Immobiliendarlehen

Immobiliendarlehen; Kündigungsrecht; Banktäuschung

Täuschung durch eine Bank über die tatsächlichen Voraussetzungen des Kündigungsrechtes bezüglich eines Immobiliendarlehens.

Der Kl. hatte bei der bekl. Bank ein Immobiliendarlehen zu einem Zinssatz von 8,5 % aufgenommen, das durch eine Grundschuld, die auf dem damaligen Grundbesitz des Kl. eingetragen worden war, gesichert war. Im März 1985 wandte sich die Bank an den Kl. und schlug ihm eine Änderung des Darlehens zu einem günstigeren Festzins vor. Die Bekl. wies in ihrem Schreiben darauf hin, daß die Mittel zu diesem Festzinsangebot von ihrem Hypothekenbankgeschäft bereitgestellt würden und daß daher eine Änderung der Darlehensbedingungen nötig werde. Besonders wies sie auf Nr. VI der Darlehensbedingungen hin, die folgenden Wortlaut haben:

"Kündigungsrecht des Darlehensnehmers

1. Der Darlehensnehmer kann das Darlehen ganz oder zum Teil unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten zum Schluß eines Kalendermonats - frühestens jedoch zum Ende der jeweiligen Rückzahlungssperrfrist - schriftlich zur Rückzahlung kündigen.

2. Das weitergehende Kündigungsrecht des Darlehensnehmers aus § 247 Abs. 1 Satz 1 BGB ist vereinbarungsgemäß nach § 247 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen, solange das Darlehen zu der im Hypothekenbankgesetz vorgeschriebenen Deckungsmasse für Schuldverschreibungen der Bank gehört."

Mit Kaufvertrag vom 25. Juni 1985 verkaufte der Kl. sein Grundstück. Beim Vollzug dieses Kaufvertrages sollte die zur Sicherung des Darlehens bei der Bekl. auf diesem Grundstück eingetragene Grundschuld aus dem Kaufpreis abgelöst werden. Auf ein entsprechendes Schreiben des Notars antwortete die Bank, daß das Darlehen nach dem Inhalt des Darlehensvertrages "derzeit nicht rückzahlbar" sei. Gleichzeitig erbot sich die Bank, das Darlehen bereits zum 31.8.1985 zurückzunehmen, wenn bis zu diesem Termin der sich aus einer beigefügten Rückzahlungsaufstellung ergebende Betrag gezahlt werde. Der Kl. war nicht bereit, diese Entschädigung zu zahlen, und suchte nach anderen Möglichkeiten, das verkaufte Grundstück lastenfrei zu machen. Hierzu hinterlegte er zunächst einen Betrag von 100.000 DM auf einem Festgeldkonto bei der Bekl. und verpfändete diesen Betrag. Mit Schreiben vom 7. April 1985 wandte sich der Kl. wiederum an die Bank, um eine vorzeitige Ablösung des Hypothekendarlehens zu erreichen. Wieder antwortete die Bank, das Darlehen sei nach dem Inhalt des Darlehensvertrages "derzeit nicht rückzahlbar". Man sei aber bereit, das Darlehen gegen Zahlung einer Entschädigung von 15.850 DM zurückzunehmen. Im Oktober 1986 erfuhr der Kl., daß das Darlehen erst am 22. September 1986 in den Deckungsstock der Bekl. eingetragen und somit entgegen den Auskünften der Bekl. vom August 1985 und vom Mai 1985 nach § 247 Abs. 1 Satz 1 BGB bis zu diesem Zeitpunkt kündbar gewesen sei. Er nimmt die bekl. Bank deshalb wegen einer positiven Verletzung des Bankvertrages in Anspruch und meint, die Bank hätte ihm falsche Auskünfte erteilt und ihm mitteilen müssen, daß das Darlehen kündbar gewesen sei. Dadurch, daß sie ihn nicht aufgeklärt habe, seien durch die anderweitige Anlage des Geldes auf einem Festgeldkonto Zinsverluste in Höhe seiner Klageforderung entstanden, die vermeidbar gewesen wären. Beim Landgericht hatte die Klage keinen Erfolg, doch mit der Berufung drang der Kl. durch.

Die Berufung ist begründet. I. Die Bekl. hat den Kl. über die tatsächlichen Voraussetzungen seines Kündigungsrechts getäuscht. Sie ist ihm aus positiver Vertragsverletzung zum Ersatz des dadurch entstandenen Schadens verpflichtet.

1. Ihre Erklärung vom 26. August 1985, das Darlehen sei derzeit nicht rückzahlbar, mußte und sollte der Kl. so verstehen, daß die Rückzahlbarkeit noch nicht durch Kündigung herbeigeführt werden konnte.

a) In ihrem Angebot vom 11. März 1985 auf Änderung der Konditionen für das bestehende Immobiliendarlehen wies die Bekl. ausdrücklich auf die vorgesehene Änderung der Darlehensbedingungen hin, nach deren Nr. XI die Kündigung durch den Darlehensnehmer frühestens zum Ende der jeweiligen Rückzahlungssperrfrist möglich sei, erstmals zum 30. April 1985.

Das wäre nur dann richtig gewesen, wenn das Darlehen bereits damals zur Deckungsmasse für Schuldverschreibungen der Bekl. gehört hätte, die Kündigung gemäß § 247 Abs. 2 BGB also durch die Klausel XI Nr. 2 der Darlehensbedingungen ausgeschlossen gewesen wäre. Tatsächlich war das erst etwa 1 1/2 Jahre später der Fall.

b) Die Erklärung der Bekl. vom 26. August 1985 konnte nur als Bestätigung dieser falschen Angabe verstanden werden. Eine Entschädigung in Höhe von 10.500,- DM für die vorzeitige Rücknahme des Darlehens konnte ernsthaft nur angeboten werden, wenn eine Kündigung nicht möglich war, weil das Darlehen zur Deckungsmasse gehörte. Daß letzteres der Fall sei, mußte der Kl. dem Schreiben deshalb - wie schon dem Angebot vom 11. März 1985 - entnehmen. Die verlangte Entschädigung entsprach ungefähr dem Zinsbetrag für 1 1/2 Jahre. Daß der Kl. einer solchen Forderung allenfalls dann nachkommen würde, wenn er nicht kündigen konnte, verstand sich von selbst.

c) Die Richtigkeit dieser Beurteilung des Verhaltens der Bekl. zeigt sich an ihrem weiteren Vorgehen. Nachdem inzwischen der Kl. ein Festgeldkonto in Höhe von 100.000,- DM bei der Bekl. errichtet und an sie verpfändet hatte, nachdem ferner der Versuch, ein anderes Grundstück mit einer Hypothek zu belasten, gescheitert war, erklärte sie durch Schreiben vom 15. Mai 1986 wiederum, das Darlehen sei derzeit nicht rückzahlbar, bot aber die Rücknahme gegen eine Entschädigung von nunmehr 15.850,- DM an. Zumindest jetzt war ohne jeden Zweifel klar, daß der Kl. nur deshalb nicht kündigte, weil er glaubte, dazu nicht berechtigt zu sein. Das Verhalten der Bekl., die diesen Irrtum bestärkte, läßt darauf schließen, daß sie das von Anfang an beabsichtigte.

Das wird weiter erhärtet durch die Tatsche, daß die Bekl. dem Kl. trotz ausdrücklicher Frage im Schreiben vom 17. Oktober 1986 das Datum der Aufnahme des Darlehens in die Deckungsmasse nicht mitteilte. Diese Angabe machte sie vielmehr erst am 30. Oktober 1986 auf erneute Anfrage des Kl.

2. Die Bekl. hätte nach Eingang des Schreibens des Notars vom 3. Juli 1985 umgehend den schon durch ihr Schreiben vom 11. März 1985 erweckten Eindruck korrigieren müssen, etwa indem sie darauf hinwies, daß die Rückzahlbarkeit erst nach einer ordnungsgemäßen Kündigung eintrete.

Durch ihr Verhalten hat sie sich einer positiven Vertragsverletzung schuldig gemacht. Da sie den Kl. durch falsche Erklärungen getäuscht hat, stellt sich nicht die Frage, ob bloßes Schweigen bereits eine Vertragsverletzung gewesen wäre.

3. Hätte sich die Bekl. vertragsgerecht verhalten, so hätte der Kl. so früh wie möglich das Darlehen gekündigt. Eine rechtzeitige und zutreffende Antwort der Bekl. auf das Schreiben des Notars hätte eine Kündigung noch im Juli 1985 ermöglicht. Sie wäre dann spätestens am 1. Februar 1986 wirksam geworden.

Zu Unrecht beruft sich die Bekl. darauf, ihr Angebot vom 11. März 1985 habe zum Abschluß eines neuen Darlehensvertrages geführt, der im Juli 1985 schon deshalb nicht habe gekündigt werden können, weil er noch nicht 6 Monate bestanden habe. Das Schreiben vom 11. März 1985 ergibt, daß das bisherige Darlehen als fortbestehend angesehen und nur in seinen Konditionen verändert werden sollte. Die Bekl. spricht dort ausdrücklich von einem Darlehensrest von 91.515,96 DM. Weiter heißt es dort, die Laufzeit des Darlehens verlängere sich infolge der neuen Raten entsprechend. Demgemäß sind die neuen Darlehenskonditionen auch nicht in einem gesonderten Darlehensvertrag, sondern in einer ausdrücklich so bezeichneten Änderungsurkunde niedergelegt.

4. Der vom Kl. geltend gemachte Schaden ist auf das vertragswidrige Verhalten der Bekl. zurückzuführen.

a) Gegen die Richtigkeit der Berechnung, mit der der Kl. seinen Zinsverlust ermittelt hat, bringt die Bekl. - außer den bereits erörterten Einwendungen - nichts vor.

b) Die Bearbeitungsgebühr von 500,- DM, die die Bekl. für den Austausch des Pfandobjekts verlangt hat, wäre ebenfalls nicht angefallen, wenn sie den Kl. nicht durch falsche Angaben von der Kündigung abgehalten hätte. Der Kl. hätte dann mit der Löschung der Grundschuld bis zum Wirksamwerden der Kündigung gewartet und hätte nicht für den Differenzzeitraum von etwa 2 1/2 Monaten einen Pfandaustausch vorgenommen.

c) Auch die Kosten für Eintragung und Löschung der Grundschuld auf dem Grundstück wären nicht angefallen, wenn der Kl. das Darlehen bereits im Juli 1985 gekündigt hätte.