Immobilienpreisangaben

Immobilienpreisangaben; Wettbewerbsverhältnis; Unterlassungsanspruch; Immobilienwerbung; Quadratmeterpreisangabe; Endpreisangabe; Blickfangwerbung

Wegen der Besonderheiten des Immobilienmarktes besteht zwischen bundesweit tätigen Anbietern von Immobilien nicht ohne weiteres ein konkretes Wettbewerbsverhältnis.

Eine Werbung für eine Immobilie, in der nur der Quadratmeterpreis, nicht auch der Endpreis, angegeben ist, oder die zwar die Endpreisangabe enthält, aber den Quadratmeterpreis blickfangmäßig hervorhebt, verstößt gegen die Preisangabenverordnung. Sie ist jedoch grundsätzlich nicht geeignet, den Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt wesentlich zu beeinträchtigen.

Der Bekl. ist in München Immobilienmakler. Für eine Immobilie in Plauen warb er in der "Süddeutschen Zeitung" vom 21./22. Juni 1997 mit einer Anzeige, in der nur der Quadratmeterpreis, nicht auch der Endpreis, angegeben war, und in der "Süddeutschen Zeitung" vom 28./29. Juni 1997 mit einer weiteren Anzeige, in der zwar die Endpreisangabe enthalten, aber der Quadratmeterpreis blickfangmäßig hervorgehoben war.

Der Kl., ein Rechtsanwalt in München, hat diese Anzeigen als wettbewerbswidrig beanstandet, weil die Angaben zum Preis der beworbenen Wohnungen mit den Vorschriften der Preisangabenverordnung nicht vereinbar seien. Von diesen Wettbewerbsverstößen sei auch er als Wettbewerber unmittelbar betroffen, weil er neben seinem Anwaltsberuf in Berlin als Bauträger und Altbausanierer tätig sei und Eigentumswohnungen für Kapitalanleger anbiete.

Der Kl. hat mit seiner Klage begehrt, daß dem Bekl. verboten wird, im Geschäftsverkehr zu Zwecken des Wettbewerbs für den Vertrieb von Immobilien so zu werben, daß ein Preisbestandteil wie der Quadratmeterpreis angegeben wird, nicht jedoch der Gesamtendpreis, oder in der Weise, daß der Quadratmeterpreis gegenüber dem Gesamtendpreis blickfangmäßig hervorgehoben wird. Der Bekl. hat bestritten, daß der Kl. Wettbewerber sei. Die Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs sei jedenfalls rechtsmißbräuchlich, weil es dem Kl. nur darum gehe, als Rechtsanwalt Gebühren zu erzielen. Das Landgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen.

Das Berufungsgericht hat die Berufung des Kl. zurückgewiesen.

Die Revision des Kl. bleibt in der Sache ohne Erfolg.

I. Das Berufungsgericht hat angenommen, daß der Kl. zu dem Bekl. nur in einem sog. abstrakten Wettbewerbsverhältnis stehe und deshalb nicht bereits nach § 1 UWG, sondern nur nach § 13 Abs. 2 Nr. 1 UWG klagebefugt sei. Der Kl. betätige sich in Berlin als Sanierer von Altbauten und lasse Wohnungen in diesen Objekten von seiner Ehefrau, die als Maklerin tätig sei, zum Kauf anbieten. Der Bekl. bewerbe als Immobilienmakler ebenfalls Wohnungen, und zwar - wie der Kl. und seine Ehefrau - auch in der "Süddeutschen Zeitung". Die angebotenen Wohnungen seien vor allem für Kapitalanleger interessant. Der räumliche Markt, auf dem die Parteien in gleicher Weise als Anbieter von Wohnungen tätig seien, lasse sich deshalb nicht örtlich begrenzen. Der Kl. und seine Ehefrau würden jedoch durch die Werbung des Bekl. nicht als "unmittelbar Verletzte" betroffen. Beide müßten durch die angegriffene Werbung keine real spürbare Beeinträchtigung erleiden oder befürchten. Sie seien durch sie nicht mehr betroffen als jeder andere Gewerbetreibende oder Immobilienmakler, der Immobilien für Kapitalanleger anbiete.

Die beanstandeten Anzeigen verstießen gegen die Preisangabenverordnung. In der Anzeige vom 21./22. Juni 1997 sei mit Quadratmeterpreisen ohne Angabe des Endpreises geworben worden. Die Anzeige vom 28./29. Juni 1997 nenne zwar neben dem Quadratmeterpreis auch den Endpreis, der Quadratmeterpreis sei aber blickfangmäßig hervorgehoben. Diese Verstöße gegen die Preisangabenverordnung seien jedoch nicht geeignet, den Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt wesentlich zu beeinträchtigen. Ob sie dem Werbenden einen Wettbewerbsvorsprung verschaffen könnten, lasse sich nicht feststellen. Immobilien und insbesondere Eigentumswohnungen könnten nicht - wie häufig Waren des täglichen Gebrauchs - auf der Grundlage der Endpreisangabe miteinander verglichen werden. Sie unterschieden sich in so vielfältiger Weise, daß die Angabe des Endpreises den Interessenten allenfalls in die Lage versetze, zu entscheiden, ob die angebotene Immobilie für ihn überhaupt erschwinglich sei. Demgegenüber lasse sich anhand des Standorts und des Quadratmeterpreises ein erster sinnvoller Vergleich zwischen verschiedenen Immobilienangeboten vornehmen. Es sei zwar mit der Preisangabenverordnung nicht vereinbar, wenn nur der Quadratmeterpreis angegeben oder dieser gegenüber dem Endpreis hervorgehoben werde; ein solcher Verstoß habe aber aus den dargelegten Gründen nicht das Gewicht, den ein vergleichbarer Verstoß auf anderen Warengebieten haben könne. Das Ziel der Preisangabenverordnung, durch die Angabe eines klaren, alle Preisbestandteile enthaltenden Endpreises eine schnelle und zuverlässige Orientierung und einen zutreffenden Preisvergleich zu ermöglichen, lasse sich bei Immobilien an unterschiedlichen Standorten auch bei Angabe des Gesamtpreises nicht erreichen. Personen, die eine Immobilie zum Zweck der Kapitalanlage suchten, seien zudem daran gewöhnt, Preisvergleiche auf der Grundlage von Quadratmeterpreisen anzustellen, und in der Lage, den von dem Bekl. genannten Quadratmeterpreis unter Berücksichtigung des Standorts Plauen in der Skala zwischen den Preisen für Billig- und Luxuswohnungen einzuordnen.

II. 1. Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, daß der Kl. nicht bereits als unmittelbar betroffener Wettbewerber nach § 1 UWG sachbefugt ist.

Als unmittelbar von einer zu Wettbewerbszwecken begangenen Handlung betroffen sind grundsätzlich diejenigen Mitbewerber anzusehen, die zu dem Verletzer (oder dem von diesem Geförderten) in einem konkreten Wettbewerbsverhältnis stehen (vgl. BGH GRUR 1998, 1039, 1040 = WRP 1998, 973 - Fotovergrößerungen). Ein konkretes Wettbewerbsverhältnis ist dann gegeben, wenn beide Parteien gleichartige Waren innerhalb desselben Endverbraucherkreises abzusetzen versuchen, mit der Folge, daß das konkret beanstandete Wettbewerbsverhalten den anderen beeinträchtigen, d. h. im Absatz behindern oder stören kann (vgl. BGH GRUR 1999, 69, 70 = WRP 1998, 1065 - Preisvergleichsliste II, m. w. N.). Diese Voraussetzungen hat das Berufungsgericht hier rechtsfehlerfrei verneint. (...)

Immobilien sind auch aus der Sicht von Kapitalanlegern nicht beliebig austauschbar, sondern jeweils Einzelstücke, die sich insbesondere nach ihrem Standort, ihrem Alter (Alt- oder Neubau), ihren architektonischen Besonderheiten, ihrer Bausubstanz sowie ihrer Größe und Ausstattung voneinander unterscheiden. Auch ein vernünftiger Kapitalanleger, der eine Immobilie in erster Linie wegen der mit dem Kauf verbundenen Steuervergünstigungen erwerben will, wird diese Umstände, die über den späteren Wert, die mögliche Rendite und die Folgelasten entscheiden, maßgeblich in seine Entscheidung einbeziehen. Es mag zwar sein, daß Anbieter von Immobilien, soweit sie sich vor allem an Kapitalanleger wenden, ihre Kunden regelmäßig in demselben Personenkreis suchen, dies insbesondere dann, wenn sie für ihre Angebote mit Anzeigen in denselben überregionalen Tageszeitungen werben. Dies ändert aber nichts daran, daß in aller Regel keine Gefahr besteht, daß eine konkrete Werbemaßnahme unmittelbar einen bestimmten anderen Anbieter beeinträchtigen könnte. Angesichts der Größe des Immobilienmarktes in der Bundesrepublik Deutschland, sowohl nach der Zahl der Anbieter als auch nach der Zahl der angebotenen Objekte, ist es im allgemeinen außerordentlich unwahrscheinlich, daß sich die konkrete Art und Weise der Werbung für ein bestimmtes Immobilienangebot dahingehend auswirken könnte, daß sich ein Käufer für dieses statt für ein gleichzeitig angebotenes Objekt eines bestimmten, die Werbung beanstandenden Wettbewerbers entscheidet. Besonderheiten, die im vorliegenden Fall ausnahmsweise eine andere Beurteilung begründen könnten, sind nicht ersichtlich.

2. Das Berufungsgericht hat ebenfalls zu Recht entschieden, daß der Kl. für den geltend gemachten Unterlassungsanspruch aus § 1 UWG auch nicht nach § 13 Abs. 2 Nr. 1 UWG sachbefugt ist.

a) Mit dem Berufungsgericht kann dabei davon ausgegangen werden, daß sich beide Parteien auf demselben sachlichen und räumlichen Markt betätigen, und zwar dem Markt für Immobilienangebote in der Bundesrepublik Deutschland.

b) Die angegriffenen Anzeigen verstießen auch, wie das Berufungsgericht zutreffend dargelegt hat, gegen die Vorschriften der Preisangabenverordnung. Die Werbung vom 21./22. Juni 1997 hat entgegen § 1 Abs. 1 Satz 1 PAngV den Endpreis nicht angegeben, obwohl in der Anzeige ein Preisbestandteil, der Quadratmeterpreis, genannt war. Die blickfangmäßige Hervorhebung des Quadratmeterpreises statt des ebenfalls genannten Endpreises in der Anzeige vom 28./29. Juni 1997 widersprach den Vorschriften des § 1 Abs. 1 Satz 1, Abs. 6 Satz 3 PAngV a. F. Auch nach der Änderung der Preisangabenverordnung durch die Verordnung zur Änderung der Preisangaben- und der Fertigpackungsverordnung vom 28. Juli 2000 (BGBl. I S. 1238) ist die beanstandete Art und Weise der Preisangaben nicht zulässig (§ 1 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5 Satz 3 PAngV n. F.).

c) Entgegen der Ansicht der Revision sind derartige Verstöße jedoch nicht, wie dies § 13 Abs. 2 Nr. 1 UWG voraussetzt, geeignet, den Wettbewerb auf dem einschlägigen Markt wesentlich zu beeinträchtigen.

Die UWG-Novelle 1994 hat das Erfordernis der wesentlichen Beeinträchtigung des Wettbewerbs als Voraussetzung für die Klagebefugnis von Wettbewerbern, die mit dem Antragsgegner nicht in einem konkreten Wettbewerbsverhältnis stehen, eingeführt, um die wettbewerbsrechtliche Verfolgung von Bagatellverstößen, die für das Wettbewerbsgeschehen insgesamt oder für einzelne Wettbewerber allenfalls eine marginale Bedeutung haben, zu unterbinden (vgl. Begründung des Entwurfs eines UWG-Änderungsgesetzes, BT Drucks. 12/7345 S. 4, 5 f., 10 ff. u. 13 f., abgedruckt WRP 1994, 369; BGHZ 133, 316, 322 - Altunterwerfung I). Die Ausübung der im allgemeinen Interesse gewährten Klagebefugnis nach § 13 Abs. 2 UWG sollte auf solche Fälle beschränkt werden, in denen die Auswirkungen des Wettbewerbsverstoßes auf das Wettbewerbsgeschehen so erheblich sind, daß seine Verfolgung auch wirklich im Interesse der Allgemeinheit liegt (vgl. dazu auch Melullis, Handbuch des Wettbewerbsprozesses, 3. Aufl., Rdn. 382; Pastor/Ahrens/Jestaedt, Der Wettbewerbsprozeß, 4. Aufl., Kap. 23 Rdn. 32). Dementsprechend kann es für die Bejahung einer wesentlichen Beeinträchtigung des Wettbewerbs nicht genügen, daß dem Wettbewerbsverstoß die Verletzung eines gesetzlichen Ge- oder Verbots zugrunde liegt oder der Verstoß geeignet ist, irgendeinen geringfügigen Wettbewerbsvorsprung zu begründen (vgl. Melullis aaO. Rdn. 384, 388).

Das im Hinblick auf diese Zielsetzung des Gesetzes auszulegende Merkmal der Wettbewerbsbeeinträchtigung enthält objektive und subjektive Momente, an denen Art und Schwere des Verstoßes zu messen sind. Dabei sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, zu denen u. a. ein besonderes Interesse der Allgemeinheit einschließlich der Verbraucher, eine besondere Anreizwirkung der Werbung für den Umworbenen sowie die Größe des erzielten Wettbewerbsvorsprungs gehören können (vgl. BGH GRUR 1998, 955 f. = WRP 1998, 867 - Flaschenpfand II; BGH GRUR 1999, 1119, 1121 = WRP 1999, 1159 - RUMMS!, m. w. N.). Danach hat das Berufungsgericht hier eine wesentliche Beeinträchtigung des Wettbewerbs auf dem maßgeblichen Markt zu Recht verneint. Auch wenn unterstellt wird, daß die beanstandeten Verstöße gegen die Preisangabenverordnung geeignet sind, dem Werbenden einen gewissen Wettbewerbsvorsprung zu verschaffen, ist dieser jedenfalls so geringfügig, daß die Verfolgung des Wettbewerbsverstoßes durch die nach § 13 Abs. 2 UWG klagebefugten Wettbewerber und Verbände nicht mehr im Interesse der Allgemeinheit liegt. Der mögliche Interessent wird durch die beanstandete Art der Preisangabe nicht irregeführt. Er wird lediglich nicht in der gesetzlich vorgesehenen Weise über den Endpreis informiert. Auch bei der Anzeige, in der kein Endpreis genannt ist, läßt sich dieser aus den übrigen Angaben ohne weiteres errechnen. Neben den vom Berufungsgericht dargelegten Umständen ist dabei auch zu berücksichtigen, daß Immobilien nicht allein aufgrund von Zeitungsanzeigen, sondern - jedenfalls von einem verständigen Immobilienkäufer - nur nach sorgfältiger Prüfung der Vor- und Nachteile gekauft werden. Ein Interesse der Allgemeinheit an der wettbewerbsrechtlichen Verfolgung von Verstößen gegen die Preisangabenverordnung, wie sie Gegenstand des Rechtsstreits sind, ist hier um so weniger gegeben, als die zuständigen Behörden eine solche Nichteinhaltung der Vorschriften der Preisangabenverordnung nach pflichtgemäßem Ermessen gegebenenfalls auch als Ordnungswidrigkeiten ahnden können (§ 10 Abs. 1 Nr. 1 und 5 PAngV n. F.).

d) Das in § 13 Abs. 2 Nr. 1 UWG genannte Merkmal der wesentlichen Beeinträchtigung des Wettbewerbs betrifft eine materiell-rechtliche Anspruchsvoraussetzung (vgl. BGHZ 133, 316, 318 - Altunterwerfung I). Die Klage ist danach nicht - wie die Vorinstanzen gemeint haben - unzulässig, sondern unbegründet. Dies ist im Urteilsausspruch zu berücksichtigen.

Das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb soll Verbraucher und redliche Kaufleute schützen, nicht aber als Einnahmequelle für mahnende Rechtsanwälte dienen. Einer der bekanntesten, Hans Hauser, lief jetzt in Karlsruhe beim Bundesgerichtshof auf.

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Abmahnung eines Münchener Rechtsanwaltes zu befassen, der sich gegen die Werbung eines Immobilienmaklers wandte, in der nur der Quadratmeterpreis, nicht jedoch der Endpreis für eine Immobilie angegeben war; in einer anderen Anzeige war zwar der Endpreis angegeben, nicht jedoch der Quadratmeterpreis. Der abmahnende Anwalt hatte damit argumentiert, daß er nicht nur Rechtsanwalt in München, sondern in Berlin auch als Bauträger und Altbausanierer tätig sei. In einem weiteren Fall hatte ein (derselbe oder ein anderer) Münchener Rechtsanwalt zum wiederholten Mal wettbewerbsrechtliche Abmahnungen vorgenommen und einen Makler verklagt, bestimmte Werbeaussagen zu unterlassen.

Mit Urteilen vom 5. Oktober 2000 bestätigte der BGH die abweisenden Klagen. Im Fall der Quadratmeter-Werbung meinte der BGH, zwar sei hier ein Verstoß gegen das UWG zu bejahen. Eine Klagebefugnis des Rechtsanwaltes nach § 1 UWG entfalle jedoch, da es sich nicht um ein konkretes Wettbewerbsverhältnis im Sinne des § 1 UWG handele. Für eine Kla-gebefugnis nach § 13 UWG aus einem abstrakten Wettbewerbsverhältnis reiche nicht jeder Verstoß gegen das Gesetz, sondern es müsse eine wesentliche Beeinträchtigung festgestellt werden. Das sei hier nicht der Fall. In der zweiten Entscheidung, die die wettbewerbswidrige Anzeige des Maklers betraf, bejahte der Bundesgerichtshof zwar eine Klagebefugnis nach § 13 UWG, er meinte jedoch, der Unterlassungsanpruch sei rechtsmißbräuchlich nach § 13 Abs. 5 UWG. Wer wie der Kläger systematisch den Immobilienteil von Tageszeitungen durchforste und nach Wettbewerbsverstößen suche, verfolge in Wirklichkeit nur sein eigenes Gebühreninteresse als Rechtsanwalt und sei als selbsternannter Wettbewerbshüter nicht schutzwürdig.

Schon mit der UWG-Novelle vom 25. Juli 1994 hat der Gesetzgeber beabsichtigt, Mißbräuche abzustellen, bei denen Vielfach-Abmahner in Wirklichkeit Absahner sein wollten. Wer sich als Wettbewerbshüter betätigt, muß jedoch ein besonderes Interesse der Allgemeinheit einschließlich der Verbraucher erkennbar wahrnehmen und darf nicht lediglich eigene Gebühreninteressen verfolgen, wie der BGH nunmehr unmißverständlich herausgestellt hat.