Honorar für Veräußerungszustimmung

1. Auch mit dem Eintritt in den Verwaltervertrag wird der Wohnungseigentumserwerber nicht zahlungspflichtig hinsichtlich eines Sonderhonorars für die Veräußerungszustimmung.

2. Es bestehen rechtliche Bedenken, wenn der Verwalter für die Veräußerungszustimmung nicht eine zum tatsächlichen Prüfungsaufwand im angemessenen Verhältnis stehende Pauschale, sondern einen Prozentsatz des Kaufpreises des Wohnungseigentums zugrunde legt.

Der Antragsteller nimmt als Verwalter den am 4. August 1994 zusammen mit dessen Ehefrau aufgrund notarieller Kaufverträge und Auflassungserklärungen vom 21. März 1994 in zwei Wohnungsgrundbüchern eingetragenen Antragsgegner auf Zahlung einer Verwaltersondervergütung für seine Veräußerungszustimmung in Anspruch. In der Tei-lungserklärung der Wohnanlage vom 22. März 1983 ist unter § 4 Abs. 1 be-stimmt, daß die Veräußerung von Wohnungs- und Teileigentum der schriftlichen Zustimmung des jeweiligen Verwalters bedarf. Unter § 15 Abs. 1 c ist festgelegt, daß Sonderleistungen des Verwalters durch die Ver-gütung für die Verwaltung des Wohn- oder Teileigentums nicht abgegolten sind, ohne daß jedoch für den Fall der Veräußerungszustimmung ein Ver-trag festgelegt ist. Mit Schreiben vom 14. April 1994 und 3. Mai 1995 for-derte der Antragsteller den Antragsgegner zur Zahlung von jeweils 0,5 % der Kaufpreise, insgesamt 2.785 DM (rechnerisch falsch mit 2.985 DM beziffert) unter Berufung auf seinen Verwaltervertrag vom 6. Februar 1987 auf, den der Antragsgegner am 25. April 1995 zusätzlich unterzeichnet hat. Mit Beschluß vom 31. Mai 1996 hat das Amtsgericht den Zahlungsantrag zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete Erstbeschwerde des Antragstellers hat das Landgericht mit Beschluß vom 4. Februar 1997 zurückgewiesen. Die Rechtsbeschwerde des Antragstellers blieb erfolglos.

Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht Anspruchsgrundlagen für das geltend gemachte Sonderhonorar verneint. Aus der Teilungserklärung vom 22. März 1983 können sich schon deshalb keine Ansprüche ergeben, weil dort in § 15 nur negativ bestimmt ist, daß Sonderleistungen des Verwalters durch das normale Verwalterhonorar nicht abgegolten werden, während eine der Höhe nach bestimmte Sondervergütung für die erforderliche Veräußerungszustimmung nicht festgelegt ist. Die Teilungserklärung läßt nur eine Vereinbarung der Sondervergütung zu, ohne diese bereits zu bestimmen. Soweit der Antragsteller sich auf den von dem Antragsgegner am 25. April 1995 unterschriebenen Verwaltervertrag vom 6. Februar 1987 stützt, ist vorweg zu bemerken, daß eine ursprüngliche Geltung trotz der Verlängerungsklausel um jeweils ein Jahr am 31. Januar 1992 abgelaufen sein muß, weil die Bestellung nach § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG höchstens auf fünf Jahre vorgenommen werden darf. Für das Rechtsbeschwerdeverfahren kann jedoch zugunsten des Antragstellers davon ausgegangen werden, daß eine wiederholte Bestellung des Antragstellers seitens der Wohnungseigentümer unter Zugrundelegung des Verwaltervertrages vom 6. Februar 1987 vorgenommen worden ist, dem der Antragsgegner am 25. April 1995 beigetreten ist, was sich im übrigen auch aus seinem Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben würde.

Ohne Rechtsirrtum legt das Landgericht den Inhalt des Verwaltervertrages dahin aus, daß der Anspruch des Antragstellers auf Sondervergütung mit Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum, mithin am 22. April 1994 entstand und sich mangels Bestimmung eines Zahlungspflichtigen (etwa des Veräußerers) gegen sämtliche damaligen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartner des Antragstellers richtete. Es bedarf hier keiner Entscheidung, ob die Eigentümergemeinschaft etwa gegen den Veräußerer als den Veranlasser Rückgriff nehmen könnte. Jedenfalls ist in dem Verwaltervertrag eine Erwerberhaftung nicht einmal dem Wortlaut nach vorgesehen, wobei eine Erwerberhaftung im übrigen auch bereits aus Rechtsgründen zu beanstanden wäre. Selbst wenn der Erwerber von Wohnungseigentum an den vor seinem Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossenen Verwaltervertrag gebunden ist, haftet er hieraus dennoch nicht für Verwaltervergütungen, die vor seinem Erwerb entstanden und fällig geworden sind (vgl. den bereits vom Landgericht zitierten Beschluß BayOb-LGZ 1986, 368 = NJW-RR 1987, 80 ZMR 1987, 60 = WE 1987, 91; zur Veräußererhaftung ferner Senat NJW-RR 1989, 975). Nur vorsorglich sei bemerkt, daß in der Teilungserklärung vom 22. März 1983 keine Regelung enthalten ist, daß der Erwerber für Beitragsrückstände des Veräußerers aufzukommen hat; aus der allgemeinen Klausel, daß der Veräußerer dem Erwerber die Pflichten aus der Teilungserklärung weiterzugeben hat, folgt eine Haftung für Verwaltungskostenrückstände nicht.

Rechtlich einwandfrei verneint das Landgericht auch eine Haftungsübernahme des Antragsgegners für die Sondervergütung durch die nachträgliche Unterzeichnung des Verwaltervertrages am 25. April 1995. Die Würdigung des angefochtenen Beschlusses, aus der bloßen Unterzeichnung des Verwaltervertrages ergebe sich keinerlei Indiz dafür, daß der Antragsgegner über die gesetzlich bestehenden Verpflichtungen auch für bereits zuvor entstandene Verbindlichkeiten aufkommen wolle, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden; der Senat würde die Auslegung ebenfalls so vornehmen. Zu Unrecht verweist die Rechtsbeschwerdebegründung darauf, daß der Antragsgegner bereits mit Abschluß der notariellen Verträge Verpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft übernommen habe. Bis zu seiner Eintragung in den Wohnungsgrundbüchern am 4. August 1994 hatte der Antragsgegner lediglich schuldrechtliche Ansprüche gegen den Veräußerer, abhängig von der Veräußerungszustimmung des Antragstellers. Erst am 4. August 1994 ist der Antragsgegner in die Eigentümergemeinschaft eingetreten und damit den Regelungen der Teilungserklärung unterworfen.

Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht es abgelehnt, aus den notariellen Kaufverträgen zwischen dem Antragsgegner (und dessen Ehefrau) und dem Veräußerer vom 21. März 1994 eine vertragliche Übernahme zur Zahlung der Sondervergütung an den Antragsteller zu entnehmen. Der angefochtene Beschluß prüft und verneint das Vorliegen eines Vertrages zugunsten Dritter (§ 328 BGB) und einer Schuldübernahme oder eines Schuldbeitrittes (§ 415 BGB). Die Ausführungen, wonach es fern lag, daß der Antragsgegner außer gegenüber dem Veräußerer Verpflichtungen übernahm, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Als Rechtsbeschwerdegericht kann der Senat die Vertragsauslegung lediglich auf Rechtsfehler hin prüfen, die aber nicht ersichtlich und auch von der Rechtsbeschwerdebegründung nicht aufgezeigt sind. Weder ist mit der Anerkennung der Gemeinschaftsordnung (§ 6 der notariellen Verträge) noch mit der Vertragskostenübernahme im Verhältnis der Vertragsparteien zueinander (§ 10 der notariellen Verträge) eine Übernahme von Zahlungspflichten des Veräußerers gegenüber dem Verwalter zu folgern.

In Weiterführung seines Beschlusses vom 17. Mai 1989 - 24 W 1484/89 - (NJW-RR 1989, 975) weist der Senat vorsorglich darauf hin, daß die Verwaltersondervergütung für die Veräußerungszustimmung auch wegen ihrer Höhe rechtlich zu beanstanden wäre. Der Senat hat in dem vorgenannten Beschluß eine Zusatzvergütung für die Erteilung der Verwalterzustimmung zur Veräußerung in Höhe von 600 DM zuzüglich Mehrwertsteuer noch als maßvoll bezeichnet. Im Schrifttum (vgl. Deckert, Die Eigentumswohnung Gruppe 4 Seite 74) sind bereits dagegen Bedenken geltend gemacht worden, weil allenfalls Bearbeitungsgebührenpauschalen von 200 DM oder 300 DM zuzüglich Mehrwertsteuer für jede zu einer Sondereigentumsübertragung vorgesehene und in grundbuchmäßiger Form zu erteilende Verwalterzustimmung, zahlbar durch den Veräußerer als Veranlasser oder durch die Gemeinschaft, als verkehrsüblich und damit angemessen anzusehen seien. Nach dem Verwaltervertrag vom 6. Februar 1987 sind aber 0,5 % des Kaufpreises der veräußerten Wohnung Bemessungsgrundlage. Das führt hier bei Kaufpreisen von 405.000 DM bzw. 152.000 DM zu einem Sonderhonorar von 2.785 DM. ... Somit spricht einiges dafür, daß zwischen tatsächlichem Prüfungsaufwand und der Höhe der vereinbarten Sondervergütung ein Verhältnis besteht, das zu rechtlichen Bedenken gegen die Wirksamkeit der Zusatzvergütung Anlaß gibt.

Nach § 12 WEG kann die Teilungserklärung vorsehen, daß die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Verwalterzustimmung abhängig ist, die allerdings nur aus wichtigem Grund versagt werden darf. Dafür kann der Verwalter ein Sonderhonorar vereinbaren, wobei üblicherweise eine Pauschale von einigen Hundert DM vorgesehen ist. Ein Verwalter vereinbarte jedoch 0,5 % des Verkaufspreises, was im konkreten Fall bei zwei zugleich verkauften Wohneinheiten insgesamt fast 3.000 DM ausmachte, die der Verwalter auch noch von dem Erwerber beanspruchte.

Das KG hat bestätigt, daß das Sonderhonorar allenfalls von dem Veräußerer verlangt werden kann, weil der Erwerber erst nach Zustimmung des Verwalters in die Gemeinschaft eintritt. Zudem bestehen Bedenken gegen die Höhe des vereinbarten Honorars für die einfache Bonitätsprüfung anhand eines von dem Veräußerer oder Erwerber ausgefüllten Formularbogens: Auch mit dem Eintritt in den Verwaltervertrag wird der Wohnungseigentumserwerber nicht zahlungspflichtig hinsichtlich eines Sonderhonorars für die Veräußerungszustimmung. Es bestehen rechtliche Bedenken, wenn der Verwalter für die Veräußerungszustimmung nicht eine zum tatsächlichen Prüfungsaufwand im angemessenen Verhältnis stehende Pauschale, sondern einen Prozentsatz des Kaufpreises zugrunde legt.