Individualvertrag trotz Mehrfachverwendungsabsicht

Mehrfach verwendete Vertragsbedingungen stehen der Annahme einer Individualvereinbarung dann nicht entgegen, wenn die einzelnen Regelungen ausgehandelt worden sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Klage ist begründet. Die Bekl. ist zur Zahlung der Betriebskosten in der streitgegenständlichen Höhe gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit Ziffer 3 des Mietvertrages verpflichtet. Im Einzelnen:

1. a) Entgegen der Auffassung der Bekl. ist Ziffer 3 des streitgegenständlichen Mietvertrages (insbesondere unter Berücksichtigung des Urteils des BGH vom 6. April 2005, GE 2005, 1185) nicht in weiten Teilen unwirksam.

Zwar dürfte zwischen den Parteien unstreitig sein, dass Ziffer 3 des Mietvertrages eine vermieterseits häufig verwendete Klausel ist. Dies führt aber für sich genommen nicht dazu, dass der Anwendungsbereich der §§ 305 ff. BGB eröffnet wäre. Denn zugunsten der Kl. ist davon auszugehen, dass die Vertragsabreden individuell ausgehandelt worden sind (vgl. in diesem Zusammenhang BGH vom 15. Dezember 1976, NJW 1977, 624).

Die Kl. hat mit Schriftsatz vom 15. November 2013 vorgetragen, dass der streitgegenständliche Gewerbemietvertrag individuell ausgehandelt worden sei, wobei während der intensiven Vertragsverhandlungen sämtliche Vertragsklauseln zur Disposition gestellt worden seien, und als Indizien für die Richtigkeit dieses Vortrags eine Mehrzahl von Umständen angeführt. Diesem Vortrag ist die Bekl. jedenfalls bis zur mündlichen Verhandlung am 21. November 2014 nicht entgegen getreten. Selbst wenn - was die Bekl. mit Schriftsatz vom 11. Dezember 2014 behauptet - sie in der mündlichen Verhandlung den entsprechenden Vortrag der Kl. (vorsorglich) bestritten hätte, wäre das Bestreiten mit Blick auf §§ 296 Abs. 2, 282 Abs. 2 ZPO unbeachtlich.

Entgegen der (nach Schluss der mündlichen Verhandlung) geäußerten Auffassung der Bekl. ist dieser Vortrag auch keineswegs unsubstantiiert. Denn die Kl. hat in ausreichendem Maße zum sogenannten Aushandeln von vorformulierten Bedingungen vorgetragen (und im Übrigen für die Richtigkeit auf eine Mehrzahl von Umständen Bezug genommen). Nähere Einzelheiten, etwa zum zeitlichen Umfang der Vertragsverhandlungen, wären nur dann angezeigt gewesen, wenn die Bekl. diesen Vortrag (rechtzeitig) bestritten und ihrer Erklärungslast Genüge getan hätte.

Letztlich ist die Kammer aber auch von der Richtigkeit der Darlegungen der Kl. überzeugt. In diesem Zusammenhang ist - was zwischen den Parteien unstreitig ist - zu berücksichtigen, dass es sich bei der Bekl. um einen Ankermieter mit deutlicher Marktmacht gehandelt hat, dass weit über 30 Streichungen, Änderungen und handschriftliche Ergänzungen im Mietvertrag erfolgt sind und insbesondere auch in Ziffer 3 die Passage „Grundsteuer und sonstige das Einkaufszentrum betreffende Öffentliche Abgaben und Steuern" gestrichen und von den Verhandlungspartnern am Rand paraphiert worden ist. Diese Umstände verdeutlichen nach Auffassung der Kammer in ausreichendem Maße, dass von einem Aushandeln von vorformulierten Bedingungen auszugehen ist. [...]

Handelt es sich um einen formularmäßig abgefassten Mietvertrag, ist von AGB in der Regel dann auszugehen, wenn sich aus der Fassung der Klauseln die Absicht der Mehrfachverwendung ergibt. Dem Verwender obliegt es dann, darzulegen und zu beweisen, dass die Vertragsbedingungen „im Einzelnen ausgehandelt" worden sind.

Dem mit der beklagten „Ankermieterin" abgeschlossenen Mietvertrag lag ein Vertragsmuster zugrunde, das von der Klägerin bei sämtlichen Vermietungen in dem betreffenden Objekt verwendet wurde. Der Vertrag enthielt zahlreiche Streichungen, Änderungen und handschriftliche Ergänzungen, so auch unter § 3 (Mietnebenkosten, Gemeinschaftskosten, Instandhaltungskosten), wo die Umlage von Grundsteuer und sonstigen Abgaben gestrichen und die Streichung am Rand des Textes von den Parteien paraphiert war. Mit der Klage verlangt die Klägerin Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen; die Beklagte hält die Forderungen für unberechtigt, weil die Regelungen einer Inhaltskontrolle nicht standhielten.

Das LG Berlin gab der Klage statt. Die Klägerin habe ausreichend dargelegt, dass die Vertragsabreden individuell ausgehandelt worden seien; dem sei die Beklagte bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht entgegengetreten, so dass trotz der Mehrfachverwendungsabsicht der Klägerin von einem Individualvertrag auszugehen sei und die Betriebskostenregelung deshalb keiner AGB-Kontrolle unterliege.