Hundehaltung, Hausordnung, Beschlussersetzung

Die Hundehaltung verstößt gegen das Regelwerk der GdWE, wenn nach der GO der Verwalter berechtigt ist, eine Hausordnung aufzustellen, so dass die vom Verwalter aufgestellte Hausordnung für die Wohnungseigentümer bindend und zu beachten ist.

Die Parteien streiten um die Hundehaltung durch die Kl. in deren Sondereigentumseinheit.

Die Rechtsbeziehungen sind innerhalb der GdWE durch die TE nebst GO (TE/GO) von 1996 geregelt. Gemäß § 14.2e) der GO ist der Verwalter berechtigt, eine Hausordnung aufzustellen.

Unter H „Haustiere“ der Hausordnung ist geregelt: „Kein Haustier ohne Genehmigung! Die allerdings im Regelfall, aber widerruflich, erteilt wird, soweit die anderen Bewohner dadurch nicht belästigt werden und Verunreinigungen nicht entstehen. Wenn trotzdem einmal etwas „passiert“, muss es der Tierhalter natürlich sofort entfernen. Klar, dass Waldi innerhalb der Anlage immer an die Leine muss. Und ihrer Katze, die wie jede Katze Sandkisten heiß und innig liebt, müssen sie beibringen, dass sie am Kinderspielplatz nichts zu suchen hat. Sonst müsste die Genehmigung leider widerrufen werden. Denn Kinder sollen mit Sand und nicht mit Katzenkot spielen.“

Nachdem der Kl. mit bestandskräftigem Beschluss vom 19.7.2017 die Haltung eines Golden Retrievers nicht genehmigt wurde, hält die Kl. seit Anfang Februar 2020 in ihrer Wohnung einen Australian Shepherd namens Sydney, ohne dies der Hausverwaltung angezeigt bzw. eine Genehmigung erhalten zu haben.

Mit Beschluss der GdWE vom 14.7.2020 sollte bis 15.10.2020 beobachtet werden, ob weiterhin Lärmbelästigung durch übermäßiges Gebell des klägerischen Hundes bestehe.

In der Eigentümerversammlung vom 26.10.2021 wurde unter TOP 5 der folgende streitgegenständliche Beschluss gefasst:

„Die GdWE beschließt, von Frau … zu verlangen, es zu unterlassen, deren Hund, ein Australian Shepherd, in der Wohnanlage … zu halten, eine etwaige erteilte Genehmigung zur Hundehaltung zu widerrufen und die Hausverwaltung zu beauftragen und zu ermächtigen, einen Rechtsanwalt mit der außergerichtlichen und erforderlichenfalls gerichtlichen Geltendmachung des Anspruchs auf Beseitigung des Hundes, ein Australian Shepherd, gegen Frau … zu beauftragen.“

Die Kl. behauptet, ihr sei aus medizinischen Gründen empfohlen worden, einen Australian Shepherd anzuschaffen. Der Hund verhalte sich völlig normal und störe nicht. Den Anforderungen an die Haltung dieses Hütehundes werde sie gerecht.

Die Bekl. macht geltend, von dem Hund würden Lärmbeeinträchtigungen durch tägliches wiederholtes und anhaltendes Gebell, durchschnittlich 10 x täglich, mindestens 15 Sekunden und 2-3 x täglich auch mehrere Minuten, ausgehen.

Das AG Wolfratshausen hat nach umfangreicher Beweisaufnahme mit Endurteil vom 17.2.2023, 1 C 622/21 WEG, die Klage abgewiesen, die Kl. und Widerbekl. verurteilt, es zu unterlassen, den Hund namens „Sydney“ der Rasse Australian Shepherd in der Wohnanlage …, zu halten. […]

Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die zulässige Anfechtungsklage unbegründet sei, da der angefochtene Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche. Es handele sich um einen sog. Aufforderungsbeschluss, der eine Beseitigung nicht konstitutiv begründe. Formelle Beschlussfehler seien nicht vorgetragen. Eine weitergehende inhaltliche Überprüfung finde nicht statt.

Die Widerklage sei zulässig und begründet, da der Bekl. gegen die Kl. ein Anspruch auf Unterlassung der Hundehaltung gem. § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG zustehe. Die Hundehaltung stehe nach der Hausordnung unter dem Vorbehalt der Genehmigung und erfolge ohne entsprechende Genehmigung. Ein Anspruch auf Erteilung der Genehmigung, die im Regelfall zu erteilen sei, bestehe nicht, da aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme ein Versagungsgrund wegen Belästigungen der Bewohner gegeben sei.

Die Kl. macht geltend, aus der Hausordnung ergebe sich die Wertung, dass grundsätzlich Hunde gehalten werden dürfen, da nach der Hausordnung die Genehmigung „i.d.R.“ erteilt werde und die Versagung bzw. der Widerruf der Genehmigung eben von aufgetretenen Belästigungen abhänge. Diese Belästigungen müssten infolge einer Abwägung ein derartiges Gewicht haben, dass eine bereits erteilte Genehmigung widerrufen werden könne. Die Wertung des § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG müsse gelten, dass ein Nachteil über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus erwachse. Bei Immissionen müsse Maßstab das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen sein (BGH NZM 2020, 664, Rn. 20; NJW 2015, 2023 Rn. 10). Unvermeidbar und daher grundsätzlich unerheblich seien Geräusche, die durch Tierhaltung entstünden, da diese grundsätzlich sozialadäquat seien.

Zeugen hätten zwar das Bellen des Hundes bestätigt, 4 Zeugen hätten bekundet, dass der Hund völlig ruhig sei und sich artgerecht verhalte. Dass die Wohnanlage hellhörig ist, könne nicht dazu führen, dass ein Hund nicht mehr bellen dürfe.

Die fehlende Genehmigung führe nicht zu einer Treuwidrigkeit der Kl., da die Genehmigung ohne tragfähige Begründung nicht hätte versagt werden dürfen.

Das Gericht hätte eine ausführliche Würdigung möglicher Interessen der Bekl. einerseits und den Folgen für die psychische Gesundheit der Kl. andererseits vornehmen müssen. Die Wegnahme des Hundes würde bei der Kl. zu einem massiven psychischen Einbruch führen, der durch psychiatrische Behandlungsmöglichkeiten nicht zu bessern wäre. Auch sei zu berücksichtigen, dass sich das Verhalten des Hundes „gebessert“ habe. Das Gericht hätte zwingend ein Gutachten zum artgerechten Verhalten des Hundes einholen müssen, um eine gewisse Objektivierbarkeit bei der vorzunehmenden Interessenabwägung zu erzielen.

Zeugen hätten der Kl. im Juli 2023 mitgeteilt, den Hund „Sydney“ gar nicht mehr zu hören. Ein etwaiges Hundegebell rühre von anderen Hunden her.

Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen die zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung.

1. Die Berufung ist hinsichtlich der Anfechtungsklage gegen den zu TOP 5 gefassten Beschluss der Eigentümerversammlung vom 26.10.2021 unzulässig, da es insoweit an einer formgerechten Berufungsbegründung gem. § 520 Abs. 3 ZPO fehlt.

Eine Berufungsbegründung muss auf den konkreten, zur Entscheidung stehenden Streitfall zugeschnitten sein und erkennen lassen, aus welchen tatsächlichen und rechtlichen Gründen das Urteil unrichtig ist (BGH, NJW-RR 2004, 1716). Bei Mehrheit mit der Berufung verfolgter bzw. abzuwehrender Ansprüche bzw. Streitgegenstände - wie hier - ist an sich Begründung für jeden nötig. Zwar genügt der Angriff gegen einen Rechtsgrund, wenn dieser im angefochtenen Urteil hinsichtlich aller Ansprüche als durchgreifend angesehen wurde (vgl. Heßler in: Zöller, ZPO, 35. Aufl. 2024, § 520, Rn. 38). Vorliegend wurde die Anfechtungsklage der Kl. abgewiesen und unter I. der Entscheidungsgründe gesondert begründet, während die Kl. auf die Widerklage hin verurteilt wurde, was unter II. der Entscheidungsgründe gesondert begründet wurde. Ausweislich der Berufungsbegründung wird das erstinstanzliche Urteil des AG Wolfratshausen v. 17.2.2023 nur zur Überprüfung durch das Berufungsgericht gestellt, soweit die Widerklage für begründet erachtet worden ist. Die Ausführungen hinsichtlich der Klage selbst zum Ermächtigungsbeschluss werden nicht angegriffen, so dass es insoweit an der für die Zulässigkeit der Berufung erforderlichen Berufungsbegründung i.S.d. § 520 Abs. 3 ZPO fehlt.

Hinsichtlich der Widerklage ist die Berufung gem. § 511 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO statthaft und nach §§ 517, 519 Abs. 1, Abs. 2, § 520 Abs. 2, 3 ZPO form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, d. h. zulässig.

2. Die insoweit zulässige Berufung ist jedoch unbegründet.

Das Amtsgericht hat rechtsfehlerfrei der Bekl. einen Anspruch gegen die Kl. auf Unterlassen der Haltung des Hundes „Sydney“ gem. § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG i.V.m. § 1004 Abs. 1 BGB zuerkannt.

a) Gemäß § 13 Abs. 1 WEG darf ein Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, nach Belieben verfahren. Der Wohnungseigentümer ist nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG zur Einhaltung von gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen verpflichtet. Die Verpflichtung jedes Wohnungseigentümers besteht im Hinblick auf das gesamte Regelwerk der betreffenden GdWE. Das Nichtbeachten des Regelkanons kann in einem Tun oder Unterlassen bestehen. Der Anspruch aus § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG hat bei der Verletzung einer bestehenden Regelung keine weiteren Voraussetzungen und richtet sich ausschließlich auf die abstrakte Einhaltung des Regelwerkes und ist nicht vom Vorliegen konkreter Störungen abhängig. Geht es um konkrete Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums (z. B. Lärm, Geruchsbelästigung), übt die GdWE aufgrund der ihr in § 9a Abs. 2 WEG zugewiesenen Ausübungsbefugnis die sich hieraus ergebenden sachenrechtlichen Abwehransprüche aus dem gemeinschaftlichen Eigentum aus (vgl. Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 14 Rn. 14, 15).

Die Hundehaltung verstößt vorliegend gegen das Regelwerk der GdWE, da nach § 14.2e) der GO der Verwalter berechtigt ist, eine Hausordnung aufzustellen, so dass die vom Verwalter aufgestellte Hausordnung für die Wohnungseigentümer bindend und zu beachten ist.

Unter H „Haustiere“ der Hausordnung ist geregelt: „Kein Haustier ohne Genehmigung!“ Diese Regelung, die Anschaffung von Haustieren unter den Vorbehalt der Zustimmung zu stellen, ist eine Beschränkung, die geeignet ist, üblicherweise bei der Tierhaltung zu erwartende Störungen der anderen Wohnungseigentümer zu unterbinden. Sie ist eine zulässige Regelung des ordnungsgemäßen Gebrauchs (vgl. OLG Saarbrücken, Beschl. v. 7.5.1999 - 5 W 365/98, NZM 1999, 621).

Eine Genehmigung der Haltung eines Hundes ist der Kl. nicht erteilt worden, so dass ein zum Unterlassungsanspruch (ggf. i.V.m. § 1004 BGB) führender Regelverstoß der Kl. vorliegt, wobei die Vorschrift des § 1004 BGB insoweit in ihrer Funktion als allgemeiner Abwehranspruch und nicht als Anspruch bei Eigentumsstörungen herangezogen würde. Die erforderliche Beeinträchtigung liegt dabei bereits in dem Verstoß gegen § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG, so dass § 1004 BGB nur noch die Rechtsfolge (Beseitigung oder Unterlassung) bestimmt. Eine konkrete Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums spielt für diesen gemeinschaftsrechtlichen Anspruch keine Rolle (vgl. Dötsch/Schultzky/Zschieschack WEG-Recht 2021, Kap. 4 Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer am Eigentum Rn. 29).

b) Nach der Rechtsprechung des BGH zu baulichen Veränderungen v. 17.3.2023 - V ZR 140/22 Rn. 26 - ist es Sache des Wohnungseigentümers, der eine bauliche Veränderung beabsichtigt, eine Genehmigung ggf. im Wege der Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) herbeizuführen, ehe mit der baulichen Maßnahme begonnen wird. Handelt er dem zuwider, haben die übrigen Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch, der seit dem 1.12.2020 durch die GdWE ausgeübt wird (§ 9a Abs. 2 WEG). Diesem Unterlassungsanspruch kann der Wohnungseigentümer, der die bauliche Veränderung beabsichtigt, nicht unter Berufung auf Treu und Glauben entgegenhalten, dass ihm ein Gestattungsanspruch zusteht.

Diese Grundsätze sind auf den vorliegenden Fall übertragbar. Nach der die Wohnungseigentümer bindenden Hausordnung hätte die Kl., die die Hundehaltung beabsichtigte, vor Anschaffung des Hundes die erforderliche Genehmigung einholen müssen. Dies war der Kl. bekannt, da sie 2017 vor der beabsichtigten Anschaffung eines Golden Retrievers eine entsprechende Genehmigung beantragte, die ihr jedoch versagt wurde. Auch im konkreten Fall hätte die Kl. vor der Anschaffung des streitgegenständlichen Hundes eine Genehmigung ggf. im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeiführen müssen, so dass sie dem Unterlassungsanspruch der Gemeinschaft nicht unter Berufung auf Treu und Glauben einen Gestattungsanspruch im Wege der dolo-agit-Einrede entgegenhalten kann.

Selbst wenn man dies anders sehen würde und den Einwand des Gestattungsanspruchs zulassen würde, sieht sich die Kammer im konkreten Fall aufgrund der Beschlussfassung vom 26.10.2021 zu TOP 5, der neben dem Aufforderungsbeschluss auch den Widerruf einer etwaig erteilten Genehmigung zum Gegenstand hat, außerstande, zu prüfen, ob der Kl. (gegenwärtig) ein Anspruch auf Genehmigung der Hundehaltung zusteht.

Das Amtsgericht hat die Anfechtungsklage gegen diesen Beschluss abgewiesen. Die Berufung gegen diese Klageabweisung ist wegen fehlender Berufungsbegründung gem. § 520 Abs. 3 ZPO unzulässig, so dass dieser Beschluss materiell-rechtlich nicht mehr zur Überprüfung durch die Kammer steht.

Ob die Kl. wegen zwischenzeitlich veränderter Umstände (Besuch der Hundeschule, Medikation, weniger Bellen) nunmehr Anspruch auf Genehmigung der Hundehaltung hat, weil andere Bewohner nicht mehr belästigt werden, kann die Kammer nicht entscheiden. Wie der BGH zu baulichen Veränderungen am 17.3.2023 entschieden hat, ist es Sache des Wohnungseigentümers eine Genehmigung ggf. im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeizuführen. Dafür ist aber zunächst eine Vorbefassung der Eigentümer erforderlich.

Ob vorliegend eine Belästigung der anderen Bewohner vorliegt und die Interessen der Kl., insbesondere ihr Gesundheitszustand, ausreichend berücksichtigt wurden, ist daher - in diesem Verfahren - nicht (mehr) entscheidungserheblich. Der Einholung etwaiger Sachverständigengutachten bedarf es daher nicht.

Die Hundehaltung verstößt gegen das Regelwerk der GdWE, wenn nach der Gemeinschaftsordnung (GO) der Verwalter berechtigt ist, eine Hausordnung aufzustellen, welche für die Tierhaltung eine an Bedingungen geknüpfte Genehmigung voraussetzt, die von einem Wohnungseigentümer nicht eingeholt wird.

Die Klägerin hält einen Hund in ihrer Sondereigentumseinheit. Nach der Gemeinschaftsordnung durfte der Verwalter eine Hausordnung aufstellen. In ihr ist geregelt, dass kein Haustier ohne Genehmigung gehalten werden darf, die allerdings im Regelfall – widerruflich – erteilt wird, soweit die anderen Bewohner dadurch nicht belästigt werden und keine Verunreinigungen entstehen, und wenn doch, sie der Tierhalter sofort entfernen muss und in der Anlage Leinenpflicht gilt. Nachdem der Klägerin die Haltung eines Golden Retrievers mit bestandskräftigem Beschluss nicht genehmigt wurde, hielt sie ein halbes Jahr später in ihrer Wohnung – auf medizinische Empfehlungen hin – einen Australian Shepherd, ohne dies der Hausverwaltung angezeigt oder eine Genehmigung erhalten zu haben.

Aufgrund von Lärmbeeinträchtigungen durch tägliches wiederholtes und anhaltendes Gebell („durchschnittlich 10 x täglich, mindestens 15 Sekunden und 2-3 x täglich auch mehrere Minuten“) beschloss die GdWE, von der Klägerin, notfalls gerichtlich, Unterlassung der Hundehaltung. Die Klägerin ficht diesen Beschluss an, die GdWE verlangt widerklagend Unterlassung der Hundehaltung. Das AG wies die Anfechtungsklage ab und gab der Widerklage der GdWE statt. Die Berufung der Klägerin blieb erfolglos.

Ein Wohnungseigentümer darf mit seinem Sondereigentum, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, nach Belieben verfahren, ist aber nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG zur Einhaltung von gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen verpflichtet. Die Verpflichtung jedes Wohnungseigentümers besteht im Hinblick

auf das gesamte Regelwerk der betreffenden GdWE. Das Nichtbeachten des Regelkanons kann in einem Tun oder Unterlassen bestehen. Der Anspruch aus § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG hat bei der Verletzung einer bestehenden Regelung keine weiteren Voraussetzungen und richtet sich ausschließlich auf die abstrakte Einhaltung des Regelwerkes und ist nicht vom Vorliegen konkreter Störungen abhängig.

Die Hundehaltung verstößt vorliegend gegen das Regelwerk der GdWE, da nach der GO der Verwalter berechtigt ist, eine Hausordnung aufzustellen, so dass die vom Verwalter aufgestellte Hausordnung für die

Wohnungseigentümer bindend und zu beachten ist.

Eine Regelung, welche die Anschaffung von Haustieren unter den Vorbehalt der Zustimmung stellt, ist eine übliche und zulässige Gebrauchsregelung, um die üblicherweise bei der Tierhaltung zu erwartenden Störungen der anderen Wohnungseigentümer zu unterbinden.