Inhalt der WEG-Jahresabrechnung

Inhalt der WEG-Jahresabrechnung; tatsächliche Einnahmen und Ausgaben; zu Unrecht getätigte Ausgaben

In einer Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG sind die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben aufzunehmen, und zwar auch dann, wenn sie zu Unrecht getätigt worden sind. Ob und insoweit gegebenenfalls Rückforderungsansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen, ist für die Richtigkeit der Abrechnung nicht maßgeblich.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Antragstellerin und die Antragsgegner bilden die Eigentümergemeinschaft der im Rubrum genannten Wohnanlage.

Auf der Eigentümerversammlung vom 13. Mai 2003 beschlossen die anwesenden und vertretenen Eigentümer zu Tagesordnungspunkt 3 umfangreiche Schwammbekämpfungsmaßnahmen an der Wohnanlage, mit deren Durchführung die GmbH beauftragt wurde. Auf die vertragsgemäßen Abschlagsrechnungen der GmbH zahlte die Verwaltung aus dem Gemeinschaftsvermögen im Jahr 2003 insgesamt 25.375 €. Ferner zahlte sie im Jahr 2003 an das Büro für Bausubstanzarbeiten für Begutachtungsarbeiten 1.589,20 €.

Auf der Eigentümerversammlung vom 26. Februar 2004 wurden zu Tagesordnungspunkt 2 die Gesamt- und Einzelwohngeldabrechnungen für das Jahr 2003 mehrheitlich beschlossen. (...)

Mit ihrer Antragsschrift wendet sich die Antragstellerin gegen den vorgenannten Beschluss über die Wohngeldabrechnungen 2003.

Die Antragstellerin war erstinstanzlich der Ansicht, aus der Wohngeldabrechnung 2003 gehe nicht hervor, welche Sanierungsarbeiten im Jahr 2003 durchgeführt und abgerechnet worden seien; es seien 26.964,20 € von dem Konto der Gemeinschaft abgeflossen, für die keine Belege vorlägen. Des weiteren seien unberechtigte Zahlungen zugunsten des Wohnungseigentümers vorgenommen worden; insbesondere sei die Sanierung seiner Gewerbeeinheit, die Reparatur von Rohren, die wegen der mangelnden Beheizung seiner Wohnungen eingefroren seien, und ein Schlüssel für ihn finanziert worden.

(...)

Mit Beschluss vom 25. Februar 2005 (Bl. 55 - 58 d.A.) hat das Amtsgericht Tempelhof Kreuzberg die Anträge der Antragstellerin zurückgewiesen. Im wesentlichen hat das Amtsgericht seine Entscheidung damit begründet, dass die beschlossene Jahresabrechnung 2003 nicht zu beanstanden sei. Die Position "Schwammsanierung" in der Abrechnung sei hinreichend belegt worden. Soweit die Antragstellerin moniere, dass einzelne in den Rechnung enthaltene Arbeiten nicht von der Gemeinschaft sondern von dem Wohnungseigentümer zu tragen sei, sei ihr Vortrag einerseits gänzlich unsubstantiiert und andererseits selbst dann sei die Abrechnung zutreffend, da der Betrag von 26.964,20 € tatsächlich vom WEG-Konto abgeflossen sei. Ggf. bestehende Rückforderungsansprüche müsse dann die Verwaltung für die Gemeinschaft geltend machen, würden aber nicht die Richtigkeit der angegriffenen Abrechnung berühren.

(...)

II. Die zulässige Beschwerde ist unbegründet.

(...)

Die Jahresabrechnung 2003 ist nicht fehlerhaft, so dass der dahingehende am 26.2.2004 gefasste Beschluss zu TOP 2 nicht für ungültig zu erklären war und auch keine Verpflichtung zur Neuerstellung der Jahresabrechnung 2003 besteht.

Die Jahresabrechnung ist eine übersichtlich und nachvollziehbar aufzustellende Einnahmen- und Ausgabenrechnung. D. h. sie hat sämtliche Einnahmen und Ausgaben des abzurechnenden Wirtschaftsjahres einander gegenüberstellen, ohne Rücksicht darauf, ob die zugrundeliegenden Vorgänge, insbesondere Schuldverpflichtungen, im Abrechnungszeitraum begründet worden sind. Aufzunehmen sind nur die tatsächlichen Einnahmen sowie die tatsächlichen Ausgaben, und zwar auch dann, wenn sie zu Unrecht getätigt worden sind (Weitnauer, WEG, 9. Aufl., § 28 Rdnr. 25; BayObLG WE 1991, 75). Die Berechtigung der Ausgabe ist lediglich für die Frage von Bedeutung, ob dem Verwalter Entlastung zu erteilen ist oder ob er sich der Gemeinschaft gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht hat (vgl. wie zuvor).

Diesen Anforderungen wird die angegriffene Jahresabrechnung hinsichtlich der allein streitigen Position Schwammsanierung gerecht. Den Anfall der diesbezüglich eingestellten Kosten sind von den Antragsgegner hinreichend durch Vorlage des Bauvertrages und der Abschlagesrechnungen der Firma bzw. bzgl. der Gutachten belegt worden. Da die Bezahlung dieser Rechnungen unstreitig ist, sind diese Ausgaben - unabhängig davon, ob sie zurecht der WEG in Rechnung gestellt worden sind in der Jahresabrechnung aufzunehmen. Ob insoweit ggf. Rückforderungsansprüche bestehen ist für die Richtigkeit der Abrechnung nicht maßgeblich.

Eine Jahresabrechnung ist nicht deswegen anfechtbar, weil sie nach Ansicht einzelner Eigentümer die Rechnungen in der Sache selbst dem Grunde und der Höhe nach unberechtigt seien.

Auf einer Eigentümerversammlung wurden umfangreiche Schwammbekämpfungsmaßnahmen an der Wohnanlage beschlossen, mit deren Durchführung eine Firma beauftragt wurde. Auf Abschlagsrechnungen zahlte die Verwaltung aus dem Gemeinschaftsvermögen bestimmte Beträge. Auf einer weiteren Eigentümerversammlung wurde die Gesamt- und Einzelwohngeldabrechnung für 2003 mehrheitlich beschlossen. Ein Wohnungseigentümer verlangte nunmehr die Neuerstellung der Jahresabrechnung, weil aus der Wohngeldabrechnung nicht hervorgehe, welche Sanierungsarbeiten durchgeführt und abgerechnet worden seien. Des Weiteren seien unberechtigte Zahlungen zugunsten eines anderen Wohnungseigentümers vorgenommen worden. Das AG wies den Antrag zurück, was zur Beschwerde zum LG (Berlin) führte.

Das LG, ZK 55, wies die (sofortige) Beschwerde zurück. Eine Jahresabrechnung sei eine übersichtliche und nachvollziehbar aufzustellende Einnahmen- und Ausgabenabrechnung. Sie habe sämtliche Einnahmen und Ausgaben des abzurechnenden Wirtschaftsjahres einander gegenüberzustellen, ohne Rücksicht darauf, ob die zugrundeliegenden Vorgänge, insbesondere Schuldverpflichtungen, im Abrechnungszeitraum begründet worden seien. Aufzunehmen seien nur die tatsächlichen Einnahmen sowie die tatsächlichen Ausgaben, und zwar auch dann, wenn sie zu Unrecht getätigt worden seien. Das sei vorliegend geschehen. Ob und insoweit gegebenenfalls Rückforderungsansprüche für die Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen, sei für die Richtigkeit der Abrechnung nicht maßgeblich.