Immobilien sind keine Waren

Immobilien sind keine Waren; Ladenschlußgesetz; Verkaufsberatung am Wochenende

Die Beratung über den Verkauf von Grundstücken und Fertighäusern am Wochenende unterliegt nicht dem Ladenschlußgesetz.

Die Antragstellerin vertreibt in Berlin/Brandenburg Fertighäuser und ist als Grundstücksmakler tätig. Die Antragsgegnerin schaltete in der "Berliner Zeitung", vom 3. November 1999 folgende Werbeanzeige: "... Unglaublich! Ihr neues Einfamilienhaus in Zepernick bei Pankow monatlich 795 DM ..."

Die Antragstellerin meint, die Anzeige verstoße gegen die Preisangabenverordnung, da sie neben der Angabe einer monatlich zu zahlenden Rate auf weitere preisbildende Tatsachen, insbesondere den effektiven Jahreszins, den Endpreis, notwendiges Eigenkapital u. ä., nicht ausreichend hinweise. Schließlich verstoße sie aufgrund der angekündigten Beratung am Sonntag, den 14. November 1999 gegen das Ladenschlußgesetz.

Ein Verstoß gegen § 1 UWG in Verbindung mit § 1 Ladenschlußgesetz liegt nicht vor. Immobilien sind keine "Waren", deren Vertrieb mit dem Ladenschlußgesetz geregelt werden soll.

Das Gesetz geht davon aus, daß ein Vertrieb aus Ladengeschäften (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 LadSchlG) oder aus sonstigen Verkaufsständen, falls in ihnen von einer festen Stelle aus ständig Waren zum Verkauf feilgehalten werden (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 LadSchlG), geschieht. Darunter fallen schon begrifflich lediglich bewegliche, im Handelsverkehr umgesetzte Sachen, nicht aber Immobilien oder Fertighäuser. "Feilhalten" setzt voraus, daß die Waren grundsätzlich sofort mitgenommen werden können. Zudem kann - unabhängig von der Übertragung des Eigentums an den Kaufgegenständen - auch der schuldrechtliche Kaufvertrag über die Immobilie nicht im Ladengeschäft geschlossen werden, da hierfür eine notarielle Beurkundung erforderlich ist.

Schließlich ergibt sich auch aus § 1 Abs. 1 Nr. 2 S. 2 LadSchlG nichts anderes, wonach dem "Feilhalten" das Zeigen von Mustern, Proben und ähnlichem gleichsteht, wenn Warenbestellungen in der Einrichtung entgegengenommen werden. Diese Ausweitung des Anwendungsbereichs betrifft den Fall, daß die Waren im Ladengeschäft nicht vorrätig sind. Zwar trifft dies für Immobilien regelmäßig zu. Auch diese Regelung setzt aber ihrem Sinn nach voraus, daß ein sofortiger Vertragsschluß zumindest möglich wäre. Im übrigen sind die in den Räumlichkeiten der Antragsgegnerin angebotenen Immobilieninformationen auch nicht als "Muster" und "Proben" der sich an anderer Stelle befindlichen Immobilien anzusehen.

2. Dagegen ist der weiter zur Entscheidung gestellte Verfügungsantrag begründet. Mit diesem begehrt die Antragstellerin Unterlassung von Werbeanzeigen, die gesetzlich vorgeschriebene Preisangaben nicht in wahrnehmbarer Schriftgröße enthalten. Der dahingehende Unterlassungsanspruch ergibt sich aus § 1 UWG in Verbindung mit § 1 Abs. 1 S. 1 und Abs. 6 der Preisangabenverordnung (PAnGV) sowie aus § 3 UWG. (wird ausgeführt)

Angesichts eines umfangreichen Angebots und einer vergleichsweise bescheidenen Nachfrage müssen die Makler und Anbieter von Wohnungen, Grundstücken und Fertighäusern neue Wege in der Begegnung mit dem Kunden gehen. Dazu gehört auch, daß Beratungen über Käufe von Grundstücken und Häusern am Wochenende stattfinden. Eine Maklerfirma kam auf die Idee, einem Bauträger die Beratung am Wochenende untersagen zu lassen mit der Begründung, damit verstieße er gegen das Ladenschlußgesetz. Das LG Berlin erließ zunächst eine einstweilige Unterlassungsverfügung, besann sich dann aber nach dem Widerspruch des betroffenen Bauträgers und verneinte eine Anwendung des Ladenschlußgesetzes. Es fehlte bereits an einer Verkaufsstelle im Sinne von § 1 Ladenschlußgesetz. Die Antragsgegnerin verfügte unter ihrem Firmensitz lediglich über Büroräume. Zwar ist grundsätzlich denkbar, daß in Einzelfällen auch in Büroräumen Tätigkeiten im Sinne des Ladenschlußgesetzes stattfinden können, da anderenfalls der ladenschlußrechtliche Schutzzweck ohne weiteres unterlaufen werden könnte, wenn es genügen würde, die eigentliche Verkaufstätigkeit schlicht in weitere Betriebsräume zu verlagern. Die von der Antragsgegnerin innegehaltenen Räume waren dennoch keine Verkaufsstellen im Sinne von § 1 Ladenschlußgesetz, weil es nach allgemeiner Auffassung für die Qualifizierung als Verkaufsstelle im Sinne von § 1 Ladenschlußgesetz unerläßlich ist, daß in den Verkaufseinrichtungen Waren feilgehalten werden (vgl. Baumbach/Hefermehl, Wettbewerbsrecht, 21. Aufl. 1999, § 3 UWG, Anhang 2, VI Ladenschlußgesetz, § 1, Rz. 4). Gerade diese Voraussetzung fehlte hier jedoch. 1. Unter Waren im Sinne von § 1 Ladenschlußgesetz werden nämlich lediglich bewegliche, im Handelsverkehr umgesetzte Sachen verstanden. Hierzu gehören Immobilien sowie Fertighäuser, wie sie die Antragsgegnerin ausschließlich anbietet, gerade nicht, da sie nicht als Ganzes transportiert werden können (vgl. Zmarzlik/Roggendorff, Kommentar zum Ladenschlußgesetz, 2. Aufl. 1997, § 1, Rz. 14 m. w. N.). Zum Angebot der Antragsgegnerin als Bauträgergesellschaft gehörten keine anderen Gegenstände als Häuser, so daß es bereits an einer Ware im Sinne des Ladenschlußgesetzes fehlte und deshalb der sachliche Geltungsbereich für die Anwendung des Ladenschlußgesetzes für die Geschäftstätigkeit der Antragsgegnerin nicht eröffnet war. 2. Daneben fehlte es auch an der Voraussetzung des Feilhaltens im Sinne des § 1 Ladenschlußgesetz. Hierunter wird das äußerlich erkennbare Bereitstellen und Zugänglichmachen von Waren im Original zur sofortigen Abgabe verstanden, vor allem ein ausdrückliches oder konkludentes Anbieten zum Verkauf (Zmarzlik/Roggendorff, Ladenschlußgesetz, § 1, Rz. 20 m. w. N.). Die von der Antragsgegnerin angebotenen Häuser wurden von der Natur der Sache her natürlich nicht zur sofortigen Abgabe bereitgestellt und für den potentiellen Kunden zugänglich gemacht. Insofern hängt die Tatsache, daß es hier auch an einem Feilhalten i. S. d. Ladenschlußgesetzes fehlte, unmittelbar mit dem speziellen Charakter der von der Antragsgegnerin angebotenen Leistungen zusammen.

Das OLG Frankfurt hat in einem Urteil vom 19. April 1990 zum Az. 6 U 50/98 festgestellt, daß von einem Feilbieten im Sinne des Ladenschlußgesetzes nur dann gesprochen werden könne, wenn die Waren zur sofortigen Übergabe bei Kaufabschluß bereitgehalten und nicht lediglich nach Muster oder Katalog verkauft werden (OLG Frankfurt/Main, GRUR 1991, S. 225 f.). Gegen die Annahme des Feilhaltens von Waren und damit gegen die Eröffnung des sachlichen Geltungsbereiches des Ladenschlußgesetzes sprach weiterhin, daß eine Veräußerung von Häusern im Zusammenhang mit der angebotenen Beratung schon aus rechtlichen Gründen nicht erfolgen kann, weil es zum Verkauf von Grundstücken und Häusern der notariellen Beurkundung bedarf und dies in den Geschäftsräumen der Antragsgegnerin nicht geschah. Der Vertragsabschluß bezogen auf den Geschäftsgegenstand der Antragsgegnerin fand an ganz anderer Stelle, nämlich in den Räumen des vom Käufer bestimmten Notars statt. Es mag grundsätzlich zulässig sein, daß sich ein Notar zum Zwecke der Beurkundung auch an einen anderen Ort außerhalb der Geschäftsräume auf Wunsch der beurkundenden Parteien begibt. Dies hatte jedoch bezogen auf die Geschäftsräume der Antragsgegnerin für die von ihr angebotenen Häuser zu keinem Zeitpunkt stattgefunden.

Fehlt es jedoch grundsätzlich an der Durchführung einer Verkaufshandlung in den Geschäftsräumen, in denen die Beratungsleistung angeboten wird, so kann es sich bei den Räumen schon bereits begrifflich nicht auch um Verkaufsstellen handeln.

3. Der Anwendungsbereich des Ladenschlußgesetzes war aber nicht zuletzt auch deshalb nicht eröffnet, weil die von der Antragsgegnerin angebotenen Leistungen, in deren Zusammenhang die Beratung erfolgen sollte, Werkleistungen sind und es allgemeiner Auffassung entspricht, daß das Ladenschlußgesetz nicht für Betriebe gilt, die Dienst- oder Werkleistungen anbieten (vgl. Baumbach/Hefermehl, Wettbewerbsrecht, 21. Aufl. 1999, § 3 UWG, Anhang 2, VI Ladenschlußgesetz, § 1, Rz. 4).

Der seitens der Antragsgegnerin beworbene Hauserwerb, in dessen Zusammenhang die Beratungsleistung stehen sollte, wird über den Abschluß eines üblichen MaBV-Bauträgervertrages abgewickelt. Im Rahmen dieses Bauträgervertrages übernimmt die Antragsgegnerin lediglich die Verpflichtung zur Erstellung des Gebäudes, so daß hier ausschließlich werkvertragliche Bestimmungen die Grundlage der zwischen der Antragsgegnerin und ihren Kunden bestehenden Vertragsverhältnisses bildeten. Die Rechte an dem zu bebauenden Grundstück erlangten die Vertragspartner der Antragsgegnerin nicht von dieser selbst, sondern vielmehr von einer anderen Gesellschaft, die ebenfalls Urkundenbeteiligter bei dem Abschluß der Bauträgerverträge ist. Natürlich spielen beim Abschluß eines Bauträgervertrages auch kaufvertragliche Aspekte, insbesondere im Zusammenhang mit der Übertragung der Rechte an dem Grundstück, eine Rolle und der Bauträgervertrag wird allgemeinhin als gemischtes Vertragsverhältnis angesehen, so daß jedenfalls von keinem reinen Werkvertrag ausgegangen werden darf. Dies stand jedoch der eingangs genannten Tatsache nicht entgegen, wonach das Ladenschlußgesetz für die Leistungen der Antragsgegnerin, in deren Zusammenhang die Beratung erfolgen sollte, keine Anwendung findet. Wenn die Antragsgegnerin selbst im Zusammenhang mit der Übertragung der Rechte an dem Grundstück keine Verpflichtung übernimmt und diesbezüglich dementsprechend auch keine Leistung anbietet, sondern sich vielmehr auf die Erbringung von Werkleistungen im Zusammenhang mit der Erstellung der Gebäude beschränkt, so konnten für die Beurteilung der Anwendbarkeit des Ladenschlußgesetzes auf die angebotenen Beratungsleistungen auch nur die konkret von der Antragsgegnerin zu erbringenden Werkleistungen maßgeblich sein. 4. Die Heranziehung eines praxisnahen Beispiels belegt im übrigen ebenfalls, daß der Sinn und Zweck des Ladenschlußgesetzes es ebenfalls nicht erforderlich macht, den Anwendungsbereich auch auf den Geschäftszweig des Immobilienwesens auszudehnen. So ist es unumstritten, daß Grundstücksmakler, die vom Verkäufer beauftragt wurden, auch außerhalb der gesetzlichen Ladenschlußzeiten Beratungsgespräche und auch Verkaufsverhandlungen im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften führen können, ohne daß hierbei eine Verletzung des Ladenschlußgesetzes eintritt, da ein Makler gerade nicht Vertragspartner des späteren Grundstückskauf- beziehungsweise Bauträgervertrages wird, sondern lediglich sein Maklervertragsverhältnis gegenüber dem Veräußerer zu erfüllen sucht, so daß die Anwendbarkeit des Ladenschlußgesetzes aus diesem Grund ausscheidet. Würde sich die Antragsgegnerin also einer Vertriebsgesellschaft bedienen, die als Maklerin selbständig in der Hoffnung der späteren Provisionserzielung ihre Maklerdienste und eine damit im Zusammenhang stehende Beratungsleistung anbietet und entsprechend inseriert, wie es jetzt die Antragsgegnerin selbst getan hat, so könnte der Antragsgegnerin ein Verstoß gegen das Ladenschlußgesetz zweifellos nicht vorgehalten werden. Die Vorgehensweise der Antragsgegnerin kann aber nicht deshalb zu einem Verstoß gegen das Ladenschlußgesetz werden und wettbewerbswidrig sein, weil sie darauf verzichtet, weitere Dritte hier mit einzubeziehen und sich vielmehr entschlossen hatte, Leistungen, die in der Praxis häufig von Maklerfirmen und Vertriebsunternehmen übernommen werden, auch selbst anzubieten.