Inhalt der Modernisierungsankündigung

Für den geplanten Einbau einer Zentralheizung mit Warmwasserbereitung muss die Modernisierungsankündigung Angaben enthalten, wo welche Leitungen verlegt werden und wo in welchem Raum Heizkörper mit welchen Abmessungen installiert werden sollen.

Die Bekl. sind Mieter der im Vorderhaus, 2. Obergeschoss rechts belegenen Wohnung des Hauses L.-Str. in Berlin. In das ursprünglich mit der KWV begründete Mietverhältnis ist die Kl. durch Eigentumserwerb am 9. Mai 2007 eingetreten. Das Haus ist ungefähr um 1900 gebaut worden. Die Kl. beabsichtigt den Einbau einer Zentralheizung mit Warmwasserbereitung. Mit Schreiben vom 28. November 2008 kündigte sie die Maßnahme an. [...]

Sie tragen vor, die Wohnung werde derzeit mit Gamat‑Einzelfeuerstätten beheizt. Der Einbau der Zentralheizung werde aufgrund des instandsetzungsbedürftigen Zustandes des Hauses aber nicht zu einer Energieeinsparung führen. Es fehlten eine Wärmedämmung und moderne Fenster. Der Modernisierungsankündigung lasse sich das Ausmaß der durchzuführenden Arbeiten nicht entnehmen. Sie sei auch deshalb formunwirksam, weil die Kl. inzwischen mitgeteilt habe, dass die Bauausführungstermine nicht gehalten werden könnten. [...]

Die Klage ist unbegründet.

Gemäß § 554 Abs. 2 BGB kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Energie duldet. Die Duldungspflicht setzt indes voraus, dass der Vermieter drei Monate vor dem Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung mitgeteilt hat. Der Mieter muss der Ankündigung entnehmen können, welche Veränderungen der Mietsache konkret beabsichtigt sind, damit er die Folgen für den künftigen Mietgebrauch abschätzen und entsprechend entscheiden kann, wie er sich zur Maßnahme verhalten will. Diese setzt eine hinreichend konkrete Beschreibung der Maßnahme auch im Hinblick auf die Ausführung voraus. Diesen Anforderungen genügt die Ankündigung nicht. Auf Seite 2 des Schreibens vom 28. November 2008 ist die Maßnahme nur in einzelnen Stichworten beschrieben, die lediglich den groben Umriss des Heizungseinbaus erkennen lassen. Die Beschreibung beschränkt sich auf allgemeine Ausführungen, die bei jedem Heizungseinbau vorzunehmen sind, ohne dass konkret erkennbar wird, wo welche Arbeiten ausgeführt werden sollen. So kann der Mieter z. B. mit der Angabe, dass das Herstellen und Schließen von Decken und Durchbrüchen unter Berücksichtigung der Brandschutzbestimmungen erfolgen soll, wenig anfangen, denn insoweit wird lediglich eine Selbstverständlichkeit mitgeteilt. Details hingegen fehlen (mit Ausnahme der Typenbezeichnung des Heizkessels). Notwendig wäre hingegen die Mitteilung, wo welche Leitungen verlegt werden sollen und an welcher Stelle in welchem Raum konkret die Heizung mit welchen Abmessungen installiert werden soll, denn dies kann z. B. Auswirkungen auf die Einrichtung des Mieters (wie eine Einbauküche) haben. Der Vermieter ist mit dieser Angabe nicht überfordert, denn ein Heizungseinbau diesen Umfangs setzt regelmäßig eine entsprechende Planung voraus, die dem Mieter dann - soweit von Belang - ohne Weiteres mitgeteilt werden kann. Dass die Ankündigung hier nicht ausreichend ist, zeigt sich auch daran, dass noch nicht einmal mitgeteilt wird, wie viele Heizstränge eingebaut werden sollen, denn es ist die Rede von bis zu acht Heizsträngen. Dahinstehen kann in diesem Zusammenhang, ob die zu duldenden Arbeiten im Antrag hinreichend bezeichnet sind. Zweifel wecken insoweit die auslegungsbedürftigen Bezeichnungen wie "hierzu erforderlichen Wand- und Deckenbohrungen" und "übliche Arbeitszeiten".

Ob die Maßnahme zu einer Energieeinsparung oder zu einer Wohnwertverbesserung führt, bedarf keiner Entscheidung. [...]

Nach § 554 BGB muss der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme nach Art und voraussichtlichem Umfang mitteilen. Zwar müssen übliche Baumaßnahmen nicht detailliert beschrieben werden (KG, GE 2007, 907). Beim Einbau einer Zentralheizung muss aber der Verlauf der Leitungen und der Ort und die Größe der Heizkörper angegeben werden (AG Mitte, GE 2006, 1296). So auch das AG Köpenick in einer neueren Entscheidung.

Die Wohnung wurde mit Gamat-Einzelfeuerstätten beheizt; die Vermieterin wollte eine Zentralheizung mit Warmwasserbereitung einbauen. Die Modernisierungsankündigung enthielt nur einzelne Stichworte, ohne dass erkennbar war, wo welche Arbeiten ausgeführt werden sollten. Die Mieter lehnten die Duldung der Maßnahme ab.

Mit Urteil vom 28. Mai 2009 wies das Amtsgericht Köpenick die Duldungsklage der Vermieterin ab und meinte, notwendig wäre die Mitteilung gewesen, wo welche Leitungen verlegt werden sollten, und an welcher Stelle in welchem Raum die Heizung mit welchen Abmessungen installiert werden sollte. Schließlich habe das Auswirkungen auf die Einrichtung des Mieters; den Vermieter sollte diese Angabe auch nicht überfordern, da ein Heizungseinbau eine entsprechende Planung voraussetze, die der Vermieter dem Mieter mitteilen könne.