Indexmieterhöhung bei Verstoß gegen Mietpreisbremse

Auch bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse ist eine später erklärte Indexmieterhöhung wirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

… und … (im Folgenden: Mieter) schlossen am 8.11.2018 mit der Bekl. zum 1.2.2019 einen Mietvertrag über eine 87,44 m2 große Wohnung in Berlin. Sie vereinbarten eine Indexmiete.

Die Mieter beauftragten die Kl. mit der Geltendmachung und Durchsetzung ihrer Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren insbesondere im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse und traten der Kl. die entsprechenden Ansprüche ab. […]

Das Mietverhältnis endete einvernehmlich zum 31.10.2020.

Mit der am 20.5.2022 zugestellten Klage verfolgt die Kl. die Auskunftsansprüche sowie einen Rückzahlungsanspruch bezüglich der Miete für den Monat Juli 2020 fort.

Die Kl. hat aus § 556g Abs. 1 Satz 3 i.V.m. §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 1, 389 Satz 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung der von der Mieterin unstreitig vollständig bezahlten Mieten für den Monat Juli 2020 in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe. […]

Die Kl. hat für die Mieter mit dem Schreiben vom 29.4.2020 wirksam i.S.d. § 556g Abs. 2 BGB in der bis zum 31.12.2018 gültigen Fassung (vgl. Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB) einen Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB gerügt.

Die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Höchstmiete liegt bei 549,40 €. Aufgrund der unstreitigen Indexmieterhöhung zum 1.7.2020 um 1,017 % ergibt sich für den Monat Juli 2020 eine wirksam vereinbarte Miete von 558,93 €. In dem aufgrund der mittleren Wohnlage unstreitig für die Wohnung einschlägigen Feld des Berliner Mietspiegels H3 liegt der Mittelwert bei 6 €/m², der Unterwert bei 5,28 €/m² und der Oberwert bei 7,08 €/m². Die ortsübliche Vergleichsmiete bei Vertragsschluss betrug 5,71 €/m², da im Saldo zwei negative Merkmalgruppen zu berücksichtigen sind. […]

Entgegen der offenbar von der Kl. vertretenen Auffassung ist die Indexmieterhöhung allerdings bei der zulässigen Miethöhe zu berücksichtigten. § 557a Abs. 4 BGB sieht ausdrücklich vor, dass die §§ 556d bis 556g BGB nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden sind. Insoweit die Miete wirksam vereinbart wurde, entfaltete die unstreitig gem. § 557b Abs. 3 BGB wirksam erklärte Indexmieterhöhung Wirkung.

Nach § 557b BGB ist die Mietpreisbremse nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden. Spätere Erhöhungen sind jedoch wirksam.

Die Mieter hatten zum 1. Februar 2019 einen Index-Mietvertrag geschlossen; knapp zwei Jahre später endete das Mietvertragsverhältnis. Während der Mietzeit erhöhte die Vermieterin die Miete unter Berufung auf die Indexklausel. Später rügten die Mieter unter Beauftragung einer Rechtsdienstleistungsgesellschaft einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verlangten u. a. Rückzahlung überhöhter Miete.

Das Amtsgericht Mitte gab der Klage im Wesentlichen statt – entgegen der Auffassung der Klägerin jedoch nicht in Bezug auf die Mieterhöhung wegen des gestiegenen Lebenshaltungskostenindexes, und verwies darauf, dass die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete gilt.

Das Urteil ist in einem Punkt bemerkenswert: Das AG bejaht einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse wegen Überschreitung der nach § 556d BGB zulässigen Höchstmiete bei Neuvermietung. Die spätere Indexmieterhöhung ging also von einer unzulässigen Ausgangsmiete aus, obwohl für die Erklärung auch die Angabe der Ausgangsmiete nötig ist (Blank/Börstinghaus, Miete, Rn. 10 zu § 557b BGB). Die Erhöhungserklärung war also nicht insgesamt unwirksam, sondern war auf eine Berechnung mit der zulässigen Ausgangsmiete zu reduzieren.