Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels, Ermittlung der ortsüblichen Einzelvertragsmiete, Tabellenmietspiegel, Orientierungshilfe, Schätzung der ortsüblichen Miete

Zur Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels - hier Dresdener Mietspiegel 2015.

1 Die Bekl. sind seit dem Jahr 2003 Mieter einer Wohnung der Kl. in Dresden. Die Nettokaltmiete für die 82,39 m2 große Wohnung beläuft sich auf 514,94 €. Unter Bezugnahme auf den Dresdener Mietspiegel 2015 forderten die Kl. die Bekl. mit Schreiben vom 19. Mai 2015 auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1. August 2015 um 25,06 € auf 540 € zuzustimmen. Dies entspricht einer Erhöhung von 6,25 €/m2 auf 6,55 €/m2. Die Bekl. verweigerten die Zustimmung.

2 Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels abgeändert und die Bekl. zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 6,39 €/m2, mithin um 11,53 € auf monatlich 526,47 € verurteilt.

3 Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kl., mit der diese ihr Erhöhungsbegehren, soweit diesem nicht entsprochen worden ist, weiterverfolgen.

4 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:

6 Das formell ordnungsgemäße Mieterhöhungsbegehren der Kl. sei zum Teil begründet. Die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) könne anhand des Dresdener Mietspiegels 2015 ermittelt werden. Diesem komme vorliegend als einfachem Mietspiegel eine Indizwirkung dahingehend zu, dass die in ihm angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergäben. Auch die Kl. hielten an dessen Anwendung fest, wenn auch - entgegen ihrer ursprünglichen und dem Zustimmungsverlangen zunächst zugrunde gelegten Ansicht - nicht mehr als qualifiziertem Mietspiegel.

7 Anhand der Kriterien Größe, Baujahr, Ausstattung und Wohnlage ergebe sich für die Wohnung eine Mietpreisspanne von 5,44 € bis 6,48 €/m2. Dabei sei entgegen der Ansicht der Kl., die sich auch auf ein eingeholtes Privatgutachten stützten, die Wohnlage nicht als „mittel“, sondern im Ergebnis als „einfach“ anzusehen. Zwar sei die Wohnung, wovon sich die Berufungskammer bei einem Ortstermin habe überzeugen können, unter maßgebender Beachtung der örtlichen Siedlungsstruktur - allerdings zunächst ohne Berücksichtigung der von der vor dem Haus gelegenen Straße ausgehenden Lärmbelastung - in die mittlere der drei Wohnlagen (einfach, mittel, gut) einzuordnen. Die hohe Staub- und Lärmbelastung infolge der vorgenannten Hauptverkehrsstraße bedinge jedoch eine Abstufung in die einfache Wohnlage. Da bei dem Ortstermin eine hohe Lärmbelastung festgestellt worden sei, habe es diesbezüglich keiner genauen Messung des Lärmpegels bedurft. Die Wohnung liege auch nicht im „Frischluftkorridor Dresdener Heide“, so dass die erhebliche Staub- und Abgasbelastung nicht gemindert sei.

8 Zur Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der vorgenannten Spanne diene die im Dresdener Mietspiegel 2015 enthaltene Orientierungshilfe. Anhand von jeweils neun, jedoch nicht abschließend aufgezählten wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Merkmalen könne die Einzelvergleichsmiete ermittelt werden. Entgegen der Ansicht der Kl. seien vorliegend nicht 14, sondern insgesamt lediglich sechs wohnwerterhöhende und ein wohnwertminderndes Merkmal zu berücksichtigen. Zusätzlich zu den vier bereits seitens des Amtsgerichts seiner Berechnung der Einzelvergleichsmiete zugrunde gelegten Kriterien lägen noch zwei weitere wohnwerterhöhende Merkmale (Gipsputz sowie Schallschutzfenster einschließlich Schallschutzlüftung) vor. Demgegenüber komme namentlich der nicht separat steuerbaren „Fußbodenheizung“ im Bad sowie dem Balkon aufgrund der Lärmimmissionen eine wohnwerterhöhende Bedeutung nicht zu.

9 Die sich hiernach ergebende Einzelvergleichsmiete von 6,26 €/m2 sei aufgrund der Mietpreissteigerung in der Zeit zwischen dem Erhebungsstichtag des Mietspiegels (1. April 2014) und dem Erhöhungsverlangen (19. Mai 2015) auf 6,39 €/m2 anzuheben (sogenannter Stichtagszuschlag).

II. 10 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Kl. gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf der Grundlage einer ermittelten konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete von 6,39 €/m2 die Zustimmung der Bekl. zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um lediglich 11,53 € auf 526,47 € verlangen können.

11 1. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete, was hier der Fall ist, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Miete wird nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.

12 a) Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Die ortsübliche Vergleichsmiete ist im Prozess daher auf der Grundlage von Erkenntnisquellen zu bestimmen, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (vgl. Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13).

13 b) Die Feststellung, ob die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, obliegt dem Tatrichter und erfordert im Ergebnis eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete (vgl. Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO. unter II 2 b; vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 11). Diese ist letztlich Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens (vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO. Rn. 28).

14 Zwar hat der Senat wiederholt ausgesprochen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete sich regelmäßig innerhalb einer gewissen Spanne bewegen wird (vgl. Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO.; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149 Rn. 14; vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO. Rn. 10). Daraus folgt indes - entgegen der Auffassung der Revision - nicht, dass der Tatrichter die ortsübliche Einzelvergleichsmiete zwingend als Spanne zu ermitteln hätte. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Heranziehung eines Mietspiegels wird die übliche und auch bei dem vorliegenden nach der sogenannten Tabellenmethode erstellten Mietspiegel in der Orientierungshilfe beschriebene Vorgehensweise regelmäßig zu einem punktgenauen Wert der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete führen. Denn ausgehend vom Mittelwert der einschlägigen Mietspiegelspanne sind Zu- und Abschläge aufgrund konkreter Wohnwertmerkmale vorzunehmen. Diese Vorgehensweise, die bei einem solchen Mietspiegel in einer zweistufigen Prüfung besteht, ist nicht zu beanstanden.

15 Dabei ist in einem ersten Schritt auf der Grundlage generalisiert wohn- wertrelevanter Vergleichskriterien - vorliegend Größe, Baujahr, Ausstattung und Wohnlage - die einschlägige Mietpreisspanne festzustellen. In einem zweiten Schritt wird grundsätzlich innerhalb der Spanne ausgehend vom Mittelwert anhand zusätzlicher qualitativ einzelfallbezogener, den individuellen Wohnwert bestimmender Faktoren die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete ermittelt.

16 2. Diese Vorgaben hat das Berufungsgericht beachtet.

17 a) Als Grundlage seiner tatrichterlichen Überzeugungsbildung hat es den nach seinen verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen nicht die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels nach § 558d Abs. 1 BGB erfüllenden, sondern im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB einfachen Dresdener Mietspiegel 2015 herangezogen. Obwohl diesem nicht die in § 558d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zukommt, stellt er ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Es hängt dann von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht. Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung sind dabei insbesondere die Qualität des (einfachen) Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben (vgl. Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO. Rn. 12 f.; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO. Rn. 16; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 269/12, juris Rn. 32).

18 b) Hiervon ausgehend hat das Berufungsgericht im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) dem Dresdener Mietspiegel 2015 zu Recht eine ausreichende Indizwirkung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beigemessen. Die Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter von Mieter- und Vermieterseite in einer Projektgruppe sowie die Anerkennung der gefundenen Ergebnisse spricht nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO. Rn. 14). Gründe, an der notwendigen Qualität des (einfachen) Mietspiegels, in welchen 3.948 Datensätze aus der Datenbereitstellung durch Vermieter und aus einer mündlichen Mieterbefragung eingeflossen sind (vgl. Dresdener Mietspiegel 2015, S. 5), zu zweifeln, sind weder vorgebracht noch ersichtlich. Die seitens der Kl. gegen die Wissenschaftlichkeit und die Anzahl der Wohnlagen vorgebrachten Einwände können allenfalls dessen Einordnung als qualifizierten Mietspiegel in Frage stellen, nicht jedoch die Indizwirkung beeinflussen. Eine solche Indizwirkung nehmen letztlich auch die Kl. für sich in Anspruch. Sie begründen die Mieterhöhung unter ausschließlicher Heranziehung des Mietspiegels und haben diesen zunächst sogar als qualifiziert angesehen. Sie wenden ihn, wenngleich mit anderem Ergebnis, weiterhin an. So halten sie an der Einordnung der Wohnung in die mittlere Wohnlage fest und berechnen die Einzelvergleichsmiete anhand der im Mietspiegel enthaltenen Orientierungshilfe. Auch der von den Kl. mit der Vornahme der Einordnung in eine Wohnlage beauftragte Sachverständige legt seiner Betrachtung die Vorgaben des Mietspiegels zugrunde, den er sogar - wie vormals die Kl. - als qualifiziert ansieht.

19 c) Die zur Einordnung der Wohnung in die Mietpreisspanne erforderlichen Feststellungen (§ 558 BGB) hat das Berufungsgericht unter Beachtung der vorgenannten Indizwirkung verfahrensfehlerfrei getroffen (§§ 286, 287 Abs. 2 ZPO).

20 aa) Dabei lässt die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, die Wohnung sei der einfachen Wohnlage im Sinne des Mietspiegels der Stadt Dresden 2015 zuzuordnen, einen Rechtsfehler nicht erkennen.

21 Das Berufungsgericht ist nach Inaugenscheinnahme des Objekts unter Beachtung sämtlicher Umstände des Einzelfalles, Heranziehung der Wohnlagenkarte und in Auseinandersetzung mit dem von den Kl. vorgelegten Privatgutachten zu einer grundsätzlichen Einordnung in die mittlere Wohnlage gelangt. Aufgrund der hohen Lärmbelastung durch die vor dem Anwesen verlaufende - vom Privatgutachter als eine der Hauptverkehrsstraßen Dresdens bezeichnete - Straße hat es eine Abstufung in die einfache Wohnlage vorgenommen. Entgegen der Ansicht der Revision ist das Unterlassen einer konkreten Lärmmessung unschädlich. Zur Beurteilung der Auswirkungen der Lärmbelastung auf die Wohnqualität ist vorliegend eine genaue Dezibelangabe nicht erforderlich. Die mit dem Straßenverkehr einhergehende Abgas- und Staubbelastung wurde ebenfalls in die Betrachtung eingestellt und nicht infolge der - nicht gegebenen - Lage der Wohnung in einem Frischluftkorridor als gemindert angesehen. Insoweit hat sich das Berufungsgericht in nicht zu beanstandender tatrichterlicher Würdigung mit der zur Begründung vorgebrachten synthetischen Klimafunktionskarte auseinandergesetzt und im Ergebnis entgegen der Ansicht der Revision keine schematische Einordnung der Wohnung vorgenommen, sondern eine rechtsfehlerfreie Einzelfallbetrachtung angestellt.

22 bb) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht innerhalb der hiernach ermittelten Mietpreisspanne von 5,44 € bis 6,48 €/m2 im Rahmen tatrichterlicher Schätzung (§ 287 Abs. 2 ZPO) anhand der Orientierungshilfe des Dresdener Mietspiegels 2015 die Einzelvergleichsmiete als Punktwert mit letztlich 6,39 €/m2 bestimmt.

23 (1) Die Ermittlung dieser Einzelvergleichsmiete erfolgt im Rahmen freier tatrichterlicher Schätzung (§ 287 Abs. 2, 1 Satz 2 ZPO). Daher unterliegt sie entgegen der Ansicht der Revision - ebenso wie die zuvor erfolgte Ermittlung der Mietpreisspanne - keiner uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung. Anders als die vom Einzelfall losgelöste - vorliegend indes nicht relevante - Auslegung eines Mietspiegels (vgl. hierzu Senatsurteile vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 227/10, NJW 2011, 2284 Rn. 12; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 355/12, juris Rn. 26) kann die Ausübung des tatrichterlichen Schätzermessens aus § 287 Abs. 2 ZPO lediglich daraufhin überprüft werden, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf grundsätzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruht und ob wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer Acht gelassen worden sind. Der Tatrichter muss bei der Ausübung seines Ermessens alle wesentlichen Gesichtspunkte, die Erfahrungssätze und Denkgesetze beachtet haben. Zur Ermöglichung der Überprüfung sind die tatsächlichen Grundlagen der Schätzung und ihrer Auswertung darzulegen (vgl. Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO. unter II 2 d aa; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 29).

24 (2) Diesen Anforderungen wird die Entscheidung des Berufungsgerichts in allen Punkten gerecht.

25 (a) Die im Dresdener Mietspiegel 2015 veröffentlichte Orientierungshilfe ist Grundlage für eine sachgerechte Differenzierung innerhalb der Mietpreisspanne. Auch wenn insoweit (ebenfalls) eine Vermutungswirkung nach § 558d Abs. 3 BGB nicht besteht (vgl. Dresdener Mietspiegel 2015, S. 14), ist sie dennoch eine taugliche Schätzgrundlage (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO. unter II 2 d bb), da sie auf dem Wissen und den Erfahrungen von Experten des Dresdener Wohnungsmarktes beruht (Dresdener Mietspiegel 2015, aaO.), so dass erwartet werden kann, dass die örtlichen Verhältnisse im streitgegenständlichen Zeitraum hinreichend abgebildet werden.

26 Als Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung nennt der Dresdener Mietspiegel 2015 beispielhaft jeweils neun gleichgewichtete wohnwerterhöhende bzw. -mindernde Merkmale (Dresdener Mietspiegel 2015, S. 15). Unter Berücksichtigung des Verhältnisses der wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale im Einzelfall wird anhand einer konkret vorgegebenen Berechnung ein bestimmter Betrag zu dem Mittelwert der zuvor ermittelten Mietpreisspanne addiert oder hiervon abgezogen, woraus sich die Einzelvergleichsmiete ergibt (vgl. im Einzelnen Dresdener Mietspiegel 2015, S. 16).

27 (b) Hiervon ausgehend hat das Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise sechs wohnwerterhöhende sowie ein wohnwertminderndes Merkmal der Berechnung der Einzelvergleichsmiete zugrunde gelegt.

28 Im Rahmen der tatrichterlichen Schätzung hält es sich, wenn die Schallschutzfenster sowie die in einem Zimmer vorhandene Schallschutzlüftung zusammen als ein wohnwerterhöhendes Merkmal angesehen werden. Die Schallschutzlüftung ist ein weiteres Element der Lärmdämmung, da sie eine Frischluftzufuhr ohne Fensteröffnung ermöglicht. Es liegt im Bereich tatrichterlicher Würdigung, diesem Umstand einen eigenständigen wohnwerterhöhenden Charakter nicht beizumessen.

29 Gleiches gilt für die Nichtberücksichtigung der nicht separat steuerbaren „Fußbodenheizung“ im Bad.

30 cc) Soweit die Revision darüber hinaus den Vortrag der Kl. zu weiteren wohnwerterhöhenden Ausstattungsmerkmalen als übergangen rügt, hat der Senat dies geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird abgesehen (§ 564 ZPO).

Auch ein einfacher Mietspiegel kann genügend Erkenntniswert besitzen, um mit seiner Hilfe die ortsübliche Einzelvergleichsmiete zu ermitteln. Es hängt, so der BGH, dann allerdings von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht. Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung seien dabei insbesondere die Qualität des (einfachen) Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben. Der BGH hatte sich mit dem Dresdener Mietspiegel 2015 zu beschäftigen, ein Tabellenmietspiegel mit Orientierungshilfe, der sich wie der Berliner als qualifizierter Mietspiegel betrachtet, aber – so die Annahme des LG Dresden – es nicht ist.

Die Beklagten sind seit dem Jahr 2003 Mieter einer Wohnung der Kläger in Dresden. Die Nettokaltmiete für die 82,39 m2 große Wohnung beläuft sich auf 514,94 €. Unter Bezugnahme auf den Dresdener Mietspiegel 2015 forderten die Kläger von den Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1. August 2015 um 25,06 € auf 540 €, was einer Erhöhung von 6,25 €/m2 auf 6,55 €/m2 entspricht. Die Beklagten verweigerten die Zustimmung. Das AG hat die Zustimmungsklage abgewiesen. Das LG hat die Beklagten in der Berufung dazu verurteilt, einer Mieterhöhung auf 6,39 €/m2, mithin um 11,53 € auf monatlich 526,47 € zuzustimmen. Begründung: Das Mieterhöhungsbegehren der Kläger sei formell ordnungsgemäß, aber nur teilweise begründet. Die ortsübliche Vergleichsmiete könne anhand des Dresdener Mietspiegels 2015 ermittelt werden. Diesem – der sich selbst als qualifizierten Mietspiegel bezeichnet – komme jedenfalls auch als einfachem Mietspiegel eine Indizwirkung dahingehend zu, dass die in ihm angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergäben.

Anhand von Größe, Baujahr, Ausstattung und Wohnlage ergebe sich für die Wohnung eine Mietpreisspanne von 5,44 €/m2 bis 6,48 €/m2. Entgegen der auf ein eingeholtes Privatgutachten gestützten Ansicht der Kläger sei die Wohnlage nicht als „mittel“, sondern im Ergebnis als „einfach“ anzusehen. Durch Anwendung der im Dresdener Mietspiegel 2015 enthaltenen Orientierungshilfe und Addition eines Stichtagszuschlags ergebe sich eine Einzelvergleichsmiete von 6,39 €/m2. Gegen die Entscheidung des LG die vom LG zugelassene Revision der Kläger, mit der diese ihr Erhöhungsbegehren voll durchsetzen wollen.

Der BGH weist die Revision zurück. Das LG habe die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete mit 6,39 € €/m2 zutreffend ermittelt.

Nach den gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Die ortsübliche Vergleichsmiete ist im Prozess daher auf der Grundlage von Erkenntnisquellen zu bestimmen, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben.

Im Ergebnis sei die konkrete Einzelvergleichsmiete zu ermitteln. Zwar hat der Senat wiederholt ausgesprochen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete sich regelmäßig innerhalb einer gewissen Spanne bewegt, woraus aber nicht folge, dass die ortsübliche Einzelvergleichsmiete zwingend als Spanne zu ermitteln sei. Die Heranziehung eines Mietspiegels – auch eines Tabellenmietspiegels – führe unter Nutzung der Orientierungshilfe regelmäßig zu einem punktgenauen Wert der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Denn ausgehend vom Mittelwert der einschlägigen Mietspiegelspanne seien Zu- und Abschläge aufgrund konkreter Wohnwertmerkmale vorzunehmen. Diese Vorgehensweise, die bei einem solchen Mietspiegel in einer zweistufigen Prüfung besteht, sei nicht zu beanstanden.

Dabei sei in einem ersten Schritt auf der Grundlage generalisiert wohnwertrelevanter Vergleichskriterien – vorliegend Größe, Baujahr, Ausstattung und Wohnlage – die einschlägige Mietpreisspanne festzustellen. In einem zweiten Schritt werde grundsätzlich innerhalb der Spanne ausgehend vom Mittelwert anhand zusätzlicher qualitativ einzelfallbezogener, den individuellen Wohnwert bestimmender Faktoren die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete ermittelt.

Diese Vorgaben habe das Berufungsgericht beachtet. Es sei auch nicht zu beanstanden, dass das Landgericht den Dresdener Mietspiegel 2015 nur als einfachen Mietspiegel behandelt habe. Obwohl diesem nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zukommt, stellt er ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Es hängt, so der BGH, dann allerdings von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht. Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung seien dabei insbesondere die Qualität des (einfachen) Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben.

Das Landgericht habe in freier Beweiswürdigung dem Dresdener Mietspiegel 2015 eine ausreichende Indizwirkung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beigemessen. Die Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter von Mieter- und Vermieterseite in einer Projektgruppe sowie die Anerkennung der gefundenen Ergebnisse spricht nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbilde. Gründe, an der notwendigen Qualität des (einfachen) Mietspiegels, in welchen 3.948 Datensätze aus der Datenbereitstellung durch Vermieter und aus einer mündlichen Mieterbefragung eingeflossen seien (vgl. Dresdener Mietspiegel 2015, S. 5), zu zweifeln, seien weder vorgebracht noch ersichtlich.

Die von den Klägern gegen die Wissenschaftlichkeit und die Anzahl der Wohnlagen vorgebrachten Einwände könnten allenfalls dessen Einordnung als qualifizierten Mietspiegel in Frage stellen, nicht jedoch die Indizwirkung beeinflussen. Auf eine solche Indizwirkung beriefen sich die Kläger schließlich selbst, hätten sie doch die Mieterhöhung unter ausschließlicher Heranziehung des Mietspiegels begründet.

Auch die Wohnlageeinordnung durch das Landgericht lasse keinen Rechtsfehler erkennen. Es habe die Wohnlagenkarte herangezogen und sich mit dem von den Klägern vorgelegten Privatgutachten auseinandergesetzt. Aufgrund der hohen Lärmbelastung durch die vor dem Anwesen verlaufende Hauptverkehrsstraße habe das Landgericht eine Abstufung in die einfache Wohnlage vorgenommen. Dass eine konkrete Lärmmessung unterlassen worden sei, sei unschädlich. Zur Beurteilung der Auswirkungen der Lärmbelastung auf die Wohnqualität sei vorliegend eine genaue Dezibel-Angabe nicht erforderlich.

Im Übrigen wies der BGH darauf hin, dass die vom Landgericht ermittelte Einzelvergleichsmiete durch die Revisionsinstanz nicht uneingeschränkt, sondern lediglich daraufhin überprüft werden könne, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf grundsätzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruht, und ob wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer Acht gelassen worden sind.