Höchstgebühr für Inkassodienstleistungen im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse

1. Der Abschluss eines Mietvertrages mit einer gemäß §§ 556d ff. BGB unzulässig überhöhten Miete stellt bereits für sich genommen eine schuldhafte Pflichtverletzung der Vermieterin gemäß § 280 Abs. 1 BGB dar, die ihre Schadensersatzpflicht für notwendige Kosten vorgerichtlicher Rechtsverfolgung begründet. (Anschluss BGH, Urt. v. 27.5.2020 - VIII ZR 45/19 -, GE 2020, 787; BGHZ 225, 352 ff., Rn. 116)

2. Innerhalb des seit dem 1. Oktober 2021 geltenden Gebührenrahmens von 0,5 bis höchstens 1,3 für auf unbestrittene Forderungen bezogene Inkassodienstleistungen kann sich der Ansatz der Höchstgebühr als angemessen darstellen, wenn das Inkassounternehmen Mieterinteressen im Bereich der „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB verfolgt. Dieses Metier stellt sich - in Relation zum gesamten Spektrum typischer Inkassodienstleistungen - als besonders schwierig dar. (Anschluss/Fortführung LG Berlin II, Urt. v. 26.2.2025 - 64 S 189/23 - GE 2023, 698)

3. Der Gesetzgeber hat mit dem Kosten- und Betreuervergütungsrechtsänderungsgesetz 2025 klargestellt, dass der Streitwert einer auf Feststellung einer Mietüberhöhung gerichteten Klage nach dem Jahresinteresse zu bemessen ist. (Anschluss/Fortführung LG Berlin II, Urt. v. 26.2.2025 - 64 S 189/23 - GE 2023, 698)

Die Kl. ist ein Inkassounternehmen, das aus abgetretenem Recht einer Wohnungsmieterin Ansprüche nach §§ 556d ff. BGB zur Durchsetzung der sogenannten „Mietpreisbremse“ verfolgt. Das Mietverhältnis begann am 15. April 2021. Die Kl. rügte mit Schreiben vom 18. Januar 2023 die Miethöhe vor dem Hintergrund der §§ 556d ff. BGB und forderte die Bekl. zur Auskunft über maßgebliche Umstände und Ausnahmetatbestände sowie Erstattung überzahlter Miete auf. Den Erstattungsanspruch hat sie mit der Klage weiterverfolgt. Daneben hat die Kl. die Erstattung vorgerichtlicher Kosten in Höhe von 1.367,57 € begehrt, die sie nach einem behaupteten Interesse von insgesamt 12.564,90 € (46 x 273,15 €) berechnet hat.

Das Amtsgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben und die Bekl. zur Rückzahlung der überzahlten Miete für die Monate Februar bis einschließlich Juni 2023 in Höhe von 1.367,57 € und zur Zahlung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 367,23 € verurteilt. Zur Begründung der Verurteilung zur Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten hat es ausgeführt, dem Grunde nach stehe der Kl. gemäß §§ 280 Abs. 1, 398 BGB Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Kosten wegen des Verstoßes der Bekl. gegen § 556d BGB zu; der Höhe nach sei dieser jedoch auf die Gebühr derjenigen Tätigkeit beschränkt, die erforderlich und zweckmäßig gewesen sei. Erforderlich und zweckmäßig wäre es gewesen, zunächst nur die Auskunftsansprüche der Mieterin geltend zu machen, um dann später auf Grundlage der erteilten Auskünfte die Erstattung überzahlter Miete zu fordern. Der Gegenstandswert des Auskunftsanspruchs sei auf 20 % der anhand von § 9 ZPO ermittelten 47-fachen Differenz zu bemessen. Dagegen Berufung der Kl., die weitere vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 686,87 € fordert - mit einem Teilerfolg.

1. b. Die Berufung ist nur teilweise begründet.

Die Kl. hat einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Inkassokosten dem Grunde nach, der sich der Höhe nach entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht auf das bloße Auskunftsverlangen beschränkt (siehe aa.). Der Gegenstandswert ist jedoch entgegen der Ansicht der Kl. anhand von § 41 Abs. 5 GKG analog nach der 17-fachen Jahresdifferenz zu bemessen (siehe bb.). Zu Recht hat die Kl. als Inkassodienstleisterin dabei eine 1,3-Gebühr zugrunde gelegt (siehe cc.).

aa. Die Kl. hat gemäß §§ 398, 280 Abs. 1 und Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB wegen Verletzung schutzwürdiger Interessen der Mieterin und unter dem Gesichtspunkt des Verzuges dem Grunde nach einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Inkassokosten, der sich nicht auf das bloße Auskunftsverlangen beschränkt. Eine gegen § 556d Abs. 1 BGB verstoßende Mietvereinbarung ist unabhängig von der Erhebung der Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB unwirksam (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, § 556g Rn. 10, zitiert nach beck-online), und das Verlangen, einer überhöhten Miete zuzustimmen, verstieß deshalb gegen schutzwürdige Interessen der Mieterin i.S.d. § 280 Abs. 1 BGB. Die Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB sowie die Geltendmachung der aus den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ fließenden Ansprüche auf Auskunft, Rückerstattung und Abgabe einer Erklärung mit dem Schreiben vom 18. Januar 2023 stellen sich deshalb als angemessene Maßnahmen zweckgerechter Rechtsverfolgung dar. Für eine Beschränkung der erforderlichen und zweckmäßigen Rechtsverfolgung auf das Auskunftsbegehren bieten weder das Gesetz noch die Rechtsprechung Anhaltspunkte.

bb. Der Gegenstandswert ist jedoch entgegen der Ansicht der Kl. anhand von § 41 Abs. 5 GKG analog nach der 17-fachen Jahresdifferenz (richtigerweise muss es „Monatsdifferenz“ heißen, d. Red.) zu bemessen.

Die vorgerichtlich verfolgten Interessen der Mieter sind nach Auffassung der Kammer nicht mit dem 47-fachen Monatsbetrag der streitigen Mietüberhöhung anzusetzen, sondern nur mit dem 17-fachen Monatsbetrag. Denn er umfasst die einfache Jahresdifferenz überzahlter Miete entsprechend § 41 Abs. 5 GKG sowie die auf die Kaution in Höhe von drei Nettokaltmieten entfallende Differenz (§ 6 Ziff. 1 des Mietvertrages) und zwei Mietdifferenzen, die den Zeitraum unmittelbar nach der Rüge im Januar 2023 betreffen. Der Erstattungsanspruch ist folglich, ausgehend von einem Interesse von bis zu 5.000 € (17 x 273,15 €), nur in Höhe von 540,50 € ([1,3-Gebühr i.H.v. 434,20 € + 20 €] x 119 %) begründet und im Übrigen abzuweisen.

Zur näheren Begründung nimmt die Kammer auf ihre Ausführungen im Urteil vom 26. April 2023 - 64 S 189/22 - GE 2023, 698, juris Rn. 24 ff.) Bezug; die gegen jene Entscheidung zugelassene Revision ist eingelegt worden und wird bei dem Bundesgerichtshof unter dem Geschäftszeichen VIII ZR 125/23 geführt. Danach ist ein Begehren auf Herabsetzung der Vertragsmiete auf das nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß - ebenso wie sonstige Mietsenkungsbegehren - entsprechend der seit 1. Januar 2021 gültigen Fassung des § 41 Abs. 5 GKG lediglich mit dem Jahresinteresse der begehrten Mietsenkung zu bewerten, und nicht mit dem dreieinhalbfachen Jahresinteresse. Daran ändert es auch nichts, dass der Gesetzgeber mit Inkrafttreten der aktuellen Fassung von § 41 Abs. 5 GKG am 1. Juni 2025 klargestellt hat, dass das Jahresinteresse anzusetzen ist, da die Kammer sich dadurch in ihrer Rechtsauffassung bestätigt sieht. Die geltende Fassung des Gesetzes, die nun ausdrücklich die Feststellung einer Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 oder § 556e BGB zulässigen Miete nennt, stellt nach dem Verständnis der Kammer keine Änderung der bisherigen Regelung, sondern eine Klarstellung der Anwendbarkeit der bisherigen Regelung auch auf den vorliegenden Fall dar.

cc. Zu Recht hat die Kl. für ihre vorgerichtliche Tätigkeit eine Gebühr von 1,3 zugrunde gelegt. Zwar gilt seit dem 1. Oktober 2021 für Inkassodienstleistungen, die unbestrittene Forderungen betreffen, nach Abs. 2 der Anmerkung zur Nr. 2300 VV RVG ein Gebührenrahmen von 0,5 bis höchstens 1,3. Doch stellt sich der Ansatz der Höchstgebühr vorliegend als angemessen dar, da sich das Metier der „Mietpreisbremse“ - in Relation zum gesamten Spektrum typischer Inkassodienstleistungen, namentlich im Vergleich zur schlichten Forderungseinziehung, etwa für ein Kreditkartenunternehmen oder im Bereich des Versandhandels - als besonders schwierig darstellt. Gerade wegen der Komplexität der Materie und der jeweils erforderlichen rechtlichen Prüfung und Beratung wurde zunächst bezweifelt, ob die Ermittlung der nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässigen Miete im Einzelfall, die Formulierung und Aussprache einer Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB und die Einforderung von Auskünften nach § 556g Abs. 3 BGB sich überhaupt als Inkassodienstleistung qualifizieren lässt; der Bundesgerichtshof hat anlässlich der Überprüfung des Geschäftsmodells der Kl. betont, dass sich ihre Tätigkeit einschließlich des Betriebs eines Mietpreisrechners zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gerade noch als zulässige Inkassodienstleistung einordnen lasse (BGH, Urteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18 - GE 2019, 1629, BGHZ 224, 89 ff., zitiert nach juris). […]

4. Gemäß § 543 Abs. 2 ZPO ist die Revision der Kl. zuzulassen. Soweit die Kammer das Interesse der Kl. an der Mietreduzierung nicht mit dem 3,5-fachen Jahresbetrag, sondern nur mit dem einfachen Jahresbetrag bewertet, weicht sie zu Lasten der Kl. von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ab; insoweit ist die Revisionszulassung wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache sowie zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.

Revision der Kl. zugelassen und eingelegt, BGH - VIII ZR 229/25

Innerhalb des seit dem 1. Oktober 2021 geltenden Gebührenrahmens von 0,5 bis höchstens 1,3 für auf unbestrittene Forderungen bezogene Inkassodienstleistungen kann sich der Ansatz der Höchstgebühr als angemessen darstellen, wenn das Inkassounternehmen Mieterinteressen im Bereich der „Mietpreisbremse“ verfolgt, weil sich das Metier der Mietpreisbremse im Vergleich zur schlichten Forderungseinziehung, etwa für ein Kreditkartenunternehmen oder im Bereich des Versandhandels, als besonders schwierig darstellt. Der Gesetzgeber hat mit dem Kosten- und Betreuervergütungsrechtsänderungsgesetz 2025 aber klargestellt, dass der Streitwert einer auf Feststellung einer Mietüberhöhung gerichteten Klage nach dem Jahresinteresse zu bemessen ist.

Die Klägerin ist ein Inkassounternehmen, das aus abgetretenem Recht einer Wohnungsmieterin Ansprüche nach der Mietpreisbremse verfolgt. Die Klägerin rügte die Miethöhe und forderte die Beklagte zur Auskunft über maßgebliche Umstände und Ausnahmetatbestände sowie Erstattung überzahlter Miete auf. Daneben hat die Klägerin die Erstattung vorgerichtlicher Kosten in Höhe von 1.367,57 € begehrt.

Das Amtsgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben und die Beklagte zur Rückzahlung der überzahlten Miete und zur Zahlung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 367,23 € verurteilt. Die vorgerichtlichen Anwaltskosten seien der Höhe nach jedoch auf die Gebühr derjenigen Tätigkeit beschränkt, die erforderlich und zweckmäßig gewesen sei. Dafür hätte es gereicht, zunächst nur die Auskunftsansprüche der Mieterin geltend zu machen, um dann später auf Grundlage der erteilten Auskünfte die Erstattung überzahlter Miete zu fordern. Die Berufung der Klägerin endete mit einem Teilerfolg.

Die Klägerin musste ihren Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Inkassokosten nicht auf das bloße Auskunftsverlangen beschränken. Die Rüge einer überhöhten Miete sowie die Geltendmachung der aus den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ fließenden Ansprüche auf Auskunft, Rückerstattung und Abgabe einer Erklärung stellten sich als angemessene Maßnahmen zweckgerechter Rechtsverfolgung dar. Für eine Beschränkung der erforderlichen und zweckmäßigen Rechtsverfolgung auf das Auskunftsbegehren böten weder das Gesetz noch die Rechtsprechung Anhaltspunkte.

Die vorgerichtlich verfolgten Interessen der Mieter sind nach Auffassung der Kammer aber nicht mit dem 47-fachen Monatsbetrag der streitigen Mietüberhöhung anzusetzen, sondern nur mit dem 17-fachen Monatsbetrag. Denn er umfasst die einfache Jahresdifferenz überzahlter Miete entsprechend § 41 Abs. 5 GKG sowie die auf die Kaution in Höhe von drei Nettokaltmieten entfallende Differenz und zwei Mietdifferenzen, die den Zeitraum unmittelbar nach der Rüge im Januar 2023 betreffen. So hat die Kammer – im Gegensatz zur 65. und 67. Mietberufungskammer des Landgerichts (GE 2023, 239, 241) – in ständiger Rechtsprechung entschieden (GE 2023, 698; in der Revision beim BGH anhängig unter VIII ZR 125/23). Bestätigt sieht sich die Kammer darin, dass der Gesetzgeber mit Inkrafttreten der aktuellen Fassung von § 41 Abs. 5 GKG am 1. Juni 2025 klargestellt hat, dass das Jahresinteresse und nicht das 3,5-fache Jahresinteresse anzusetzen ist.

Zu Recht habe die Klägerin für ihre vorgerichtliche Tätigkeit aber eine Gebühr von 1,3 zugrunde gelegt. Zwar gelte seit dem 1. Oktober 2021 für Inkassodienstleistungen, die unbestrittene Forderungen betreffen, ein Gebührenrahmen von 0,5 bis höchstens 1,3. Doch stelle sich der Ansatz der Höchstgebühr vorliegend als angemessen dar, da sich das Metier der „Mietpreisbremse“ – in Relation zum gesamten Spektrum typischer Inkassodienstleistungen, namentlich im Vergleich zur schlichten Forderungseinziehung, etwa für ein Kreditkartenunternehmen oder im Bereich des Versandhandels – als besonders schwierig darstelle. Gerade wegen der Komplexität der Materie und der jeweils erforderlichen rechtlichen Prüfung und Beratung sei zunächst bezweifelt worden, ob ein Inkassounternehmen dazu überhaupt befugt sei, doch habe der BGH es für gerade noch zulässig gehalten (GE 2019, 1629).

Wegen der Frage, ob die einfache Jahresdifferenz oder das 3,5-fache der Differenz den Gebühren zugrunde zu legen ist, hat die Kammer Revision zugelassen, die auch eingelegt wurde und beim Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen - VIII ZR 229/25 - geführt wird.