IBB-Mietbegrenzung durch Bezug auf Wohnungsgrößen unmaßgeblich für Mieterhöhung

IBB-Mietbegrenzung durch Bezug auf Wohnungsgrößen unmaßgeblich für Mieterhöhung; maßgebliches Mietspiegelrasterfeld

Die Verpflichtung des Vermieters durch Fördervertrag, Mieterhöhungen nach dem Durchschnittswert der Mieten für Wohnungen einer Durchschnittsgröße zu berechnen, entbindet den Vermieter nicht von der Verpflichtung zur Angabe des zutreffenden Mietspiegelfeldes für die konkrete Wohnung. Wird dies unterlassen, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam und eine Zustimmungsklage unzulässig.

Die Kl. haben, vertreten durch ihre Hausverwaltung, in der Mieterhöhungserklärung ein falsches Mietspiegelfeld bzw. falsche Mietspiegelfelder angegeben. Dabei ist es noch unschädlich, daß die Kl. sich zur Begründung der Mieterhöhungserklärung auf den Mietspiegel 2000 gestützt haben. Bei Abgabe der Mieterhöhungserklärung lag der Mietspiegel 2003 nicht vor. Dieser wäre vielmehr jetzt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen, weil Zugang und Wirksamkeitszeitpunkt nach dem Stichtag des Mietspiegels 2003 (1. März 2002) liegen. Die Wohnung war aufgrund der unstreitigen Merkmale in das Mietspiegelfeld J 3 des Mietspiegels 2000 für die östlichen Bezirke einzuordnen. Die Kl. haben dagegen einen Durchschnittswert aus den für die streitbefangene Wohnung nicht einschlägigen Mietspiegelfeldem D 3/G 3 gebildet, was unzutreffend ist. Diese offensichtlich gewollte und nicht versehentlich falsche Wahl der Mietspiegelfelder macht das Erhöhungsverlangen unwirksam, da sich mit den gewählten Bezugsgrößen eine Erhöhung für die streitbefangene Wohnung nicht begründen läßt.

Soweit die Kl. in diesem Zusammenhang auf den zwischen ihnen und dem Land Berlin, vertreten durch die IBB, geschlossenen Fördervertrag verweisen, führt dies nicht zu einem anderen Ergebnis. Den Kl. ist zwar zuzugeben, daß nach § 7 a Abs. 1 dieses Vertrages "Mieterhöhungen nach dem MHG nur bis zum Durchschnittswert aus den nach Maßgabe des Baualters, der Ausstattung und der Wohnlage maßgeblichen Mittelwerten des Mietspiegels (Mittelwert der Mietspiegeltabelle ohne Berücksichtigung von Sondermerkmalen) für Wohnungen der Größe 40 bis 60 m2 und für Wohnungen der Größe 60 bis 90 m2 verlangt werden". Dies bedeutet hingegen nicht, daß zur Begründung einer Mieterhöhung die Mittelwerte der entsprechenden Mietspiegelfelder heranzuziehen sind. Die vorgenannte Regelung hat aus Sicht der Vertragschließenden erkennbar den Sinn, den Mietanstieg zu begrenzen und eine (zusätzliche) Kappungsgrenze zu schaffen. Allein dafür ist der auf vorgenannte Weise zu ermittelnde Durchschnittswert maßgeblich. Die vertragliche Regelung schreibt den Kl. dagegen nicht vor, wie - abweichend von § 558 BGB und dem System des jeweils ein-schlägigen Mietspiegels - die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln und die Mieterhöhungserklärung zu begründen ist. Ein derartiges Verständnis des Förderungsvertrages kommt nicht in Betracht, weil die Vertragsparteien bezüglich einer derartigen Regelung keine Dispositionsbefugnis haben.

Die Kl. hätten vielmehr die ortsübliche Miete anhand des Mietspiegelfeldes J 3 des Mietspiegels 2000 ermitteln müssen und in einem zweiten Schritt den Durchschnittswert der Mietspiegelfelder D 3 und G 3 bilden müssen, wobei sie nur den niedrigeren Wert verlangen könnten. Durch Bezugnahme falscher Mietspiegelfelder, die auch nicht versehentlich erfolgte und damit für die Bekl. nicht ohne weiteres Veranlassung zur Korrektur gab, ist die Mieterhöhungserklärung unwirksam und die Klage unzulässig.

Schon die ersten Kommentare zum früheren Miethöhegesetz hatten klargestellt, daß bei der Mieterhöhung eine Interpolation aus verschiedenen Mietspiegelfeldern unzulässig ist, wenn ein Leerfeld vorliegt. Manche Förderverträge der IBB verleiten den Vermieter allerdings gerade dazu, so zu verfahren.

Die vermietete Wohnung war größer als 90 m2. Aufgrund von Baualter und Ausstattung war für die Wohnung das Mietspiegelfeld J3 maßgeblich. Die Modernisierung der Wohnung war mit öffentlichen Mitteln gefördert worden und enthielt eine Regelung über die Begrenzung von Mieterhöhungen. In dem Vertrag mit der IBB hieß es nämlich, daß Mieterhöhungen nur bis zum Durchschnittswert aus den Mittelwerten der Mietspiegelfelder für Wohnungen der Größe von 40 bis 60 m2 und 60 bis 90 m2 zulässig seien. Der Vermieter hielt sich daran und begründete sein Mieterhöhungsverlangen mit dem Durchschnittswert aus den Feldern D3 und G3.

Mit Urteil vom 27. Februar 2004 bestätigte das Landgericht Berlin die Auffassung des Amtsgerichts, daß die Zustimmungsklage des Vermieters unzulässig sei. Es fehle an einer Begründung des Mieterhöhungsverlangens, die dem Gesetz entspricht. Maßgeblich ist immer das tatsächlich zutreffende Mietspiegelfeld; die Vertragsparteien hätten dazu keine Dispositionsbefugnis. Die Regelung mit der IBB könne nur als zusätzliche Kappungsgrenze verstanden werden.