Indizwirkung für geringes Angebot

Die Ausnutzung eines geringen Angebots i. S. v. § 5 WiStG wird bei Vermietung einer nicht außergewöhnlichen Wohnung durch die Verordnungen zu § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 3 BGB und zum Sozialklauselgesetz jedenfalls dann indiziert, wenn die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen in dem Zeitraum, in dem die Vermietung erfolgte, signifikant gestiegen ist.

Die Klage auf Zahlung von (restlichem) Mietzins für September und Oktober 1996 sowie Dezember 1996 bis Juni 1997 ist überwiegend begründet.

Die vereinbarte monatliche Bruttokaltmiete (inkl. Kabelanschlußgebühr) von 1.114,01 DM bis Dezember 1996 und von 1.094,77 DM in der Folgezeit (jeweils zuzügl. 120 DM Heizkostenvorschuß) kann allerdings nicht in vollem Umfang zugrunde gelegt werden, denn dieser Mietzins überstieg infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die ortsüblichen Entgelte um mehr als 20 %, § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG.

Der im Mietvertrag vom 3. April 1996 vereinbarte Mietzins beruhte auf einem geringen, nämlich die Nachfrage nicht merklich übersteigenden Angebot an vergleichbaren (Altbau-) Wohnungen. Nach der Verordnung zu § 564 b Absatz 2 Nr. 2 Satz 3 BGB und zum Sozialklauselgesetz ist das Land Berlin als Gebiet anzusehen, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen (besonders) gefährdet ist. Dies spricht nach ständiger Rechtsprechung der Kammer im Regelfall - nämlich wenn die vermietete Wohnung nicht erheblich aus dem üblichen Rahmen fällt - dafür, daß die Mietzinshöhe durch ein geringes Angebot an Vergleichswohnungen mitbestimmt worden ist. Diese Indizwirkung gilt auch für die hier betroffene, eher durchschnittlichen Anforderungen entsprechende Drei-Zimmer Wohnung in Schöneberg.

Zwar scheint sich der Berliner Wohnungsmarkt zuletzt in Teilbereichen entspannt zu haben. Die erkennende Kammer sieht aber im vorliegenden Fall - auch angesichts der abweichenden Entscheidung der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 5.3.1998 - 62 S 316/97 (GE 1998, 551) - keinen Anlaß, von ihrer bisherigen Rechtsprechung abzugehen. Zur Indizwirkung der genannten Verordnungen kommt hier nämlich hinzu, daß die ortsübliche Miete für die streitgegenständliche Wohnung - wie nachfolgend näher dargelegt werden wird - ausweislich der Berliner Mietspiegel 1996 und 1998 zwischen deren Stichtagen (1.9.1995 bzw. 1.9.1997) um ca. 14 % gestiegen ist. Dieser signifikante Anstieg läßt nach erstem Anschein darauf schließen, daß in dem Zeitraum, in welchem der Mietvertrag der hiesigen Parteien geschlossen worden ist, das Angebot an vergleichbaren Altbauwohnungen in guter Lage die Nachfrage jedenfalls nicht spürbar überstiegen hat.

Hiernach wäre es Sache des Kl. gewesen, zu dem von ihm behaupteten ausreichenden Wohnungsangebot bzw. zu Indiztatsachen, z. B. zu Erfahrungen bei Wohnungsvermietungen, näher vorzutragen. Seine pauschale Behauptung, infolge Abwanderung in den Speckgürtel habe im April 1996 in Berlin ein Überangebot bestanden, reicht nicht aus, zumal die Situation bei vergleichbaren (Altbau-) Wohnungen gar nicht angesprochen wird. Die Einholung des beantragten Sachverständigengutachtens würde auf dieser Grundlage einen unzulässigen Ausforschungsbeweis darstellen.

Ebensowenig kam die Einholung eines Rechtsentscheides gemäß § 541 ZPO in Betracht, denn die Bewertung von Indizien für und wider ein geringes Angebot im Sinne von § 5 WiStG ist letztlich Sache des Einzelfalles; auch hat sich die Zivilkammer 62 in der genannten Entscheidung nicht dazu geäußert, welche Aussagekraft insoweit der Entwicklung des Vergleichsmietzinses zukommt.

Das ortsübliche Entgelt kann im vorliegenden Fall anhand der Berliner Mietspiegel 1996 und 1998 ermittelt werden. Aufgrund der Menge und Repräsentativität der zugrunde liegenden Daten gibt der Mietspiegel das allgemeine Mietniveau grundsätzlich zuverlässiger wieder als ein Sachverständigengutachten. Da es hier um eine Altbauwohnung ohne größere Besonderheiten geht, kann die Vergleichsmiete anhand der Orientierungshilfen für die Spanneneinordnung hinreichend genau ermittelt werden.

Wer im einzelnen die Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum im Sinne des § 5 WiStG darlegen und beweisen muß, ist umstritten, auch und gerade unter den Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin.

Mit Urteil vom 11. August 1998 meinte die 65. Zivilkammer, für eine durchschnittliche Drei-Zimmer-Wohnung in Schöneberg sei 1996 noch von einer Mangellage auszugehen, wenn der Vermieter Entgegenstehendes nicht substantiiert vortrage.

Das ergebe sich aus den landesrechtlichen Verordnungen, unter anderem zum Sozialklauselgesetz, wonach das Land Berlin ein Gebiet ist, in dem die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist.

Das müsse jedenfalls dann gelten, wenn die ortsübliche Miete für die Wohnung nach den Mietspiegeln 1996 und 1998 erheblich gestiegen sei. Daß dies nicht unbedingt überzeugend ist, hat allerdings ein Sachverständigengutachten im Verfahren vor dem Amtsgericht Tiergarten (GE 1998, 553) ergeben. Danach ist nämlich ein Sinken von Neubaumieten am aussagekräftigsten, während bei Altbaumieten die Marktgesetze von Angebot und Nachfrage als Spätwirkung der Preisbindung noch nicht funktionieren. Da es sich hierbei nicht um eine Rechtsfrage handelt, sondern um eine tatsächliche Frage, kann durch Rechtsentscheid keine Klärung herbeigeführt werden; Vermieter und Mieter müssen daher im Blick behalten, wie die Rechtsprechung "ihrer" Mietberufungskammer ist.