Inhalt der Jahresabrechnung

(Nach-) Zahlungen auf Hausgelder sind nicht in den Einzelabrechnungen der anderen Wohnungseigentümer als Einnahmen zu verteilen.

Die zulässige Berufung hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Berufungsgerichts. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten. …

Soweit mit der Berufung die Beschlussfassung zu TOP 4.01 angegriffen wird, sind die erhobenen Einwände unbeachtlich. Die beschlossene Jahresabrechnung entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Dies gilt zunächst für den Beschluss über die Gesamtabrechnung. Der Einwand, die Hausgeldzahlungen der X GbR seien im Rahmen der Gesamtabrechnung nicht berücksichtigt worden, greift nicht durch.

Die Erwerber sind im streitgegenständlichen Wirtschaftsjahr Eigentümer des Teileigentums der X GbR geworden und werden unter Anrechnung der Zahlungen der X GbR in der Zahlungsaufstellung … berücksichtigt. Die dort genannten Zahlungen stimmen mit denen aus der Jahresabrechnung überein.

Auch der Posten „Erlöse Hausgelder aus Rechtsfall“ ist … in die Gesamtabrechnung eingestellt worden. Ob dieser auf die einzelnen Eigentümer umgelegt wurde, betrifft die Einzelabrechnung nicht aber die Gesamtabrechnung. Die Verbuchung in der Gesamtabrechnung im Jahr der Einnahme entspricht den Vorgaben des BGH (NJW 2014, 145).

Auch die Beschlussfassung über die Einzelabrechnung entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Hier rügt die Berufung, dass der Posten „Erlöse Hausgelder aus Rechtsfall“ nicht auf die einzelnen Eigentümer umgelegt und damit auch nicht gutgeschrieben wurden. Es handelt sich hierbei um gerichtlich erstrittene Zahlungen auf Hausgeldforderungen.

Diese Rüge ist unerheblich.

In die Jahresabrechnung sind, da es sich um eine Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben bzgl. des jeweiligen Wirtschaftsjahres handelt (Becker, Bärmann, WEG § 28 Rn. 114), grundsätzlich alle tatsächlichen Einnahmen, die in dem jeweiligen Wirtschaftsjahr entstanden sind, einzustellen. … Insoweit ist mit der Einzelabrechnung anhand der verteilungsrelevanten Einnahmen und Ausgaben und Abgleich mit dem Wirtschaftsplan die Abrechnungsspitze zu ermitteln (näher dazu Kammer ZWE 2017, 321).

Dies ergibt sich aus dem Zusammenspiel des Wirtschaftsplanes mit der nachfolgenden Jahresabrechnung (Jennißen, Jennißen, WEG § 28 Rn. 107). Der Beschluss über den Wirtschaftsplan begründet eine Zahlungsverpflichtung hinsichtlich der dort festgesetzten Hausgeldzahlungen. Durch den Beschluss über die nachfolgende Jahresabrechnung soll hinsichtlich etwaiger Hausgeldrückstände kein neuer Anspruch begründet werden (BGH NJW 1996, 725). Hinsichtlich etwaiger Hausgeldrückstände verbleibt es daher bei der Zahlungsverpflichtung, welche durch den Beschluss über den Wirtschaftsplan begründet wurde. Bedingt durch diese Annahme wird in der Jahresabrechnung den Ausgaben der Soll der Hausgeldzahlungen und nicht die tatsächlichen Einnahmen zur Ermittlung der „Abrechnungsspitze“ gegenübergestellt. Nur hinsichtlich dieser Abrechnungsspitze hat der Beschluss über die (Einzel-) Jahresabrechnung anspruchsbegründende Wirkung (ausf. dazu Kammer aaO.). Insofern richtet sich auch die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben bzw. deren Umlage auf die Eigentümer nach diesem Prinzip. Würde nun aber - wie Teile vertreten (Jennißen, Jennißen, WEG § 28 Rn. 107) - den Ausgaben die tatsächlichen Zahlungen auf die Hausgeldforderungen gegenübergestellt, so würde sich das oben beschriebene System verschieben, denn dann würde nicht mehr der verteilungsrelevante Überschuss der Ausgaben über den Einnahmen der Zahlungsverpflichtung aus dem Wirtschaftsplan gegenübergestellt, sondern es würden die tatsächlichen Beträge verrechnet und mit dem Saldo eine - nach der Rechtsprechung des BGH (aaO.) - unzulässige Verdoppelung des Schuldgrundes für den Rückstand geschaffen. Dann würde eine Vermengung der Anspruchsgrundlage, die der Beschluss über den Wirtschaftsplan darstellt, und der Anspruchsgrundlage, durch den Beschluss über die Abrechnungsspitze begründet wird, stattfinden. Die Zahlungsverpflichtung würde doppelt berücksichtigt.

Dieses Ergebnis entspricht auch den Vorgaben der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. etwa BGH, Urteil vom 27.10.2017, V ZR 189/16). Die Einzelabrechnung ist auf die Angabe der Soll-Vorschüsse auf das Hausgeld beschränkt. Es besteht zwar die Möglichkeit, die tatsächlichen Zahlungen auf die Hausgeldzahlungsverpflichtungen informatorisch mitzuteilen (BGH NZM 2014, 79). Eine Verrechnung der tatsächlichen Einnahmen findet jedoch im Rahmen der Einzelabrechnung nicht statt.

Demzufolge besteht nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 2014, 145) im Falle einer periodenfremden Nachzahlung von Hausgeld eines anderen Eigentümers kein Anspruch aus der Gesamtabrechnung, in der diese Zahlung berücksichtigt ist, dass sie an die einzelnen Eigentümer ausgekehrt wird. Vielmehr bedürfte dies einer gesonderten Beschlussfassung durch die Gemeinschaft.

Daher durften vorliegend auch die Einnahmen bzgl. offener Hausgeldforderungen aus einem vorherigen Abrechnungszeitraum nicht in die Einzelabrechnung eingestellt werden und damit auch nicht auf die Eigentümer umgelegt werden. Diese sind vielmehr nur in die Jahresgesamtabrechnung als Einnahmeposten einzustellen.

Die Beschlussanfechtung zu TOP 4.02 bleibt ebenfalls erfolglos.

Die Beschlussfassung über die Entlastung der Verwaltung entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Ein Entlastungsbeschluss hat die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses im Sinne von § 397 Abs. 2 BGB (Becker, Bärmann, WEG § 28 Rn. 198). Bezogen ist die Entlastung auf alle erkennbaren Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Verwaltung (Becker, Bärmann, WEG § 28 Rn. 198). Ein diesbezüglicher Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (Becker, Bärmann, WEG § 28 Rn. 199). Der Verzicht auf mögliche Ansprüche gegen die Verwaltung widerspricht jedoch nicht zwingend ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH NJW 2003, 3126). Im Gegenteil kann auch ein Interesse der Wohnungseigentümer an einem solchen Vorgehen bestehen. Dies kann in einem Vertrauensbeweis mit Blick auf die künftige Zusammenarbeit gesehen werden (BGH NJW 2003, 3126). Der Entlastungsbeschluss widerspricht jedoch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn gegen die Verwaltung erkennbar Ersatzansprüche in Betracht kommen (Niedenführ, Niedenführ/Vandenhouten, WEG § 28 Rn. 249; Becker, Bärmann, WEG § 28 Rn. 199). Bzgl. der Erkennbarkeit tragen die Wohnungseigentümer die Feststellungslast (Niedenführ, Niedenführ/Vandenhouten, WEG § 28 Rn. 247; OLG Karlsruhe NZM 2000, 298).

Nach diesen Grundsätzen sind Einwände gegen die Beschlussfassung nicht durchgreifend. Ansprüche gegen die Verwalterin sind vorliegend nicht erkennbar.

Der Einwand, die Jahresabrechnung widerspräche ordnungsmäßiger Verwaltung, kann im Ergebnis nicht durchgreifen, da dies, wie oben gezeigt, nicht der Fall ist.

Die Berufung rügt weiterhin, dass die Hausgeldkonten nicht ordnungsgemäß geführt würden. Hierzu hat das Amtsgericht zutreffend ausgeführt, dass ausweislich der vorgelegten Kontoauszüge die Kontoinhaberin die Wohnungseigentümergemeinschaft ist.

Die Versendung erfolgt dagegen an die Verwalterin. Hieraus allein kann jedoch nicht geschlossen werden, dass Ansprüche gegen die Verwalterin erkennbar sind. So ist nicht erkennbar, wie etwaige Ansprüche gegen die Verwalterin aussehen sollten.

Soweit mangelnde Vollmachten der Gemeinschaft oder des Verwaltungsbeirats hinsichtlich der Konten der Gemeinschaft gerügt werden, ist dies ebenfalls unbeachtlich. Eine Pflichtverletzung der Verwalterin, die etwaige Ansprüche begründen könnte, ist nicht erkennbar.

Zunächst ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband Kontoinhaberin. Sie bedarf daher keiner Vollmacht für ihr eigenes Konto. Sie wird durch den Verwalter, § 27 Abs. 3 Satz 1 WEG, vertreten. Sollte ein solcher nicht existieren, regelt § 27 Abs. 3 Satz 2 WEG die Vertretung der Gemeinschaft. Die Gemeinschaft wird also grundsätzlich durch den Verwalter als Handlungsorgan im Rechtsverkehr vertreten. Sie selbst kann nicht ohne Vertreter am Rechtsverkehr teilnehmen. Daher hat sie durch ihr Organ, den Verwalter, Zugriff auf ihr Konto.

Auch ist nicht ersichtlich, wieso der Verwaltungsbeirat eine Kontovollmacht erhalten sollte. Der Verwaltungsbeirat hat nach der Konzeption des WEG keine Verwaltungsbefugnis (Merle/Becker, Bärmann, WEG § 29 Rn. 1). Er soll die Verwaltung unterstützen und übt im Wesentlichen eine Kontrollfunktion aus. Diese kann er erfüllen, ohne eine Kontovollmacht zu besitzen. Er soll gerade keine Verwaltung der Gelder vornehmen und bedarf somit keiner entsprechenden Vollmacht. …

Abschließend ist auch die Berufung, soweit sie auf Feststellung der Zahlungsverpflichtung der Gemeinschaft gerichtet ist, unbegründet.

Ein erhöhter Rückerstattungsanspruch besteht nicht. Insofern kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden.

Im Übrigen sind vorliegend die übrigen Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft verklagt, und nicht die Gemeinschaft. Diese wäre aber für den Zahlungsanspruch, und damit auf für einen entsprechenden Feststellungsanspruch, passivlegitimiert, bereits dies stünde dem Erfolg der Berufung insoweit entgegen.

Die Berufung ist auf den Hinweis zurückgenommen worden.

Nachzahlungen auf Hausgelder früherer Abrechnungsperioden gehören nicht in die aktuelle Jahresabrechnung und sind nicht in den Einzelabrechnungen als Einnahmen zu verteilen.

Angefochten wurden die Gesamt- und Einzeljahresabrechnungen. Beanstandet wurde, dass Nachzahlungen aus früheren Abrechnungsperioden nicht in die Einzelabrechnungen eingeflossen sind. Das AG hat darin keinen Abrechnungsfehler gesehen und die Anfechtung als unbegründet abgewiesen. Hiergegen die Berufung.

Im Wege eines Hinweisbeschlusses hat das LG die Zurückweisung der Berufung durch einstimmigen Beschluss angekündigt. Die Einzelabrechnung ist auf die Angabe der Soll-Vorschüsse auf das Hausgeld beschränkt. Es besteht zwar die Möglichkeit, die tatsächlichen Zahlungen auf die Hausgeldzahlungsverpflichtungen informatorisch mitzuteilen. Eine Verrechnung der tatsächlichen Einnahmen findet jedoch im Rahmen der Einzelabrechnung nicht statt. Im Falle einer periodenfremden Nachzahlung von Hausgeld eines anderen Eigentümers besteht kein Anspruch auf Auskehrung an einzelne Wohnungseigentümer.

Das LG führt im Sinne der Rechtsprechung des BGH (GE 2018, 335) aus, dass es hinsichtlich etwaiger Hausgeldrückstände bei der Zahlungsverpflichtung bleibt, welche durch den Beschluss über den Wirtschaftsplan begründet wurde. Damit werden lediglich Fehlbeträge festgestellt, hinsichtlich derer aber keine neue Verteilung stattzufinden hat. Bestätigt hat das LG auch, dass der Beschluss über die Entlastung des Verwalters nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, wenn gegen die Verwaltung erkennbar Ersatzansprüche in Betracht kommen.