Hinterlegungsklausel bei Mietminderung

Die in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene Klausel folgenden Inhalts:

"Eine nicht ausdrücklich vom Vermieter zugestandene oder rechtskräftig bestätigte Mietminderung darf der Mieter nur vornehmen, wenn in Höhe des Minderungsbetrages zugleich eine Hinterlegung bei der Justizkasse eines Deutschen Gerichts durch ihn erfolgt"

ist wirksam und verstößt insbesondere nicht gegen § 307 BGB.

II. Die Bekl. waren gemäß lit. C Nr. 7 des Mietvertrages nicht zur Minderung berechtigt. Die Klausel ist wirksam und verstößt insbesondere nicht gegen § 307 BGB. [...]

Nach § 307 Abs. 2 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. Keine dieser Voraussetzungen für eine unangemessene Benachteiligung liegen vor. § 536 Abs. 4 BGB schließt die Möglichkeit zur Vereinbarung eines Minderungsausschlusses nur für Wohnraummietverträge aus. In Geschäftsraummietverträgen kann das Minderungsrecht formularvertraglich eingeschränkt werden, da die Minderung nicht zu den Grundprinzipien des Mietrechts gehört (BGHZ 91, 375; KG, KGR 2002, 122). So kann die Minderung davon abhängig gemacht werden, dass der Minderungsanspruch oder der zugrunde liegende Mangel rechtskräftig festgestellt ist (BGH, WM 1993, 914) oder der Vermieter die Mietminderung ausdrücklich zugesteht. Hierdurch wird der Mieter nicht gehindert, das zu viel Geleistete nach § 812 BGB zurückzuverlangen oder Schadensersatz nach § 538 BGB zu fordern (BGH, WM 1993, 914, KG, a. a. O.).

Im Fall der vorliegenden Klausel ist der Mieter nicht gehindert, in einem gesonderten Prozess auf Auszahlung des hinterlegten Betrages zu klagen. Dem Mieter wird dadurch nichts Unbilliges zugemutet, und eine alsbaldige Klärung der Mängelfrage wird ebenfalls gefördert (vgl. insoweit BGH, NJW-RR 1993, 519).

Den Bekl. kann nicht gefolgt werden, soweit sie meinen, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine Einschränkung des Minderungsrechtes des Mieters nur angesichts des berechtigten Interesses des Vermieters an der fortlaufenden pünktlichen Zahlung der vereinbarten Miete zulässig sei. Bis zur Entscheidung vom 23. April 2008 (BGH, NJW 2008, 2497) hat der Bundesgerichtshof die Auffassung vertreten, "dass im kaufmännischen Verkehr der Pächter hinsichtlich des Minderungsrechtes auf eine gesonderte Klage verwiesen werden kann", "weil dadurch dem geschäftlich Unerfahrenen nichts Unbilliges zugemutet und auch eine alsbaldige Klärung der Mängelfrage gefördert wird" (BGH, NJW-RR 1993, 519). Genau diese Voraussetzungen liegen - wie dargelegt - bei der streitgegenständlichen Klausel vor. Der Bundesgerichtshof ist von dieser Auffassung auch nicht abgerückt, sondern hat in seiner Entscheidung vom 23. April 2008 lediglich ergänzend ausgeführt, dass "solche Klauseln, die nur die Einbehaltung des Minderungsbetrages von der laufenden Miete ausschließen, dem Mieter jedoch die Möglichkeit belassen, den geminderten Teil der Miete nach § 812 BGB zurückzufordern", dem berechtigten Interesse des Vermieters an der fortlaufenden pünktlichen Zahlung der vereinbarten Miete Rechnung tragen. Die vorliegende Klausel trägt ebenfalls dem Interesse des Vermieters an einer fortlaufenden pünktlichen Zahlung der vereinbarten Miete Rechnung. Zwar wird sie dem Interesse des Vermieters, die Immobilie ohne Liquiditätsprobleme bewirtschaften und finanzieren zu können, nicht in gleichem Maße gerecht, als wenn der Mieter den Mietzins direkt an den Vermieter zu zahlen hat. Der Vermieter wird durch diese Klausel aber jedenfalls davor geschützt, dass der Mieter bis zur Klärung der Frage, ob er zur Minderung berechtigt ist oder nicht, illiquide wird. Da dem Mieter zugleich nichts Unbilliges zugemutet wird und eine alsbaldige Klärung der Mängelfrage gefordert wird, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nicht vor. [...]

Die im Formularmietvertrag enthaltene Verpflichtung des Mieters zur Hinterlegung des Minderungsbetrages bei einer Justizkasse ist wirksam.

Der Geschäftsraummietvertrag enthielt folgende Klausel:

"Eine nicht ausdrücklich vom Vermieter zugestandene oder rechtskräftig bestätigte Mietminderung darf der Mieter nur vornehmen, wenn in Höhe des Minderungsbetrages zugleich eine Hinterlegung bei der Justizkasse eines Deutschen Gerichts durch ihn erfolgt."

Nachdem die Mieter wegen behaupteter Mängel Teile der Miete einbehalten hatten, kündigten die Vermieter das Mietverhältnis fristlos und erhoben Klage auf Räumung.

Das Landgericht gab der Klage statt; die Berufung blieb erfolglos. Entgegen der Auffassung der Mieter sei die Hinterlegungsklausel nicht unwirksam. In Geschäftsraummietverträgen könne die Minderung auch formularmäßig jedenfalls dann eingeschränkt werden, wenn dem Mieter das Recht auf Rückforderung bzw. Schadensersatz im Umfang des zu viel Geleisteten verbleibe. Gleiches gelte auch hier, weil der Mieter die Herausgabe des Hinterlegten in einem gesonderten Rechtsstreit verlangen könne.