Informationspflicht des WE-Verwalters

§ 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG ist dahin gehend auszulegen, dass eine entsprechende Informationspflicht des Verwalters nur dann besteht, wenn den Wohnungseigentümern ein gesteigertes Informationsbedürfnis zukommt. Ein solches ist dann anzunehmen, wenn sie am Verfahren beteiligt sind, oder dies für sie möglich wäre. Es besteht dagegen nicht bei Geltendmachung von Wohngeldrückständen gegen einzelne Wohnungseigentümer.

Die Parteien bilden die WEG F.-Straße in M. Auf einer Eigentümerversammlung haben die Eigentümer mit Beschluss zu TOP 21 unter anderem beschlossen, „die Verwalterin ausdrücklich von der seit Inkrafttreten der WEG-Novelle zum 1. Juli 2007 bestehenden Verpflichtung freizustellen, die Wohnungseigentümer unverzüglich über die gerichtliche Geltendmachung eines Hausgeldanspruchs [...] gegen einzelne Wohnungseigentümer zu unterrichten. Stattdessen wird die Verwalterin in der jährlichen ordentlichen Eigentümerversammlung über den Stand der laufenden und im abgerechneten Wirtschaftsjahr abgeschlossenen gerichtlichen Mahnverfahren berichten". Gegen diesen Beschluss hat die Kl. Anfechtungsklage erhoben. Das Amtsgericht wies die Anfechtungsklage insoweit ab. Hiergegen richtete sich die Berufung der Kl.

[...] 1.) Das Amtsgericht ist zu Recht nicht dem Antrag gefolgt, den Beschluss zu TOP 21 der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung für ungültig zu erklären. Die klägerische Ansicht, die vom Amtsgericht vorgenommene Auslegung des § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG sei nicht möglich, da diese Norm nicht auslegungsfähig sei, vielmehr ausschließlich auf den Wortlaut abzustellen sei und der Verwalter unverzüglich über alle Verfahren gemäß § 43 WEG berichten müsse, trifft nicht zu.

a) Dabei sind zunächst die Darlegungen über den Gang des Gesetzgebungsverfahrens, wie sie in der Berufungsbegründung ausführlich vorgenommen werden und zum Beleg dafür herangezogen werden, dass eine vom Zweck des Gesetzes ausgehende, einschränkende Auslegung des Wortlauts der Norm nicht möglich sei, nicht ganz zutreffend. Nachdem das WEG (alt) in seinem ursprünglichen § 27 Abs. 1 überhaupt keine Informationspflicht des Verwalters über anhängige Rechtsstreitigkeiten vorgesehen hatte, sah der Gesetzentwurf der Bundesregierung eine Erweiterung der Pflichten des Verwalters für den Fall vor, dass er über solche Rechtsstreitigkeiten zu informieren habe, die gegen ihn auf Erfüllung seiner Pflichten erhoben werden (BT-Drs. 16/887, S. 7 und 35). Es trifft sodann nicht zu, dass der Bundesrat in seiner Stellungnahme eine unverzügliche Informationspflicht des Verwalters über sämtliche Rechtsstreitigkeiten gemäß § 43 WEG gefordert habe. Der Bundesrat führte in seiner Stellungnahme vielmehr ausdrücklich aus: „Der Verwalter hat die Wohnungseigentümer nicht nur über Rechtsstreitigkeiten auf Erfüllung seiner eigenen Pflichten, sondern über alle Rechtsstreitigkeiten gemäß § 43 WEG-E, in denen er nach § 45 Abs. 1 WEG-E Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer ist, zu unterrichten" (BT-Drs. 16/887, S. 50; Hervorhebung vom Verfasser). Sowohl die Bundesregierung in ihrer Gegenäußerung (BT-Drs. 16/887, S. 70) als auch die Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses (BT-Drs. 16/3843, S. 26) gingen sodann ausdrücklich davon aus, dass mit der darin vorgesehenen Fassung des § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG der Vorschlag des Bundesrates aufgegriffen werden sollte. Dieser hatte jedoch nicht die Reichweite des sodann vorgesehenen Wortlautes.

b) Zu Recht wird daher in der Literatur die teleologische Einschränkung des zu weit geratenen Wortlauts anhand des Zwecks gefordert, die Informationspflicht des Verwalters auf die Fälle zu beschränken, in denen die Wohnungseigentümer Bekl. oder gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 WEG beizuladen sind (Merle, in Bärmann, WEG, 10. Auflage, § 27, Rz. 89; Abramenko, Das neue WEG-Recht, § 5, Rz. 32; dagegen Heinemann, in Jenißen, WEG, § 27, Rz. 54: immer, wenn der Verwalter von einem Rechtsstreit erfährt). Dieser Ansicht schließt sich das Berufungsgericht ausdrücklich an. Nicht nur die im Gang des Gesetzgebungsverfahrens entstandene unvollständige Übernahme der Stellungnahme des Bundesrates macht die einschränkende Auslegung des Wortlauts erforderlich, sondern vor allem der Umstand, dass der Anwendungsbereich ersichtlich zu weit geraten ist: Beispielsweise über ein Verfahren nach § 43 Nr. 5 WEG, das sich auf Sondereigentum bezieht, wird der Verwalter in der Praxis regelmäßig nicht berichten können. Die richtige Auslegung muss, in Einklang mit den soeben dargelegten Erkenntnissen aus dem Gesetzgebungsverfahren, daher zu einer Informationspflicht des Verwalters gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG nur für die Fälle kommen, in denen den Wohnungseigentümern ein gesteigertes Informationsbedürfnis zukommt, nämlich dann, wenn sie am Verfahren beteiligt sind oder dies für sie möglich wäre; dies war der Zweck der Erweiterung der Verwalterpflichten im Zuge der WEG-Reform. Entgegen der Ansicht der Kl. besteht ein derart gesteigertes Informationsbedürfnis in Wohngeldverfahren nicht, da hier die einzelnen Wohnungseigentümer weder Bekl. noch gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 WEG beizuladen sind. Dadurch, dass Zweck der Vorschrift die Informationspflicht des Verwalters nur in den Fällen des Vorliegens dieses gesteigerten Informationsbedürfnisses ist, verbietet sich ebenso eine Anknüpfung an Kriterien wie demjenigen, ob der Verwalter, und wenn auch nur zufällig, Kenntnis von dem anhängigen Verfahren hat. Für die hier streitgegenständlichen Fälle der Führung von Aktivprozessen nicht relevant, aber dennoch erwähnenswert ist der Umstand, dass in Hinblick auf eine andere unscharf zu nennende Formulierung des § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG ganz einhellig eine praktische Sichtweise befürwortet wird: Im Fall von Passivprozessen wird es dem Verwalter regelmäßig nicht möglich sein, über die Anhängigkeit der Klage zu berichten, da diese dann regelmäßig bereits rechtshängig ist. Hier wird ohne Weiteres von einem Einsetzen der Berichtspflicht erst im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit ausgegangen (Bassenge, in Palandt, BGB, 69. Auflage, § 27 WEG, Rz. 11; Merle, aaO., Rz. 90) - auch dies ist eigentlich gegen den Wortlaut.

c) Zu Recht machen die Bekl. angesichts der vom Berufungsgericht vertretenen Auslegung des § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG daher geltend, dass es sich bei der Regelung im angefochtenen Beschluss nicht um eine Einschränkung dieser Verwalterpflicht, sondern um eine Erweiterung handelt. Dies verstößt aber nicht gegen § 27 Abs. 4 WEG und kann beschlossen werden. Dass die Erweiterung der Informationspflicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoße, wird von der Kl. nicht vorgetragen und ist auch nicht ersichtlich. Insgesamt entsprach der angefochtene Beschluss daher ordnungsgemäßer Verwaltung und war nicht für ungültig zu erklären.

§ 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG „berechtigt und verpflichtet" den Verwalter, die Wohnungseigentümer „unverzüglich" darüber zu unterrichten, dass ein WEG-Prozess anhängig ist. Bei Wohngeldprozessen müsse der Verwalter die Wohnungseigentümer aber nicht unverzüglich, sondern nur in längeren Zeitabständen unterrichten, meint das LG München.

Mit Mehrheitsbeschluss stellen die Wohnungseigentümer den Verwalter von der Verpflichtung frei, sie unverzüglich über Wohngeldprozesse zu unterrichten. Danach hat das nur einmal jährlich auf der Eigentümerversammlung zu geschehen. Das AG weist die Anfechtungsklage ab. Hiergegen Berufung an das LG.

Das LG bestätigt die Abweisung der Anfechtungsklage. Zutreffend sei nach der Kommentarliteratur die Informationspflicht des Verwalters auf die Fälle beschränkt, in denen die Wohnungseigentümer Beklagte oder zumindest beizuladen sind. Das ergebe sich insbesondere aus dem Gesetzgebungsverfahren. Der Eigentümerbeschluss schränke die Verwalterpflicht nicht ein, sondern erweitere sie (?). Hierfür bestehe eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer.

1. Moderne Gesetzesauslegung, provoziert durch einen nachlässigen Gesetzgeber, der den Gesetzeswortlaut manchmal zu weit und manchmal zu eng fasst. Fachbegriff ist die teleologische (zielgerichtete, also unhöflich: ergebnisorientierte) Reduktion nach dem (angeblich) eindeutigen Gesetzeszweck. Die Unterrichtungspflicht wird nach den zitierten Kommentaren auf die Fälle beschränkt, in denen der Verwalter Zustellungsvertreter und dann auch Prozessvertreter des Verbandes oder der Wohnungseigentümer ist und die Wohnungseigentümer sich dessen Kenntnis vom Prozess zurechnen lassen müssen. Anders als über den Verwalter können sie regelmäßig von dem Prozess nicht erfahren und insbesondere auch nicht über ihren möglichen Beitritt zum Prozess entscheiden.

2. Wenn in den Kommentaren allerdings darauf verwiesen wird, dass über Streitigkeiten zwischen dem Verband und einzelnen Wohnungseigentümern (Aktivprozesse, also insbesondere Wohngeldklagen) deshalb nicht unterrichtet werden muss, weil insoweit eine Prozessermächtigung des Verwalters nicht kraft Gesetzes besteht, sondern nur auf Teilungserklärung, Verwaltervertrag oder Eigentümerbeschluss beruhen kann, folgt aus diesen Generalermächtigungen nur, dass die Wohnungseigentümer generell über die Möglichkeiten eines vom Verwalter geführten Wohngeldprozesses unterrichtet sind. Weshalb bei größeren Wohngeldausfällen das Unterrichtungsinteresse der Wohnungseigentümer allgemein fehlen sollte, ist nicht ganz ersichtlich. Insbesondere bei drohender Insolvenz von Wohnungseigentümern kommt es gerade darauf an, dass der Verwalter die Wohngeldansprüche möglichst schnell geltend macht und vollstreckt. Soweit Wohngeldansprüche im Mahnverfahren anhängig gemacht werden, könnte freilich schon der Wortlaut des § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG eine Unterrichtung entbehrlich machen, weil über die Anhängigkeit eines Rechtsstreits (nicht also die Anhängigkeit eines bloßen Mahnverfahrens) unterrichtet werden muss.

3. Die Reduktion des Gesetzestextes ist eine Sache. Eine andere Frage ist, ob den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz zusteht, mit genereller Bindung, auch für die Gerichte, den Umfang der Informationspflichten des Verwalters festzulegen. Eigentlich lautet der Grundsatz, dass die authentische Gesetzesauslegung nicht Gegenstand eines Eigentümerbeschlusses sein kann, also per se nichtig ist.

4. Drittes Problem ist freilich die merkwürdige Prozessbestimmung des § 48 Abs. 4 WEG: Ist eine Anfechtungsklage als unbegründet (wie hier) abgewiesen worden, kann auch nicht mehr geltend gemacht werden, dass der angefochtene Beschluss nichtig sei. Damit entsteht das Paradox, dass die Nichtigkeit des hier vorliegenden Eigentümerbeschlusses ohne Anfechtung später jederzeit geltend gemacht werden könnte. Wird dagegen Anfechtungsklage erhoben und diese abgewiesen, entfällt plötzlich und unerwartet der eigentlich gegebene Nichtigkeitsgrund! Eine Fundgrube für Beschlusskünstler ...