Indexmiete

Indexmiete; Kündigung; befristet; Ausschluß

Die Mietvertragsparteien können den befristeten Ausschluß des Rechts des Mieters zur ordentlichen Kündigung eines Index-Mietvertrags wirksam vereinbaren.

Die Parteien streiten um Feststellung, ob der Kl. (Mieter) zur vorzeitigen Kündigung des befristeten Mietverhältnisses berechtigt ist.

Die Parteien unterzeichneten den Mietvertrag am 7.11.1995 bzw. 17.11.1995. und haben in § 7 des Mietvertrages eine Index-Miete vereinbart. Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist in der gleichen Klausel bis zum 31.12.2005 ausgeschlossen.

Der Bitte des Kl. um Bestätigung, daß das Mietverhältnis unter Wahrung der gesetzlichen Kündigungsfristen frühestens zum 31.12.1999 ordentlich gekündigt werden könne, kam der Bekl. nicht nach.

Der Kl. ist der Ansicht, der vereinbarte Ausschluß der Kündigungsmöglichkeit für zehn Jahre sei analog § 10 Abs. 2 S. 6 MHG unwirksam. Der Gesetzgeber habe bei § 10 a MHG übersehen, daß auch hier der Schutzgedanke des § 10 Abs. 2 S. 6 MHG zugunsten des Mieters eingreife und daher spätestens nach Ablauf von vier Jahren dem Mieter die Möglichkeit zustehen müsse, sich aus einem befristeten Mietvertrag zu lösen.

Der Kl. habe auch ein Rechtsschutzbedürfnis an der Feststellungsklage, obwohl er konkret derzeit nicht beabsichtigt, das Mietverhältnis zu beenden. Der Bekl. ist der Ansicht, der Kl. könne nicht die grundsätzliche Klärung einer abstrakten Rechtsfrage im Wege einer Feststellungsklage verlangen. Materiell komme eine analoge Anwendung des § 10 MHG nicht in Betracht, da es sich hier um eine Sonderregelung handele, die einer Analogie grundsätzlich nicht zugänglich sei. Auch fehle es an einer bewußten Regelungslücke des Gesetzgebers.

Es kann dahingestellt bleiben, ob die Feststellungsklage zulässig ist. Jedenfalls hat sie in der Sache keinen Erfolg.

Der Kl. ist nicht berechtigt, das Mietverhältnis über die Wohnung Dachgeschoß links vor dem 31.12.2005 ordentlich zu kündigen. Die Parteien haben wirksam in § 7 Ziffer 1 des Mietvertrages vereinbart, daß eine Kündigung des Mietverhältnisses bis zum 31.12.2005 beiderseitig ausgeschlossen ist. Der Wirksamkeit der Vereinbarung steht nicht der Rechtsgedanke des § 10 Abs. 2 S. 6 MHG entgegen. Eine analoge Anwendung der Unwirksamkeitsregelung des § 10 Abs. 2 S. 6 MHG auf die vorliegende Fallgestaltung kommt nicht in Betracht.

1. Eine analoge Anwendung des § 10 Abs. 2 S. 6 MHG scheitert bereits daran, daß es an einer unbewußten Regelungslücke des Gesetzgebers fehlt. Der Gesetzgeber hat bewußt darauf verzichtet, in § 10 a MHG eine dem § 10 Abs. 2 S. 6 MHG vergleichbare Regelung für die Indexmiete zu normieren.

Hierfür spricht historisch bereits, daß der Gesetzgeber die Regelung des § 10 a MHG zum 1.9.1993 in Kraft gesetzt hat und zu diesem Zeitpunkt die Regelung des § 10 Abs. 2 S. 6 MHG geltendes Recht gewesen ist. Die Problematik der langfristigen Bindung an Mietverträge, deren zukünftiger Mietzins nicht durch die ortsübliche Vergleichbarkeit bestimmt wird, ist bekannt gewesen. Gleichwohl hat der Gesetzgeber diesen Gedanken nicht in die Regelung des § 10 a MHG einfließen lassen.

Auch aus den Gesetzesmaterialien zu § 10 a MHG ergibt sich, daß dem Gesetzgeber die Frage, ob der Mieter bei Vereinbarung einer Indexmiete zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach spätestens vier Jahren berechtigt sein muß, bewußt gewesen ist und er sie gleichwohl ungeregelt gelassen hat. In der Begründung zum Regierungsentwurf (Bundestagsdrucksache 13/9347, 56) heißt es zum zehnjährigen Ausschluß des Kündigungsrechtes für den Vermieter: "Es kann ein Mietvertrag auf bestimmte Zeit für mindestens zehn Jahre geschlossen werden, bei dem das ordentliche Kündigungsrecht von Mieter und Vermieter ohnehin nicht gegeben ist."

2. Eine analoge Anwendung des § 10 Abs. 2 S. 6 MHG kommt darüber hinaus auch deswegen nicht in Betracht, weil es an einer vergleichbaren Interessenlage fehlt.

Formell ergibt sich die unterschiedliche Interessenlage der Parteien bei Vereinbarung einer Staffelmiete und einer Indexmiete bereits daraus, daß eine Staffelmietzinsvereinbarung nach § 10 Abs. 2 S. 2 MHG maximal einen Zeitraum von bis zu zehn Jahren umfassen darf und damit von vornherein zeitlich begrenzt angelegt ist. Die Vereinbarung einer Indexmiete hingegen ist überhaupt erst wirksam, wenn das ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters für mindestens zehn Jahre ausgeschlossen ist, § 10 a Abs. 1 S. 2 Ziffer 1 MHG. Die Vereinbarung einer Indexmiete ist also im Gegensatz zu der Staffelmietzinsabrede von vornherein auf eine vertragliche Mindestlaufzeit von zehn Jahren gerichtet, ohne daß eine Überprüfung des in Zukunft jeweils geltenden Mietzinses stattzufinden hat oder überhaupt zulässig wäre.

Auch Sinn und Zweck des § 10 Abs. 2 S. 6 MHG läßt sich nicht auf die Interessenlage bei der Vereinbarung einer Indexmiete übertragen.

§ 10 Abs. 2 S. 6 MHG dient dem Schutz des Mieters vor für ihn unkalkulierbaren langfristigen Zahlungsrisiken, die drohen, in keinem Verhältnis zu den tatsächlichen wirtschaftlichen Entwicklungen mehr zu stehen (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, § 10 MHG, Rn. 127 ff.).

Die Vertragsparteien einer Indexmiete hingegen sind einem unkalkulierbaren Zahlungsrisiko bei Vereinbarung der Indexmiete gerade nicht ausgesetzt. Die Indexmiete steht in einem strengen Abhängigkeitsverhältnis zu einer kalkulierbaren Bezugsgröße. Der hierzu gewählte und von dem Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Gesamtlebenshaltung bietet einen Parameter, von dessen Entwicklung von vornherein erkennbar die künftige Entwicklung des vereinbarten Mietzinses abhängig ist. Der Preisindex für die Gesamtlebenshaltung wird durch das Statistische Bundesamt unter Zugrundelegung eines fiktiven 4-Personen-Haushaltes ermittelt. In die Ermittlung mit einbezogen werden die durchschnittlichen Kosten für Mietwohnungen. Bereits dadurch ist ein Bezug zur Miethöhe hergestellt, der die Gefahr einer divergierenden Entwicklung der Lebenshaltungskosten und der ortsüblichen Vergleichsmiete wesentlich verringert.

Weiter ist zu berücksichtigen, daß die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch mittelbar durch die Entwicklung des Lebenshaltungsindexes bestimmt wird. Auswirkungen auf den Lebenshaltungsindex hat die Entwicklung von Preisen für Lebensmittel und Gebrauchsgüter. Die ortsübliche Vergleichsmiete entwickelt sich nicht unabhängig zu den allgemeinen Lebenskosten. Das zur Verfügung stehende Einkommen der Mieter und die Entwicklung der allgemeinen Lebenskosten wirken sich kausal auf den Wohnungsmietmarkt und damit auch auf die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete aus.

Im Gegensatz zur Staffelmiete ist bei der Indexmiete auch zu berücksichtigen, daß deren Vereinbarung sich zugunsten des Mieters besonders vorteilhaft auswirken kann. So ist in der Vergangenheit zu beobachten gewesen, daß das ortsübliche Mietpreisniveau stärker gestiegen ist als die sonstigen Lebenserhaltungskosten (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, § 10 a Rn. 3). Auch hat der Mieter einen für ihn konkreteren Maßstab zur Bestimmung der Höhe des geltenden Mietzinses im Vergleich zu einem Abstellen auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Schließlich kann die Vereinbarung eines Lebenshaltungsindexes im Gegensatz zur Staffelmietabrede zum Vorteil des Mieters dazu führen, daß der Mietzins aufgrund der Entwicklung des Lebenshaltungsindexes zwingend zu senken ist. Bei der Staffelmietzinsabrede hingegen ist eine Senkung des Mietzinses mit Abschluß der Staffelmietvereinbarung nicht mehr möglich.