Höhere Kosten für Nahwärme nicht unbillig

Höhere Kosten für Nahwärme nicht unbillig; Wärmecontracting

Zur Kostenumlegung bei Übergang zur Wärmelieferung.

2. Die Kammer folgt dem Amtsgericht darin, daß es der Vermieterin freistand, die von ihr geschuldete Versorgung des Mietobjekts mit Wärme und Warmwasser anstelle des Eigenbetriebs durch die bisher vorhandene Zentralheizungsanlage durch direkten Bezug von Wärme und Warmwasser aus gewerblicher Leistung vornehmen zu lassen, und zwar im Wege der sog. Nahwärme. Diese Änderung ist aufgrund des Inhalts des abgeschlossenen Mietvertrags möglich.

Gem. § 5 Ziffer 5 des Mietvertrags ist ausdrücklich geregelt, daß Umlegungsmaßstab und Abrechnungszeitraum vom Vermieter nach billigem Ermessen geändert werden können, wenn dringende Gründe einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung es erfordern, z. B. bei Umstellung der Heizung. Durch diese Klausel, an deren Zulässigkeit keine Bedenken bestehen, ist es dem Vermieter gem. § 315 BGB gestattet, u. a. den Umlegungsmaßstab zu ändern unter den dort beschriebenen Umständen. Danach kann der Vermieter bei Umstellung der Heizung, die vorliegend für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung, insbesondere aus Umweltgesichtspunkten dringend notwendig war, den Umlegungsmaßstab gem. § 315 BGB nach billigem Ermessen ändern. Die Bekl. haben durch ihre Unterschrift unter dem Mietvertrag ausdrücklich zugestimmt, daß dem Vermieter insoweit ein Leistungsbestimmungsrecht zustehen soll. Es kann dahinstehen, ob die alte Heizungsanlage noch funktioniert hat. Auch wenn man davon ausgeht, ist die Umstellung auf Nahwärme, da sie unstreitig erheblich umweltfreundlicher funktioniert, als notwendig anzusehen.

3. Das Bestimmungsrecht des Vermieters gem. § 315 BGB unterliegt jedoch einer Billigkeitskontrolle. Im vorliegenden Fall erscheint es nicht unbillig, den Mieter mit Wärmebezugskosten zu belasten. Der Gesetzgeber hat mit der Änderung der Heizkostenverordnung im Jahre 1988 ganz bewußt und ausdrücklich Maßnahmen der Energieeinsparung auch gegen den Willen des Mieters durchsetzen wollen. Dies war bereits vor der Änderung der Verordnung im Jahre 1988 für Fernwärme insoweit anerkannt, als hinsichtlich der Fernwärme auch Investitionskosten umgelegt werden konnten. In der Verordnung von 1988 ist der gesetzgeberische WiIle in § 1 Abs. 1 Nr. 2 und § 7 Abs. 3 und 4 Heizkostenverordnung und in der Anlage 3 der 2. Berechnungsverordnung zum Ausdruck gebracht, in denen der Gesetzgeber die Fern- der Nahwärmeversorgung rechtlich gleichstellen wollte. Der Gesetzgeber hat ausdrücklich in § 1 Abs. 2 Nr. 2 Heizkostenverordnung die eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser, auch aus Anlagen nach Nr. 1 einbezogen. Mit dieser Neufassung ist nach Auffassung der Kammer jede Art der eigenständigen gewerblichen Wärme- und/oder Warmwasserversorgung abgedeckt, ohne Rücksicht darauf, wie das Versorgungskonzept juristisch ausgestattet ist, d. h. ob es in den Lieferverträgen als Direkt-, Nah- oder Fernwärmelieferung deklariert wird. Auch wenn im vorliegenden Mietvertrag in § 2 die Versorgung mit Fernwarmwasser ausgeixt ist, hat dies keine rechtlichen Auswirkungen, weil dort ersichtlich nur die seinerzeitige Zentralheizung und Warmwasserversorgung zum Ausdruck kommen sollte. Aus dem vorliegenden Mietvertrag ergibt sich, daß der Vermieter, sofern es der Billigkeit entspricht, auch andere Kosten, wie z. B. Investitionskosten, im Rahmen der Nebenkosten auf den Mieter umlegen kann ohne diese Investitionskosten einzeln auszuwerfen. Da sich die Verpflichtung der Bekl. im vorliegenden Fall bereits aus dem Mietvertrag ergibt, kann dahinstehen, ob der Mieter die Übertragung der Wärmelieferung auf Dritte entsprechend § 541 b BGB, § 3 MHG dulden muß (vgl. hierzu Langefeld-Wirth ZMR 1997, 165 f.). Es kann auch dahinstehen, ob sich aus der Heizkostenverordnung ergibt, daß eine vertraglich vereinbarte Versorgungsart einseitig durch den Vermieter geändert werden kann (vgl. dazu AG Hannover, WuM 1998, 40 f.; Eisenschmid, WuM 1998, 449 f.; Langefeld Wirth, ZMR 1997, 165 f.; Ropertz/Wüstefeld NJW 1989, 2365; Schmid, ZMR 1998, 793; Seitz, ZMR 1993, 2; LG Frankfurt/Oder Az. 16 S 185/98; LG Chemnitz Az. 12 S 2013/99). 4. Soweit die Bekl. vortragen, die Kl. würden gegen die Pflicht zur ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung verstoßen, weil Heizkosten sich im Vergleich zu der früher betriebenen eigenen Heizanlage über Gebühr und weit über 20 % hinaus erhöht hätten und soweit die Bekl. Vergleichsrechnungen zwischen den früheren Kosten und den jetzigen Kosten aufmachen, fehlt es an einem vergleichbarem Sachverhalt. Es mag sein, daß die Heizkosten bei der von der Vermieterin selbst betriebenen Heizung geringer waren. Diese Heizkosten sind jedoch mit den Heizkosten der jetzt betriebenen Anlage nicht vergleichbar, da die jetzt betriebene Anlage hauptsächlich Umweltgesichtspunkten Rechnung trägt und deshalb auch höhere Heizkosten verursacht. Hinzu kommt, daß in die jetzige Heizkostenabrechnung Investitionskosten eingeflossen sind, die ebenfalls zu einer Erhöhung der Heizkosten führen, und zwar in Übereinstimmung mit der Heizkostenverordnung. Die Umstellung auf eine Nahwärmeversorgung

lage hauptsächlich Umweltgesichtspunkten Rechnung trägt und deshalb auch höhere Heizkosten verursacht. Hinzu kommt, daß in die jetzige Heizkostenabrechnung Investitionskosten eingeflossen sind, die ebenfalls zu einer Erhöhung der Heizkosten führen, und zwar in Übereinstimmung mit der Heizkostenverordnung. Die Umstellung auf eine Nahwärmeversorgung ist nicht deshalb verboten, weil dadurch, eben weil sie umweltfreundlicher ausgestattet ist, höhere Kosten anfallen. Die Heizkostenverordnung will gerade diese Umstellung aus Umweltgesichtspunkten fördern (vgl. LG Frankfurt/Oder a. a. O.).

Wenn überhaupt, müßten die Kosten der Nahwärmeversorgung durch die Kl. mit Kosten anderer identischer Objekte mit Nahwärmeversorgung verglichen werden. Dies ist nicht geschehen. (...)

Wir haben ausführlich in GE 1999, 1175 ff. darüber berichtet, daß die Umstellung auf Wärmelieferung nicht nur technisch sinnvoll ist, sondern auch vom Gesetzgeber gewollt. Im Vordergrund stand bisher die Frage, nach welchen Vorschriften der Mieter zur Duldung einer solchen Umstellung verpflichtet ist.

In dem vom Landgericht München mit Urteil vom 28. Dezember 1999 entschiedenen Fall lag eine vertragliche Vereinbarung vor, wonach der Vermieter bei "dringenden Gründen" eine solche Umstellung vornehmen kann. Der Mieter wandte sich gleichwohl dagegen und meinte, die Heizkosten für die Nahwärme haben sich über Gebühr erhöht (mehr als 20 % der bisherigen Zentralheizungskosten). Das hielt das Landgericht München II nicht für überzeugend, da der Vermieter zwar nach den Grundsätzen des billigen Ermessens die Umstellung vornehmen müsse; eine Steigerung der Heizkosten sei jedoch unvermeidlich, da schließlich auch Investitionskosten nunmehr auf den Mieter umgelegt werden könnten. Das sei aber vom Gesetzgeber gewollt. Unbillig seien nur überhöhte Kosten im Vergleich zu anderen Wärmelieferanten, wozu der Mieter nichts vorgetragen hatte.