Höhe der Enteignungsentschädigung

Höhe der Enteignungsentschädigung; Entschädigung für mangelnde Vermietbarkeit eines Hauses aufgrund einer bevorstehenden Enteignung; Bestand der Eigentumsposition; Lärmimmissionen; optische Beeinträchtigungen; Autobahnbau

Die mangelnde Vermietbarkeit eines Hauses aufgrund einer bevorstehenden Enteignung des Grundstücks während des Enteignungsverfahrens und vor dessen Abschluss ist zu entschädigen.

3 1. Zwar schützt Art. 14 Abs. 1 GG den Bestand der Eigentumsposition in der Hand des Eigentümers und deren Nutzung einschließlich der Überlassung des Eigentums zur Nutzung an Dritte insbesondere gegen Entgelt (vgl. BVerfGE 98, 17, 35 f.). Bereits das Reichsgericht (RGZ 31, 214, 216; 43, 356, 358 ff.; vgl. RG JW 1907, 290 f.) hat eine Entschädigung für die mangelnde Vermietbarkeit eines Hauses während des Enteignungsverfahrens, vor dessen Abschluss, zugesprochen. Auch in der Literatur ist eine mögliche Entschädigung für die mangelnde Vermietbarkeit im Vorfeld einer bevorstehenden Enteignung anerkannt (vgl. Aust/Jacobs/Pasternak, Die Enteignungsentschädigung, 6. Aufl., Rn. 962; Büchs, Handbuch des Eigentums- und Entschädigungsrechts, 3. Aufl., Rn. 3370). Grundlage für eine solche Entschädigung ist, dass zwar entschädigungsrechtlich der Wert des genommenen Objekts an sich ersetzt wird. Der Eigentümer erhält damit den Wert ersetzt, mit dem er sich ein gleichwertiges Objekt beschaffen kann, aus dem er gleich hohe Mieteinkünfte erzielen könnte. Solange ihm die Enteignungsentschädigung aber noch nicht zusteht, weil das Enteignungsverfahren noch nicht zum Abschluss gekommen ist, er gleichwohl aufgrund der bevorstehenden Enteignung sein Objekt nicht mehr nutzen kann, so wird dieser Nachteil, der grundsätzlich von der Eigentumsgarantie umfasst wird, durch diesen Wert nicht mit abgegolten. Eine Entschädigungsfähigkeit kann daher nicht von vorneherein ausgeschlossen werden.

4 2. Im vorliegenden Fall fehlt es jedoch an einem Eingriff in die Eigentumsposition der Beteiligten zu 1. Sie hat nicht substantiiert dargelegt, dass Lärmimmissionen und optische Beeinträchtigungen die Nutzbarkeit des Hausgrundstücks in rechtserheblicher Weise eingeschränkt haben sollen. Ebenso wenig ist dargetan, dass in dem Zeitraum bis zur Veräußerung des Grundstücks dessen Vermietbarkeit ausgeschlossen gewesen ist. [...]

Bei einer Enteignung wird grundsätzlich nur der Wert entschädigt. Wenn ein Haus nicht vermietbar ist, ist der Wert entsprechend niedrig. Anders ist es aber, wenn gerade das Enteignungsverfahren die mangelnde Vermietbarkeit verursacht hat.

Für den Autobahnausbau wurde das Wohnhaus der Klägerin beansprucht, das nach einem sich über mehrere Jahre hinziehenden Verfahren gegen Entschädigung enteignet wurde. Die Klägerin verlangte u. a. eine höhere Entschädigung unter Berufung auf die mangelnde Vermietbarkeit.

Mit Beschluss vom 28. November 2007 wies der BGH die Nichtzulassungsbeschwerde gegen das insoweit klagabweisende Urteil des OLG Hamm zurück und verwies darauf, dass zwar grundsätzlich auch mangelnde Vermietbarkeit bei der Enteignungsentschädigung berücksichtigt werden könne; Voraussetzung sei jedoch, dass die fehlende Nutzungsmöglichkeit gerade auf dem Enteignungsverfahren beruhe. Das sei hier nicht dargetan.