Individualvertraglicher Kündigungsverzicht von mehr als vier Jahren teilunwirksam

Individualvertraglicher Kündigungsverzicht von mehr als vier Jahren teilunwirksam; Staffelmietvereinbarung; Kündigungsausschluß

Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag individualvertraglich vereinbarten Kündigungsverzichts des Mieters den nach § 557 a Abs. 3 BGB zulässigen Zeitraum von vier Jahren, so ist der Kündigungsverzicht gemäß § 557 a Abs. 4 BGB nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den genannten Zeitraum überschreitet (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 25. Januar 2006 ‑ VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059).

1 Mit Mietvertrag vom 28. März 2002 mieteten die Kl. von dem Bekl. ein Einfamilienhaus in ländlicher Umgebung am Ortsrand von M. In § 2 des Mietvertrages heißt es unter der Überschrift "Mietzeit" wie folgt:

"Das Mietverhältnis beginnt am 1.5.2002. Der Mietvertrag wird für die Dauer von 60 Monaten geschlossen und läuft bis zum 30.4.2007. Er verlängert sich jeweils um 12 Monate, falls er nicht gekündigt wird. ..."

2 Die in den Formulartext maschinenschriftlich eingefügte Laufzeit des Vertrages entsprach dem ausdrücklichen Wunsch der Kl. Weiter trafen die Parteien in einer "Anlage zum Mietvertrag § 27" unter anderem noch folgende "Sonstige Vereinbarungen":

"§ 4 - Miete

Zusatzmietvertrag

Es gilt die im Anhang befindliche Staffelmietvereinbarung. Dieser Zusatzmietvertrag gilt ab dem 1.5.2003.

§ 5 - Änderung der Miete

Es gilt die in der Anlage befindliche Staffelmietvereinbarung. Dieser Zusatzmietvertrag gilt ab dem 1.5.2003.

§ 21 - Beendigung des Mietverhältnisses

Der Mieter verzichtet bis zum 30.4.2007 auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die Parteien sind sich darüber einig, daß diese Regelung individualvertraglich ausgehandelt worden ist. ..."

3 Zugleich schlossen die Parteien in einem "Zusatzmietvertrag" die genannte "Staffelmietvereinbarung".

4 Mit Anwaltsschreiben vom 19. Dezember 2002 kündigten die Kl. das Mietverhältnis mit dem Bekl. "fristgerecht" zum 31. März 2003. Zur Begründung wiesen sie darauf hin, daß die Vereinbarung in § 21 Satz 1 der Anlage zum Mietvertrag nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam sei, da sie zum Nachteil des Mieters von der Regelung des § 573 c Abs. 1 BGB abweiche. Der Bekl. widersprach der Kündigung.

5 Nach dem Auszug aus dem Haus des Bekl. haben die Kl. mit ihrer Klage die Feststellung begehrt, daß das Mietverhältnis aufgrund ihrer Kündigung mit dem Ablauf des 31. März 2003 geendet habe. [...]

6 Das Amtsgericht hat der Klage mit dem Hauptantrag stattgegeben. Auf die Berufung des Bekl. hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Hiergegen wenden sich die Kl. mit der vom Senat zugelassenen Revision.

7 Die Revision ist nur teilweise begründet.

I. 8 Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

9 Die Kündigung der Kl. vom 19. Dezember 2002 habe das Mietverhältnis nicht zum 31. März 2003 beendet, weil die Kl. in dem Mietvertrag wirksam auf ihr Kündigungsrecht bis zum 30. April 2007 verzichtet hätten. Ein individualvertraglich vereinbarter Ausschluß des gesetzlichen Kündigungsrechts des Mieters sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch noch nach dem ab 1. September 2001 geltenden Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 wirksam. Die Behauptung der Kl., daß der Kündigungsverzicht in der Anlage zum Mietvertrag nicht individualvertraglich vereinbart, sondern von dem Bekl. vorformuliert worden sei, sei nicht entscheidungserheblich. Die Kl. hätten selbst vorgetragen, die Regelung der Laufzeit in § 2 des Mietvertrages sei auf ihren ausdrücklichen Wunsch erfolgt, weil sie im Falle des Verkaufs des Hauses eine Eigenbedarfskündigung hätten vermeiden wollen. Somit sei schon nach ihrer eigenen Darstellung mit der Befristung des Mietvertrages ein beiderseitiger Kündigungsverzicht bezweckt gewesen. Der Kündigungsverzicht der Mieter in der Anlage des Mietvertrages enthalte keine darüber hinausgehende Verpflichtung der Kl. [...]

II. 11 Diese Entscheidung hält nur bezüglich des Hauptantrags der Kl. im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand, so daß die Revision insoweit zurückzuweisen ist.

12 1. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis zu Recht angenommen, daß das Mietverhältnis der Parteien durch die ordentliche Kündigung der Kl. vom 19. Dezember 2002 ("fristgerecht") nicht gemäß §§ 542, 573 c Abs. 1 BGB mit Ablauf des 31. März 2003 beendet worden ist.

13 a) Rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß es sich bei der auf ausdrücklichen Wunsch der Kl. erfolgten Regelung der Laufzeit in § 2 des Mietvertrages um eine Individualvereinbarung handelt, die als beiderseitiger Verzicht auf das Kündigungsrecht für die Dauer der Vertragslaufzeit auszulegen ist, und daß deshalb dem einseitigen Kündigungsverzicht der Kl. in § 21 der Anlage zum Mietvertrag unabhängig davon, ob es sich dabei um eine individualvertragliche oder um eine vom Bekl. vorformulierte Regelung handelt, keine eigenständige Bedeutung zukommt.

14 b) Weiter hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht angenommen, daß der Kündigungsverzicht der Kl. ihrer Kündigung vom 19. Dezember 2002 entgegensteht.

15 aa) Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend erkannt hat, ist nach der Senatsrechtsprechung die Individualvereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses in einem Wohnungsmietvertrag auch nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) am 1. September 2001 zulässig (Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, GE 2004, 348 = NJW 2004, 1448; zur Wirksamkeit eines formularvertraglichen Kündigungsausschlusses vgl. Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, GE 2004, 1166 = NJW 2004, 3117; Urteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 294/03, GE 2004, 1165 = WuM 2004, 543; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672; Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, GE 2005, 606 = NJW 2005, 1574). Ob dies, wie die Revision meint, nur für Mietverträge gilt, die von vornherein auf unbestimmte Zeit geschlossen werden, hingegen nicht für solche Zeitmietverträge, bei denen keiner der Befristungsgründe des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist und deswegen gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit lediglich fingiert wird, bedarf keiner Entscheidung. Entgegen der Annahme der Revision handelt es sich bei dem Mietvertrag der Parteien nicht um einen Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 BGB. Ein solcher setzt nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB voraus, daß das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen worden ist, mithin nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit von selbst endet (vgl. die Gesetzesbegründung in BT-Drucks. 14/4553 S. 69). Das trifft auf den Mietvertrag der Parteien nicht zu. Dieser ist zwar nach § 2 auf die Dauer von 60 Monaten geschlossen und läuft bis zum 30. April 2007. Er verlängert sich jedoch jeweils um zwölf Monate, falls er nicht gekündigt wird. Aufgrund dieser Fortsetzungsklausel ist der Mietvertrag der Parteien von vorneherein auf unbestimmte Zeit geschlossen.

16 bb) Das Berufungsgericht hat aber nicht berücksichtigt, daß die Parteien zugleich mit dem Mietvertrag vom 28. März 2002 in einem "Zusatzmietvertrag" eine "Staffelmietvereinbarung" geschlossen haben. Angesichts dessen kommt hier § 557 a BGB zur Anwendung. Nach Abs. 3 Satz 1 dieser Vorschrift kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Nach Abs. 4 ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

17 (1) Hier haben die Kl. auf die ordentliche Kündigung des Mietvertrages bis zum 30. April 2007 verzichtet, wie sich aus der Individualvereinbarung einer Vertragslaufzeit von 60 Monaten bis zu dem genannten Datum in § 2 des Mietvertrages ergibt (vgl. oben unter II 1 a). Dadurch ist das Kündigungsrecht der Kl. entgegen § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB für mehr als vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung vom 28. März 2002 ausgeschlossen. Daß die Staffelmietvereinbarung nach den §§ 4 und 5 der Anlage zum Mietvertrag erst ab dem 1. Mai 2003 gelten soll, rechtfertigt - entgegen der vom Bekl. bereits in erster Instanz vertretenen Auffassung - keine andere Beurteilung. Wie der Senat nach Erlaß des Berufungsurteils entschieden hat, beginnt die Vierjahresfrist des früheren § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG, der Vorgängerregelung zu § 557 a BGB, nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut bereits mit dem "Abschluß" des Mietvertrages und der gleichzeitig vereinbarten Staffelmietvereinbarung (Urteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 344/04, WuM 2005, 519 = NZM 2005, 782 unter II 3). Für die insoweit gleichlautende Nachfolgebestimmung des § 557 a Abs. 3 BGB kann nichts anderes gelten. Mithin ist die Frist hier ab dem 28. März 2002 zu berechnen. Das Kündigungsrecht der Kl. konnte daher höchstens bis zum Ablauf des 28. März 2006 und nicht bis zum Ablauf des 30. April 2007 ausgeschlossen werden.

18 (2) Daraus, daß das Kündigungsrecht der Kl. nach § 2 des Mietvertrages entgegen § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB für mehr als vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung vom 28. März 2002 ausgeschlossen ist, folgt indessen nicht, daß der Kündigungsverzicht der Kl. nach § 557 a Abs. 4 BGB insgesamt unwirksam ist. Vielmehr ist er nur insoweit unwirksam, als seine Dauer vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung überschreitet. Dies entspricht der herrschenden Meinung im Schrifttum (MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 557 a Rdnr. 18; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 557 a Rdnr. 8; ferner Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 557 a BGB Rdnr. 72 unter unzutreffender Berufung auf den Wortlaut des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG; a. A. Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 557 a Rdnr. 11 unter unzutreffender Berufung auf Senatsurteil vom 2. Juni 2004 - VIII ZR 316/03, NJW-RR 2004, 1309). Dem steht das Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05 (NJW 2006, 1059) nicht entgegen. Dort ging es, anders als hier, nicht um einen individualvertraglichen, sondern um einen formularmäßigen Kündigungsverzicht des Mieters für die Dauer von mehr als vier Jahren. Eine Formularklausel dieses Inhalts ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt unwirksam; eine teilweise Aufrechterhaltung kommt insoweit schon wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklauseln auf einen zulässigen Kern nicht in Betracht (Senatsurteil vom 25. Januar 2006, aaO. unter II 3 b).

19 Daß bei der hier vorliegenden Individualvereinbarung der Kündigungsverzicht des Mieters dagegen nur insoweit unwirksam ist, als seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt, ergibt sich allerdings - anders als nach § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG (dazu Senatsurteil vom 29. Juni 2005, aaO., unter II 2 m.w.Nachw.; ferner Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, aaO., unter II 3 c) - nicht aus dem Wortlaut des § 557 a Abs. 4 BGB. Während § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG ausdrücklich bestimmte, daß eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam ist, "soweit" sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluß der Vereinbarung erstreckt, läßt die Formulierung von § 557 a Abs. 4 BGB offen, ob eine zum Nachteil des Mieters von § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB abweichende Vereinbarung insgesamt oder nur teilweise unwirksam ist. Auch der Gesetzesbegründung zu § 557 a BGB läßt sich insoweit nichts entnehmen. Dort ist zwar von der "Übereinstimmung mit dem geltenden Recht" die Rede; diese Übereinstimmung bezieht sich jedoch allein darauf, daß nach Abs. 3 Satz 1 der Vorschrift "das (ordentliche) Kündigungsrecht des Mieters höchstens für vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann" (BT-Drucks. 14/4553 S. 53; vgl. auch Senatsurteil vom 25. Januar 2006, aaO.).

20 Dafür, daß eine zum Nachteil des Mieters von § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB abweichende Vereinbarung nach § 557 a Abs. 4 BGB nur teilweise, nämlich nur insoweit unwirksam ist, als die Dauer des Kündigungsverzichts des Mieters vier Jahre überschreitet, spricht jedoch der Gesetzeszweck. Die zeitliche Begrenzung des Kündigungsverzichts des Mieters in § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB dient dem Schutz des Mieters. Nach der Gesetzesbegründung zu der, wie oben erwähnt, insoweit übereinstimmenden Vorgängerregelung in § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG ist es "zu erwarten, daß die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation den Mietern Verträge vorlegen werden, in denen neben der Vereinbarung eines gestaffelten Mietzinses auch das Kündigungsrecht des Mieters für längere Zeit ausgeschlossen ist. Unter Berücksichtigung der möglichen Zwangslage der Wohnungssuchenden beim Abschluß eines Mietvertrages erscheint es erforderlich, den Ausschluß des Kündigungsrechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen" (BT-Drucks. 9/2079 S. 18; vgl. auch Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, WuM 2006, 97 unter II 3 b aa [2]). Durch diese zeitliche Begrenzung des Kündigungsverzichts ist der Mieterschutz nach Auffassung des Gesetzgebers in dem insoweit erforderlichen Umfang gewährleistet, weswegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG lediglich die Teilunwirksamkeit eines über die Dauer von vier Jahren hinausgehenden Kündigungsverzichts des Mieters vorgesehen hat. Das gilt unverändert auch für § 557 a BGB. So heißt es in der Gesetzesbegründung zu dieser Vorschrift, daß "wegen des bei der Staffelmiete bestehenbleibenden Sonderkündigungsrechts des Mieters nach vier Jahren ... dieser hinreichend geschützt" ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 37; vgl. auch Senatsurteil vom 23. November 2005, aaO.). Danach erscheint es gerechtfertigt, die durch § 557 a Abs. 4 BGB angeordnete Unwirksamkeit der zum Nachteil des Mieters von § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB abweichenden Individualvereinbarung eines Kündigungsverzichts wie bisher gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG auf dessen vier Jahre überschreitende Dauer zu beschränken.

21 Aus § 139 BGB ergibt sich nichts anderes. Danach ist, wenn ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig ist, das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, daß es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde. Maßgebend ist, welche Entscheidung die Parteien bei Kenntnis der Teilnichtigkeit nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte getroffen hätten. Dies bedeutet in der Regel, daß die Parteien das objektiv Vernünftige gewollt und eine gesetzeskonforme Regelung angestrebt haben (Senatsurteil vom 30. Juni 2004 ‑ VIII ZR 243/03, NJW 2004, 3045 unter II 1 b bb m.w.Nachw.). Danach ist anzunehmen, daß die Parteien im vorliegenden Fall einen vierjährigen Kündigungsverzicht vereinbart hätten. Das gilt hier um so mehr, als die Regelung der Laufzeit in § 2 des Mietvertrags mit dem darin liegenden beiderseitigen Kündigungsverzicht (vgl. oben unter II 1 a) dem ausdrücklichen Wunsch der Kl. entsprach.

22 Diese Beurteilung entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Herabsetzung individuell vereinbarter überlanger Vertragslaufzeiten in vergleichbaren Fällen. So sind nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats Bierlieferungsverträge mit individualvertraglich geregelter Bezugsbindung, die allein wegen ihrer übermäßig langen Laufzeit gegen die guten Sitten verstoßen, mit einer angemessenen Laufzeit aufrechtzuerhalten (Senatsurteil vom 21. März 1990 - VIII ZR 49/89, WM 1990, 1392 unter 2 b m.w.Nachw.; zur Unzulässigkeit der Rückführung einer formularmäßig vereinbarten, übermäßig langen Vertragslaufzeit vgl. dagegen Senat, BGHZ 143, 103, 118 ff.). In Anlehnung daran ist es in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs anerkannt, daß auch eine zeitlich unbegrenzte Wettbewerbsbeschränkung auf das noch zu billigende Maß zurückgeführt werden kann (Urteil vom 29. Oktober 1990 - II ZR 241/89, WM 1990, 2121 unter 2 d; Urteil vom 14. Juli 1997 - II ZR 238/96, WM 1997, 1707 unter 3 a, jew. m.w.Nachw.). Darüber hinaus hat der Senat gemäß § 551 Abs. 4 BGB eine Teilunwirksamkeit angenommen, wenn die Vereinbarung einer Mietsicherheit das nach § 551 Abs. 1 BGB zulässige Maß überschreitet (Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 243/03, NJW 2004, 3045 unter II 2 b m.w.Nachw.).

23 (3) Ist der in § 2 des Mietvertrages liegende Kündigungsverzicht der Kl. nach alledem nur insoweit unwirksam, als seine Dauer vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung vom 28. März 2002 überschreitet, steht er einer ordentlichen Kündigung der Kl. bis zum Ablauf des 28. März 2006 und damit auch zum 31. März 2003 entgegen.

Der BGH stellt klar: Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag individualvertraglich vereinbarten Kündigungsverzichts des Mieters den nach § 557 a Abs. 3 BGB zulässigen Zeitraum von vier Jahren, so ist der Kündigungsverzicht gemäß § 557 a Abs. 4 BGB nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer vier Jahre überschreitet.

Mit Mietvertrag vom März 2002 mieteten die Mieter ein Einfamilienhaus. Der Mietvertrag sollte am 1. Mai 2002 beginnen und bis 30. April 2007 laufen. Vereinbart war darüber hinaus eine Verlängerung um jeweils zwölf Monate, falls keine Kündigung erfolgt. Ab 1. Mai 2003 sollte eine Staffelmiete gelten, und der Mieter verzichtete darüber hinaus bis 30.4.2007 auf sein Kündigungsrecht. Bereits im Dezember 2002 kündigten die Mieter den Mietvertrag.

Mit der Klage verlangen die Mieter die Feststellung, daß das Mietverhältnis durch ihre Kündigung mit Ablauf des 31. März 2003 geendet habe. Im Laufe des Verfahrens haben sie ihre auf Abschluß des Mietvertrages gerichteten Willenserklärungen wegen einer vermeintlich arglistigen Täuschung über Güllegerüche auch angefochten. Das AG hatte der Klage stattgegeben, das LG hatte die Klage abgewiesen.

Auf die zugelassene Revision hat der BGH das Urteil bezüglich des Hilfsantrags aufgehoben, im übrigen die Revision aber zurückgewiesen. Der BGH hat zunächst die rechtliche Bewertung des Landgerichts, daß es sich bei der auf Wunsch der Mieter in den Mietvertrag aufgenommenen Vereinbarung über die Laufzeit des Vertrages um eine Individualvereinbarung handelt, die als beidseitiger Kündigungsverzicht auszulegen sei, bestätigt. Es handele sich auch nicht um einen unzulässigen Zeitmietvertrag gem. § 575 BGB, da eine Verlängerungsoption vereinbart worden sei. Der BGH hat dann seine Rechtsprechung zum individualvertraglichen Kündigungsverzicht noch einmal dargestellt und bestätigt. Danach ist auch ein Kündigungsverzicht von 60 Monaten wirksam.

Der Fall unterschied sich aber von allen bisherigen Entscheidungen zugrunde liegenden Fällen dadurch, daß hier noch eine Staffelmiete vereinbart war. Hier gilt die starre Grenze von 48 Monaten für Kündigungsausschlußvereinbarungen. Diese Grenze beginnt auch mit Abschluß der Vereinbarung - hier dem 28. März 2002 - und nicht dem Beginn der Staffelmietvereinbarung - hier der 1. Mai 2003 - zu laufen. Damit überschritt der Kündigungsverzicht die Grenze des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB.

Entscheidend war nunmehr, ob dieser Verstoß die Unwirksamkeit des Kündigungsverzichts insgesamt oder nur hinsichtlich des die Vierjahresfrist überschreitenden Teils zur Folge hat. Für einen formularvertraglichen Kündigungsverzicht von mehr als vier Jahren hatte der BGH in seiner bisherigen Rechtsprechung unterschieden zwischen Verträgen, die noch unter Geltung des § 10 Abs. 2 MHG (also bis 31. August 2001) geschlossen worden waren, und solchen, die nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes (ab 1. September 2001) vereinbart wurden. Bei ersteren ging der BGH aufgrund der damaligen Gesetzesformulierung davon aus, daß nur der überschießende Verzicht unwirksam ist (BGH, VIII ZR 218/04 = GE 2006, 121). Für die seit 1. September 2001 abgeschlossenen Vereinbarungen hatte der BGH aber wegen des etwas abweichenden Wortlauts des § 557 a Abs. 3 BGB entschieden, daß diese Vereinbarungen insgesamt und von Anfang an unwirksam sind (BGH, VIII ZR 3/04 = GE 2006, 247). Die vorliegende Vereinbarung war zwar unter Geltung des § 557 a BGB getroffen worden, aber es handelte sich nicht um eine Formularklausel, sondern um einen Individualvertrag. Maßstab der Prüfung konnte also nicht § 307 BGB sein, sondern nur § 557 a Abs. 4 BGB, wonach eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Aus dem Wortlaut der Norm war eine eindeutige Rechtsfolge ebensowenig herzuleiten wie aus der Gesetzesbegründung.

Deshalb hat der Senat auf den Zweck des Gesetzes abgestellt. Die zeitliche Beschränkung des Kündigungsverzichts des Mieters in § 557 a Abs. 3 dient dem Schutz des Mieters. Da eine Staffelmietvereinbarung eine Prognoseentscheidung enthält, sollte der Ausschluß des Kündigungsrechts begrenzt werden, damit der Mieter spätestens vier Jahre nach der Vereinbarung bei einer Mietpreisentwicklung, die seinen Vorstellungen nicht entsprach, kündigen könne. Bis vier Jahre wollte der Gesetzgeber aber eine Bindung des Mieters an den Vertrag zulassen.

Der BGH hat zur weiteren Begründung seines Ergebnisses auch auf seine Rechtsprechung als Kaufrechtssenat zurückgegriffen. Dort hat er Bierlieferungsverträge, die wegen überlanger Laufzeiten gegen die guten Sitten verstießen, mit einer angemessenen Laufzeit aufrechterhalten. Damit war der Mietvertrag erst zum 28. März 2006 kündbar.

Soweit die Mieter in der Revisionsinstanz hilfsweise eine Umdeutung in eine fristlose Kündigung erklärt hatten, hat der Senat dies unter Hinweis auf das Begründungserfordernis des § 569 Abs. 4 BGB für unerheblich erklärt. Der Senat hat die Sache aber insofern aufgehoben, als das Landgericht die Anfechtung nicht als Minus einer außerordentlichen Kündigung gesehen hat.

Der VIII. Senat hat mit dieser Entscheidung seine Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Kündigungsausschlußvereinbarungen fortgesetzt und weiter differenziert (dazu Börstinghaus GE 2006, 898 ff.). Begonnen hatte es mit der Entscheidung vom 22. Dezember 2003 zum individualvertraglichen einseitigen Kündigungsverzicht. Es folgten die verschiedenen Entscheidungen zu den verschiedenen Voraussetzungen, die an einen formularvertraglichen Kündigungsverzicht zu stellen sind (wechselseitig, nur ordentliche Kündigung und nicht mehr als vier Jahre). Zuletzt ging es um die Verbindung von Kündigungsausschlußvereinbarungen und Staffelmietvereinbarungen. Auch hier gilt es also hinsichtlich der Rechtsfolgen zu differenzieren zwischen dem formularvertraglichen und dem individualvertraglichen Kündigungsverzicht. Dies liegt an dem unterschiedlichen Maßstab, der anzulegen ist. Nur für die Formularverträge gilt der strengere § 307 BGB. Verstöße haben hier auch wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion die Unwirksam der gesamten Ausschlußvereinbarung zur Folge, während Individualverträge regelmäßig nur insoweit unwirksam sind, als sie gegen das Verbot verstoßen. Die weiteren Entscheidungen betrafen dann die Frage des Fristbeginns und des Fristendes.