Hinweispflichten des Hausverwalters

Hinweispflichten des Hausverwalters; Mängelhinweise

Zur Hinweispflicht des Hausverwalters gegenüber den Eigentümern über Mängel des verwalteten Objekts, die auf grundlegenden Planungs- und Ausführungsfehlern bei der Errichtung des Bauwerks beruhen.

Die Kl. schlossen als eine Bauherrengemeinschaft, vertreten durch ihre Treuhänderin, am 30. Januar 1974 mit der D. Verwaltungs-Aktiengesellschaft, die in ihrer Eigenschaft als alleinige persönlich haftende Gesellschafterin der D. Verwaltungs-Aktiengesellschaft und Cie. T. KG handelte, einen Baubetreuungsvertrag für die Betreuung des Bauvorhabens B.Straße 2 b und c. Nach dessen Fertigstellung übernahm die zum Firmenverbund der D. Verwaltungs Aktiengesellschaft gehörende Bekl. die Hausverwaltung, die sie bis zum 30. September 1985 innehatte. Sie wurde im Jahr 1988 durch Verschmelzung Rechtsnachfolgerin der D. Verwaltungs Aktiengesellschaft. Beginnend mit dem Jahr 1979 gingen von Mietern der Wohnanlage zahlreiche Mängelanzeigen ein, die zu verschiedenen Beweissicherungsverfahren mit unterschiedlichen Beteiligten führten. Die Kl. behaupten, sie seien erst durch ihre spätere Hausverwaltung von diesen Mängeln unterrichtet worden. Sie nehmen die Bekl. wegen deren Behebung im Zuge umfangreicher Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten in Höhe eines Betrages von 437.512,21 DM wegen unzureichender Baubetreuung und Verletzung von Hausverwalterpflichten auf Ersatz in Anspruch. Das LG hat der Klage in Höhe von 128.810,88 DM entsprochen. Das OLG hat die Berufung der Kl. zurückgewiesen und die Klage auf Anschlußberufung der Bekl. abgewiesen. Die Revision der Kl. führte zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

1. Das Berufungsgericht hat angenommen, daß Ansprüche der Kl., soweit sie auf eine Verletzung des Baubetreuungsvertrages gestützt sind, fünf Jahre nach Abnahme der technischen und wirtschaftlichen Baubetreuungsleistungen, die es in dem Bezug des Bauwerks gesehen hat, verjährt sind. Diese Beurteilung, die sich in ihrem rechtlichen Ausgangspunkt auf das Urteil des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 30. Juni 1994 (BGHZ 126, 327, 330) bezieht, wird von der Revision nicht angegriffen; gegen sie bestehen auch insoweit, als das Berufungsgericht eine verjährungsunterbrechende Wirkung des Beweissicherungsverfahrens im Jahr 1979 mangels Beteiligung der Bekl. und wegen nicht rechtzeitiger Klageerhebung (§ 215 Abs. 2 BGB) verneint, keine rechtlichen Bedenken.

2. Das Berufungsgericht verneint auch eine Haftung der Bekl. aus dem Hausverwaltervertrag. Die Kl. hätten keine Pflichten aus diesem Vertrag behauptet, die die Bekl. verletzt habe. Die Bekl. sei nicht verpflichtet gewesen, ohne besondere Vollmacht oder Beauftragung außerhalb des Bereiches der mietrechtlichen Mängelfeststellung tätig zu werden. Eine Verletzung von Hausverwalterpflichten sei auch nicht für den von den Kl. geltend gemachten Ersatz ihrer Kosten für eine neue Wärmedämmung kausal.

Diese Beurteilung hält den Rügen der Revision nicht stand.

a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß der Hausverwaltervertrag, der zwischen den Parteien bis zum 30. September 1985 be-stand, als ein Geschäftsbesorgungsvertrag anzusehen ist, der eine Dienstleistung zum Gegenstand hat, und daß sich der Pflichtenkreis nach diesem Vertrag grundsätzlich von demjenigen eines Baubetreuungsvertrages unterscheidet.

b) Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Kl. hätten keine Pflichten der Bekl. behauptet, aus deren Verletzung sich der in Anspruch genommene Schadensersatz ergeben könnte, trifft in dieser Allgemeinheit jedoch nicht zu.

aa) Richtig ist allerdings, daß die Kl. den genauen Pflichtenumfang des Hausverwaltervertrags, der nach dem bisherigen Vortrag zwar schriftlich abgeschlossen, aber im Rechtsstreit nicht vorgelegt worden ist, nicht im einzelnen vorgetragen und belegt haben. Die Revision kann sich daher nicht mit Erfolg darauf berufen, die Bekl. sei aufgrund des Hausverwaltervertrags verpflichtet gewesen, Gewährleistungsansprüche gegen Bauhandwerker oder Architekten geltend zu machen. Daß die Bekl. namens der Kl. im Juni 1979 ein Beweissicherungsverfahren anhängig gemacht hatte, das sich im Anschluß an Beschwerden der Mieter gegen Bauhandwerker und Architekten richtete, besagt nicht ohne weiteres, daß die Bekl. auch zu einer gerichtlichen Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen verpflichtet gewesen wäre. Auf ihr diesbezügliches Bestreiten haben die Kl. in den Tatsacheninstanzen nichts Genaueres vorgetragen.

bb) Die Kl. haben jedoch bereits in der Klageschrift gerügt, daß die Bekl. sie im Jahr 1979, also zu einer Zeit, in der Gewährleistungsansprüche noch nicht verjährt waren, nicht darüber informiert habe, daß Mängel sichtbar geworden seien, die auf grundlegenden Planungs- und Ausfühungsfehlern beruhten. Sie haben dies dahin näher substantiiert, daß im Zusammenhang mit dem 1979 durchgeführten Beweissicherungsverfahren, das sich im wesentlichen auf andere Mängel bezog, die von der Bekl. hinzugezogene Sp. Ingenieurgesellschaft mbH auf Stockflecken aufmerksam gemacht habe, die auf nicht vorhandene bzw. unzureichende Wärmedämmung der Betonteile, die in einer falschen Konstruktion dieser Bauteile begründet sei, zurückzuführen seien und daß zu erwarten sei, daß dies für sämtliche Häuser zutreffe. Dieser Mangel stimmt inhaltlich mit den Beanstandungen überein, die weitere Sachverständige in den Jahren 1990 bis 1992 in zwei Rechtsstreiten der Mieter gegen die Kl. und in einem Beweissicherungsverfahren der Kl. gegen die Bekl. festgestellt haben und die von ihnen ausdrücklich als Planungs- und Ausführungsfehler bei der Herstellung der Wohnanlagen bezeichnet worden sind. Daraus ergibt sich, daß von Anfang an grundlegende Fehler der Wärmedämmung bestanden haben, die der Bekl. jedenfalls bereits Ende 1979 durch die Sp. Ingenieurgesellschaft mbH mit der Empfehlung zur Kenntnis gebracht worden sind, die Sicherung dieser Mängel im Rahmen eines Nachtrages oder Zusatzes zur Beweissicherung zu beantragen. Dieser Sachvortrag wird in der Klageschrift mit der Behauptung der Kl. verbunden, die Bekl. habe diese Informationen nicht an sie weitergegeben, so daß versäumt worden sei, damals die hierfür Verantwortlichen in noch unverjährter Zeit zur Rechenschaft zu ziehen.

Auch wenn der Inhalt des Hausverwaltervertrages nicht näher vorgetragen worden ist, ergibt sich aus ihm jedenfalls die Verpflichtung, den Auftraggeber von Mängeln solch grundlegender Art zu informieren (vgl. §§ 675, 666 BGB). Dies gilt in besonderem Maße, wenn die Auftraggeber, die zu einer Bauherrengemeinschaft miteinander verbunden waren, ihren Wohnsitz - wie hier - weit entfernt von dem verwalteten Objekt hatten. Ob die Kl. unterrichtet worden sind, ist streitig.

Die Kl. haben behauptet, sie seien hiervon erst durch ihre spätere Hausverwalterin unterrichtet worden, während die Bekl. eine Unterrichtung - wenn auch zum Teil nur mittelbar - bereits für das Jahr 1979 und für die nachfolgende Zeit behauptet. Tragfähige Feststellungen des Berufungsgerichts fehlen hierzu jedoch. Sie sind auch nicht entbehrlich. Die Erwägungen des Berufungsgerichts, eine Hausverwaltung sei nicht verpflichtet, den Auftraggeber von jedem Mangel zu unterrichten bzw. jede Mängelanzeige an ihn weiterzuleiten, treffen den hier in Rede stehenden Sachverhalt nicht. Dies gilt auch für die Ausführungen, wonach die Bekl. ausreichende Mängelbeseitigungsarbeiten durchgeführt habe. Zwar ist es richtig, daß das Gutachten eines Sachverständigen aus dem Jahr 1990 auf frühere Versuche hinweist, durch die Anordnung einer nachträglichen Dämmung auf den Stahlbetonstützen die Wärmebrückenwirkung abzumindern. Maßnahmen dieser Art werden aber bereits in der Aktennotiz der Sp. Ingenieurgesellschaft mbH vom 8. November 1979 angesprochen, so daß schon damals in Frage stand, ob die vorgenommenen Versuche einer Mängelbeseitigung wirklich ausreichten.

Den Vorwurf mangelnder rechtzeitiger Unterrichtung entkräften auch nicht die Überlegungen des Berufungsgerichts zur Einschaltung des Rechtsanwalts Dr. Z. und zur Abrechnung seiner Kosten und der Aufwendungen für Mängelbeseitigungsmaßnahmen. Insoweit handelt es sich lediglich um Umstände, die im Rahmen einer Beweiswürdigung nach Erhebung der angebotenen Beweise von Bedeutung sein können. Eine Kenntnis der Kl. läßt sich insbesondere nicht mit der Einschaltung des Rechtsanwalts Dr. Z. begründen. Zwar heißt es im Tatbestand des angefochtenen Urteils, Dr. Z. habe die Kl. als Eigentümer der Wohnanlage vertreten, dies wird jedoch durch den Zusatz eingeschränkt, er habe das Mandat von der Bekl. erhalten. Die Art, wie sich das Berufungsgericht mit diesem Vorbringen auseinandersetzt, zeigt, daß es keineswegs von einer unmittelbaren Unterrichtung der Kl. durch den Anwalt ausgeht, sondern nur vermutet, daß die Kl. informiert worden seien oder sich jedenfalls nicht richtig um die Angelegenheit bemüht hätten. Dies genügt jedoch nicht, um den Kl. in entsprechender Anwendung des § 166 BGB von der Sp. Ingenieurgesellschaft mbH vermitteltes Wissen des Rechtsanwalts Dr. Z. zuzurechnen. Denn wenn die Bekl. dem Anwalt - wenn auch im Namen der Kl. - das Mandat erteilt hatte, kommt es im Verhältnis der Parteien zueinander nur darauf an, ob dieser den Kl. das Wissen weitergegeben hat, was grundsätzlich im Pflichtenkreis der Bekl. lag (§ 666 BGB). Nach den gegebenen Umständen konnte sie nicht davon ausgehen, daß Dr. Z. die Kl. über das Verfahren unterrichtete und daher eine Information durch sie entbehrlich war. Daß sie ihrer Unterrichtungspflicht nach § 666 BGB nachgekommen ist, hat die Bekl. zu beweisen (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 1992 - III ZR 133/91 - NJW 1993, 1704, 1706).

cc) Nach allem haben die Kl. schlüssig vorgetragen, daß die Bekl. sie nicht auf ihr bekannte grundlegende Mängel hingewiesen habe. Danach kommt ein Anspruch der Kl. in Betracht, von der Bekl. so gestellt zu werden, als hätten sie berechtigte Gewährleistungsansprüche in unverjährter Zeit gegen die für die Mängel Verantwortlichen geltend machen können.

3. Das angefochtene Urteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 563 ZPO). Denn die von der Bekl. erhobene Verjährungseinrede greift hinsichtlich der Ansprüche, die auf die Verletzung des Hausverwaltervertrages gestützt werden und in der regelmäßigen Frist von dreißig Jahren verjähren (§ 195 BGB), nicht durch.

Die Bauherrengemeinschaft hatte für den Neubau die Beklagte zunächst als Baubetreuerin und dann als Hausverwalterin eingesetzt. Es gab bald Ärger mit den Mietern, die wegen erheblicher Baumängel Beweissicherungsverfahren einleiteten. Erst später erfuhren die Eigentümer davon und verklagten die Hausverwalterin auf Schadensersatz.

Mit Urteil vom 20. November 1997 hielt der Bundesgerichtshof die Klage für grundsätzlich begründet. Zwar seien Ansprüche aus dem Baubetreuervertrag nach Ablauf von fünf Jahren verjährt, nicht jedoch die aus einem Hausverwaltungsvertrag. Hierfür gilt eine Verjährungsfrist von 30 Jahren. Auch wenn der Hausverwaltungsvertrag selbst nicht vorgelegt worden war, sei es eine selbstverständliche Pflicht des Hausverwalters, den Eigentümer auf grundlegende Mängel des Neubaus hinzuweisen, die auf Planungs- und Ausführungsfehlern beruhten. Hier ging es um eine unzureichende Wärmedämmung. Hätte der Hausverwalter dies getan, wäre ein Schadensersatzanspruch gegen Bauunternehmer und Architekten durchsetzbar gewesen. Da auch dieser nunmehr verjährt war, hatte der Hausverwalter dafür einzustehen.