich als "Büro" bezeichnet wird. Die Teilungserklärung trifft somit hinsichtlich dieser ebenfalls nicht als Wohnung dienenden Räume die ausdrückliche Bestimmung, dass sie gewerblich bzw. freiberuflich zu nutzen sind. Für einen unbefangenen Betrachter ergibt sich daher aus dem Umstand, dass der in § 2 Nr. 6 genannte nicht Wohnzwecken dienende Raum im Dachgeschoß nicht als "Büro" oder "Gewerberaum" zweckbestimmt oder auch nur beschrieben worden ist, als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen, dass dieser Raum auch nicht in dieser Weise, nämlich gewerblich oder freiberuflich, zu nutzen ist. Aus der Einreihung in die weiteren zur Wohnung Nr. 6 gehörenden Nebenräumlichkeiten, nämlich Abstellraum, Vorraum, Balkon und Keller, ergibt sich vielmehr, dass es sich - wie das Landgericht zu Recht angenommen hat - bei dem nicht Wohnzwecken dienenden Raum im Dachgeschoß um einen zwar zur Wohnung gehörigen, aber nicht zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen bestimmten, sondern nur mit der Wohnnutzung der Wohnung im Zusammenhang stehenden, untergeordneten Zwecken dienenden Raum handelt, etwa einen weiteren Abstellraum oder - da nicht hierauf beschränkt - einen Hobbyraum oder eine Werkstatt (vgl. BayObLG FGPrax 1996, 57, a. a. O., Rdnrn. 12 bis 15 mit ausdrücklicher Verneinung einer gewerblichen Nutzung von "nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen").

[...]

Die insoweit maßgebliche Teilungserklärung gestattet daher weder eine Nutzung zu Wohnzwecken noch eine gewerbliche oder freiberufliche Nutzung des in § 2 Nr. 6 der Teilungserklärung genannten nicht Wohnzwecken dienenden Raumes im Dachgeschoß.

b. Zu Recht hat das Landgericht angenommen, dass die unter a. genannte Regelung der Teilungserklärung weder durch den Beschluss zu TOP 7 der Eigentümerversammlung vom 8.12.1987, mit welchem beschlossen wurde, dem Rechtsvorvorgänger der Antragsgegnerin, B. M., ein vertragliches Dauernutzungsrecht hinsichtlich einer Gemeinschaftsfläche im Bodenraum - gemeint war, wie sich aus einer Bezugnahme im Protokoll der Versammlung auf ein Schreiben des Rechtsanwalts H. vom 13.5.1987 ergibt, die im Dachgeschoß belegene Waschküche - einzuräumen noch durch den Beschluss zu TOP 3a der Eigentümerversammlung vom 9.5.1996, welchem beschlossen wurde, die in der - im Anschluss an den Beschluss zu TOP 7 der Eigentümerversammlung vom 8.12.1987 mit Herrn Mann abgeschlossenen -Nutzungsvereinbarung vom 22.1.1989 genannten an das Sondereigentum Nr. 6 im Dachgeschoß angrenzenden Räumlichkeiten aus dem Gemeinschaftseigentum in das Sondereigentum der Wohnung Nr. 6 zu übertragen, geändert worden ist. Zum einen betreffen die Beschlüsse primär die an den in § 2 Nr. 6 der Teilungserklärung genannten Raum im Dachgeschoß angrenzenden Räumlichkeiten, nämlich die im Dachgeschoß gelegene (ehemalige) Waschküche. Zum anderen wären die Beschlüsse, soweit durch sie die keine Öffnungsklausel enthaltende Teilungserklärung dahingehend abgeändert werden sollte, dass eine andere Zweckbestimmung hinsichtlich des in § 2 Nr. 6 der Teilungserklärung genannten Raumes im Dachgeschoß getroffen wird, nichtig. Denn die Wohnungseigentümer können ihre Angelegenheiten nur durch eine Vereinbarung regeln und also nicht bloß beschließen, wenn eine Vereinbarung abgeändert werden soll. Ein Beschluss (sogenannter Zitterbeschluss), der eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer als Regelung auf Dauer ändern oder aufheben will, ist nach den Strukturen des Wohnungseigentumsgesetzes nichtig, da hierfür keine Beschlusskompetenz besteht (Elzer, a. a. 0., § 10 Rdnr. 110; Merle in Bärmann/Pick/Merle, a. a. 0., § 23 Rdnr. 143 f.; BGH NJW 2000, 3500, Rdnr, 13 nach juris). Eine nicht erfolgte Anfechtung des Beschlusses ändert hieran nichts, denn eine Beschlusskompetenz erwächst der Mehrheit nicht dadurch, dass ein in angemaßter Kompetenz gefasster Beschluss bestandskräftig wird; die Nichtigkeit kann vielmehr auch ohne gerichtliche Feststellung und ohne zeitliche Befristung geltend gemacht werden (BGH, a. a. 0., Rdnr. 13, 17 nach juris). Diese Grundsätze gelten auch für die Änderung der Teilungserklärung. Denn die nach § 8 WEG mögliche einseitige Setzung von Recht durch Teilungserklärung hat Vereinbarungsqualität (Pick in Bärmann/Pick/Merle, a. a. 0., § 10 Rdnr. 34). Eine Umdeutung der Beschlüsse in Vereinbarungen kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil bei den genannten Eigentümerversammlungen nicht alle Sondereigentümer anwesend oder vertreten waren und keine allstimmige Beschlussfassung erfolgt ist. Dass eine Berufung auf die Nichtigkeit der genannten Beschlüsse treuwidrig wäre, ist nicht zu greifen.

c. Voraussetzung eines Unterlassungsanspruchs ist, dass durch die teilungserklärungswidrige Nutzung die anderen Wohnungseigentümer in stärkerem Maße beeinträchtigt werden, als durch eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung (BayObLG FGPrax 1997, 220, Rdnr. 7 nach juris; OLG Düsseldorf FGPrax 2003, 153, Rdnr. 17 nach juris). Dies ist hier der Fall. Es geht vorliegend allerdings insoweit nicht um die Frage, ob der Betrieb einer Arztpraxis in einer Wohnung zulässig ist, sondern vielmehr darum, ob eine Arztpraxis in zu einer Wohnung gehörenden, selbst aber nicht zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen bestimmten, sondern nur untergeordneten Zwecken dienenden Räumen betrieben werden darf. Entscheidend ist daher, ob durch die Arztpraxis in dem streitgegenständlichen Raum im Dachgeschoß die anderen Wohnungseigentümer in stärkerem Maße beeinträchtigt werden, als durch eine untergeordnete, nicht den dauerhaften Aufenthalt von Menschen beinhaltende Nutzung dieses Raumes. Hiervon ist vorliegend schon deshalb auszugehen, weil die Antragsgegnerin drittinstanzlich ausdrücklich eingeräumt hat, die tatsächliche Nutzung durch sie sei mit einer Wohnnutzung vergleichbar bzw. hielte sich in diesem Rahmen. Im übrigen ist auch für den Senat nicht zu greifen, weshalb eine Nutzung eines Raumes als - nicht zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen bestimmter, untergeordneten Zwecken dienender - Nebenraum zu einer Wohnung auch nur annähernd so intensiv und für die übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigend sein soll, wie die Nutzung dieses Raumes als Arztpraxis. Lediglich abrundend wird darauf hingewiesen, dass die Antragsgegnerin schon ihr zwischenzeitliches zweitinstanzliches Vorbringen, die Nutzung als Arztpraxis sei weniger intensiv als eine Wohnnutzung, nicht ausreichend substantiiert vorgetragen hat. [...]

d. Der Berufung der Antragstellerin auf ihren hiernach gegebene Unterlassungsanspruch stehen keine sonstigen Einwendungen entgegen.

aa. Dahinstehen kann, ob das Recht der Antragstellerin, von der Antragsgegnerin hinsichtlich des nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken dienenden Raumes im Dachgeschoß eine vor der Nutzung als Praxis ausgeübte - Wohnnutzung zu unterlassen, verwirkt wäre. Denn eine etwaige Verwirkung des Unterlassungsanspruchs betreffend eine Wohnnutzung des genannten Raumes im Dachgeschoß hätte nicht zur Folge, dass die Antragstellerin auch eine Nutzung dieses Raumes als Arztpraxis hinnehmen müsste.

Die aus § 242 BGB herzuleitende Verwirkung eines Rechts setzt dreierlei voraus: Erstens muss seit der erstmaligen Möglichkeit, das Recht geltend zu machen längere Zeit verstrichen sein (sogenanntes Zeitmoment). Zweitens muss ein konkretes Verhalten des Gläubigers vorliegen, aufgrund dessen der Schuldner darauf vertrauen durfte, der Gläubiger werde die Forderung nicht mehr geltend machen mit der Folge, dass wegen des geschaffenen Vertrauenstatbestands die verspätete Geltendmachung des Rechts als eine mit Treu und Glauben unvereinbare Härte erscheint (sogenanntes Umstandsmoment). Drittens muss sich der Schuldner auch tatsächlich darauf eingerichtet haben, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden (Heinrichs in Palandt, BGB, 66. Aufl., 2007, § 242 Rdnrn. 93 bis 95). Die Verwirkung ist ein Sonderfall der unzulässigen Rechtsausübung und führt zu einer inhaltlichen Begrenzung des Rechts im Verhältnis zwischen Verletztem und Verletzer (BGHZ 67, 68 Rdnr. 66 nach juris). Wesen der Verwirkung ist es also, das Recht des an sich Berechtigten, vom Pflichtigen ein bestimmtes Tun oder Unterlassen zu verlangen, aus Gründen des Vertrauensschutzes des Pflichtigen zu begrenzen. Der Vertrauensschutz des Pflichtigen kann aber nur dahin gehen, dass der Berechtigte seine nach der bisherigen Rechtslage bestehenden, aber nicht ausgeübten Rechte auch weiterhin nicht geltend macht. Bezogen auf die Nutzung des in § 2 Nr. 6 der Teilungserklärung genannten Raumes im Dachgeschoß bedeutet dies, dass der etwaige Vertrauensschutz der Antragsgegnerin nur dahin gehen kann, dass sie bei gleichbleibenden Umständen die bisherige Nutzung im bisherigen Umfang fortsetzen kann (OLG Köln NJW-RR 1995, 851, 852). Der Vertrauensschutz der Antragsgegnerin erstreckt sich aber nicht darauf, anstelle der Wohnraumnutzung, gegen welche die Antragstellerin möglicherweise nicht mehr mit Erfolg vorgehen kann, nunmehr eine andersartige Nutzung, nämlich eine gewerbliche bzw. freiberufliche Nutzung, beanspruchen zu können. Ein Vertrauen darauf, dass die Antragstellerin ihre Rechte gegenüber einer gewerblichen bzw. freiberuflichen Nutzung nicht geltend machen werde, konnte die Antragsgegnerin aus dem Nichtvorgehen gegen eine Wohnraumnutzung nicht entwickeln. Daher kommt es vorliegend auch insoweit nicht darauf an, ob der Betrieb der Praxis intensiver und für die weiteren Wohnungseigentümer störender ist als eine Wohnnutzung. Denn die Rechtsposition eines Wohnungseigentümers, der auf der Grundlage der Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes und einer Teilungserklärung bzw. einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer ein Recht zu einer bestimmten Nutzung hat und nunmehr eine andere und seiner Meinung nach nicht störendere Nutzung begehrt, ist stärker und insoweit nicht vergleichbar mit der Rechtsposition dessen, der auf der Grundlage der genannten Regelungen schon kein Recht zur zunächst ausgeübten Nutzung hat und sie nur deshalb weiter ausüben kann, weil sein Vertrauen darauf, ein Unterlassungsanspruch gegenüber dieser konkreten Nutzung werde nicht geltend gemacht, schützenswert ist.

bb. Eine (eigenständige) Verwirkung des Rechts der Antragstellerin, Unterlassung der Nutzung als Arztpraxis zu verlangen, ist nicht eingetreten. Dahinstehen kann, ob angesichts des Umstands, dass der Betrieb einer Arztpraxis (erst) im Jahre 2000 aufgenommen worden ist, nicht schon das Vorliegen des Zeitmoments zu verneinen ist. Denn es fehlt jedenfalls an einem Umstandsmoment. So hat die Eigentümerversammlung vom 25.10.2000 durch einen von der hiesigen Antragsgegnerin anderweitig angefochtenen Beschluss zu TOP 2 beschlossen, dass festgestellt wird, dass der Praxisbetrieb den Wohnhauscharakter beeinträchtigt und nur unter Auflagen und Beschränkungen fortgesetzt werden darf, wobei jedem Wohnungseigentümer das Recht zustehen soll, auf Besitzstörung zu klagen, falls die Auflagen "nicht anstandslos erfüllt werden" (vgl. BI. 18, 19 der Akte des Amtsgerichts Schöneberg zu dem noch nicht abgeschlossenen Verfahren 76 II 388/00 WEG).

cc. Dem Unterlassungsanspruch der Antragstellerin steht auch nicht aus anderem Grund der Einwand unzulässiger Rechtsausübung, § 242 BGB, entgegen. Die Antragsgegnerin kann sich, wie das Landgericht zutreffend angenommen hat, insbesondere nicht auf ihre Behauptung berufen, die Antragstellerin betreibe selbst in ihrer Wohneinheit ein Büro. Ein rechtsmissbräuchliches, gegen Treu und Glauben verstoßendes Verhalten der Antragstellerin läge auch in diesem Falle nicht vor. Denn es gibt keinen allgemeinen Grundsatz, dass nur derjenige Rechte geltend machen kann, der sich selbst rechtstreu verhalten hat (BayObLG NZM 1999, 85, Rdnr. 11 nach juris; NZM 2001, 137, Rdnr. 9 nach juris). Insoweit steht es den anderen Wohnungseigentümern frei, gegen teilungserklärungswidrige Nutzungen vorzugehen; eine "Aufrechnung" unzulässiger Nutzungen findet nicht statt (vgl. BayObLG WuM 1992, 563, Rdnr. 18 nach juris zum gleichgelagerten Problem Unzulässiger baulicher Veränderungen). Nur am Rande weist der Senat darauf hin, dass, wie schon das Landgericht zutreffend angenommen hat, die Antragsgegnerin nicht ansatzweise vorgetragen hat, welche Störungen von dem behaupteten Büro der Antragstellerin ausgehen sollen.

[...]

Nach dem WEG gibt es Wohnungseigentum und Teileigentum, das nicht zu Wohnzwecken dient. Welche Nutzung dafür erlaubt ist, ergibt sich aus der Teilungserklärung. Käufer von Teileigentum sollten darauf besonderes Augenmerk richten.

Die Ärztin hatte Räume gekauft, die nach der Teilungserklärung nicht Wohnzwecken dienen sollten. Welche Zwecke zulässig sein sollten, war nicht geregelt. Später verlangte eine andere Wohnungseigentümerin Unterlassung des Betriebs der Arztpraxis, da sie sich gestört fühlte.

Mit Beschluss vom 22. Dezember 2006 bestätigte das Kammergericht die Entscheidung des Landgerichts, wonach der Unterlassungsanspruch geltend gemacht werden könne. Die Bezeichnung "nicht zu Wohnzwecken" könne vieles bedeuten und sei nicht mit einer gewerblichen oder freiberuflichen Nutzung identisch. In Betracht komme auch eine Nutzung als Abstellraum, Hobbyraum oder Werkstatt. Mangels Öffnungsklausel seien auch Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümerversammlung dazu nichtig, wenn sie die Nutzung als Arztpraxis hätten erlauben wollen. Der Anspruch sei im Übrigen auch nicht verwirkt, da ein Vertrauensschutz hier zuzubilligen sei.