Höchstdauer der Verwalterbestellung

Die fünfjährige Frist für die höchstzulässige Verwalterbestellung beginnt nicht vor rechtswirksamer Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft, erfordert also die Anlegung der Wohnungsgrundbücher sowie ferner, daß mindestens für zwei Wohnungseinheiten verschiedene Eigentümer eingetragen sind.

II. 2 b) Nach § 27 Nr. 2 der Teilungserklärung vom 21. März 1980 ist die Antragsgegnerin für die Dauer von fünf Jahren zur Verwalterin bestellt worden. Soweit in dem außerdem abgeschlossenen Ver waltervertrag vom selben Tage (§ 1 Nr. 1.2) ursprünglich vorgesehen war, daß die Amtszeit der Antrags gegnerin am 20. März 1985 enden sollte, ist diese Vereinbarung für die durch den konstitutiven Akt der Bestellung festgelegte Bestellungszeit nicht maßgebend. Denn es ist zwischen dem Bestellungsbe schluß, der auch die Bestellungszeit mit Wirkung für den Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungsei gentümers (§ 10 Abs. 2 und 3 WEG) festlegen kann, und dem Verwaltervertrag, der eine solche Wirkung nicht hat, zu unterscheiden. Für Beginn und Ende der Bestellungszeit ist damit allein die Regelung in der Teilungserklärung maßgebend.

2 c) Ohne Rechtsirrtum haben die Vorinstanzen angenommen, daß es für den Beginn der Bestellungs zeit, also für den Beginn der hier in Übereinstimmung mit § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG vorgesehenen Frist von fünf Jahren, nicht auf den Zeitpunkt des Beschlusses bzw. den Zeitpunkt der Beurkundung der Tei lungserklärung, sondern auf den Zeitpunkt ankommt, in welchem der Verwalter seine Tätigkeit aufzu nehmen hat (vgl. Weitnauer, WEG, 6. Aufl., § 26 Rdn. 11; Merle, Bestellung und Abberufung des Ver walters nach § 26 des Wohnungseigentumsgesetzes, Seite 67). Dies ist für die Bestimmung des § 84 Abs. 1 Satz 1 AktG, die der erst im Jahre 1973 erfolgten Neuregelung des § 26 WEG mit der zeitlichen Beschränkung als Vorbild diente, allgemein anerkannt (vgl. Merle a.a.O. mit weiteren Nachweisen).

aa) Gemäß § 27 Nr. 2 der Teilungserklärung sollte die Tätigkeit der Antragsgegnerin "mit der Übergabe der ersten Eigentumseinheit, spätestens jedoch mit der Umschreibung des Eigentums an dieser auf den Erwerber" beginnen. Das Wohnungseigentum der Eheleute, bei denen es sich um die ersten Erwer ber handelte, ist am 18. Dezember 1981 im Grundbuch eingetragen worden. Danach ist für den Beginn der Bestellungszeit im Sinne von § 27 Nr. 3 der Teilungserklärung und § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG hier der 18. Dezember 1981 (Zeitpunkt der Eintragung des Wohnungseigentums zugunsten der ersten Erwerbe r) maßgebend. Ob eine frühere Übergabe der ersten Wohnung an die Erwerber hier von Bedeutung sein könnte, bedarf keiner Erörterung, weil nach § 8 Abs. 1 des Kaufvertrages vom 4. September 1980 die Übergabe erst zum Monatsersten nach Eigentumsumschreibung erfolgt ist.

bb) Nach Auffassung des Senats wäre es im übrigen ohne Bedeutung, ob irgendeinem Käufer schon zu einem früheren Zeitpunkt der Besitz an der zum Sondereigentum zu verschaffenden Wohnung einge räumt war. Abgesehen davon, daß die Regelung in § 27 Nr. 2 der Teilungserklärung trotz der etwas miß verständlichen Formulierung ersichtlich auf die Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft ab stellt, hat der Senat in Übereinstimmung mit der von anderen Oberlandesgerichten vertretenen Auffas sung bereits ausgeführt, daß vor Anlegung der Wohnungsgrundbücher - im vorliegenden Falle am 9. Ok tober 1981 angelegt - zwischen den bisherigen Grundstückseigentümern oder zwischen Wohnungsei gentumsanwärtern eine nach dem Wohnungseigentumsgesetz zu behandelnde "faktische" Eigentümer gemeinschaft nicht bestehen kann (vgl. Senat, Beschluß vom 30. April 1986 - 24 W 1906/85 -, NJW-RR 1986, 1274 = MDR 1986, 761 = ZMR 1986, 295 = WuM 1986, 357 mit weiteren Nachweisen). Darüber hinaus ist der Senat der Auffassung, daß die hier in der Teilungserklärung festgelegte Bestellungszeit notwendigerweise erst mit der Eintragung des Wohnungseigentums der ersten Erwerber im Grundbuch (§ 4 Abs. 1 WEG) - im vorliegenden Falle am 18. Dezember 1981 - beginnen konnte, weil eine "faktische" Wohnungseigentümergemeinschaft nicht anerkannt werden kann. Hierzu wird auf den Beschluß des Senats vom 23. Dezember 1985 Bezug genommen (NJW-RR 1986, 444 = ZMR 1986, 132 = WuM 1986, 159).