Immobilien-Rückabwicklung

Immobilien-Rückabwicklung; Berücksichtigung geltend gemachter AfA; großer Schadensersatz; Steuernachforderung; Schrottimmobilien; Vermögensnachteil

a) Werden bei der Rückabwicklung eines Immobilienerwerbs im Wege des großen Schadensersatzes die Anschaffungskosten dadurch zurückgewährt, dass der Erwerber von seiner Darlehensverbindlichkeit gegenüber der finanzierenden Bank befreit wird, und haben sich die Anschaffungskosten als Absetzung für Abnutzung steuerrechtlich ausgewirkt, fließen dem Erwerber als Werbungskosten geltend gemachte Aufwendungen zu, die als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern sind.

b) Diese Steuerverbindlichkeit ist bei der Berechnung des Schadensersatzanspruchs zu berücksichtigen, soweit der Erwerber sich die erzielten Steuervorteile anrechnen lässt (Fortführung von BGH, Urteil vom 19. Juni 2008 - VII ZR 215/06, BauR 2008, 1450 = ZfBR 2008, 669).

I. 5 Das Berufungsgericht führt aus, die Bekl. hafteten den Kl. für die Steuernachbelastungen, soweit diese auf einer Rückgängigmachung der Abschreibungen beruhten. Die Mängel des Investitionsobjekts und die aufgrund dessen erfolgte Rückgabe an die Bekl. hätten adäquat kausal dazu geführt, dass die Kl. mit Steuernachforderungen belastet worden seien. Die Abschreibungen der Vorjahre stellten im Jahre der Rückgabe Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dar. Daraus ergebe sich für die Kl. ein Vermögensnachteil von 122.233 €. Dem Landgericht könne nicht darin gefolgt werden, dass die Versteuerung der Schadensersatzleistung infolge von Werbekostenrückflüssen keinen Schaden darstelle, weil davon auszugehen sei, dass die daraus resultierenden Nachteile den erzielten Steuervorteilen entsprächen. Die Kl. hätten sich gezielt an einem Steuersparmodell beteiligt, mit dem keine besonderen wirtschaftlichen oder steuerlichen Risiken verbunden gewesen seien. Sie könnten daher verlangen, so gestellt zu werden, als hätten die Bekl. ordnungsgemäß erfüllt. In diesem Fall hätten die Kl. Steuervorteile erzielt, die nicht durch spätere Festsetzungen von Steuern geschmälert worden wären. Der Ersatzpflicht der Bekl. stehe nicht entgegen, dass derzeit nicht feststehe, ob ein Schaden endgültig eingetreten sei, weil der Steuerbescheid über die Nachbelastungen noch nicht bestandskräftig sei. Die Kl. hätten die Steuern bezahlt und hätten gegen den Steuerbescheid Einspruch eingelegt, um den Eintritt der Bestandskraft zu verhindern und ihrer Schadensminderungspflicht nachzukommen. Die steuerrechtliche Frage, ob die Abschreibung für Abnutzung der Jahre 2000 bis 2006 zu Recht im Jahre 2007 rückgängig gemacht und als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung behandelt worden sei, ob den Kl. also tatsächlich ein endgültiger (Steuer-) Schaden entstanden sei, sei abschließend von den zuständigen Finanzbehörden bzw. -gerichten zu klären. Gleichwohl sei Entscheidungsreife in Bezug auf die bereits festgesetzten Steuern dadurch hergestellt worden, dass die Kl. ihre etwaigen Ansprüche aus der Korrektur des Steuerbescheids an die Bekl. abgetreten und diese ermächtigt hätten, das Rechtsmittelverfahren im Steuerverfahren in ihrem Namen zu führen.

6 Dagegen bestehe derzeit kein Zahlungsanspruch wegen der von den Kl. erwarteten steuerlichen Belastungen aus Werbungskostenrückflüssen in Höhe von 52.573 €. Nachdem insoweit noch keine Steuerbescheide ergangen seien, seien die Kl. nicht mit einer aktuellen Verbindlichkeit belastet. Selbst wenn man aber von einem Schadenseintritt ausgehen wollte, stünde die Höhe der Verbindlichkeit nicht fest, von der die Kl. befreit werden wollten, so dass nicht auf Leistung, sondern nur auf Feststellung geklagt werden könnte. Einen Feststellungstitel hielten die Kl. indes bereits in Händen.

7 Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen hinsichtlich der Frage, inwieweit der nachträgliche Entzug von Steuervorteilen in der Vergangenheit zu einem auf Zahlung gerichteten Schadensersatzanspruch führen könne, sowie der Frage, ob ein Schaden bereits bestehe, solange die entsprechenden Nachbelastungen durch die Finanzbehörden noch nicht bestandskräftig seien bzw. solche Nachbelastungen nur drohten.

II. 8 Die Revision der Bekl. ist nicht begründet, diejenige der Kl. hat dagegen Erfolg.

9 Die Beurteilung richtet sich nach den bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Gesetzen, Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB.

10 1. Die Revision der Bekl. ist nicht begründet. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis zu Recht den Betrag von 122.233 € zugunsten der Kl. als Schadensposition berücksichtigt.

11 a) Den Kl. ist im Jahre 2007 ein Vermögensnachteil in dieser Höhe entstanden. Sie haben in den Jahren 2000 bis 2006 dadurch Steuervorteile erzielt, dass sie gegenüber den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung die AfA nach § 7 EStG und die erhöhte AfA nach § 7 i EStG als Werbungskosten geltend gemacht haben, § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG. Dies führte im Jahre 2007, dem Jahr der Rückabwicklung des Immobilienerwerbs, zu von den Kl. zu versteuernden Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Denn steuerrechtlich sind Einnahmen einer Einkunftsart auch die Rückflüsse von Aufwendungen, die zuvor bei der Ermittlung der Einkünfte dieser Einkunftsart als Werbungskosten abgezogen worden sind. Solche Rückflüsse liegen vor, wenn ein Vertrag über den Erwerb einer Immobilie im Wege des großen Schadensersatzes abgewickelt wird und daraufhin Anschaffungskosten zurückgezahlt werden. Soweit sich diese Anschaffungskosten als AfA steuerrechtlich ausgewirkt haben, werden als Werbungskosten geltend gemachte Aufwendungen zurückgezahlt, die der Erwerber bei Zufluss als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung der Besteuerung zu unterwerfen hat, § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG (BGH, Urteile vom 1. März 2011 - XI ZR 96/09, BauR 2011, 1164; vom 19. Juni 2008 - VII ZR 215/06, BauR 2008, 1450 = ZfBR 2008, 669; und vom 30. November 2007 - V ZR 284/06, BauR 2008, 823). Die in der mündlichen Verhandlung von dem Bekl.vertreter vorgebrachten Einwendungen geben keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung.

12 Den Kl. sind die AfA in diesem Sinne im Jahre 2007 zugeflossen. Die Bekl. haben zwar den Erwerbspreis nicht direkt an die Kl. ausbezahlt. Ein Zufluss setzt aber nicht zwingend voraus, dass der Geber die Leistung im Sinne von § 8 Abs. 1 EStG auf direktem Wege an den Steuerpflichtigen persönlich erbringt. So ist ein Zufluss im Sinne von § 11 Abs. 1 EStG auch darin zu sehen, dass der Geber die Leistung auf Geheiß des Steuerpflichtigen oder aufgrund einer anderweitigen Rechtsgrundlage an dessen Gläubiger erbringt und dadurch die Verbindlichkeit des Steuerpflichtigen gegenüber seinem Gläubiger im Sinne von § 362 Abs. 2 BGB getilgt wird (BFH, BFHE 181, 7). Es handelt sich um eine Leistung im sogenannten abgekürzten Zahlungsweg, die mit Eintritt der schuldbefreienden Wirkung zum Zufluss führt (Glenk in Blümich, EStG-KStG-GewStG, § 11 EStG Rn. 28).

13 Danach liegt hier im Jahre 2007 ein steuerlich relevanter Rückfluss vor. Die Bekl. haben aufgrund des rechtskräftigen Urteils im Vorprozess die Kl. von deren Verbindlichkeit gegenüber der Bank befreit.

14 Die Höhe des von den Kl. wegen dieser Steuernachforderung angesetzten Betrages von 122.233 € wird von den Bekl. nicht in Zweifel gezogen.

15 b) Die Kl. können diesen Betrag im Rahmen des ihnen gemäß § 635 BGB zustehenden Schadensersatzes geltend machen.

16 aa) Die Kl. verlangen großen Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Vertrages. Dieser Schadensersatz kann in der Weise geltend gemacht werden, dass der Erwerber die Eigentumswohnung zurückgibt und Ausgleich dafür verlangt, dass nach Rückgabe der Wohnung seinen Aufwendungen kein entsprechender Gegenwert gegenübersteht. Der ausgebliebene Gegenwert bemisst sich hierbei grundsätzlich nach der Höhe der Aufwendungen zur Erlangung der Gegenleistung und der Kosten, die den Erwerber allein aufgrund des Umstands trafen, dass er Empfänger der mangelhaften Gegenleistung wurde. Bei der Differenzberechnung kommen die allgemeinen Grundsätze der Schadenszurechnung und der Vorteilsausgleichung zur Anwendung (BGH, Urteil vom 12. März 2009 - VII ZR 26/06, BauR 2009, 1140, 1142 = NZBau 2009, 376 = ZfBR 2009, 453). Zu den auf den Schadensersatzanspruch des Erwerbers anzurechnenden Vorteilen können auch Steuern gehören, die der Erwerber infolge der Schädigung erspart hat. Infolge des Erwerbs einer Immobilie erzielte Steuervorteile sind jedoch nicht anzurechnen, wenn die Rückabwicklung des Erwerbs im Wege des Schadensersatzes zu einer Besteuerung führt, die die erzielten Steuervorteile wieder nimmt (BGH, Urteil vom 19. Juni 2008 - VII ZR 215/06, BauR 2008, 1450, 1451 = ZfBR 2008, 669 m.w.N.).

17 bb) Auf diese Rechtsprechung kann nicht unmittelbar zurückgegriffen werden, weil die Kl. ihre steuerliche Belastung als eigenständige Schadensposition aktiv geltend machen müssen und eine Verrechnung der steuerlichen Vor- und Nachteile im Rahmen der Vorteilsausgleichung nicht in Betracht kommt. Die Interessenlage der Kl. ist jedoch mit derjenigen eines Geschädigten, auf den die oben beschriebenen Grundsätze der Vorteilsausgleichung anzuwenden sind, vergleichbar. In beiden Fällen geht es um die Rückabwicklung eines Immobilienerwerbs in Wege des großen Schadensersatzes. In beiden Fällen ist der Geschädigte einer steuerlichen Nachforderung wegen des Rückflusses von Werbungskosten ausgesetzt. Der Unterschied besteht darin, dass hier der Erwerbspreis nicht direkt zurückerstattet, sondern durch die Befreiung der Kl. von ihrer Verbindlichkeit gegenüber der Bank zurückgewährt wurde. In jenem Verfahren kamen die Grundsätze der Vorteilsausgleichung zur Anwendung, in deren Rahmen die erzielten Steuervorteile durch die steuerliche Nachbelastung aufgewogen wurden. Hier ist für eine derartige Verrechnung zwar kein Raum. Es kann den Kl. jedoch nicht verwehrt sein, in den von ihnen anzustellenden Gesamtvermögensvergleich die Steuernachbelastung als Schadensposition insoweit einzustellen, als sie zugunsten der Bekl. auch die vorher erzielten Steuervorteile aufnehmen.

18 cc) Auch die sonstigen schadensrechtlichen Voraussetzungen liegen vor, um den Kl. den Betrag von 122.233 € zusprechen zu können.

19 Der Schaden ist in dieser Höhe bereits entstanden. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kommt es nicht darauf an, ob der Steuerbescheid bestandskräftig ist. Das Berufungsgericht durfte die Beurteilung der steuerrechtlichen Fragen im Rahmen der zivilrechtlichen Prüfung des Schadens auch nicht den Finanzbehörden bzw. -gerichten vorbehalten. Maßgeblich ist in solchen Fällen, wie sich nach Auffassung des über den Ersatzanspruch entscheidenden Gerichts die Rechtslage darstellt (vgl. BGH, Urteil vom 15. Januar 1981 - VII ZR 44/80, BGHZ 79, 223).

20 Die Kl., denen im Jahr 2007 Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zugeflossen sind, waren mit der daraus resultierenden Steuerverbindlichkeit belastet. Die Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis entstehen, sobald der Tatbestand verwirklicht ist, an den das Gesetz die Leistungspflicht knüpft, § 38 AO. Die Einkommensteuer entsteht mit Ablauf des Veranlagungszeitraums, § 36 Abs. 1 EStG. Veranlagungszeitraum ist das Kalenderjahr, § 25 Abs. 1 EStG. Die Festsetzung der Einkommensteuer nach § 25 Abs. 1 EStG i.V.m. §§ 155 ff. AO ist für ihre Entstehung ohne Bedeutung (Ettlich in Blümich, EStG-KStG-GewStG, § 36 EStG Rn. 72). Bei dem Steuerbescheid handelt es sich grundsätzlich nur um einen deklaratorischen Verwaltungsakt (Pahlke/Koenig/Köster, AO, 2. Aufl., § 155 Rn. 6). Die Belastung mit der Steuerverbindlichkeit stellt einen ersatzfähigen Schaden dar. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Kl. die festgesetzte Steuer auch bezahlt.

[...]

Hat der Erwerber gegenüber den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung die AfA als Werbungskosten geltend gemacht, sind diese im Falle der Rückabwicklung des Vertrages als Rückflüsse zu behandeln, die zu versteuern sind; die entsprechende Steuernachforderung ist als Schadensposition zu berücksichtigen.

Im November 1999 schlossen die Kläger mit den Beklagten einen notariellen Vertrag über den Erwerb einer Wohnungseinheit in einem von den Beklagten zu sanierenden denkmalgeschützten Gebäude. Der Erwerbspreis betrug 880.000 DM. Zur Finanzierung nahmen die Kläger unter Berücksichtigung eines Disagios von 10 % ein Bankdarlehen in Höhe von 977.778 DM auf. Sie vermieteten die Räume als Büro. Steuerlich konnten sie als Werbungskosten u. a. die Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 7 EStG und die erhöhte Absetzung bei Baudenkmalen nach § 7 i EStG geltend machen.

Wegen Mängeln verlangten die Kläger in der Folgezeit von den Beklagten Schadensersatz wegen Nichterfüllung. Die Beklagten wurden durch rechtskräftiges Urteil vom 14. November 2006 verurteilt, Zug um Zug gegen Rückgabe des Wohnungseigentums an die Kläger 649,74 € Sachverständigenkosten zu zahlen und sie von den Ansprüchen der Bank aus dem Darlehensvertrag freizustellen; ferner wurde festgestellt, dass die Beklagten den Schaden zu ersetzen haben, der den Klägern aus der Rückabwicklung des Vertrages entsteht. Diesen machen die Kläger nunmehr geltend, wobei sie u. a. Ersatz für Steuernachbelastungen im Jahr 2007 und in der Zukunft entgehende Steuervorteile begehren.

Das LG Stuttgart gab der Klage in Höhe von rd. 76.000 € statt, das OLG Stuttgart hielt einen Betrag in Höhe von rd. 122.000 € als Steuernachbelastung für berücksichtigungsfähig. Der BGH bestätigte das OLG-Urteil. Den Klägern sei im Jahre 2007 ein Vermögensnachteil in dieser Höhe entstanden. Sie hätten in den davor liegenden Jahren Steuervorteile dadurch erzielt, dass sie gegenüber den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung die AfA nach § 7 EStG und die erhöhte AfA nach § 7 i EStG als Werbungskosten geltend gemacht hatten, was im Jahre 2007, dem Jahr der Rückabwicklung des Immobilienerwerbs, zu versteuernden Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung geführt habe. Denn steuerrechtlich seien Einnahmen einer Einkunftsart auch die Rückflüsse von Aufwendungen, die zuvor bei der Ermittlung der Einkünfte dieser Einkunftsart als Werbungskosten abgezogen worden seien. Solche Rückflüsse lägen vor, wenn ein Vertrag über den Erwerb einer Immobilie im Wege des großen Schadensersatzes abgewickelt werde und daraufhin Anschaffungskosten zurückgezahlt werden. Soweit sich diese Anschaffungskosten als AfA steuerrechtlich ausgewirkt hätten, würden als Werbungskosten geltend gemachte Aufwendungen zurückgezahlt, die der Erwerber zum Zeitpunkt des Zuflusses – hier im Jahre 2007 - als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern habe. Die Beklagten hätten zwar den Erwerbspreis nicht direkt an die Kläger ausbezahlt. Ein Zufluss setze aber nicht zwingend voraus, dass der Geber die Leistung im Sinne von § 8 Abs. 1 EStG auf direktem Wege an den Steuerpflichtigen persönlich erbringe. So sei ein Zufluss im Sinne von § 11 Abs. 1 EStG auch darin zu sehen, dass der Geber die Leistung auf Geheiß des Steuerpflichtigen oder aufgrund einer anderweitigen Rechtsgrundlage an dessen Gläubiger erbringe und dadurch die Verbindlichkeit des Steuerpflichtigen gegenüber seinem Gläubiger im Sinne von § 362 Abs. 2 BGB getilgt werde.