Hundefreilauf auf Gemeinschaftsflächen entgegen Hausordnung als Kündigungsgrund

Das von den Beklagten nicht in Abrede gestellte Verhalten - freies Laufen der Hunde des Mieters auf Gemeinschaftsflächen wie Grünflächen und/oder Kinderspielplatz des Anwesens entgegen der Hausordnung und ungeachtet mehrerer Abmahnungen - stellt eine erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1 Die Bekl., die von der Kl. eine Fünf-Zimmer-Wohnung in einer Villa in Berlin gemietet haben, sind durch das vorbezeichnete, für vorläufig vollstreckbar erklärte Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg zur Räumung dieser Wohnung verurteilt worden. Das Landgericht hat die Berufung der Bekl. durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen.

2 Die Vorinstanzen haben die (fristlose, hilfsweise ordentliche) Kündigung der Kl. für begründet erachtet, weil die Bekl. - insoweit unstreitig - ihre beiden Hunde trotz mehrerer Abmahnungen weiter unangeleint auf den Gemeinschaftsflächen des Anwesens, zu denen auch ein Kinderspielplatz gehört, hätten herumlaufen lassen. Die Bekl. haben fristgerecht Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt, diese (vorläufig) begründet und im Hinblick auf die für den 7. Januar 2020 angekündigte zwangsweise Räumung die vorläufige Einstellung der Zwangsvollstreckung gemäß § 719 Abs. 2 ZPO beantragt.

II. 3 Der Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung ist unbegründet.

4 1. Wird gegen ein für vorläufig vollstreckbar erklärtes Urteil Revision eingelegt, so ordnet das Revisionsgericht auf Antrag an, dass die Zwangsvollstreckung einstweilen eingestellt wird, wenn die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde und nicht ein überwiegendes Interesse des Gläubigers entgegensteht (§ 719 Abs. 2 ZPO). Bei Einlegung der Nichtzulassungsbeschwerde gegen die Zurückweisung der Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO ist § 719 Abs. 2 ZPO gemäß § 544 Abs. 5 Satz 2 ZPO i.V.m. § 522 Abs. 3 ZPO entsprechend anzuwenden.

5 2. Die Bekl. haben die Voraussetzungen des § 719 Abs. 2 ZPO nicht dargetan. Eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung nach dieser Vorschrift setzt - unter anderem - voraus, dass das eingelegte Rechtsmittel Aussicht auf Erfolg hat (BGH, Beschlüsse vom 26. September 2018 - VIII ZR 290/18, NJW-RR 2019, 72 Rn. 9; vom 23. März 2016 - VIII ZR 26/16, WuM 2016, 305 Rn. 5; vom 15. August 2012 - VIII ZR 238/12, WuM 2012, 571 Rn. 6; vom 4. Juni 2008 - XII ZR 55/08, NJW-RR 2008, 1038 Rn. 6; jeweils m.w.N.). Hieran fehlt es.

6 Das von den Bekl. nicht in Abrede gestellte Verhalten - freies Laufenlassen ihrer Hunde auf den Gemeinschaftsflächen (Grünflächen, Kinderspielplatz) des Anwesens entgegen der Hausordnung und ungeachtet mehrerer Abmahnungen - stellt eine erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass einer solchen (beharrlichen) Pflichtverletzung unter den von ihm festgestellten Umständen ein die fristlose Kündigung rechtfertigendes Gewicht zukommt, lässt schon einen einfachen Rechtsfehler nicht erkennen und erst recht nicht einen solchen, der die Zulassung der Revision erforderte.

7 Entgegen der Auffassung der Nichtzulassungsbeschwerde kommt der Sache weder eine grundsätzliche Bedeutung zu noch weicht die Entscheidung des Berufungsgerichts von dem Urteil des Senats vom 18. Februar 2015 (VIII ZR 186/14, NJW 2015, 1239 Rn. 26 f.) ab. Aus dieser Entscheidung, die eine behauptete Störung des Hausfriedens durch exzessives Rauchen innerhalb der Mietwohnung betraf, lässt sich nichts für die Auffassung der Bekl. herleiten, dass der hier zu beurteilenden (beharrlichen) vertragswidrigen Nutzung der Gemeinschaftsflächen nur dann das eine Kündigung rechtfertigende Gewicht zukommen könnte, wenn sich Mitmieter hierdurch gestört gefühlt hätten und konkrete Beeinträchtigungen etwa in Form von Verunreinigungen nachgewiesen wären. Unabhängig davon haben sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts mehrere Mitmieter durch das oben genannte Verhalten der Bekl. auch gestört gefühlt, auf deren Beschwerden die Kl. in der Folgezeit mit Abmahnungen und nach deren Erfolglosigkeit mit der Kündigung des Mietvertrages gegenüber den Bekl. reagiert hat.

Lässt der Mieter entgegen der Hausordnung und ungeachtet mehrerer Abmahnungen seine Hunde frei auf Gemeinschaftsflächen wie Grünflächen und/oder dem Kinderspielplatz des Anwesens laufen, stellt dieses Verhalten eine erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar, das eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann, so der Bundesgerichtshof.

Die Beklagten hatten von der Klägerin eine Fünf-Zimmer-Wohnung in einer Villa in Berlin gemietet. Sie sind durch ein für vorläufig vollstreckbar erklärtes Urteil des AG Charlottenburg zur Räumung dieser Wohnung verurteilt worden, ihre Berufung hatte das Landgericht durch einfachen Beschluss zurückgewiesen. Amtsgericht und Landgericht hatten die (fristlose, hilfsweise ordentliche) Kündigung der Kläger für begründet gehalten, weil die Beklagten ihre beiden Hunde trotz mehrerer Abmahnungen weiter unangeleint auf den Gemeinschaftsflächen des Anwesens, zu denen auch ein Kinderspielplatz gehört, hätten herumlaufen lassen. Die Beklagten haben die vorläufige Einstellung der Räumung beantragt – ohne Erfolg.

Werde gegen ein für vorläufig vollstreckbar erklärtes Urteil Revision eingelegt, so ordne das Revisionsgericht gemäß § 719 Abs. 2 der Zivilprozessordnung (ZPO) auf Antrag an, dass die Zwangsvollstreckung einstweilen eingestellt wird, wenn die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde und nicht ein überwiegendes Interesse des Gläubigers entgegensteht. Bei Einlegung der Nichtzulassungsbeschwerde gegen die Zurückweisung der Berufung durch sog. Zurückweisungsbeschluss gelte das entsprechend.

Zu den Voraussetzungen für eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung nach dieser Vorschrift gehört es – unter anderem –, dass das eingelegte Rechtsmittel Aussicht auf Erfolg hat. Hieran fehle es im vorliegenden Fall.

Die Beklagten hätten nicht in Abrede gestellt, dass sie ihre Hunde entgegen der Hausordnung und ungeachtet mehrerer Abmahnungen auf den Gemeinschaftsflächen (Grünflächen, Kinderspielplatz) des Anwesens hätten frei laufenlassen. Dies stelle eine erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar. Die Würdigung des Berliner Landgerichts, dass einer solchen (beharrlichen) Pflichtverletzung ein Gewicht zukomme, das eine fristlose Kündigung rechtfertige, lasse schon keinen einfachen Rechtsfehler erkennen und erst recht nicht einen solchen, der die Zulassung der Revision erforderte.

Aus der Grundsatzentscheidung des BGH zur behaupteten Störung des Hausfriedens durch exzessives Rauchen innerhalb der Mietwohnung lasse sich nichts für die Auffassung der Beklagten herleiten, dass ihrer beharrlichen vertragswidrigen Nutzung der Gemeinschaftsflächen nur dann das eine Kündigung rechtfertigende Gewicht zukommen könne, wenn sich Mitmieter hierdurch gestört gefühlt hätten und konkrete Beeinträchtigungen etwa in Form von Verunreinigungen nachgewiesen wären.

Unabhängig davon hätten sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts mehrere Mitmieter durch das Verhalten der Beklagten auch gestört gefühlt, denn auf deren Beschwerden habe die Klägerin in der Folgezeit erst mit Abmahnungen und nach deren Erfolglosigkeit mit der Kündigung des Mietvertrages gegenüber den Beklagten reagiert.