Immanente Schranke für Sondernutzungsrechte

Ist ein Teil des Gemeinschaftseigentums (hier Gartenfläche) nur über eine Fläche zu erreichen, für die ein Sondernutzungsrecht bestellt ist (hier Hoffläche), unterliegt das Sondernutzungsrecht einer immanenten Schranke, die dazu führt, dass die anderen Eigentümer dieses zum Erreichen der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fläche durchqueren können.

I. Die Parteien sind die einzigen Mitglieder der WEG … Die Anlage besteht aus einem Vorderhaus und einem Hinterhaus. Die Kl. sind Wohnungseigentümer der Einheit II, welche die Räumlichkeiten im ersten und zweiten Obergeschoss des Vorderhauses umfasst. Die Bekl. ist Wohnungs- und Teileigentümerin der Einheit I, welche die Einheit im Erdgeschoss des Vorderhauses sowie die Räumlichkeiten des Hinterhauses umfasst.

Zwischen den Häusern liegt ein Innenhof, an dem ein Sondernutzungsrecht zugunsten des Eigentümers der Einheit I, hier also der Bekl., bestellt ist. Die Teilungserklärung lautet: „Dem jeweiligen Eigentümer des im Aufteilungsplans mit Nr. I bezeichneten Teileigentums (Gaststätte) wird das unwiderrufliche Sondernutzungsrecht an der zwischen dem Vorder- und Hinterhaus befindlichen Hoffläche eingeräumt. […] Die Funktion des Hofes als Zugangsweg für Fußgänger, die das Vorder- oder das Hinterhaus aufsuchen wollen, bleibt unberührt.“

Hinter dem Hinterhaus befindet sich im Gemeinschaftseigentum eine nicht mit einem Sondernutzungsrecht versehene Gartenfläche. Nach der Baugenehmigung sollten hier Parkplätze vorgehalten werden. Die Teilungserklärung verhält sich zu Parkplätzen nicht. Genutzt wurde die Gartenfläche nie als Stellfläche für Kraftfahrzeuge. Zu der Gartenfläche führt nur der Weg über den Hof. Nachdem ein - in der Teilungserklärung nicht vorgesehener - Anbau am Hinterhaus erfolgte, erfolgt der Zugang durch einen garagenartigen Tunnel, der aufgrund seiner geringen Breite den allermeisten Pkw eine Durchfahrt nicht erlaubt. …

Mit der 2019 erhobenen Klage begehrten die Kl. die Gewährung des Zugangs zum Gemeinschaftseigentum hinter dem Hinterhaus sowie eine Entschädigung in Geld wegen entgangener Nutzung der Stellflächen. Ferner begehrten sie den Rückbau einer auf der hinteren Gemeinschaftsfläche in Beton gegossenen Terrasse. Das Amtsgericht hat der Klage nur mit Blick auf letzteres Begehr stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Wegen der Begründung der Entscheidung sowie der Feststellungen der Tatsachen in erster Instanz wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen.

Mit der Berufung verfolgen die Kl. ihr ursprüngliches Begehren auf Zugangsgewährung und - im Betrag noch erweitert - auf Nutzungsentschädigung weiter. Die Bekl. begehrt mit ihrer Anschlussberufung die Abweisung der Klage insgesamt.

II. Die zulässige Berufung hat zum Teil Erfolg und ist im Übrigen zurückzuweisen (1.). Die zulässige Anschlussberufung hat in der Sache keinen Erfolg (2.).

1. a. Den Kl. steht gemäß § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG ein Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums an der hinter dem Hinterhaus befindlichen Fläche zu. Um ihr Mitgebrauchsrecht ausüben zu können, müssen die Kl. zu dieser hinteren Gemeinschaftsfläche gelangen können. Der einzige Weg hierhin führt über den mit einem Sondereigentumsrecht zugunsten der Bekl.einheit belasteten Hof. Zwar schließt das Sondernutzungsrecht grundsätzlich die anderen Eigentümer aus. Unter den gegebenen Umständen des Einzelfalls hat die Bekl. es aber hinzunehmen, dass die Bekl. zum Zwecke des Zugangs zur hinteren Gemeinschaftsfläche die sondernutzungsrechtsbelastete Hoffläche durchschreiten; diesen einzigen Zugang darf die Bekl. den Kl. nicht verwehren. Im Einzelnen:

Das am Hof bestellte Sondernutzungsrecht steht einem Durchgangsrecht nicht entgegen. Zunächst ist festzustellen, dass das Sondernutzungsrecht trotz des einschränkenden Zusatzes wirksam bestellt werden konnte. Zwar sind Sondernutzungsrechte dadurch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der Übrigen (negative Komponente) das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zugewiesen wird (positive Komponente) (BGH, NZM 2017, 447 Rn. 31). Damit widerspricht es grundsätzlich Sinn und Zweck eines Sondernutzungsrechtes, wenn der Sondernutzungsberechtigte dauerhaft den Mitgebrauch seiner Sondernutzungsfläche durch andere Wohnungseigentümer dulden muss (Hügel/Elzer, WEG § 10 Rn. 141). Der Annahme eines Sondernutzungsrechts steht es aber nicht entgegen, wenn der Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer für begründete Ausnahmefälle nicht absolut gilt. Denn Sondernutzungsrechte unterliegen immanenten Schranken, die für das Gemeinschaftseigentum aus anderen Gründen, insbesondere aufgrund des Rechts zum Mitgebrauch, bestehen.

Die für jedes Eigentum geltenden, letztlich auf der Sozialbindung nach Art. 14 II GG beruhenden Schranken gelten innerhalb des in besonderer Weise von gegenseitigen Rücksichtnahme- und Treuepflichten geprägten Gemeinschaftsverhältnisses der Wohnungseigentümergemeinschaft noch verstärkt (OLG Frankfurt a. M., Beschl. v. 23.11.2005 - 20 W 432/03, BeckRS 2006, 145). Mithin kann ein Sondernutzungsrecht auch mit den Rechten übriger Wohnungseigentümer belastet sein (KG, NJW-RR 1990, 333). So wurden Einschränkungen zugunsten eines Fluchtwegs (OLG Hamm, NZM 2010, 481), zugunsten eines Überfahrtrechts zwecks Erreichung einer Garagenzufahrt (OLG Frankfurt, BeckRS 2006, 145) und auch zur Benutzung eines über diese Sondernutzungsrechtsfläche führenden Weges zu dem rückwärtigen gemeinschaftlichen Kellereingang (KG, NJW-RR 1990, 333) oder auch die Belastung des Sondernutzungsrechts der rückwärtigen Gartenfläche mit dem Recht der übrigen Wohnungseigentümer auf Zugang zu dem rückwärtigen Kellereingang anerkannt (BGH, NJW-RR 1990, 333).

Dementsprechend unterliegt auch hier das Sondernutzungsrecht einer ihm immanenten Schranke, nämlich deren, dass über die Sondernutzungsfläche Zugang zu dem hinter dem Hinterhaus gelegenen Garten zu gewähren ist. Dies sieht die Teilungserklärung auch ausdrücklich vor. Obwohl als Wegeziele in der Teilungserklärung selbst zwar nur das Vorder- und das Hinterhaus genannt, so ist die Teilungserklärung hier ohne Weiteres dahingehend zu verstehen, dass der Hof auch Zugang zu dem hinter dem Hinterhaus gelegenen Gemeinschaftseigentum bieten muss. Bei der Auslegung von Regelungen in der Teilungserklärung sind maßgebend ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie sie sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutungen der Eintragung ergeben, weil sie auch Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer binden (BGH, Urteil vom 22.11.2013 - V ZR 46/13). Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (BGH, Urteil vom 22.11.2013 - V ZR 46/13). Hier ist für jedermann erkennbar, dass der Zugang zu dem hinter dem Hinterhaus gelegenen Gemeinschaftseigentum allein über den Hof erfolgen kann und auch muss, denn der zugangslose Einschluss von Gemeinschaftseigentum ist nicht zulässig.

Obschon es den Kl. hintergründig wohl um Begründung eines Kfz-Stellplatzes geht, bedarf die Frage, ob ein Pkw durch die tunnelartige Zuwegung zur hinteren Gemeinschaftsfläche passt, keiner Beantwortung. Denn der Antrag der Kl. ist - und blieb es auch nach Erörterung - allein gerichtet auf den Durchgang, also das Betreten zu Fuß.

Die für den Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderliche Wiederholungsgefahr folgt bereits aus dem Umstand, dass die Zuwegung in der Vergangenheit jedenfalls einmal versperrt war; sie ergibt sich überdies aber auch dem Vortrag der Bekl., die ein Überquerungsrecht der Kl. weiterhin in Abrede stellt.

b. Dem weiteren Begehren der Kl. auf Nutzungsentschädigung bleibt hingegen der Erfolg versagt. Ein entsprechender Anspruch setzte u. a. voraus, dass eine Nutzung als Parkplatz ansonsten, d. h. bei Zugangsgewährung, tatsächlich möglich gewesen wäre (vgl. bereits BGH, NJW 1966, 1260). Eine solche Nutzungsmöglichkeit bestand nach eigenem Vortrag der Kl. und in Ansehung der von ihnen eingereichten Lichtbildern aber nicht, da auf der hinteren Gemeinschaftsfläche keine Parkflächen hergestellt sind und aufgrund der Verwilderung jener Gartenfläche auch ansonsten dort kein Fahrzeug hätte abgestellt werden können.

2. Die Anschlussberufung hat keinen Erfolg. Insoweit verweist die Kammer zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Ausführungen des Amtsgerichts, welches zu Recht und mit zutreffender Begründung den Rückbauanspruch bejaht hat. Es handelt sich um eine bauliche Veränderung, die ohne Privilegierung in der Teilungserklärung oder Einwilligung/Genehmigung durch Beschluss erfolgte. Ob es sich nur um die Erneuerung einer vor Jahren in einmütigem Zusammenwirken erstellten Terrasse handelt, kann dahinstehen, denn auch ein etwaiger Ursprungsbau war nicht genehmigt. Den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann die Bekl. den Kl. vor diesem Hintergrund nicht entgegenhalten (vgl. jüngst BGH, NJW-RR 2023, 791), zumal sie zu einem etwaigen Umstandsmoment nicht vorträgt. Welche Dispositionen sie im Vertrauen auf eine Nichtgeltendmachung des Rückbauanspruchs getroffen habe, erläutert sie nicht.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 Satz 1, 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO); es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung.

Die Höhe des Streitwerts ergibt sich in fortwährender Anwendung des § 49a GKG a.F. (vgl. BGH, ZWE 2022, 98) aus der Addition (§ 39 Abs. 1 GKG) der für die einzelnen Streitgegenstände festzusetzenden Werte: Für das Unterlassungsbegehren veranschlagt die Kammer, dem Amtsgericht folgend (§ 47 Abs. 2 Satz 1 GKG), 1.800 €; auch für das Zahlungsbegehren bildet gemäß § 49a Satz 2 GKG a.F. das klägerische Interesse die Untergrenze, wobei nach Erweiterung in der Berufungsinstanz nunmehr 5.400 € anzusetzen sind; das Rückbaubegehren beziffert die Kammer mit dem Amtsgericht auf 1.000 €.

Ist ein Teil des Gemeinschaftseigentums (im entschiedenen Fall eine Gartenfläche) nur über eine Fläche zu erreichen, für die ein Sondernutzungsrecht bestellt ist (hier eine Hoffläche), unterliegt das Sondernutzungsrecht einer immanenten Schranke, die dazu führt, dass die anderen Eigentümer dieses zum Erreichen der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fläche durchqueren können.

Die Parteien sind die einzigen Mitglieder der WEG. Die Anlage besteht aus einem Vorderhaus und einem Hinterhaus. Die Kläger sind Wohnungseigentümer der Einheit II, welche die Räumlichkeiten im ersten und zweiten OG des Vorderhauses umfasst. Die Beklagte ist Wohnungs- und Teileigentümerin der Einheit I, welche die Einheit im EG des Vorderhauses sowie die Räumlichkeiten des Hinterhauses umfasst. Zwischen den Häusern liegt ein Innenhof, an dem ein Sondernutzungsrecht zugunsten der Beklagten bestellt ist. Die Teilungserklärung lautet: „Dem jeweiligen Eigentümer des im Aufteilungsplan mit Nummer I bezeichneten Teileigentums (Gaststätte) wird das unwiderrufliche Sondernutzungsrecht an der zwischen dem Vorder- und Hinterhaus befindlichen Hoffläche eingeräumt. Die Funktion des Hofes als Zugangsweg für Fußgänger, die das Vorder- oder das Hinterhaus aufsuchen wollen, bleibt unberührt.“ Hinter dem Hinterhaus befindet sich im Gemeinschaftseigentum eine nicht mit einem Sondernutzungsrecht versehene Gartenfläche, auf der ursprünglich Parkplätze vorgehalten werden sollten. Die Teilungserklärung besagt hierzu nichts. Genutzt wurde die Gartenfläche auch nie als Stellfläche für Kraftfahrzeuge. Zu der Gartenfläche führt nur der Weg über den Hof. Nachdem ein – in der Teilungserklärung nicht vorgesehener – Anbau am Hinterhaus geschah, erfolgt der Zugang durch einen garagenartigen Tunnel, der aufgrund seiner geringen Breite den allermeisten Pkw eine Durchfahrt nicht erlaubt. Mit der 2019 erhobenen Klage begehrten die Kläger die Gewährung des Zugangs zum Gemeinschaftseigentum hinter dem Hinterhaus sowie eine Entschädigung in Geld wegen entgangener Nutzung der Stellflächen. Ferner begehrten sie den Rückbau einer auf der hinteren Gemeinschaftsfläche in Beton gegossenen Terrasse. Das AG hat der Klage nur mit Hinblick auf den Rückbau der Terrasse stattgegeben und im Übrigen abgewiesen. Mit der Berufung verfolgen die Kläger ihr Begehren auf Zugangsgewährung und auf Nutzungsentschädigung weiter.

Unter Änderung des AG-Urteils wird die Beklagte bei Meidung von Ordnungsgeld verurteilt, es zu unterlassen, den Durchgangsweg zur hinteren Gemeinschaftsfläche auf dem Grundstück zu versperren und den Klägern den jederzeitigen Durchgang zur hinteren Gemeinschaftsfläche zu gewähren. Die Beklagte wird verurteilt, das auf der hinteren Gemeinschaftsfläche befindliche, als Terrasse genutzte Betonfundament zurückzubauen. Den Klägern steht ein Recht zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums an der hinter dem Hinterhaus befindlichen Fläche zu. Deshalb müssen die Kläger zu dieser hinteren Gemeinschaftsfläche gelangen können. Der einzige Weg hierhin führt über den mit einem Sondernutzungsrecht zugunsten der Beklagten belasteten Hof. Unter den gegebenen Umständen des Einzelfalls hat die Beklagte es hinzunehmen, dass die Kläger zum Zwecke des Zugangs zur hinteren Gemeinschaftsfläche die mit einem Sondernutzungsrecht belastete Hoffläche durchschreiten. Diesen einzigen Zugang darf die Beklagte den Klägern nicht verwehren. Hier ist für jedermann erkennbar, dass der Zugang zu dem hinter dem Hinterhaus gelegenen Gemeinschaftseigentum allein über den Hof erfolgen kann und auch muss, denn der zugangslose Einschluss von Gemeinschaftseigentum ist nicht zulässig. Ob ein Pkw durch die tunnelartige Zuwegung zur hinteren Gemeinschaftsfläche passt, ist unerheblich. Dem weiteren Begehren der Kläger auf Nutzungsentschädigung bleibt dagegen der Erfolg versagt. Eine Nutzung als Parkplatz müsste tatsächlich möglich sein. Eine solche Nutzungsmöglichkeit bestand aber nach eigenem Vortrag der Kläger nicht. Auf der hinteren Gemeinschaftsfläche sind keine Parkflächen hergestellt, und aufgrund der Verwilderung hätte auch kein Fahrzeug abgestellt werden können.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister