Hohes Alter nicht à priori Härtegrund im Falle eines Wohnungswechsels, Kündigung wegen Eigenbedarfs, Anwendung der Sozialklausel, lange Mietdauer

a) Zu den Voraussetzungen einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133).

b) Das hohe Alter eines Mieters begründet ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO. Rn. 30).

c) Der Annahme, das hohe Lebensalter des Mieters gebiete auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters in der Regel die Fortsetzung des Mietverhältnisses, liegt eine unzulässige Kategorisierung der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB abzuwägenden Interessen zugrunde (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO. Rn. 36 f.).

d) Eine langjährige Mietdauer lässt für sich genommen noch nicht auf eine tiefe Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache schließen. Vielmehr hängt deren Entstehung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters (Pflegen sozialer Kontakte in der Nachbarschaft etc.) ab (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO. Rn. 30).

1 Die 1932 geborene Bekl. und ihr 1934 geborener, inzwischen verstorbener Ehemann, der ehemalige Bekl. zu 2, mieteten im Jahr 1997 von der Rechtsvorgängerin der Kl. eine im vierten Obergeschoss gelegene Zweizimmerwohnung in Berlin.

2 Die Kl. ist seit dem 17. Juli 2015 Eigentümerin dieser Wohnung. Mit Schreiben vom 3. August 2015 erklärte sie die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Juli 2016 wegen Eigenbedarfs und wiederholte diese Erklärung vorsorglich in der Klageschrift vom 26. September 2016 sowie in einem weiteren Schriftsatz vom 5. Dezember 2016. Zur Begründung führte sie an, sie wolle während ihrer Aufenthalte in Berlin künftig nicht mehr - wie bisher - zusammen mit ihrem erwachsenen Sohn zur Miete, sondern stattdessen allein in der in ihrem Eigentum stehenden Wohnung leben.

3 Die Bekl. und ihr zwischenzeitlich verstorbener Ehemann widersprachen dieser Kündigung unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mittel.

4 In der Folgezeit sprach die Kl. weitere - nunmehr fristlose, hilfsweise ordentliche - Kündigungen des Mietverhältnisses gestützt auf verschiedene Verhaltensweisen der Bekl. und ihres mittlerweile verstorbenen Ehemanns aus.

5 Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage - nach Einholung eines neurologisch-psychiatrischen Sachverständigengutachtens über die für die Bekl. zu besorgenden Kündigungsfolgen - abgewiesen und angeordnet (§ 308a Abs. 1 ZPO), dass das Mietverhältnis der Parteien über die betreffende Wohnung auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werde. Über die hilfsweise erhobene - auf Feststellung der unbefristeten Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen gerichtete - Widerklage der Bekl. und ihres mittlerweile verstorbenen Ehemanns hat es mangels Eintritts der Bedingung (Erfolglosigkeit des Klageabweisungsantrags) eine Entscheidung nicht getroffen. Die Berufung der Kl. hat keinen Erfolg gehabt.

6 Nachdem der Ehemann der Bekl. am 30. April 2019 - im Laufe des dem Revisionsverfahren vorausgegangenen Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde - verstorben ist, haben die Parteien den Rechtsstreit, soweit er den (ehemaligen) Bekl. zu 2 betroffen hat, in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt.

7 Mit der vom Senat - hinsichtlich der Klage beschränkt auf das auf die Kündigungen wegen Eigenbedarfs gestützte Räumungs- und Herausgabeverlangen - zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihr Klagebegehren sowie ihr auf Abweisung der Hilfswiderklage gerichtetes Begehren weiter.

8 Die Revision hat - soweit sie eröffnet ist - Erfolg.

I. 9 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

10 Die auf Eigenbedarf gestützten Kündigungen der Kl. hätten nicht zur Beendigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses geführt. Das Amtsgericht habe insoweit zu Recht die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet.

11 Die Bekl. hätten den Kündigungen form- und fristgerecht nach § 574b BGB widersprochen. Das Amtsgericht habe im Ergebnis auch zu Recht eine nicht zu rechtfertigende Härte für die Bekl. im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bejaht.

12 Dabei könne dahinstehen, ob die vom Amtsgericht - auf der Grundlage des seinerseits eingeholten Sachverständigengutachtens - festgestellten Gesundheitsbeeinträchtigungen der Bekl. eine Härte rechtfertigten und ob die gegen die erstinstanzliche Beweiserhebung erhobenen verfahrensrechtlichen Einwände eine neuerliche Beweisaufnahme erforderten oder der Beweis des von der Kl. in Abrede gestellten schlechten Gesundheitszustands der Bekl. aufgrund der vorgelegten ärztlichen Atteste prima facie geführt sei. Ebenso könne offenbleiben, ob die Bekl. sich mit Erfolg auf den Härtegrund des fehlenden Ersatzwohnraums (§ 574 Abs. 2 BGB) berufen könnten und ihnen dabei mit Blick auf die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin Darlegungs- und Beweiserleichterungen zugute kämen. Denn bereits das hohe Lebensalter der Bekl. (von bereits über 80 Jahren zum Zeitpunkt der ersten Eigenbedarfskündigung) führe dazu, dass die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses für diese eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB darstelle.

13 Der - in Rechtsprechung und Literatur umstrittenen - Auffassung, das hohe Alter des Mieters reiche aus, um eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu begründen, gebühre - jedenfalls im Grundsatz - der Vorzug. Von den nachteiligen Folgen des unfreiwilligen Verlusts der eigenen Wohnung seien alte Menschen aufgrund der vielfältigen Beeinträchtigungen, die naturgemäß mit dem Altern einhergingen, besonders hart betroffen. Die biologischen sowie psychosozialen altersbedingten Veränderungen machten es alten Menschen nämlich außerordentlich schwer oder gar unmöglich, erfolgreich einen neuen auf Dauer angelegten Lebensmittelpunkt zu begründen.

14 Diese Wertung stehe im Einklang mit dem in Art. 25 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union (im Folgenden: EUGrdRCh) verbrieften Schutz älterer Menschen. Sollte der Anwendungsbereich dieser Bestimmung nicht eröffnet sein, wäre jedenfalls die Ausstrahlungswirkung der in der nationalen Verfassung verankerten Grundrechte, mithin auch der Wesensgehalt der in Art. 1 Abs. 1 GG und dem Sozialstaatsprinzip verkörperten Menschenwürde, bei der Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs „Härte“ zu beachten. Auch dies führe zu dem genannten Ergebnis.

15 Hinzu komme, dass die bei alten Menschen häufig - wie auch hier - über Jahrzehnte gewachsene soziale Verwurzelung am Ort der Mietsache den Erhalt oder gleichwertigen Neuaufbau sozialer Strukturen andernorts behindere oder sogar ausschließe.

16 Ein gegenteiliges Auslegungsergebnis hätte zur Folge, dass der letzte Lebensabschnitt eines alten Menschen von den Belastungen eines möglicherweise jahrelang dauernden Gerichtsverfahrens geprägt würde, in dem er zwecks Nachweises seiner Räumungsunfähigkeit die sachverständige Examination der eigenen Person unter Offenlegung sämtlicher höchstpersönlicher medizinischer und psychologischer Anknüpfungstatsachen zu erdulden hätte.

17 Dem Bestandsinteresse eines Mieters in (solch) hohem Alter komme deshalb - von hier nicht vorliegenden Ausnahmekonstellationen abgesehen - ein so erhebliches Gewicht zu, dass es das im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigende Erlangungsinteresse des Vermieters regelmäßig - so auch hier - übersteige. Zwar sei auch dem Erlangungsinteresse der Kl. ein beträchtliches Gewicht nicht abzusprechen. Insbesondere sei die Lebensplanung der Kl. dahingehend, während ihrer Aufenthalte in Berlin künftig nicht mehr wie bislang gemeinsam mit ihrem erwachsenen Sohn in einer Mietwohnung, sondern stattdessen alleine in der streitgegenständlichen in ihrem Eigentum stehenden Wohnung zu wohnen, zu respektieren. Allerdings sei die Dringlichkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs als vergleichsweise gering anzusehen, weil der Eigennutzungswunsch zum einen nicht auf eine ganzjährige Nutzung und zum anderen auf bloßen Komfortzuwachs sowie die Vermeidung etwaiger wirtschaftlicher Nachteile durch die Anmietung einer weiteren Wohnung gerichtet sei.

18 Auch die auf verschiedene Verhaltensweisen der Bekl. gestützten Kündigungen begründeten, da sie jeweils unwirksam seien, den Räumungsanspruch der Kl. nicht.

19 Die Hilfswiderklage habe das Amtsgericht mangels Eintritts der innerprozessualen Bedingung zu Recht nicht verbeschieden.

II. 20 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand.

21 Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kl. auf Räumung und Herausgabe der von der Bekl. und ihrem verstorbenen Ehemann angemieteten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Die Bewertung des Berufungsgerichts, die Bekl. könne die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB auf unbestimmte Zeit verlangen, beruht auf revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern. Das Berufungsgericht hat unzutreffende rechtliche Maßstäbe sowohl bei der Beurteilung des Härtebegriffs des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB als auch bei der nach dieser Vorschrift vorzunehmenden Abwägung der gegenläufigen Interessen der Mietvertragsparteien angesetzt, indem es angenommen hat, allein das hohe Alter eines Mieters rechtfertige die Bejahung einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB und gebiete im Rahmen der Interessenabwägung regelmäßig die Bejahung eines Anspruchs des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses.

22 1. Noch rechtsfehlerfrei und von beiden Parteien unbeanstandet ist das Berufungsgericht in Übereinstimmung mit dem Erstgericht - ohne dies allerdings eigens näher zu erörtern - davon ausgegangen, dass die Eigenbedarfskündigungen der Kl. vom 3. August 2015, vom 26. September 2016 und vom 5. Dezember 2016 gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB begründet sind. Die Bejahung einer Eigenbedarfssituation aus den bereits im ersten Kündigungsschreiben der Kl. vom 3. August 2015 aufgeführten Gründen, namentlich der Wunsch, während ihrer Aufenthalte in Berlin künftig nicht mehr gemeinsam mit ihrem erwachsenen Sohn zur Miete, sondern stattdessen alleine in der in ihrem Eigentum stehenden, von der Bekl. innegehaltenen Wohnung zu leben, begegnet aus revisionsrechtlicher Sicht keinen Bedenken. Somit hat die Kündigung vom 3. August 2015 das Mietverhältnis nach den revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden (vgl. § 573c Abs. 1, 4 BGB i.V.m. Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB) und auch von den Parteien nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts mit Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zum 31. Juli 2016 beendet.

23 2. Das Bestehen des geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruchs der Kl. hängt danach - wie das Berufungsgericht ebenfalls noch zutreffend erkannt hat - davon ab, ob die Bekl. nach §§ 574, 574a BGB verlangen kann, das Mietverhältnis fortzusetzen. Denn nach den - wegen der Beschränkung der Revisionszulassung nicht der revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegenden - Feststellungen des Berufungsgerichts steht fest, dass die später zusätzlich erklärten außerordentlichen fristlosen Kündigungen (§ 543 Abs. 1 BGB) - bei denen eine Befugnis des Mieters, die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, nicht bestünde (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB) - unwirksam sind.

24 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die Voraussetzungen für einen Anspruch der Bekl. auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a BGB lägen allein wegen des fortgeschrittenen Alters der Bekl. vor.

25 a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, GE 2019, 905 = BGHZ 222, 133 Rn. 26, und VIII ZR 167/17, GE 2019, 913 = NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; jeweils m.w.N.).

26 b) Einer an diesem (eingeschränkten) Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts - und zwar sowohl hinsichtlich der Bejahung einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (dazu nachfolgend aa) als auch hinsichtlich der nach dieser Vorschrift vorzunehmenden Abwägung der gegenläufigen Interessen der Mietvertragsparteien (dazu unter bb) - nicht stand.

27 aa) Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht bislang getroffenen Feststellungen kann eine Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht bejaht werden.

28 Zwar ist das Berufungsgericht im Ansatz noch zutreffend davon ausgegangen, dass nur solche für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht kommen, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (st.Rspr.; siehe etwa Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO. Rn. 28, und VIII ZR 167/17, aaO. Rn. 31; jeweils m.w.N.). Rechtsfehlerhaft hat es jedoch angenommen, allein das hohe Alter eines Mieters rechtfertige nach diesem Maßstab die Bejahung einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Es hat insoweit außer Acht gelassen, dass sich das hohe Alter eines Menschen je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung unterschiedlich auswirkt und dieser Umstand deshalb - wie der Senat mit seinem nach der Verkündung der angegriffenen Entscheidung ergangenen Urteil vom 22. Mai 2019 (VIII ZR 180/18, aaO. Rn. 30) entschieden hat - ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch nicht eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet.

29 (1) Das hohe Lebensalter eines Mieters kann in Verbindung mit weiteren Umständen - im Einzelfall auch der auf einer langen Mietdauer beruhenden tiefen Verwurzelung des Mieters in seiner Umgebung - bei der gebotenen wertenden Gesamtbetrachtung, mithin unter Berücksichtigung der sich aus diesen Faktoren konkret für den betroffenen Mieter ergebenden Folgen eines erzwungenen Wohnungswechsels, eine Härte begründen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO.). Insbesondere kann eine Härte zu bejahen sein, wenn zu den genannten Umständen (hohes Lebensalter, Verwurzelung aufgrund langer Mietdauer) Erkrankungen des Mieters hinzukommen, aufgrund derer im Falle seines Herauslösens aus der Wohnumgebung eine Verschlechterung seines gesundheitlichen Zustands zu erwarten steht. Lässt der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zu oder besteht im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters, kann sogar allein dies einen Härtegrund darstellen (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO. Rn. 31 m.w.N.).

30 (2) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist es jedoch weder mit Blick auf den in Art. 25 EUGrdRCh verbrieften Schutz älterer Menschen noch unter Berücksichtigung des in Art. 1 Abs. 1 GG sowie dem Sozialstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 1 GG) verankerten Schutzes der Menschenwürde geboten, nach der Lehre der „mittelbaren Drittwirkung“ der Grundrechte eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB allein aufgrund des hohen Lebensalters eines Mieters zu bejahen.

31 (a) Art. 25 EUGrdRCh entfaltet schon deshalb keine (mittelbaren) Auswirkungen auf die Auslegung des Härtebegriffs in § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil diese Regelung gemäß Art. 51 Abs. 1 Satz 1 EUGrdRCh ausschließlich bei der - hier zweifelsfrei nicht betroffenen - Durchführung des Rechts der Union gilt und die in der Unionsrechtsordnung gewährleisteten Grundrechte nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung demnach in allen unionsrechtlich geregelten Fallgestaltungen, aber nicht außerhalb derselben - sei es auch (nur) in Form der „mittelbaren Drittwirkung“ - Anwendung finden (vgl. etwa EuGH, NJW 2020, 35 Rn. 42 f.; NJW 2013, 1415 Rn. 19; BVerfGE 152, 152 Rn. 43; BVerfG, NJW 2013, 1499 Rn. 90 f.; BGH, Urteile vom 27. Juli 2020 - VI ZR 405/18, NJW 2020, 3436 Rn. 25; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 401/18, ZIP 2020, 1967 Rn. 56, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen; vom 26. November 2015 - I ZR 3/14, juris Rn. 30 ff.).

32 (b) Auch unter dem Blickwinkel der Ausstrahlungswirkung der nach Art. 1 Abs. 1 GG geschützten Menschenwürde sowie des Sozialstaatsprinzips ist es nicht angezeigt, das hohe Alter eines Mieters in Verbindung mit einer langen Mietdauer unabhängig von den sich aus einem erzwungenen Wohnungswechsel konkret ergebenden Folgen als Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen. Ob eine Verletzung der Menschenwürde zu befürchten steht, lässt sich nämlich ebenfalls erst beurteilen, wenn die Auswirkungen feststehen, die ein Umzug für den betroffenen Mieter aufgrund seiner individuellen Lebenssituation - insbesondere seines gesundheitlichen Zustands - hätte.

33 (3) Die demnach erforderlichen Feststellungen hat das Berufungsgericht nicht getroffen.

34 (a) Soweit es - eher beiläufig - eine jahrzehntelange soziale Verwurzelung der Bekl. am Ort der Mietsache angenommen hat, lässt die angefochtene Entscheidung Ausführungen dazu, auf welchen Umständen diese Annahme beruht, vollständig vermissen. Denn eine langjährige Mietdauer (hier zum Zeitpunkt der ersten Eigenbedarfskündigung rund 18 Jahre) lässt für sich genommen noch nicht auf eine tiefe soziale Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache schließen. Vielmehr hängt deren Entstehung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters ab, namentlich davon, ob er beispielsweise soziale Kontakte in der Nachbarschaft pflegt, Einkäufe für den täglichen Lebensbedarf in der näheren Umgebung erledigt, an kulturellen, sportlichen oder religiösen Veranstaltungen in der Nähe seiner Wohnung teilnimmt und/oder medizinische oder andere Dienstleistungen in seiner Wohnumgebung in Anspruch nimmt. Solche Gegebenheiten hat das Berufungsgericht nicht festgestellt.

35 Unabhängig davon fehlt es ferner an Feststellungen des Berufungsgerichts zu den konkreten Folgen, die sich aus dem hohen Lebensalter der Bekl. und ihrer etwaigen sozialen Verwurzelung am bisherigen Wohnort im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels für sie ergeben.

36 (b) Auch dazu, ob die Bekl. daneben - wie vom Amtsgericht auf der Grundlage der hierzu erhobenen Beweise angenommen - an Erkrankungen leidet, die im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels eine Verschlechterung ihres gesundheitlichen Zustands befürchten lassen oder für sich genommen so schwer sind, dass der gesundheitliche Zustand der Bekl. einen Umzug nicht zulässt bzw. im Falle des Herauslösens aus ihrer näheren Umgebung die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung ihrer gesundheitlichen Situation besteht, hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. Vielmehr hat es - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - ausdrücklich dahinstehen lassen, ob der vom Amtsgericht nach Einholung eines neurologisch- psychiatrischen Sachverständigengutachtens festgestellte gesundheitliche Zustand der Bekl. die Annahme einer Härte rechtfertigt, und ob die gegen die erstinstanzliche Beweiserhebung vorgebrachten verfahrensrechtlichen Einwände eine neuerliche Beweisaufnahme erfordern oder der Beweis des von der Kl. in Abrede gestellten schlechten Gesundheitszustands der Bekl. aufgrund der vorgelegten ärztlichen Atteste prima facie geführt ist.

37 bb) Überdies hat das Berufungsgericht bei der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung einen unzutreffenden rechtlichen Maßstab angelegt und deshalb auch insoweit die für die Beurteilung des Streitfalls notwendigen Feststellungen nicht getroffen.

38 (1) Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Mietvertragsparteien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmenden Abwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestandes des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO. Rn. 60; vgl. BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; NJW-RR 1993, 1358), so dass auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen ist (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO.; vgl. BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; NJW 1995, 1480, 1481). Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei ist es angesichts der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse unzulässig, bestimmten Belangen des Vermieters und/oder des Mieters von vornherein - kategorisch - ein größeres Gewicht beizumessen als denen der Gegenseite (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO. Rn. 36 f.).

39 (2) Diesen Anforderungen wird die vom Berufungsgericht vorgenommene Interessenabwägung nicht gerecht.

40 Mit der Annahme, das hohe Alter des Mieters gebiete gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters in der Regel die Fortsetzung des Mietverhältnisses, hat sich das Berufungsgericht - unzulässigerweise - auf eine (wertende) Kategorisierung der widerstreitenden Interessen zurückgezogen, nämlich dem Bestandsinteresse eines Mieters in hohem Lebensalter - im Wege einer generalisierenden Wertung - den Vorrang gegenüber dem berechtigten Erlangungsinteresse des Vermieters eingeräumt.

41 Zwar ist das Berufungsgericht im Ansatz noch zutreffend davon ausgegangen, die Lebensplanung der Kl. dahingehend, dass sie während ihrer Aufenthalte in Berlin künftig nicht mehr wie bislang gemeinsam mit ihrem erwachsenen Sohn in einer Mietwohnung, sondern stattdessen alleine in der in ihrem Eigentum stehenden Wohnung leben möchte, sei zu respektieren. Auch hat es das mit dieser Lebensplanung begründete Erlangungsinteresse der Kl. der gebotenen einzelfallbezogenen Bewertung unterzogen, indem es die Dringlichkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs im Hinblick darauf, dass der Eigennutzungswunsch zum einen nicht auf eine ganzjährige Nutzung und zum anderen auf bloßen Komfortzuwachs sowie die Vermeidung etwaiger wirtschaftlicher Nachteile durch die Anmietung einer weiteren Wohnung gerichtet sei, als eher gering eingeschätzt hat.

42 Da es aber infolge der aufgezeigten Kategorisierung der Belange eines älteren Mieters weder zu den von der Bekl. neben ihrem Lebensalter geltend gemachten Härtegründen im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (soziale Verwurzelung am bisherigen Wohnort, zahlreiche Erkrankungen) noch zu den mit einem Umzug konkret für diese verbundenen Folgen (ausreichende) Feststellungen getroffen hat, hat es sich den Weg zu einer zuverlässigen Gewichtung der etwa zu bejahenden Härte (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO. Rn. 46) und damit zu einer den oben genannten Anforderungen genügenden Interessenabwägung versperrt.

III. 43 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht entscheidungsreif und daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung - unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats (§ 563 Abs. 2 ZPO) - an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

44 Für das weitere Verfahren wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass regelmäßig die Einholung eines - oder, wie hier, die Heranziehung des vom Amtsgericht bereits eingeholten - Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich ist, wenn der Mieter - wie hier - unter Vorlage von Attesten der behandelnden Fachärzte geltend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, und der Vermieter dieses Vorbringen bestreitet (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 29; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO. Rn. 44). Die vom Mieter als Beleg für sein Vorbringen eingereichten ärztlichen Atteste reichen deshalb in der Regel - anders als vom Berufungsgericht unter Bezugnahme auf die Grundsätze des Anscheinsbeweises in Betracht gezogen - nicht aus, um den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage zu versetzen, das Vorliegen eines Härtegrunds im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu beurteilen und diesen gegebenenfalls im Rahmen der erforderlichen Interessenabwägung sachgerecht zu gewichten (vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO.; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO.).

45 Weiter wird für den Fall, dass es nach den noch zu treffenden Feststellungen des Berufungsgerichts darauf ankommen sollte, ob der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums (§ 574 Abs. 2 BGB) gegeben ist, vorsorglich darauf hingewiesen, dass der - durch eine entsprechend angespannte Wohnlage veranlasste - Erlass der Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin vom 28. April 2015 - anders als vom Berufungsgericht etwa erwogen - allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellt, das lediglich in Verbindung mit substantiiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret vom Mieter ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen sei für den Mieter nicht zu erlangen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO. Rn. 51 f.).

Hohes Alter eines Mieters begründet ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels (hier nach einer Eigenbedarfskündigung) grundsätzlich noch keine Härte im Sinne der Sozialklausel. Der Annahme, ein hohes Lebensalter des Mieters gebiete auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters in der Regel die Fortsetzung des Mietverhältnisses, liegt eine unzulässige Kategorisierung der abzuwägenden Interessen zugrunde. Und eine langjährige Mietdauer lässt für sich genommen auch noch nicht auf eine tiefe Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache schließen, so der BGH, der damit auch eine von uns als falsch kritisierte Entscheidung der ZK 67 des Landgerichts Berlin korrigierte.

Die Parteien stritten über die Räumung und Herausgabe einer von den 1932 bzw. 1934 geborenen Beklagten 1997 von den Rechtsvorgängern der Klägerin gemieteten Wohnung. Die Klägerin erklärte am 3. August 2015 die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 31. Juli 2016 mit der Begründung, sie wolle zukünftig nicht mehr zusammen mit ihrem erwachsenen Sohn zur Miete, sondern in der in ihrem Eigentum stehenden Wohnung der Beklagten leben. Die Beklagten widersprachen der Kündigung unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mittel. Die Klägerin ließ in der Folge zwei weitere Eigenbedarfskündigungen sowie sechs weitere verhaltensbedingte Kündigungen aussprechen, die in einem Fall auf eine Tätlichkeit der Beklagten zu 1) gestützt waren.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, nachdem es zunächst ein Sachverständigengutachten über die für die Beklagten zu besorgenden Kündigungsfolgen hatte einholen lassen. Die Eigenbedarfskündigungen seien zwar begründet. Die mittlerweile erheblich eingeschränkte Gesundheit der Beklagten gebiete aber auch unter Würdigung der Interessen der Klägerin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses. Die verhaltensbedingten Kündigungen seien unwirksam, da die behaupteten Pflichtverletzungen nicht hinreichend erheblich seien. Die Berufung der Klägerin hatte keinen Erfolg. Das Landgericht Berlin (ZK 67) hatte die Klageabweisung damit begründet, dass der kündigungsbedingte Verlust der gemieteten Wohnung für Mieter hohen Alters grundsätzlich eine Härte im Sinne der Sozialklausel darstellt, die im Regelfall die Fortsetzung des Mietverhältnisses gebietet (LG Berlin, GE 2019, 459).

Nachdem der Ehemann der Beklagten im Laufe des dem Revisionsverfahren vorausgegangenen Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde verstorben ist, haben die Parteien den Rechtsstreit, soweit er den Verstorbenen betroffen hat, in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt.

Mit der vom BGH beschränkt auf das auf die Kündigungen wegen Eigenbedarfs gestützte Räumungs- und Herausgabeverlangen zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Ihre Revision hatte Erfolg.

Das Berufungsgericht habe unzutreffende rechtliche Maßstäbe sowohl bei der Beurteilung des Härtebegriffs der Sozialklausel (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) als auch bei der nach dieser Vorschrift vorzunehmenden Abwägung der gegenläufigen Interessen der Mietvertragsparteien angesetzt, indem es angenommen hat, allein das hohe Alter eines Mieters rechtfertige die Bejahung einer Härte im Sinne der Sozialklausel und gebiete im Rahmen der Interessenabwägung regelmäßig die Bejahung eines Anspruchs des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Noch rechtsfehlerfrei sei das Landgericht davon ausgegangen, dass die Eigenbedarfskündigungen der Klägerin begründet gewesen seien. Der Wunsch der Klägerin, während ihrer Aufenthalte in Berlin künftig nicht mehr gemeinsam mit ihrem erwachsenen Sohn zur Miete, sondern stattdessen alleine in der in ihrem Eigentum stehenden, von der Beklagten innegehaltenen Wohnung zu leben, begegne keinen Bedenken. Somit habe die Eigenbedarfskündigung das Mietverhältnis beendet. Der von der Klägerin geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch hänge danach davon ab, ob die Beklagte nach §§ 574, 574a BGB verlangen kann, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Rechtsfehlerhaft sei aber die Annahme des Landgerichts, die Voraussetzungen für einen Anspruch der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses lägen allein wegen des fortgeschrittenen Alters der Beklagten vor. Zwar sei das Landgericht im Ansatz noch zutreffend davon ausgegangen, dass nur solche für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe im Sinne der Sozialklausel in Betracht kommen, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben. Rechtsfehlerhaft habe es jedoch angenommen, allein das hohe Alter eines Mieters rechtfertige die Bejahung einer Härte im Sinne der Sozialklausel. Es habe insoweit außer Acht gelassen, dass sich das hohe Alter eines Menschen je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung unterschiedlich auswirke und dieser Umstand deshalb ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch nicht eine Härte begründet.

Das hohe Lebensalter eines Mieters könne in Verbindung mit weiteren Umständen – etwa einer langen Mietdauer und tiefen Verwurzelung in der Umgebung – bei einem erzwungenen Wohnungswechsel eine Härte begründen, insbesondere dann, wenn zu hohem Lebensalter und Verwurzelung aufgrund langer Mietdauer Erkrankungen des Mieters hinzukämen, aufgrund derer im Falle eines Herauslösens aus der Wohnumgebung eine Verschlechterung seines gesundheitlichen Zustands zu erwarten wäre.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sei es jedoch weder mit Blick auf den in Art. 25 Europäische Grundrechtscharta verbrieften Schutz älterer Menschen noch unter Berücksichtigung des in Art. 1 Abs. 1 GG sowie dem Sozialstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 1 GG) verankerten Schutzes der Menschenwürde geboten, eine Härte im Sinne der Sozialklausel allein aufgrund des hohen Lebensalters eines Mieters zu bejahen.

Die demnach für die Härteabwägung erforderlichen Feststellungen habe das Berufungsgericht nicht getroffen. Ein Beleg für die „eher beiläufig angenommene“ jahrzehntelange soziale Verwurzelung der Beklagten am Ort der Mietsache lasse die Entscheidung des Landgerichts vollständig vermissen. Eine langjährige Mietdauer (hier zum Zeitpunkt der ersten Eigenbedarfskündigung rund 18 Jahre) lasse für sich genommen noch nicht auf eine tiefe soziale Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache schließen. Vielmehr hänge das von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters ab, namentlich davon, ob er beispielsweise soziale Kontakte in der Nachbarschaft pflege, Einkäufe für den täglichen Lebensbedarf in der näheren Umgebung erledige, an kulturellen, sportlichen oder religiösen Veranstaltungen in der Nähe seiner Wohnung teil- und/oder medizinische oder andere Dienstleistungen in seiner Wohnumgebung in Anspruch nehme. Außerdem fehle es an Feststellungen zu den konkreten Folgen, die sich aus dem hohen Lebensalter der Beklagten und ihrer etwaigen sozialen Verwurzelung am bisherigen Wohnort im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels für sie ergeben würden.

Auch dazu, ob die Beklagte daneben an Erkrankungen leide, die im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels eine Verschlechterung ihres gesundheitlichen Zustands befürchten ließen oder für sich genommen so schwer seien, dass der gesundheitliche Zustand der Beklagten einen Umzug nicht zulasse oder die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung ihrer gesundheitlichen Situation bestehe, habe das Landgericht keine Feststellungen getroffen.

Schließlich habe das Landgericht bei der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung einen unzutreffenden rechtlichen Maßstab angelegt und deshalb auch insoweit keine für die Beurteilung des Streitfalls notwendigen Feststellungen getroffen.

Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Mietvertragsparteien im Rahmen der Sozialklausel sei die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren. Die Abwägung habe sich stets an den konkreten Umständen des Einzelfalls auszurichten. Dabei ist es angesichts der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse unzulässig, bestimmten Belangen des Vermieters und/oder des Mieters von vornherein – kategorisch – ein größeres Gewicht beizumessen als denen der Gegenseite. Diesen Anforderungen wird die vom Landgericht vorgenommene Interessenabwägung nicht gerecht. Mit der Annahme, ein hohes Alter des Mieters gebiete auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters in der Regel die Fortsetzung des Mietverhältnisses, habe sich das Landgericht unzulässigerweise auf eine (wertende) Kategorisierung der widerstreitenden Interessen zurückgezogen, nämlich dem Bestandsinteresse eines Mieters in hohem Lebensalter – im Wege einer generalisierenden Wertung (= Schubladendenken) – den Vorrang gegenüber dem berechtigten Erlangungsinteresse des Vermieters eingeräumt.

Der BGH hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben und an die Kammer zurückverwiesen. Gleichzeitig hat er ihr eine „Segelanweisung“ mit auf den Weg gegeben. „Regelmäßig“ sei ein Sachverständigengutachten einzuholen zu Art, Umfang und konkreten Auswirkungen auf die Lebensführung des Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung, wenn der Mieter unter Vorlage von ärztlichen Attesten geltend mache, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung unzumutbar, wenn der Vermieter das bestreitet. Vom Mieter eingereichte ärztliche Atteste reichten deshalb in der Regel – anders als vom Landgericht in Betracht gezogen – nicht aus.

Weiter werde für den Fall, dass es nach den noch zu treffenden Feststellungen darauf ankommen sollte, ob der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums gegeben sei, vorsorglich darauf hingewiesen, dass die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung, anders als vom Landgericht erwogen, allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds darstelle, das lediglich in Verbindung mit unstreitigem oder nachgewiesenem Vortrag des Mieters zu konkret von ihm ergriffenen Maßnahmen zur Überzeugung führen könne, angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen sei für den Mieter nicht zu erlangen.

In unserer die landgerichtliche Entscheidung ablehnenden Anmerkung (…) hatte wir u. a. geschrieben:

„Die Beurteilung, ob die vom Mieter angeführten Gründe die Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigen, obliegt in erster Linie der tatrichterlichen Würdigung der jeweiligen Einzelfallumstände, allgemein verbindliche Aussagen ließen sich dazu nicht treffen, argumentiert die Kammer, womit sie recht hat. Aber warum hält sie sich nicht daran und stellt apodiktisch die These auf, für alte Menschen sei ein Umzug immer unzumutbar und das Mietverhältnis deshalb grundsätzlich zu verlängern?

Wie will die Kammer denn entscheiden, wenn sich mal auf Mieter- und Vermieterseite Gleichaltrige gegenüberstehen und der Vermieter Eigenbedarf für eine Wohnung geltend macht, die um die Ecke der Wohnung eines seiner Kinder liegt?

Was im Übrigen die Gedankenspielereien mit einer Altersgrenze betrifft, möchte man der Kammer empfehlen, einmal eine der so beliebten Schiffsreisen zu buchen. Dabei ließe sich relativ leicht feststellen, dass alle Spekulationen der Kammer über die Furchtbarkeit des Alterns offenbar nur auf einen Teil der Menschheit zutreffen, weshalb man sich vor apodiktischen Thesen in Acht nehmen sollte. Weder das Bundesverfassungsgericht noch der BGH sind in solch selbst aufgestellte Fallen getappt, sondern haben sich mit guten Gründen immer für eine allumfassende Abwägung aller Umstände des Einzelfalls entschieden.“

Was der BGH mit seiner neuen Entscheidung wieder unter Beweis gestellt hat.