Individualvertragliche Überbürdung der Anfangsrenovierung und Kompensation mit einer Monatsmiete

Auch im preisgebundenen Wohnraum darf der Vermieter die Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegen oder alternativ nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV einen Zuschlag für die Kosten der von ihm zu tragenden Schönheitsreparaturen nehmen.

Bei gebotener wirtschaftlicher Gesamtbetrachtung werden dem Mieter durch individualvertragliche Übernahme (nur) der Anfangsrenovierung keine Leistungen auferlegt, die den Rahmen der Kostenmiete übersteigen. Dies gilt erst recht, wenn dem Mieter für die Übernahme der letztlich ihm selbst im Rahmen der Nutzung der Wohnung zugutekommenden Anfangsrenovierung eine Monatsmiete (netto) gutgeschrieben wird.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1 Der Vater der Kl. war seit dem 1. Oktober 2010 Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung der Bekl. in Berlin, welche bei Übergabe unrenoviert war. In einem von ihm am Tag vor der Unterzeichnung des Mietvertrags gegengezeichneten Schreiben der Bekl. ist Folgendes ausgeführt:

„Sie haben sich bereit erklärt, in der oben genannten Wohnung die Schönheitsreparaturen und Säuberungsarbeiten selbst auszuführen. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Arbeiten: Streichen der Decken (in) allen Räumen, Streichen der Oberwände in Küche + Bad, Tapezieren der Wände in allen Räumen. Als Ausgleich für die Durchführung dieser Arbeiten schreiben wir Ihrem Mieterkonto die Nettokaltmiete für die Zeit vom 1.10.2010 bis 31.10.2010 gut. Dies entspricht einem finanziellen Ausgleich in Höhe von 317,46 €. […] Die reguläre Mietzahlung […] setzt ab dem 1.11.2010 ein. […]

Vom Inhalt des obigen Schreibens haben wir Kenntnis genommen und verpflichten uns hiermit, die Schönheitsreparaturen bis zum regulären Mietzahlungsbeginn durchzuführen. (Unterschrift Mieter)“

2 Die laufenden Schönheitsreparaturen wurden hingegen nicht auf den Mieter übertragen. Nach der Anlage 1 zu § 4 des Mietvertrages waren neben der Nettokaltmiete Vorauszahlungen für Betriebskosten, Heizkosten, Warmwasser und Aufzug zu zahlen; ein Zuschlag für die Schönheitsreparaturen nach § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) war nicht vorgesehen.

3 Der Vater der Kl. ließ durch eine von ihm beauftragte Malerfirma Arbeiten in der Wohnung ausführen, wofür ihm ein Betrag von 3.063,12 € in Rechnung gestellt wurde.

4 Die von der Kl. als Alleinerbin ihres Vaters erhobene Klage auf Zahlung dieses Betrages abzüglich der gutgeschriebenen 317,46 € hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht ist von einer Anwendbarkeit des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) ausgegangen, hat aber die Voraussetzungen des § 9 WoBindG verneint.

5 Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihr Klagebegehren weiter.

II. 6 1. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) liegen nicht vor.

7 a) Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision damit begründet, die Frage, ob auch ohne klauselmäßige Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei preisgebundenem Wohnraum eine entgeltliche Vereinbarung über die Übernahme anfänglicher Dekorationsarbeiten durch den Mieter wirksam sei, sei höchstrichterlich noch nicht entschieden. Wegen der Vertragsgestaltung nicht nur im preisgebundenen Wohnraum sei diese Rechtsfrage von allgemeiner Bedeutung und diene eine Entscheidung des Revisionsgerichts letztlich auch der Fortbildung des Rechts.

8 b) Diese Erwägungen tragen keinen der in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Revisionszulassungsgründe. Insbesondere ergibt sich allein aus dem Umstand, dass zu der Frage, ob die Übernahme einer Anfangsrenovierung durch den Mieter gegen § 9 Abs. 1 WoBindG verstoße, eine höchstrichterliche Entscheidung noch nicht vorliegt, weder eine Grundsatzbedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch ein Erfordernis einer höchstrichterlichen Rechtsfortbildung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO).

9 Die Frage der Wirksamkeit einer individualvertraglichen Übertragung einer Anfangsrenovierung auf den Mieter im preisgebundenen Wohnraum spielt weder in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung noch in der mietrechtlichen Literatur eine Rolle und wird insbesondere nicht kontrovers diskutiert. Der Klärung der genannten Frage kommt daher eine maßgebliche Bedeutung über den konkreten Einzelfall hinaus nicht zu.

10 Soweit das Berufungsgericht die vorbezeichnete Frage auch hinsichtlich der Vertragsgestaltung außerhalb preisgebundenen Wohnraums für klärungsbedürftig hält, vermag dies eine Revisionszulassung schon deshalb nicht zu begründen, weil ein solcher Fall hier nicht zu beurteilen ist und es somit bereits an der Entscheidungserheblichkeit dieser Frage fehlt.

11 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Der Kl. steht ein Anspruch auf Ersatz der für die Einzugsrenovierung entstandenen Kosten weder aus § 9 Abs. 1, 7 WoBindG noch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu.

12 Nach § 9 Abs. 1 WoBindG ist eine Vereinbarung, nach der der Mieter oder für ihn ein Dritter mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung eine einmalige Leistung zu erbringen hat, vorbehaltlich der Absätze 2 bis 6 des § 9 WoBindG, unwirksam. Soweit eine solche unwirksame Vereinbarung vorliegt, ist die Leistung gemäß § 9 Abs. 7 WoBindG zurückzuerstatten und vom Empfang an zu verzinsen. Diese Regelung hat den Zweck, der Umgehung zwingender Mietpreisvorschriften nach dem Wohnungsbindungsgesetz vorzubeugen. Sie soll verhindern, dass der Mieter im Wege einer Einmalleistung für die Anmietung der Wohnung einen (Kosten-) Aufwand erbringen muss, der über die höchstzulässige (Kosten-) Miete hinausgeht (vgl. BT-Drucks. 4/2891, S. 30; BT-Drucks. 3/1234, S. 83; dazu auch Roquette, Bundesmietengesetze, 3. Auflage, § 29a Erstes BMietG, Rn. 8; Hollenberg/Bender, Das neue Recht für Mieter und Vermieter, 1960, S. 145 f.).

13 Der Wohnberechtigte soll mithin nicht unter dem Druck, ein Mietvertrag werde sonst nicht geschlossen, eine Wohnung nur unter wirtschaftlichen Belastungen anmieten müssen, die aus einer missbräuchlichen Verknüpfung mit einer anderweitigen Leistung entstehen können (vgl. BVerwG, NZM 1998, 885 unter 2; Bellinger in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 5, Stand: Januar 2006, § 9 WoBindG, Anm. 2.2).

14 Auch bei der Kostenmiete im preisgebundenen Wohnraum ist es dem Vermieter aber gestattet, die Schönheitsreparaturen dem Mieter aufzuerlegen oder alternativ nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV einen Zuschlag für die Kosten der von ihm zu tragenden Schönheitsreparaturen zu nehmen, der sich auf bis zu 8,50 € je m2 Wohnfläche im Jahr belaufen kann (ab 1. Januar 2014 10,32 € je m2 Wohnfläche im Jahr). Da Entsprechendes weder vorgetragen noch ersichtlich ist, sind dem Vater der Kl. bei der gebotenen wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung mit der Übernahme der Anfangsrenovierung keine Leistungen auferlegt worden, die, verbunden mit seinen sonstigen Pflichten, den Rahmen der Kostenmiete übersteigen. Dies gilt erst recht unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Bekl. dem Vater der Kl. für die Übernahme der hier - letztlich ihm selbst im Rahmen der Nutzung der Wohnung zugutekommenden - Anfangsrenovierung einen Geldbetrag in Höhe einer (Netto-) Monatsmiete gutgeschrieben hat.

15 Die Vorinstanzen haben daher rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Kl. ein Anspruch auf Erstattung der durch die Anfangsrenovierung entstandenen Kosten aus § 9 Abs. 1, 7 WoBindG nicht zusteht. Die weitere Frage, ob einem Anspruch auch der Umstand entgegenstehen könnte, dass die Dekoration während der fünfjährigen Mietzeit des Vaters weitgehend „abgewohnt“ sein dürfte, bedarf deshalb keiner näheren Erörterung.

16 b) Auch ein Anspruch der Kl. aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB kommt nicht in Betracht, da eine etwaige Leistung jedenfalls nicht ohne Rechtsgrund erfolgt ist. Wie ausgeführt, verstößt die Vereinbarung nicht gegen § 9 Abs. 1 WoBindG. Da es sich nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen um eine Individualvereinbarung handelt, scheidet eine Unwirksamkeit nach § 307 BGB von vornherein aus.

Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Die Ausgangsentscheidung - LG Berlin vom 17. November 2017 - 63 S 69/17 - ist in GE 2017, 1556 veröffentlicht worden.

Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war. Eine ausdrückliche Verpflichtung zur Erstrenovierung kann aber, sogar bei preisgebundenem Wohnraum, wirksam sein, so der BGH jetzt. „Bei gebotener wirtschaftlicher Gesamtbetrachtung“ würden dem Mieter durch individualvertragliche Übernahme (nur) der Anfangsrenovierung keine Leistungen auferlegt, die den Rahmen der Kostenmiete übersteigen. Dies gelte erst recht, wenn dem Mieter für die Übernahme der letztlich ihm selbst im Rahmen der Nutzung der Wohnung zugutekommenden Anfangsrenovierung eine Monatsmiete (netto) gutgeschrieben werde, so der BGH, der damit eine von uns veröffentlichte (GE 2017, 1556) Entscheidung des Landgerichts Berlin bestätigte.

Die beklagte Vermieterin hatte in einem vom Mieter gegengezeichneten Schreiben festgehalten, dass der Mieter sich bereit erklärt habe, in der(Sozial-)Wohnung die anfänglichen Schönheitsreparaturen (Streichen der Decken [in] allen Räumen, Streichen der Oberwände in Küche + Bad, Tapezieren der Wände in allen Räumen) und Säuberungsarbeiten selbst auszuführen. Als Ausgleich dafür werde seinem Mieterkonto eine Nettokaltmiete gutgeschrieben, was einem finanziellen Ausgleich in Höhe von 317,46 € entsprach. Die laufenden Schönheitsreparaturen sollten von der Vermieterin übernommen werden.

Nachdem der Mieter gestorben war, verlangte die Erbin des Mieters später Kostenerstattung wegen der Renovierungsarbeiten und meinte, es liege eine unzulässige einmalige Leistung nach § 9 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) vor. Das Landgericht bestätigte das Urteil des Amtsgerichts, das die Klage abgewiesen hatte, ließ aber die Revision zu.

Der Bundesgerichtshof meinte, die Voraussetzungen für eine Revisionszulassung lägen nicht vor. Ob eine individualvertragliche Übertragung der Anfangsrenovierung bei preisgebundenem Wohnraum wirksam ist, werde weder in der Rechtsprechung noch in der Literatur kontrovers diskutiert.

Wie die Rechtslage bei preisfreiem Wohnraum sei, sei hier nicht entscheidungserheblich. Eine unzulässige einmalige Leistung nach § 9 WoBindG liege nicht vor, da bei gebotener wirtschaftlicher Gesamtbetrachtung hier keine Leistungen auferlegt worden seien, die die Kostenmiete übersteigen. Schließlich habe der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen nicht zu tragen gehabt, und ihm sei eine Nettomonatsmiete gutgeschrieben worden.

Der Bundesgerichtshof nimmt ohne Weiteres an, bei der Verpflichtung zur Erstrenovierung habe es sich um eine Individualvereinbarung gehandelt. Die Vermieterin war allerdings, wie sich aus dem Urteil des LG Berlin ergibt, eine GmbH, also eine Unternehmerin im Sinne des § 14 BGB, so dass nach § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB das „Stellen“ der Vereinbarung im Sinne des § 305 BGB zu vermuten war. Schließlich ist eine AGB-Kontrolle von mietvertraglichen Vereinbarungen auch bei preisgebundenem Wohnraum geboten. Weiter hatte das Landgericht geprüft, ob ein unzulässiger Ausschluss des Minderungsrechts vorlag, der auch durch Individualvereinbarung nicht möglich ist (§ 536 Abs. 4 BGB). Dies liege deshalb nicht vor, weil der anfängliche (schlechte) Zustand als vertragsgemäß vereinbart worden sei. Auch dazu nimmt der BGH keine Stellung und beschränkt sich auf eine wirtschaftliche Gesamtbetrachtung, aus der er ableitet, dass keine verbotene Leistung im Sinne des § 9 WoBindG vorliegt, weil schließlich der Vermieter ja auch, was er nicht getan hatte, die Schönheitsreparaturen dem Mieter hätte auferlegen können. Dass hier ein Zuschlag zur Kostenmiete vom Vermieter gemacht worden war, sei – so der BGH – nicht ersichtlich (dürfte aber bei einer GmbH als Vermieterin zu vermuten sein). Dann wäre es darauf angekommen, dass zwar eine Monatsmiete kein angemessener Ausgleich für die vielen höheren Renovierungskosten war, aber möglicherweise in fünf Jahren die einmalige Leistung „abgewohnt“ war.

Fazit: Die Entscheidung trägt nichts Neues zur umfangreichen Rechtsprechung zu diesem Thema bei.