Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2015 bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete

1. Auch wenn einem einfachen Mietspiegel nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung, die ortsübliche Miete zutreffend wiederzugeben, zukommt, darf er in die Überzeugungsbildung des Gerichts über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einfließen.

2. Die im Zeitpunkt der Errichtung einer Wohnung übliche Ausstattung ist nicht der Maßstab für die Bewertung der Ausstattung der Wohnung im Rahmen der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern der heutige Ausstattungszustand.

3. Will der Vermieter sich im Rahmen der Begründetheit einer Zustimmungsklage auch auf wohnwerterhöhende Merkmale stützen, die keinen Eingang in die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel gefunden haben (hier: kleines Mietobjekt mit weniger als sieben Mietparteien), muss er substantiiert etwaige positive Begleitumstände vortragen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die von diesem innegehaltene Wohnung aus § 558 Abs. 1 BGB, denn die derzeit vereinbarte Miete übersteigt bereits die ortsübliche Vergleichsmiete.

a) Zutreffend hat das Amtsgericht die materielle Berechtigung der verlangten Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete hier auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2015 überprüft; es durfte dabei offen lassen, ob der Mietspiegel den (erhöhten) Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d Abs. 1 BGB genügt.

Nach gesicherter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der die Kammer und - soweit ersichtlich - auch die übrigen Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin folgen, darf ein Mietspiegel als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB in die Überzeugungsbildung des Gerichts über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einfließen (§ 286 ZPO). Einem einfachen Mietspiegel kommt zwar nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung (§ 558d Abs. 3 BGB) zu; er stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben; wie weit die Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere davon, welche Einwendungen gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhoben werden (vgl. BGH, Urt. v. 16.6.2010, - VIII ZR 99/09, WuM 2010, 505 = GE 2010, 1049, juris Rn. 9; Urt. v. 21.11.2012 - VIII ZR 46/12, WuM 2013, 233 = GE 2013, 197, juris Rn. 13). Voraussetzung für die Berücksichtigung des Mietspiegels als Indiz im Rahmen der richterlichen Überzeugungsbildung ist, dass er die Tatbestandsmerkmale des § 558c Abs. 1 BGB erfüllt (vgl. BGH, Urt. v. 21.11.2012, aaO., juris Rn. 17).

Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. […] Der Berliner Mietspiegel 2015 wurde ausweislich der Angaben unter Ziffer 1. von der Gemeinde - dem Land Berlin - und Interessenvertretern der Mieter - dem Berliner Mieterverein e. V., Landesverband Berlin, der Berliner MieterGemeinschaft e. V., dem Mieterschutzbund e. V. - sowie einem Interessenvertreter der Vermieter - dem BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. erstellt, zu deren Mitgliedsunternehmen die Kl. im Übrigen gehört. Die vorgenannten Interessenvertreter haben den Mietspiegel sogar als qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d BGB ausdrücklich anerkannt, insbesondere weil er „nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen“ fortgeschrieben wurde, was die Kl. nunmehr im Prozess in Abrede gestellt hat. Weder dem Wortlaut der Vorschrift noch den Gesetzesmaterialien lässt sich entnehmen, dass eine bestimmte Anzahl von Interessenvertretern bei der Erstellung mitgewirkt haben muss; die Anerkennung als (einfacher) Mietspiegel wird lediglich alternativ genannt, ist demnach ebenfalls nicht Tatbestandsvoraussetzung.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs spricht in einem Fall wie dem hier gegebenen - der Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter sowie der Mieter- und Vermieterseite an der Erstellung - schon die Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (vgl. BGH, Urt. v. 16.6.2010, aaO., juris Rn. 14).

Der gemäß §§ 529, 531 ZPO zugrunde zu legende Vortrag der Kl. begründet keine Zweifel an dieser Annahme bzw. - weitergehend - an der Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2015 als einfachem Mietspiegel.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind substantiierte Angriffe gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels zu richten. Erst wenn danach Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels verbleiben, ist die Indizwirkung erschüttert (vgl. BGH, Urt. v. 16.6.2010, aaO., Rn. 13, 15; Urt. v. 21.11.2012, aaO., Rn. 16 ff.).

Die Kl. beschränkt sich in der Klageschrift auf allgemeine Beanstandungen unter Hinweis auf Feststellungen in anderen Verfahren frühere Mietspiegel betreffend; ein Bezug zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete bezüglich der hier gegenständlichen Wohnung fehlt vollständig. Dass die Orientierungshilfe lediglich eine Schätzgrundlage bietet, lässt sich bereits dem Mietspiegel selbst entnehmen, vgl. Ziff. 4 des Mietspiegels (a. E.). Vor dem hier gegebenen Hintergrund überrascht es, wenn die Kl. ihrerseits dem Bundesgerichtshof vorwirft, er habe es sich „recht leicht gemacht“ (Bezug: BGH, Urt. v. 20.4.2005 - VIII ZR 110/04, juris). Die Kl. - ein großes Berliner Wohnungsunternehmen - beschränkt sich - anders etwa als der Vermieter in dem Verfahren VIII ZR 46/12 - zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens auf den Berliner Mietspiegel 2015, „nutzt“ demnach die Vereinfachungen der Regelungen der Mietrechtsreform 2001, die im Interesse der Vermieter und der Mieter lagen, „demontiert“ dann aber bereits in der Klageschrift - wenngleich mit allgemeinen, unsubstantiierten Beanstandungen - ihre Begründung, dies unter Verzicht auf die Angabe eines alternativen Begründungsmittels.

b) Entgegen der Auffassung der Kl. verkennt das Amtsgericht nicht das ihm eingeräumte und auszuübende Ermessen im Rahmen der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die hier gegenständliche Wohnung, § 287 Abs. 1 ZPO. Es wendet die Orientierungshilfe insbesondere nicht etwa „statisch“ an.

Nach den (gesetzlich definierten) Kriterien wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind, § 558 Abs. 2 BGB.

Offen lässt die Kl., auf welche Rechtsgrundlage sie ihre Auffassung meint stützen zu können, dass im Rahmen der Anwendung der Orientierungshilfe - abweichend von § 558 Abs. 2 BGB - nunmehr der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit - hier 1928 - zugrunde zu legen sein soll. Es ist nach dem Wortlaut des Gesetzes vollkommen unerheblich, ob es - wie die Kl. ausführt - 1928 üblich war, „Bäder - welche als Funktionsräume lediglich nachrangig betrachtet wurden - nicht mit einer Wandverfliesung, sondern einem Paneelanstrich auszugestalten“ bzw. es „schlichtweg keine Häuser (gab), die 1928 bereits mit einem Geschirrspülanschluss ausgestattet waren, schlicht deshalb, weil es damals noch keine Geschirrspülmaschinen als allgemein übliches Küchengerät gab“.

Diese und die weiteren diesbezüglichen Feststellungen der Kl. können - ohne den von ihr insoweit angebotenen Sachverständigenbeweis zu erheben - als zutreffend unterstellt werden.

Die im Zeitpunkt der Errichtung übliche Ausstattung ist nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes allerdings auch nicht der Maßstab für die Bewertung der Ausstattung der Wohnung im Rahmen der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Mieter hat vielmehr - es sei denn, es wurde wirksam Abweichendes vereinbart - auch bei einer nicht modernisierten Altbauwohnung sogar einen Anspruch auf den heute üblichen Mindeststandard, etwa bei der Elektrizitätsversorgung (vgl. BGH, Urt. v. 10.2.2010 - VIII ZR 343/08, in WuM 2010, 235, juris).

Die Argumentation der Kl. vermag keine Zweifel bei der Kammer zu begründen, dass - nach den zugrunde zu legenden Kriterien des § 558 Abs. 2 BGB - die hier in Frage gestellte Ausstattung eines Bades mit Fliesen anstelle eines Ölpaneelanstrichs oder die Möglichkeit des Anschlusses eines Geschirrspülers - die Höhe der vereinbarten Mieten in dem nach § 558 Abs. 2 BGB maßgeblichen Zeitraum beeinflusst. […]

Soweit die Kl. weiter das Merkmal der Anzahl der Mietparteien - weniger als 7 - im Rahmen der Merkmalgruppe 4 berücksichtigt sehen möchte, das keinen Eingang in die Orientierungshilfe gefunden hat, so verkennt sie die Darlegungslast. Sie müsste - da wohnwerterhöhend geltend gemacht - eben das substantiiert vortragen, wofür das Amtsgericht entsprechende Angaben vermisst. Unabhängig davon, spricht - ihrer Argumentation folgend - auch einiges dafür, einen etwaigen positiven Begleitumstand wie diesen im Rahmen des Wohnumfeldes (Merkmalgruppe 5) zu berücksichtigen, was sich hier deshalb nicht zu ihren Gunsten auswirken würde, weil die Merkmalgruppe „Wohnumfeld“ durch zwei den Wohnwert mindernde Merkmale belastet ist.

Will der Vermieter sich bei einer Mieterhöhung auch auf wohnwerterhöhende Merkmale stützen, die nicht in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel enthalten sind, muss er im Zustimmungsprozess substantiiert vortragen, warum das Merkmal den Wohnwert erhöht. Das geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (ZK 65) hervor. Dem Beschluss ist außerdem zu entnehmen, dass die Kammer auf der Linie der ZK 18 und 67 bleibt, wonach die Gerichte die ortsübliche Miete auch mit einem einfachen Mietspiegel ermitteln dürfen. Außerdem entschied die Kammer, dass es bei der Bewertung der Ausstattung nicht auf die im Zeitpunkt der Errichtung einer Wohnung übliche Ausstattung ankommt, sondern auf den heutigen Ausstattungszustand. Im konkreten Fall hatte die Vermieterin gemeint, der Ölpaneelanstrich im Bad einer 1928 errichteten Wohnung sei einer Verfliesung gleichzusetzen. Das LG sah das anders.

Die Klägerin hatte auf Zustimmung zur Mieterhöhung geklagt, die Qualifiziertheit des Berliner Mietspiegels 2015 unter Hinweis auf Feststellungen in anderen Verfahren zu früheren Mietspiegeln bezweifelt und Sachverständigenbeweis angeboten. Das AG Neukölln hatte die Miete mit dem Berliner Mietspiegel 2015 ermittelt und die Klage abgewiesen. Das LG hielt in einem Hinweisbeschluss die Auffassung des Amtsgerichts für zutreffend.

Ein einfacher Mietspiegel könne in die Überzeugungsbildung des Gerichts über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einfließen. Auch wenn ihm nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung (§ 558d Abs. 3 BGB) zukomme, stelle er ein Indiz dafür dar, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Wie weit diese Indizwirkung reiche, hänge insbesondere davon ab, welche Einwendungen gegen den Mietspiegel erhoben würden.

Der Berliner Mietspiegel 2015 sei vom Land Berlin und Interessenvertretern der Mieter – dem Berliner Mieterverein, der Berliner MieterGemeinschaft, dem Mieterschutzbund – sowie einem Interessenvertreter der Vermieter – dem BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen – erstellt worden, dessen Mitgliedsunternehmen die Klägerin sei. Die genannten Interessenvertreter hätten den Mietspiegel ausdrücklich sogar als qualifizierten Mietspiegel anerkannt, insbesondere, weil er „nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen“ fortgeschrieben worden sei. Weder dem Gesetz noch den Gesetzesmaterialien lasse sich entnehmen, dass eine bestimmte Anzahl von Interessenvertretern bei der Erstellung mitgewirkt haben müsse.

Schon die Lebenserfahrung spreche dafür, dass bei Beteiligung örtlicher Interessenvertreter der Mieter- und Vermieterseite der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbilde.

Substantiierte Angriffe gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels und an dessen Indizwirkung habe die Klägerin nicht vorgebracht, sondern sich auf allgemeine Beanstandungen unter Hinweis auf Feststellungen in anderen Verfahren frühere Mietspiegel betreffend beschränkt; ein Bezug zur Streitwohnung fehle völlig.

Die Klägerin – ein großes Berliner Wohnungsunternehmen – nutze den Berliner Mietspiegel 2015 zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, „demontiere“ aber bereits in der Klageschrift – „wenngleich mit allgemeinen, unsubstantiierten Beanstandungen“ – ihre Begründung und verzichte auf die Angabe eines alternativen Begründungsmittels.

Das Amtsgericht habe das ihm eingeräumte Ermessen im Rahmen der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung auch zutreffend ausgeübt.

Die Klägerin habe auch keine Rechtsgrundlage für ihre Auffassung genannt, dass bei Anwendung der Orientierungshilfe der Zustand der Wohnung bei Bezugsfertigkeit – hier 1928 – zugrunde zu legen sein solle. Es sei unerheblich, ob es 1928 üblich war, Bäder nicht mit einer Wandverfliesung, sondern einem Paneelanstrich auszugestalten, oder dass es 1928 keine Häuser mit Geschirrspülanschluss gab, weil es damals noch keine Geschirrspülmaschinen als allgemein übliches Küchengerät gab (Anm. d. Red.: Miele hat 1929 bereits die ersten elektrischen Geschirrspülmaschinen gebaut). Nach dem Gesetzeswortlaut sei die im Zeitpunkt der Errichtung übliche Ausstattung nicht der Maßstab für die Bewertung der Ausstattung zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Entscheidend sei die heutige. Es könne nicht bezweifelt werden, dass – nach den zugrunde zu legenden Kriterien des § 558 Abs. 2 BGB – die Ausstattung eines Bades mit Fliesen anstelle eines Ölpaneelanstrichs oder die Möglichkeit des Anschlusses eines Geschirrspülers die Höhe der Mieten in dem nach § 558 Abs. 2 BGB maßgeblichen Zeitraum beeinflusse.

Die Klägerin hatte als werterhöhendes Merkmal die Anzahl der Mietparteien – weniger als sieben – im Rahmen der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) berücksichtigt sehen wollen; ein solches Merkmal kennt die Orientierungshilfe allerdings nicht. Das Landgericht hält es nicht für ausgeschlossen, auch Merkmale – logischerweise nicht nur wohnwerterhöhende, sondern ebenfalls (als Einwand des Mieters) wohnwertsenkende Merkmale – ins Feld zu führen, die nicht in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel enthalten sind.

Wer ein solches Merkmal vorbringt, ist allerdings beweisbelastet und muss sub­stantiiert vortragen, worin die positiven (bzw. negativen) Begleitumstände liegen – vorliegend habe das AG solche Angaben zu Recht vermisst. Im Übrigen spreche einiges dafür, einen etwaigen positiven Begleitumstand wie ein kleines Mietshaus mit wenigen Mietparteien nicht im Rahmen der Merkmalgruppe 4 (Gebäude), sondern beim Wohnumfeld (Merkmalgruppe 5) zu berücksichtigen, was sich im konkreten Fall nicht zugunsten der Klägerin auswirken würde, weil die Merkmalgruppe „Wohnumfeld“ durch zwei wohnwertmindernde Merkmale belastet sei.

Der BGH hat in seiner den Berliner Mietspiegel-Krieg auslösenden Grundsatzentscheidung den ebenso simplen wie halbwahren Hinweis des Vermieters, sein Haus in der Berliner Torstraße befinde sich in „bester“ Wohnlage, die der Berliner Mietspiegel nicht ausweise, als substantiierten Angriff auf den qualifizierten Mietspiegel ausreichen lassen (zutreffend ist, dass die Berliner Mietspiegel keine „beste“ oder „sehr gute“ Wohnlage ausweisen; dagegen ist die Torstraße wohl kaum eine Nobellage). Gegen solche (vom BGH akzeptierte) Simplizität sollen zwei Gutachten eines renommierten Statistikwissenschaftlers, der – und das wirklich substantiell – die (seit fast 30 Jahren unveränderte) Erhebungs- und Verarbeitungsmethodik der Berlin Mietspiegel angreift, von minderem Gewicht sein?

Zu den überflüssigen Seitenhieben gegen die Vermieterin: Der Vermieter ist von Gesetzes wegen berechtigt, den Mietspiegel als (formales) Begründungsmittel zu nutzen; ohne Einwand als Beweismittel akzeptieren muss er ihn nicht.