Hochwertiger Bodenbelag, City-Lage, ÖPNV, Nahversorgung

1. Abgezogene Holzdielen seien nicht als hochwertiger Bodenbelag i.S.d. Berliner Mietspiegels als wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

2. Verkehrsanbindung und Nahversorgung sind regelmäßig im Rahmen des Berliner Mietspiegels bereits bei der Wohnlageneinteilung berücksichtigt und können nur dann als zusätzliches wohnwertminderndes oder wohnwerterhöhendes Merkmal einer Wohnung in einer bestimmten Wohnlage berücksichtigt werden, wenn sie in erheblichem Maße von dem Durchschnitt innerhalb der gegebenen Wohnlage abweichen.

Die Kl. begehrt von den Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Strittig bei der Miethöhe ist die Bewertung einer Reihe von – durch die Kl. als wohnwerterhöhend beanspruchten – Merkmalen.

Die Kl. ist der Auffassung, abgezogene Dielen seien ein hochwertiger Bodenbelag. Ferner ist sie der Auffassung, die Wohnung verfüge über eine gute ÖPNV-Anbindung und eine gute Nahversorgung und dies sei in der Merk­malgruppe 5 wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

Die Kl. hat keinen Anspruch gegen die Bekl. auf Zustimmung zu der geltend gemachten Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB. […]

Das Mieterhöhungsverlangen ist formell ordnungsgemäß. […] Allerdings ist das Mieterhöhungsverlangen materiell unwirksam, da die ortsübliche Vergleichsmiete unterhalb der derzeit vereinbarten Nettokaltmiete von 704,01 € liegt.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat das Gericht im Rahmen seines Schätzungs­ermessens nach § 287 ZPO den Berliner Mietspiegel 2024 herangezogen. […]

Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist negativ zu bewerten. […] Soweit die Kl. die Auffassung vertritt, abgezogene Holzdielen seien als hochwertiger Bodenbelag i.S.d. Berliner Mietspiegels wohnwerterhöhend für die Merkmalgruppe 3 zu berücksichtigen, so ist dem nicht zu folgen. Vielmehr handelt es sich um einen übli­chen Standard in Berliner Altbauten (vgl. LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 7.3.2025 - 65 S 203/24, m.w.N.). […]

Entge­gen der Auffassung der Kl. ist die von ihr geltend gemachte gute ÖPNV-Anbindung und gute Nahversorgung nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

In der Merkmaigruppe 5 wird die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr und die Nah­versorgung nicht als Merkmal genannt. Allerdings sind die Merkmale der Orientierungshilfe nicht abschließend formuliert, sodass in Einzelfällen neben den im Berliner Mietspiegel aufgeführten weitere ebenfalls gewichtige Merkmale im Rahmen der Merkmalgruppen zum Tragen kommen können (Berliner Mietspiegel 2024, S. 20). Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Anwendung der Orientierungshilfe nicht dadurch entwertet werden darf, dass die Schaffung zusätzlicher Merkma­le zum Regelfall erhoben wird (AG Lichtenberg, Urteil vom 4. Februar 2025 - 7 C 5099/24 - GE 2025, 241 = juris Rn. 28). Denn die Orientierungshilfe enthält keine willkürlichen Merkmale, sondern basiert auf dem Fachwissen und den praktischen Erfahrungen der bei Erstellung des Mietspiegels beteiligten Parteien und von ihnen vertretenen Institutionen (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, S. 31). Bei dem Berliner Mietspiegel mitsamt der Orientierungshilfe mit Bewertungskriterien han­delt es sich um ein in sich abgestimmtes Beurteilungskonzept (BGH, Beschluss vom 14. Juni 2022 - VIII ZR 24/21 - GE 2022, 95 = juris Rn. 19). Die vorgetragene ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung ist nicht als ein solches ebenfalls gewichtiges Merkmal zu qualifizieren, was neben den aufgeführten Merkmalen zum Tragen kommt.

Grundsätzlich ist die Lage einer Wohnung gemäß § 558 Abs. 2 BGB eines der Kriterien, die bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden, welche sich insbeson­dere durch die Verkehrsanbindung und infrastrukturelle Einrichtungen wie Einkaufsstätten be­stimmt (Dickersbach in: Erman, BGB, Kommentar, 17. Aufl. 2023, § 558 BGB, Rn. 24). Aller­dings wird die Verkehrsanbindung und Nahversorgung im Rahmen des Berliner Mietspiegels be­reits bei der Wohnlageneinteilung berücksichtigt (AG Lichtenberg aaO. Rn. 31 unter Verweis auf die Indikatoren zur Wohnlageneinstufung, siehe Dokumentation Berliner Mietspiegel 2024, S. 54 f.). Der Berliner Mietspiegel 2024 nimmt hinsichtlich der Wohnlage eine Einteilung in die drei Kate­gorien einfache, mittlere und gute Wohnlage vor (Berliner Mietspiegel, S. 11). Die Wohnlageein­stufung beruht auf einem nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Modell, für das um­fangreiche statistische Indikatoren aufbereitet, geprüft und plausibilisiert wurden (Berliner Miet­spiegel, S. 11). Zu diesen Indikatoren gehören insbesondere die Distanz zu Regional-, S- und U-Bahnen und zu Bus und Tram sowie die Distanz zu Zentren und Subzentren und damit auch zu den damit verbundenen Einkaufsstätten (Dokumentation Berliner Mietspiegel 2024, S. 54 f.). Die unterschiedlichen Wohnlagen unterscheiden sich daher insbesondere hinsichtlich der Verfüg­barkeit von Versorgungsangeboten für den täglichen Bedarf, also ob es wenig, durchschnittlich oder gute Versorgungsangebote gibt (vgl. Berliner Mietspiegel 2024, S. 12) als auch hinsichtlich der ÖPNV-Anbindung. Insofern ist auch hier bereits berücksichtigt, was die Kl. unterstreicht, nämlich die Erleichterungen, die nahegelegene Anbindungen an den Personennahverkehr und na­heliegende Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf im Alltag bedeuten.

Da Verkehrsanbindung und Nahversorgung einer Wohnung also bereits im Rahmen der Eintei­lung der Wohnlage berücksichtigt werden, können diese Kriterien nur dann als zusätzliches wohnwertminderndes oder wohnwerterhöhendes Merkmal einer Wohnung in einer bestimmten Wohnlage berücksichtigt werden, wenn sie in erheblichem Maße von dem Durchschnitt innerhalb der gegebenen Wohnlage abweichen. Zu berücksichtigen ist dabei, dass eine gute ÖPNV-Anbin­dung und gute Nahversorgung typische Vorteile einer Großstadt gegenüber dem ländlichen Raum bedeuten und hier gerade den Regelfall darstellen. Entsprechend kann die Nahversorgung schon nach den im Berliner Mietspiegel 2024 ausdrücklich ausgewiesenen wohnwerterhöhenden Merk­malen nur in besonderen Fällen berücksichtigt werden. Ausdrücklich ausgewiesen ist eine „bevorzugte Citylage“, die bestehen soll bei „nahen repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten“. Das verdeutlicht, dass die Nahversorgung nur bei einer besonders herausragenden Anbindung an die Kerninnenstadt und damit bei außerge­wöhnlichen Qualitäten, die über das bereits im Rahmen der Wohnlageneinteilung berücksichtigte Maß hinausgehen, zusätzlich in die Bewertung einfließen soll (AG Lichtenberg aaO. Rn. 37). Denn nach der Rechtsprechung reicht es für die Annahme einer „bevorzugten Citylage“ nicht aus, dass eine Gegend über zahlreiche Geschäfte, Cafés und Bars verfügt (vgl. AG Mitte, Urteil vom 14. Mai 2020 - 25 C 5019/19 -, juris Rn. 17; LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2015 - 67 S 120/15 - GE 2015, 971 = juris Rn. 23).

Die Kl. hat vorliegend nicht hinreichend substantiiert vorgetragen, dass die ÖPNV-Anbin­dung und Nahversorgung der Wohnung in besonderem Maß positiv von dem Durchschnitt inner­halb der Wohnlage „einfach“ abweicht. Hinsichtlich der ÖPNV-Anbindung trägt die Kl. vor, dass sich die Wohnung in 230 m Entfernung zur Bushaltestelle Prinzenallee/Soldiner Straße be­findet. Inwieweit dies für die Wohnlage „einfach“ überdurchschnittliches ÖPNV-Angebot darstellt, der nicht bereits bei Einordnung der Wohnlage berücksichtigt wurde, wird von der Kl. nicht näher dargelegt. Das gilt erst recht, da die Anbindung an eine Buslinie in einer Großstadt wie Berlin eine Selbstverständlichkeit ist und es eher von einer eher schlechten Anbindung zeugt, wenn nicht in ähnlicher Entfernung eine U- oder S-Bahnstation liegt. Hinsichtlich der Nahversor­gung macht die Kl. geltend, es befänden sich in etwa 270 m Entfernung „örtliche Lebensmit­telläden“ und in 800 m Entfernung Apotheken. Inwieweit sich die Nahversorgung in besonderem Maße von dem Durchschnitt innerhalb der Wohnlageneinteilung „einfach“ hervorhebt, trägt die Kl. allerdings nicht vor. Auch ist nicht ersichtlich, inwieweit die von der Kl. genannten örtlichen Lebensmittelläden und Apotheken ein überdurchschnittliches oder in sonstiger Weise besonderes Nahversorgungsangebot bedeuten, insbesondere im Vergleich mit dem ausdrücklich im Mietspiegel genannten wohnwerterhöhenden Merkmal „bevorzugte Citylage“.

Abgezogene Holzdielen seien nicht als hochwertiger Bodenbelag im Sinne des Berliner Mietspiegels als wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Verkehrsanbindung und Nahversorgung sind regelmäßig im Rahmen des Berliner Mietspiegels be­reits bei der Wohnlageneinteilung berücksichtigt und können nur dann als zusätzliches wohnwertminderndes oder wohnwerterhöhendes Merkmal einer Wohnung in einer bestimmten Wohnlage berücksichtigt werden, wenn sie in erheblichem Maße von dem Durchschnitt innerhalb der gegebenen Wohnlage abweichen.

Die Klägerin begehrt von den Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung. Strittig bei der Miethöhe ist die Bewertung einer Reihe von – durch die Klägerin als wohnwerterhöhend beanspruchten – Merkmalen. Die Klägerin ist der Auffassung, abgezogene Dielen seien ein hochwertiger Bodenbelag. Ferner ist sie der Auffassung, die Wohnung verfüge über eine gute ÖPNV-Anbindung und eine gute Nahversorgung, und dies sei in der Merk­malgruppe 5 wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Das AG folgte dem nicht und wies die Klage ab.

Das Gericht zog den Berliner Mietspiegel 2024 und seine Orientierungshilfe als Schätzgrundlage heran. Abgezogene Holzdielen seien nicht als hochwertiger Bodenbelag im Sinne des Berliner Mietspiegels wohnwerterhöhend für die Merkmalgruppe 3 zu berücksichtigen. Vielmehr handelt es sich um einen übli­chen Standard in Berliner Altbauten.

Auch die geltend gemachte gute ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung seien nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. In der Merkmalgruppe 5 seien sie nicht genannt. Zwar seien die Merkmale der Orientierungshilfe nicht abschließend, sodass in Einzelfällen neben den im Mietspiegel aufgeführten weitere, ebenfalls gewichtige Merkmale im Rahmen der Merkmalgruppen zum Tragen kommen könnten. Doch dürfe die Orientierungshilfe nicht dadurch entwertet werden, dass die Schaffung zusätzlicher Merkmale zum Regelfall erhoben werde.

Verkehrsanbindung und Nahversorgung seien im Rahmen des Mietspiegels bereits bei der Wohnlageneinstufung berücksichtigt worden. Die beruhe auf einem nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Modell, für das um­fangreiche statistische Indikatoren aufbereitet, geprüft und plausibilisiert worden seien. Zu diesen Indikatoren gehörten insbesondere die Distanz zu Regional-, S- und U-Bahnen und zu Bus und Tram sowie die Distanz zu Zentren und Subzentren und damit auch zu den damit verbundenen Einkaufsstätten.

Da Verkehrsanbindung und Nahversorgung einer Wohnung also bereits im Rahmen der Eintei­lung der Wohnlage berücksichtigt würden, könnten sie nur dann als zusätzliches wohnwertminderndes oder wohnwerterhöhendes Merkmal einer Wohnung in einer bestimmten Wohnlage berücksichtigt werden, wenn sie in erheblichem Maße von dem Durchschnitt innerhalb der gegebenen Wohnlage abwichen. Zu berücksichtigen sei dabei, dass gute ÖPNV-Anbin­dung und gute Nahversorgung typische Vorteile einer Großstadt gegenüber dem ländlichen Raum bedeuteten und hier gerade den Regelfall darstellten.

Ausdrücklich ausgewiesen als wohnwerterhöhend sei die „bevorzugte Citylage“ bei „nahen repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten“. Das verdeutliche, dass die Nahversorgung nur bei einer besonders herausragenden Anbindung an die Kerninnenstadt und damit bei außergewöhnlichen Qualitäten, die über das bereits im Rahmen der Wohnlageneinteilung berücksichtigte Maß hinausgehen, zusätzlich in die Bewertung einfließen solle. Und selbst für die Annahme einer „bevorzugten Citylage“ reiche es nach der Rechtsprechung nicht aus, dass eine Gegend über zahlreiche Geschäfte, Cafés und Bars verfüge.

Im konkreten Fall hatte die Klägerin vorgetragen, dass die ÖPNV-Anbin­dung und Nahversorgung der Wohnung in besonderem Maß positiv von dem Durchschnitt inner­halb der Wohnlage „einfach“ abweiche, weil sich die Wohnung in 230 m Entfernung zur Bushaltestelle Prinzenallee/Soldiner Straße befinde. Ein überdurchschnittliches ÖPNV-Angebot sei das nicht, da die Anbindung an eine Buslinie in einer Großstadt wie Berlin eine Selbstverständlichkeit sei und es eher von einer eher schlechten Anbindung zeuge, wenn nicht in ähnlicher Entfernung eine U- oder S-Bahnstation liege. Gleiches gelte für den Vortrag, dass sich in etwa 270 m Entfernung „örtliche Lebensmittelläden“ und in 800 m Entfernung Apotheken befänden.