Hinweispflicht des Kreditinstituts

Hinweispflicht des Kreditinstituts; finanzierter Immobilienkauf , Bauherrenmodell

Zu den Voraussetzungen, unter denen ein Kreditinstitut verpflichtet ist, vor Übernahme der Finanzierung des Erwerbs einer Eigentumswohnung im Bauherrenmodell den Erwerber auf besondere Nachteile und Risiken des konkreten Vorhabens hinzuweisen (im Anschluß an BGH WM 1990, 920).

II. 1. Im rechtlichen Ausgangspunkt ist dem Berufungsgericht allerdings zuzustimmen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank grundsätzlich nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer über die Risiken der von ihm be-absichtigten Verwendung des Darlehens aufzuklären; das gilt insbesondere bei steuersparenden Bauherren- oder Erwerbermodellen, bei denen da-von auszugehen ist, daß die Interessenten entweder selbst über die not-wendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich der Hilfe von Fachleuten bedienen (Senatsurteil vom 24. April 1990, WM 1990, 920, 922 m. w. N.). Gleichwohl können sich auch hier aus den besonderen Umständen des Einzelfalles Aufklärungs- und Hinweispflichten der Bank ergeben. Das kann dann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken solcher Projekte hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehen begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in schwerwiegende In teressenkonflikte verwickelt oder wenn sie in bezug auf die speziellen Risi-ken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat (Senatsurteil vom 24. April 1990 a.a.O. m. w. N.).

2. Bei der Anwendung der genannten Grundsätze auf den vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht das der Bekl. bekannte und von ihr mitverur-sachte erhöhte Risiko der Bauherren unberücksichtigt gelassen und sich darauf beschränkt, die Besonderheiten des Sachverhalts im Rahmen ei-ner isolierten Einzelwürdigung zu prüfen. Das hält rechtlicher Überprüfung nicht stand.

a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatte der Initiator T. bei der Bekl. bereits hohe Schulden, deren Absicherung zu einem erheblichen Teil nicht mit eigenem Vermögen, sondern nur mit von dritter Seite gestell-ten Sicherheiten möglich war, als er mit ihr wegen der Finanzierung des hier in Rede stehenden Vorhabens Kontakt aufnahm. Gleichwohl stellte die Bekl. ihm einen weiteren Kredit von 3,8 Millionen DM zur Finanzierung des Grundstückskaufs und von Vorlaufkosten zur Verfügung und begnügte sich zur Absicherung mit einer Grundschuld auf dem Grundstück. Da der Grundstückskaufpreis - nach Abzug der Hin- und Herzahlung von 500.000 DM - in Wahrheit nur 2,6 Millionen DM betrug, war die dingliche Absicherung des Kredits von 3,8 Millionen DM durch eine Grundschuld auf dem Kaufgrundstück selbst dann völlig unzureichend, wenn man es mit dem Berufungsgericht nicht für ausgeschlossen hält, daß der von der C. AG ge-forderte Kaufpreis dem Verkehrswert des Grundstücks entsprach. Die Bekl. wußte, daß T. nach dem Scheitern des früheren Projekts ein neues in Angriff nahm, ohne über eigene Mittel zu verfügen, daß selbst der Kauf des Baugrundstücks und die Vorlaufkosten voll vorfinanziert werden muß-ten und als Sicherheit ausschließlich das zu erwerbende Grundstück diente. Ihr war deshalb bekannt, daß nicht nur die von T. gegebenen Fest-preis-, Miet- und Zinsgarantien wertlos waren, sondern wegen des Fehlens eigener Mittel der Betreiber alles davon abhing, daß die 101 Wohnungen alsbald an Interessenten mit ausreichender Bonität abgesetzt und damit die notwendigen Mittel zur Durchführung aufgebracht werden konnten. Das mußte schon wegen des auf die nicht veräußerten Einheiten entfallenden Kreditanteils und der durch ihn verursachten hohen Zinsbelastung, im übrigen aber auch im Interesse der alsbaldigen Vermietbarkeit der verkauften Anteile möglichst zügig geschehen. Jede Verzögerung gefährdete damit die Durchführbarkeit des Gesamtobjekts.

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist es unerheblich, ob die Bekl. diesem mit erheblichen Risiken behafteten Konzept "zugestimmt" hatte. Sie war bereit, es zu finanzieren und in diesem Rahmen Kreditverträ-ge mit Erwerbern abzuschließen, obwohl ihr das Scheitern eines vorausgegangenen Projektes und die u. a. daraus resultierende fehlende Bonität T.s bekannt war. Die Tatsache, daß sie im Interesse einer Rückführung der erheblichen Außenstände T.s bereit war, bankenunübliche Risiken zu übernehmen, entband sie nicht von der Pflicht, die Bewerber über das ge-rade mit diesem Projekt verbundene - über die allgemeinen wirtschaftlichen Risiken von Bauherrenmodellen hinausgehende - Wagnis und die sich aus ihrer eigenen ungewöhnlichen Einbindung ergebenden Interessenkonflikte aufzuklären.

b) Der hohen Verschuldung T.s kommt in diesem Zusammenhang besondere Bedeutung zu. Die auf den zu veräußernden Grundstücksanteilen la-stende Globalgrundschuld von 14 Millionen DM haftete auch für die er-heblichen Altschulden T.s mit der drückenden Zinslast. Für den nicht un-wahrscheinlichen Fall von Schwierigkeiten beim Absatz der großen Zahl von Eigentumswohnungen drohte das Scheitern des Projektes und die Zahlungsunfähigkeit T.s und seiner Unternehmen. Die Erwerber mußten befürchten, daß die Bekl. in dieser Situation das Grundstück verwerten würde. Die von der Bekl. übernommene Beschränkung, nach der bei einer Zwangsversteigerung der Kl. mit dem auf seinen Anteil an dem Grundstück entfallenden Versteigerungserlös nur für seine eigenen Verbindlichkeiten haftete, schützte ihn nicht davor, seinen Anteil an dem Grundstück trotz voller Begleichung des Kaufpreises zu verlieren und nur in Höhe des unzu-reichenden Versteigerungserlöses für ein unfertiges Objekt von seinen Darlehensverpflichtungen gegenüber der Bekl. frei zu werden. Dieses an-gesichts der unsoliden Finanzierung im vorliegenden Fall besonders hohe Risiko hat das Berufungsgericht übersehen. Da es dem Notar nicht mitge-teilt wurde, konnte er darüber nicht belehren.

c) Die Bekl. war auch verpflichtet, die Erwerber auf ihr aus den Finanzierungsverhandlungen bekannte Umstände hinzuweisen, die durch die Ver-tragsunterlagen bewußt verschleiert wurden, obwohl sie für den Anlage-entschluß ersichtlich von erheblicher Bedeutung waren:

Von dem in den Unterlagen ausgewiesenen Kaufpreis für das Gesamtgrundstück von 3,1 Millionen DM wurden von der C. AG vereinbarungsgemäß 500.000 DM auf das Kreditkonto T.s zurücküberwiesen. Das war eine Manipulation hinter dem Rücken der Erwerber, die den wahren Kaufpreis verschleierte und damit die Werteinschätzung der Käufer beeinflußte, zu-gleich aber das Kreditengagement der Bekl. verringerte. Als Teil des Kauf-preises waren diese 500.000 DM entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts auch steuerlich für die Erwerber nicht absetzbar. Für den Gesamtkaufpreis von 3,1 Mio. DM wurde darüber hinaus nur ein gutes Drittel des in dem Kaufvertragsangebot der C. AG bezeichneten Grundstücks übertragen, ohne daß dies für den aufmerksamen Leser der Unterlagen er kennbar gewesen wäre. Soweit das Berufungsgericht das bebaute Drittel als den allein wertvollen Teil ansieht, schöpft es den Sachverhalt nicht aus. Das Projekt war auch wegen seines nicht bebaubaren Freigeländes be-sonders reizvoll. Bei dem Erwerb des Gesamtareals durch die C. AG fünf Monate vor dem Angebot an die Bewerber war man noch davon ausgegangen, daß diese Freiflächen möglicherweise bebaubar werden würden, und hatte entsprechende Vorkehrungen für eine eventuelle Anpassung des Kaufpreises getroffen. Nur der Erwerb des gesamten Geländes sicherte die Erhaltung sowie die Nutzung der Freiflächen und den auch darauf be-ruhenden Wert des bebauten Teils für die Zukunft. Ihre verschleierte Ab-trennung und Übertragung auf Angehörige T.s kann deshalb unabhängig von der Höhe des darauf entfallenden Verkehrswertes nicht als für die An-lageentscheidung offensichtlich unerheblich angesehen werden.

Abgesehen von der Täuschung über wertbildende Faktoren mußten die Manipulationen des Kaufpreises und die versteckte Abtrennung eines we-sentlichen Teils der zu erwerbenden Flächen auch Zweifel an der Vertrauenswürdigkeit des wesentlichen Partners der abzuschließenden Verträge wecken. Unter beiden Gesichtspunkten hatte die Bekl. einen ihr bekannten Wissensvorsprung, den sie offenbaren mußte.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist eine kreditgebende Bank grundsätzlich nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer über die Risiken der von ihm beabsichtigten Verwendung des Darlehens aufzuklären. Dies gilt insbesondere bei steuersparenden Bauherren- oder Erwerbermodellen, bei denen davon auszugehen ist, daß die Interessenten entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich der Hilfe von Fachleuten bedienen. Dennoch können sich aus besonderen Umständen des Einzelfalles Aufklärungs- und Hinweispflichten der Bank auf besondere Nachteile und Risiken des konkreten Vorhabens ergeben. So der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 17. Dezember 1991.

In dem betreffenden Fall war der Bank aufgrund früherer Zusammenarbeit mit dem Initiator des Bauherrenmodells bekannt gewesen, daß dieser hochverschuldet war, daß er nach Scheitern des früheren Projektes dieses neu in Angriff genommen hatte, ohne über eigene Mittel zu verfügen, daß selbst der Kauf des Baugrundstücks und die Vorlaufkosten voll vorfinanziert werden mußten und als Sicherheit ausschließlich das zu erwerbende Grundstück diente, dessen tatsächlicher Verkehrswert gar nicht ausreichte, um das Darlehen abzudecken.

Abgesehen davon, daß angesichts des hohen Vertriebsrisikos im konkreten Fall (es waren über 100 Wohnungen) die Finanzierung ausgesprochen "unsolide" war, wie der BGH befand, hatten Initiator und Bank sich auch noch gemeinsam an Verschleierungsaktionen beteiligt (so wurde ein Teil des Grundstückskaufpreises wieder auf ein Kreditkonto des Initiators zurücküberwiesen, und zwar hinter dem Rücken der Erwerber, womit der wahre Kaufpreis verschleiert und zugleich das Kreditengagement der beklagten Bank gegenüber dem Initiator verringert wurde). Schließlich wurde auch noch beim Grundstückskauf ein Teil des Grundstückes abgetrennt, und dieser Vorgang wurde den Beteiligten des Bauherrenmodells auch verschleiert.

Unter solchen Umständen, so ist der Entscheidung zu entnehmen, hat die Bank potentielle Erwerber von Eigentumswohnungen im Rahmen eines Bauherrenmodells auf besondere Nachteile und Risiken hinzuweisen. Was sie - logischerweise, wenn sie selber "drin hängt" - nicht tun wird, so daß den Geschädigten praktisch in jedem Fall der Gang zum Gericht nicht erspart werden wird.