Immobilienkaufvertrag

Immobilienkaufvertrag; Mietertrag; Eigenschaftszusicherung

1. Vertraglich zugesicherter Mietertrag ist auch bei mietpreisgebundenen Miethäusern eine "Eigenschaft" im Sinne von § 463 BGB, deren Fehlen den Erwerber zum Schadensersatz berechtigt.

2. Der Erwerber eines mietpreisgebundenen Miethauses braucht sich die Vorteile der Einnahmen preisrechtlich überhöhter Mieten nicht auf seinen Schaden anrechnen zu lassen.

3. Hat der Erwerber eines mietpreisgebundenen Miethauses durch nachvertragliche Anstrengungen ein vorzeitiges Ende der Mietpreisbindung herbeigeführt, braucht er sich den daraus ergebenden Vorteil auf seinen Schaden nicht anrechnen zu lassen.

4. Der Schaden des Erwerbers eines mietpreisgebundenen Hauses verringert sich nicht dadurch, daß die Kostenmiete nach Ablauf der Bindung der Marktmiete angepaßt werden kann, weil die Anpassung auf einem niedrigeren als dem zugesicherten Niveau beginnt und deshalb auf die gesamte Restnutzungsdauer des Hauses wertmindernd fortwirkt.

Die Klage ist, was den Hauptantrag betrifft, in vollem Umfang begründet. Der Kl. hat in geltend gemachter Höhe von 49.942,10 DM gemäß § 463 BGB einen Schadensersatzanspruch gegen den Bekl., der als dessen Alleinerbe gemäß § 1922, 1967 Abs. 1 BGB auch für die insoweit seinem Vater als weiterem Vertrags-partner des Kl. gegenüber bestandene Verbindlichkeit haftet.

Dem Kl. ist in dieser Höhe ein Schaden dadurch entstanden, daß das ihm verkaufte Grundstück zumindest um diesen Betrag weniger wert war, da es nicht die ihm vom Bekl. und seinem Vater vertraglich zugesicherte Eigenschaft aufwies. Der Bekl. und sein Vater haben dem Kl. vertraglich zugesichert, daß zum Zeitpunkt des Kaufes die preisrechtlich zulässige jährliche Sollmiete kalt 37.660 DM betrage. Der Mietertrag ist auch bei mietpreisgebundenen Mietwohnungen und Mietwohnhäusern eine "Eigenschaft" im Sinne des § 463 BGB (vgl. BGH in NJW 1980, 1456). Tatsächlich betrug die preisrechtlich zulässige Jahressollmiete aber nur 32.720,50 DM jährlich, wodurch das verkaufte Grundstück um sogar 66.200 DM weniger wert ist. Das hat das Gut-achten des Sachverständigen S. ergeben. Die Kammer sieht keinen Anlaß, das Er-gebnis der Begutachtung durch diesen Sachverständigen nicht in vollem Umfang ih-rer Entscheidung zugrundezulegen. Dem stehen auch die vom Bekl. gegen den Inhalt des Gutachtens erhobenen Einwendungen nicht entgegen:

Zu Recht hat der Sachverständige bei der Ermittlung des Minderwertes den Sachwert von 4 Garagen sowie 3 Kfz-Abstellplätzen wie geschehen mit 30.000 DM berücksichtigt. Die Mieten für die 4 Garagen und 3 Kfz-Abstellplätze waren gemäß § 5 unter "Sondervereinbarungen für Miet-Wohnhäuser" des Grundstückskaufvertrages nicht von der Zusicherung des Bekl. und seines Vaters mit umfaßt, sondern sollten zu den garantierten preisrechtlich zulässigen Jahresmieteinnahmen kalt für die Wohnungen noch "dazukommen". Es ist auch davon auszugehen, daß der Sachverständige den aufgrund seiner ausführlichen Ermittlungen angegebenen Sachwert der 4 Garagen und 3 Abstellplätze mit 30.000 DM richtig bewertet hat. Die vom Bekl. seinerseits ge-machten, für ihn naturgemäß günstigeren Wertangaben sind erkennbar ins Blaue hinein erhoben. Der Bekl. hat nicht vortragen können, wie er zu derartigen vom Sach-verständigengutachten abweichenden Wertangaben kommt. Der Sachverständige hat auch bei der Berechnung der tatsächlich preisrechtlich zulässigen jährlichen Soll miete kalt von 32.720,50 DM zu Recht unter den Positionen 14, 16, 20, 21 und 22 nur 92 % der Betriebskosten in Ansatz gebracht, da, wie die vom Bekl. auch gar nicht be-strittenen Ermittlungen des Sachverständigen ergeben haben, von diesen Kosten nur 92 % auf den Betrieb der Wohnungseinheiten, die restlichen 8 % aber auf den der Ga-ragen entfallen.

Schließlich ist der Sachverständige bei der Berechnung des Minderwertes auch zu Recht von dem Mietertrag als dem entscheidenden und maßgebenden wertbildenden Faktor des Kaufgegenstandes ausgegangen. Daß die Höhe der Kostenmiete die entscheidende Grundlage für den Wert eines Mietwohnhauses darstellt, versteht sich von selbst und hat auch darin seinen Niederschlag gefunden, daß die Parteien in den Kaufvertrag ausdrücklich eine feste Zusicherung und Garantie der Miethöhe aufgenommen haben. Im übrigen hat der Bekl. selbst nicht substantiiert darlegen können, welche anderen Faktoren außer der Miethöhe den Wert des dem Kl. verkauften Ob-jekts in welcher Weise zumindest mitbilden. Dazu aber hätte er um so mehr Veranlassung gehabt, als auch der Sachverständige in seinem Gutachten bestätigt hat, daß der Mietertrag bei der Wertermittlung von Ertragsobjekten der dem Kl. verkauften Art die maßgebende Größe sei und daß der vereinbarte Kaufpreis in seiner Höhe im Ver-hältnis zu dem zugesicherten Mietertrag dem im Jahre 1985 für derartige Miethaus-objekte in vergleichbarer Lage, Ausstattung und Beschaffenheit zu entrichtenden durchaus entsprochen hat.

Dem Kl. ist auch nicht, wie der Bekl. meint, ein Schaden deshalb nicht entstanden, weil die zugesicherte preisrechtlich überhöhte Miete trotzdem von den Mietern an den Kl. bezahlt und von diesem auch vereinnahmt worden ist und weiter vereinnahmt wird. Die Einnahme überhöhter Mieten muß der Kl. sich nicht im Wege der Vorteils-ausgleichung auf den Schaden anrechnen lassen. Dies würde den Bekl. als Schädiger unbillig entlasten. Eigenes Handeln des Geschädigten entlastet den Schädiger nur, soweit er im Rahmen seiner Schadensabwendungs- und Schadensminderungspflicht (§ 254 Abs. 2 Satz 1 2. Halbsatz BGB) hierzu verpflichtet ist (Palandt-Heinrichs, Vorbemerkung 7 D vor § 249 BGB). Es ist dem Geschädigten jedoch nicht zumutbar, den ihm zugefügten Schaden durch Handlungsweisen abzuwenden oder zu mindern, die gegen geltendes Recht verstoßen und dieses brechen. Wenn er dies aber gleich-wohl tut und einen preisrechtlich überhöhten Mietzins verlangt, liegt das damit ver-bundene Risiko allein in der Vermögenssphäre des geschädigten Käufers. Der unter Gesetzesverstoß zustandegekommene Vorteil kann dem Schädiger, auch wenn der Gesetzesverstoß für den Geschädigten ohne Folge bleibt, nicht zugute kommen. So ist es allein Sache des geschädigten Kl., wenn er sich der Gefahr aussetzt, den Mie-tern die Leistung zurückzuerstatten und vom Empfang an verzinsen zu müssen, so-weit das vereinbarte Entgelt die Kostenmiete übersteigt ( § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG), Geldleistungen bis zu 6 DM je qm Wohnfläche monatlich (§ 25 Abs. 1 WoBindG) und Geldbuße bis zu 50.000 DM (§ 26 Abs. 4 WoBindG) erbringen zu müssen oder die als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel fristlos gekündigt zu erhalten (§ 25 Abs. 2 WoBindG). Das gilt noch um so mehr, als der Schädiger nicht an dem vom Geschädigten eingegangenen Risiko teilnimmt. Er kann sich, wenn den Geschädigten die Sanktionen des Wohnungsbindungsgesetzes treffen, mit Recht, wie der Bekl. dies vorliegend auch selbst ausdrücklich geltend macht, auf § 254 Abs. 2 Satz 1 2. Halb-satz BGB berufen, weil der Geschädigte mit Rücksicht auf seine Schadensminderungspflicht jede Überschreitung der Kostenmiete zu unterlassen hat. Er hat alle Handlungen zu vermeiden, die seinen Schaden noch vergrößern. Den Schaden ver-ringert entgegen der Auffassung des Bekl. auch nicht, daß die Mietpreisbindung be-reits zum 31. Dezember 1993 endet. Den sich daraus ergebenden Vorteil hat der Kl. sich auf seinen Schaden nicht anrechnen zu lassen; denn dieser beruht allein auf sei-nen eigenen nachvertraglichen Anstrengungen, die mit einer Schadensabwendungs- oder Schadensminderungspflicht nicht das geringste zu tun haben. Der Kl. hat dieses vorzeitige Ende der Mietpreisbindung unstreitig selbst gemäß § 16 Abs. 1 WoBindG herbeigeführt, indem er die als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel so-fort nach Erwerb des Grundstücks vorzeitig vollständig zurückgezahlt hat.

Schließlich wird der eingetretene Schaden auch nicht dadurch verringert, daß der Kl. die Miethöhe nach deren Ende, auch wenn die Mietpreisbindung nicht vorzeitig be-endet worden, sondern normal ausgelaufen wäre, dem Marktmietzins anpassen kann. Auch wenn dann, wenn einem verkauften Haus die zugesicherte Eigenschaft einer bestimmten Miethöhe fehlt, weil die Wohnungen einer Mietpreisbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz unterliegen, für die nach dem Ertragswertverfahren errechnete Wertminderung nur auf die Dauer der Bindung an die Kostenmiete abzu-stellen ist, ist grundsätzlich gleichwohl davon auszugehen, daß die Folgen der Bin-dung an einen unter der zugesicherten Höhe liegenden Mietertrag nicht nur auf die Dauer der Bindung an die Kostenmiete, sondern auf die gesamte Restnutzungsdauer des Hauses wertmindernd fortwirken. Nach dem Ende der Mietpreisbindung geht die Anpassung an den ortsüblichen Mietzins in zulässiger Weise nur entsprechend langsamer vonstatten. Die preisrechtlich zulässige Miete kann zulässig nur auf ent sprechend niedrigere Miethöhe angehoben werden. Auch nach dem Ende der Miet-preisbindung sind für eine zulässige Mieterhöhung die Grenzen des § 2 Abs. 1 MHG zu beachten. Entsprechend obliegt die Darlegungs- und Beweislast dafür, daß und aufgrund welcher Umstände im einzelnen die Wertminderung nicht auf die gesamte Restnutzungsdauer des Hauses fortwirkt und wie, wann und wodurch sie im Laufe der Zeit aufgehoben wird, dem Bekl. Das gilt vorliegend um so mehr, als der Kl. dem be-reits dadurch Rechnung getragen hat, als er nicht in voller Höhe der vom Sachverständigen errechneten Wertminderung, sondern nur zu ca. 75 % davon mit der Klage Zahlung von Schadensersatz begehrt.