Hundehaltung

Ist vertraglich vereinbart, daß Haustiere nur mit Zustimmung des Vermieters gehalten werden dürfen, kann auch ohne Angabe eines sachlichen Grundes eine Hundehaltung verboten werden.

Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag, der am 31.7.1974 zwischen dem vorherigen Eigentümer des Grundstücks und der Bekl. zu 1) abgeschlossen wurde. Der Kl. erwarb das Grundstück am 13.6.1975.

Der Mietvertrag enthält in § 9 Ziff. 4 Satz 1 einen Zustimmungsvorbehalt des Vermieters für die Haltung von Haustieren.

Die Bekl. zu 1) und ihr Ehemann - Bekl. zu 2) - halten ohne eine solche Zustimmung einen Hund (Mischling Dobermann/Französische Brake) in ihrer Wohnung. Der Kl. forderte die Bekl. mit Schreiben vom 3.11.1992 auf, die Hundehaltung zu unterlassen.

Eine andere Mieterin im gleichen Haus hält ebenfalls einen Hund.

Der Kl. hat behauptet, der Hund der Bekl. belästige andere Mieter durch Bellen und Anspringen und verursache Dreck- und Geruchsbelästigungen in Vorgarten und Hausflur.

Das Amtsgericht hat die Klage auf Unterlassung der Hundehaltung abgewiesen.

I. Die statthafte (§ 511 ZPO), form- und fristgemäß ein-gelegte und begründete Berufung (§§ 516, 518, 519 ZPO) des Kl. hat in vollem Umfang Erfolg.

II. Die Berufung ist zulässig. Zwar wird der Wert der Beschwer gem. § 511 a I ZPO nicht erreicht, da dieser unter Berücksichtigung des Interesses des Vermieters an der Vermeidung der Belästigung der Mitmieter und einer verstärkten Abnutzung unter 1.500 DM liegt. Die Berufung ist aber gem. § 511 a II ZPO zulässig.

Ein Anspruch aus einem Mietverhältnis über Wohnraum liegt vor, da sich der Anspruch des Kl. aus § 550 BGB ergibt. Das Amtsgericht ist auch von dem Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 13.1.1981 (GE 1981, 137) ab-gewichen.

Das OLG Hamm legt den Zustimmungsvorbehalt im Mietvertrag grundsätzlich so aus, daß der Vermieter die Zustimmung frei erteilen oder ver-sagen kann (zustimmend Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., §§ 535, 536 Rdnr. 21 a; LG Hamburg, MDR 1986, 937; LG Braunschweig, NJW-RR 1988, 910; LG Stuttgart, WuM 1988, 121).

Ein gebundenes Ermessen, also die Verpflichtung, die Zustimmung zu er-teilen, wenn nicht gewichtige Gründe gegen die Hundehaltung sprechen, wird vom OLG Hamm (aaO.) abgelehnt. Auch nach der sonstigen Auffassung in der Rechtsprechung ist ein gebundenes Ermessen nur dann an-zunehmen, wenn besondere Gründe vorliegen, die für eine andere Auslegung der Klausel sprechen (Vertragszusammenhang, Passagen der Hausordnung; vgl. LG Mannheim, NJW 1984, 59; LG München, NJW 1984, 2368).

Die obige Interpretation des Rechtsentscheides wird durch die Entscheidung des OLG Karlsruhe (WuM 1981, 248) unterstützt. Das OLG Karlsruhe hat einen Rechtsentscheid abgelehnt, da in dem ihm vorliegenden Fall besondere Umstände zu einer anderen Auslegung der Vertragsklausel führten und das vorlegende Gericht somit zu dem gewünschten Ergebnis (gebundenes Ermessen des Vermieters) kommen konnte, ohne von der Entscheidung des OLG Hamm abzuweichen. In den Gründen aber stimmt das OLG Karlsruhe dem OLG Hamm in der Auslegung zu, daß grundsätzlich ein freies Ermessen des Vermieters vorliegt.

Das Amtsgericht Spandau ist in der erstinstanzlichen Entscheidung aber von einem gebundenen Ermessen ausgegangen und damit von dem Rechtsentscheid des OLG Hamm abgewichen. Hier sind keine besonderen Umstände ersichtlich, die zu einer Auslegung der Vertragsklausel auf ein gebundenes Ermessen hin führen könnten.

Das Amtsgericht Spandau stellt in den Entscheidungsgründen fest, daß der Vermieter nach der Entscheidung des OLG Hamm grundsätzlich in sei-ner Zustimmung frei ist und stützt sich dann auf die Ausnahme des allge-meinen Rechtsmißbrauchs, da ein sachlicher Grund für die Verweigerung der Zustimmung fehle. Das Fehlen eines sachlichen Grundes stellt aber nach der Entscheidung des OLG Hamm gerade keinen Rechtsmißbrauch dar.

Die Entscheidung beruht auch auf der Abweichung, so daß die Berufung zulässig ist.

III. Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

Der Kl. hat einen Anspruch aus § 550 BGB auf Unterlassung der Hundehaltung und Entfernen des Hundes aus der Wohnung. Daher war das erstinstanzliche Urteil entsprechend abzuändern. Ein Mietvertrag zwischen den Parteien besteht, da der Kl. gem. § 571 BGB in den Mietvertrag mit der Bekl. eintrat.

Der Kl. hat die Bekl. mit Schreiben vom 3.11.1992 abgemahnt. Die Hun-dehaltung stellt auch einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietwohnung dar, da die vertraglich vereinbarte Zustimmung des Vermieters nicht vorliegt.

Die Erteilung der Genehmigung liegt, wie oben ausgeführt, im freien Ermessen des Kl. Er muß keinen sachlichen Grund angeben, um die Genehmigung zu verweigern.

Insbesondere liegt in der Verweigerung der Genehmigung auch kein rechtsmißbräuchliches Verhalten des Kl. Zwar hält unstreitig eine andere Mieterin ebenfalls einen Hund, was von dem Kl. zumindest geduldet wird. Jedoch handelt es sich hierbei nach dem eigenen Vortrag der Bekl. um einen Zwergdackel. Selbst wenn man also zugunsten der Bekl. davon ausginge, daß der Vermieter gegen Treu und Glauben verstößt, wenn er Mieter ohne sachlichen Grund hinsichtlich der Zustimmung zur Hundehaltung ungleich behandelt, kann eine solche Ungleichbehandlung hier nicht angenommen werden. Die Haltung eines Zwergdackels und eines Schäferhund-Dobermann-Mischlings ist hinsichtlich des Störungspotentials des Hundes und der Auswirkungen auf andere Mieter und die Hausgemeinschaft nicht vergleichbar.

Ist im Mietvertrag vorgesehen, daß eine Haustierhaltung nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig ist, braucht der Vermieter keinen Grund für eine ablehnende Entscheidung abzugeben.

Nur rechtsmißbräuchlich darf seine Ablehnung nicht sein, wie das Landgericht in seinem Urteil vom 26. Oktober 1993 unter Bezugnahme auf einen Rechtsentscheid des OLG Hamm bestätigt hat. Insbesondere besteht kein absoluter Zwang zur Gleichbehandlung, so daß dem Mieter in dem vom Landgericht entschiedenen Fall die Berufung darauf nichts nutzte, daß ein anderer Hausbewohner einen Zwergdackel hielt. Seinen Dobermannmischling mußte der Mieter also aus der Wohnung entfernen.

Dies alles gilt freilich nur dann, wenn die Formularklausel im Mietvertrag wirksam ist; unwirksam wäre beispielsweise das generelle Verbot jeglicher Haustierhaltung, also auch des Kanarienvogels im Käfig. Die Mietvertragsklausel im entschiedenen Fall lautete demgegenüber: "Für jede Tierhaltung, insbesondere der Hunde- und Katzenhaltung, jedoch mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf es der schriftlichen Zustimmung des Vermieters". Übelmeinende hätten allerdings auch hier beanstanden können, daß damit auch der harmlose Goldhamster verboten wird, weswegen die Klausel nach § 9 AGBG unwirksam sein könnte.