Hochwertigkeit von Linoleumboden preis- und verlegeabhängig, Stuck in zwei von drei Zimmern, Heizungsrohre kein Teil der Be- und Entwässerung im Sinne der Orientierungshilfe zum Mietspiegel, Müllstandsfläche in geschlossenem Raum sichtbegrenzend

1. Ob hochwertiger Linoleumboden im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2015 vorliegt, hängt nicht allein vom Produktpreis ab, sondern auch von der Art der Verlegung; verschweißte Nähte sind ein Indiz für Hochwertigkeit.

2. Über Putz liegende Heizungsrohren sind nicht im Rahmen des wohnwertmindernden Merkmals „Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz“ (Merkmalgruppe 3 der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel) zu berücksichtigen; unschädlich ist, dass in einer Ecke des Badezimmers eine Abwasserleitung der darüber liegenden Wohnung sichtbar auf Putz verläuft.

3. Auch ein abgeschlossener Müllraum gilt als sichtbegrenzende, Wohnwert erhöhende Müllstandsfläche.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. verlangt von den Bekl. Zustimmung zur Mieterhöhung. Das AG hat die Bekl. antragsgemäß verurteilt, die Berufung hatte keinen Erfolg. Die Bekl. hatten sich gegen die Bewertung einzelner Merkmale der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel gewendet.

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Der Kl. steht der durch das Amtsgericht zuerkannte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung um 84,92 € nettokalt monatlich gegen die Bekl. aus § 558 BGB zu.

Sofern sich die Bekl. gegen die Bewertung der Merkmalgruppe 2 (Küche) als positiv wegen des wohnwerterhöhenden Merkmals des „hochwertigen Linoleumbodens“ im Berliner Mietspiegel 2015 wenden, bleiben die Einwände ohne Erfolg.

Unstreitig befindet sich der Linoleumboden in der Küche in einem guten Zustand. Auch die Auffassung der Bekl., es handele sich deshalb nicht um einen hochwertigen Linoleumboden, weil dieser bei ebay zu einem geringeren Preis angeboten werde, greift nicht durch. Zwar ist es zutreffend, dass sich die Eigenschaft eines Linoleumbelages als „hochwertig“ im Sinne der Orientierungshilfe auch aus dessen Preis ergeben kann, da die durch das Amtsgericht angeführten Eigenschaften des Linoleumbodens (Naturprodukt etc.) nahezu jedem Linoleumboden innewohnen und sich aus diesem Grund nicht bereits die Hochwertigkeit ergeben kann; jedoch kann sich die „Hochwertigkeit“ auch aus der Art und Weise der Verlegung ergeben. Dies folgt insbesondere daraus, dass die Orientierungshilfe neben dem „hochwertigen Linoleum“ auch Fliesen ohne zusätzliche Anforderungen nennt. Daraus wird deutlich, dass es nicht ausschließlich auf den Preis ankommen kann, da viele Fliesen zu einem deutlich geringeren Preis zu ersetzen sind als Linoleum. Vielmehr sind die Eigenschaften eines Fliesenbodens, wie dessen Langlebigkeit und Resistenz vor Nässe letztlich ausschlaggebend.

Nach vorstehenden Grundsätzen handelt es sich im vorliegenden Fall bei dem in der streitgegenständlichen Wohnung verlegten Linoleumboden aufgrund der Art und Weise der Verlegung um einen hochwertigen Fußbodenbelag.

Ausweislich der durch die Kl. eingereichten Rechnung des Handwerkers, der die Verlegearbeiten durchgeführt hat, hat die Kl. das Linoleum nicht einfach ausgelegt, sondern zusätzlich Verlegeplatten und eine 19 mm starke Trittschalldämmung darunter auf den Boden aufgebracht. Ferner sind die Nähte verschweißt worden und der Belag vollflächig verklebt worden. Aus diesem Grund ist im vorliegenden Fall von einem hochwertigen Linoleum i.S.d. Orientierungshilfe auszugehen. Zum einen bieten verschweißte Nähte einen besseren Feuchtigkeitsschutz und ermöglichen es dem Mieter, gerade in der Küche, den Fußboden problemlos nass zu säubern; zum anderen ist durch das vollflächige Verkleben des Bodens auch ein Verrutschen oder die Bildung von Falten ausgeschlossen, was insgesamt auch nach Jahren noch einen Eindruck der Hochwertigkeit vermittelt.

Sofern die Bekl. die Bewertung des Amtsgerichts der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) als positiv angreifen, da nach ihrer Auffassung neben den unstreitigen wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Merkmalen der „vorhandenen Abstellkammer“ und des „fehlenden Balkons“ nicht überwiegend Stuckdecken vorhanden seien und die Be- und Entwässerung überwiegend über Putz sei, vermag auch dieser Angriff nicht durchzugreifen.

Unstreitig verfügt die streitgegenständliche Wohnung in zwei von drei Zimmern über Stuckdecken, so dass ein „Überwiegen“ gegeben ist. Bei der Beurteilung sind nur die Wohnräume einzubeziehen.

Auch zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass sich die Be- und Entwässerung nicht überwiegend über Putz befindet. Bei den Heizungsrohren, die zum Teil über Putz liegen, handelt es sich nicht um „Be- und Entwässerung“ i.S.d. Orientierungshilfe, wie das Amtsgericht bereits ausgeführt hat, was von der Berufung auch nicht mehr angegriffen wird. Unstreitig liegen im Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung sämtliche Wasser- und Abwasserleitungen unter Putz. Lediglich in der Ecke über der Tür des Badezimmers verläuft eine Abwasserleitung der darüber gelegenen Wohnung sichtbar auf Putz. Ein Überwiegen ist deshalb jedoch nicht anzunehmen. Sofern die Bekl. ausführen, der Anblick sei störend, im Übrigen komme es, da es sich um ein Abwasserrohr handele, zu Geräuschbelästigungen, mag dies zutreffend sein, hat jedoch bei der Bewertung des Merkmals außer Betracht zu bleiben, da die Orientierungshilfe lediglich das objektive Vorhandensein der einzelnen Merkmale voraussetzt, nicht jedoch, ob sich daraus eine subjektive Wohnwerterhöhung bzw. -minderung ergibt.

Soweit die Berufung die Bewertung in der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) als positiv wegen des wohnwerterhöhenden Merkmals der „gepflegten Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung; nur den Mietern zugänglich“ angreift, ist auch dies nicht erfolgreich. Die Mülltonnen befinden sich unstreitig in einem abgeschlossenen, nur den Mietern zugänglichen Hausflur, der auch nicht als Durchgangsflur dient, sondern lediglich als Müllstandsfläche. Ausweislich der eingereichten Fotos macht dies einen gepflegten Eindruck. Sofern die Bekl. ausführen, eine derartige Müllstandsfläche verstehe sich von selbst und sei nicht besonders, ist dies auch - wie zuvor ausgeführt - nicht Voraussetzung des wohnwerterhöhenden Merkmals. Die Müllstandsfläche ist unstreitig sichtbegrenzt gestaltet, da sie sich in einem geschlossenen Raum befindet. Ferner ist sie unstreitig nur den Mietern zugänglich. Sie ist weiterhin ordentlich, die Wände sind gefliest und sauber, was die Bekl. auch nicht in Abrede stellen. Dies ist ausreichend für die Annahme der Eigenschaft „gepflegt“. Voraussetzung ist gerade nicht, dass einer Müllstandsfläche, die der Mieter lediglich kurze Zeit zum Entsorgen des Mülls betritt, eine weitere Gestaltung zukommt.

Hochwertig im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel ist ein Linoleumboden in der Küche nicht in erster Linie durch den Materialpreis, sondern durch die Verlegeart, so das Landgericht Berlin. Der Entscheidung ist außerdem zu entnehmen, dass auf Putz liegende Heizungsrohre nicht mit dem Negativmerkmal der auf Putz liegenden Installation für Wasser und Abwasser verwechselt werden dürfen. Und: Ein geschlossener Raum für Mülltonnen ist genauso gut wie eine sichtbegrenzte Müllstandsfläche.

Vermieter und Mieter stritten sich um die Berechtigung einer Mieterhöhung. Das Amtsgericht hatte die Mieter antragsgemäß dazu verurteilt, der Mieterhöhung zuzustimmen. Ihre Berufung, mit der sie vor allem die Bewertung einzelner Merkmale der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel durch das Amtsgericht monierten, wurde zurückgewiesen.

Der in der Küche verlegte Linoleumboden sei in gutem Zustand und auch hochwertig. Dass er bei eBay zu einem geringen Preis angeboten werde, sei nicht entscheidend. Die Hochwertigkeit könne sich zwar aus dem Preis ergeben, aber auch aus der Art und Weise der Verlegung. Vorliegend sei das Linoleum nicht einfach ausgelegt, sondern zusätzlich seien Verlegeplatten und eine 19 mm starke Trittschalldämmung darunter aufgebracht worden. Außerdem sei der Belag vollflächig verklebt, und die Nähte seien verschweißt worden. Derart verarbeitet biete der Boden einen besseren Feuchtigkeitsschutz, ein Verrutschen und eine Faltenbildung seien ausgeschlossen.

Entgegen der Auffassung der Mieter seien auch überwiegend – in zwei von drei Zimmern – Stuckdecken vorhanden; bei der Frage des „Überwiegens“ komme es nur auf die Wohnräume an.

Zutreffend habe das Amtsgericht auch angenommen, dass sich die Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend unter Putz befände. Die über Putz liegenden Heizungsrohre seien nämlich unbeachtlich, ebenso wie die Tatsache, dass in einer Ecke des Badezimmers ein Stück Abwasserleitung der darüber liegenden Wohnung sichtbar auf Putz verlaufe.

Schließlich: Der Vermieter habe sich zutreffend auf das wohnwerterhöhende Merkmal der „gepflegten Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung, nur den Mietern zugänglich“ berufen dürfen. Vorliegend befänden sich die Mülltonnen in einem abgeschlossenen, nur den Mietern zugänglichen, gefliesten und sauberen Hausflur, der auch nicht als Durchgangsflur, sondern ausschließlich als Müllstandsfläche diene.