Hinreichende Begründung der Kündigung bei klarer und einfacher Sachlage durch Angabe des Saldos

War der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug, reicht es zur Angabe des Kündigungsgrundes, wenn der Zahlungsverzug und der gesamte Betrag der rückständigen Miete angegeben sind (Bestätigung von BGH GE 2004, 233). Daran ändert sich nichts, wenn der Vermieter der Kündigung zusätzlich einen nicht näher erläuterten Auszug aus dem Mieterkonto beigefügt hat. (Leitsatz der Redaktion)

I. Die Bekl. sind Mieter einer im Eigentum der Kl. stehenden Wohnung in B. Die monatliche Miete beträgt 714,35 E. Die Bekl. befanden sich mit der Miete für die Monate April und Mai 2003 im Rückstand. Mit Schreiben vom 27. Mai 2003 kündigte die Kl. das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs. Im Kündigungsschreiben nannte die Kl. einen Mietrückstand von 1.547,49 E und fügte einen mehrseitigen Auszug des die Bekl. betreffenden Mietkontos bei. Da die Bekl. die Wohnung nicht räumten, hat die Kl. auf deren Herausgabe geklagt. Nachdem das Sozialamt im Laufe des Verfahrens die Mietrückstände ausgeglichen hatte, haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. Mit Beschluß vom 12. Dezember 2003 hat das Amtsgericht der Kl. die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Die hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde der Kl. hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Landgericht zugelassenen Rechtsbeschwerde will die Kl. erreichen, daß den Bekl. die Kostenlast für den Rechtsstreit auferlegt wird.

II. Die nach § 574 Abs. 1 Nr. 2 ZPO statthafte und auch sonst zulässige Rechtsbeschwerde hat in der Sache Erfolg. Die Entscheidungen der Vorinstanzen widersprechen dem Sach- und Streitstand des Verfahrens und überschreiten die Grenzen des richterlichen Ermessensspielraums (§ 91 a Abs. 1 ZPO).

1. Unzutreffend ist der Ausgangspunkt der Vorinstanzen, die Räumungsklage sei von Anfang an unbegründet gewesen. Die Kl. war vielmehr zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, weil die Bekl. unstreitig für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete im Verzug waren und dieser Rückstand bei Klageerhebung noch bestanden hat (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB). Den Kündigungsgrund hat die Kl. in hinreichender Weise angegeben (§ 569 Abs. 4 BGB). Wie der Senat mit Beschluß vom 22. Dezember 2003 - VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850 unter II 2 b) bb) - ausgeführt hat, genügt der Vermieter bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters bei klarer und einfacher Sachlage seiner Pflicht zur Angabe des Kündigungsgrundes, wenn er in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Dies hat die Kl. getan. Die Angabe weiterer Einzelheiten wie Datum des Verzugseintritts oder Aufgliederung des Mietrückstandes für einzelne Monate ist entbehrlich (Senat aaO. unter cc). Der Umstand, daß die Kl. ihrer Kündigung (zusätzlich) einen nicht näher erläuterten Auszug aus dem Mieterkonto beigefügt hat, kann sich nicht zu ihrem Nachteil auswirken. Entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts ist vorliegend eine einfache und klare Fallgestaltung nicht deshalb zu verneinen, weil im Kündigungsschreiben ein Saldo von 1.547,49 E genannt war, sich aus dem beigefügten Mietkontoauszug hingegen ein Saldo von 1.598,53 E ergab, wobei ein Posten "sonstige Mieterforderung" in Höhe von 38,25 E berücksichtigt war und die verbleibende Differenz durch ein sich gleichfalls aus der Aufstellung ergebendes Guthaben der Bekl. von 12,79 E zu erklären ist. Auch in diesem Fall konnten die Bekl. erkennen, daß die Kl. von einem Mietrückstand ausging, der die Raten zweier Monate überstieg, und daß die Kl. diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzog.

2. Damit entsprach allein die Auferlegung der Verfahrenskosten auf die Bekl. dem bisherigen Sach- und Streitstand und billigem Ermessen (§ 91 a Abs. 1 ZPO). Auf die Rechtsbeschwerde der Kl. ist daher der angefochtene Beschluß aufzuheben und, da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, ist der Beschluß des Amtsgerichts entsprechend abzuändern (§ 577 Abs. 5 Satz 1 ZPO).

Der Vermieter muß eine außerordentliche fristlose Kündigung begründen, wobei nach der Rechtsprechung des BGH in einfachen Fällen nicht die Mietrückstände für die einzelnen Monate aufgeschlüsselt sein müssen. Auch ein möglicherweise unverständlicher beigefügter Kontoauszug schadet nicht.

Der Vermieter hatte wegen nicht gezahlter Mieten für April und Mai fristlos gekündigt, wobei im Kündigungsschreiben nur der Gesamtrückstand angegeben war. Ferner war ein mehrseitiger Auszug des Mietkontos beigefügt, der nicht näher erläutert war. Das Landgericht hielt die Kündigung für unwirksam und legte nach übereinstimmender Erledigungserklärung (die Mieten waren wieder gezahlt worden) dem Vermieter die Kosten auf.

Mit Beschluß vom 30. Juni 2004 änderte der Bundesgerichtshof auf die zugelassene Rechtsbeschwerde die Kostenentscheidung. Es habe sich um eine klare und einfache Sachlage gehandelt, so daß die Angabe des Saldos ausreichend gewesen sei. Daß zusätzlich ein nicht näher erläuterter Kontoauszug beigefügt worden sei, könne sich nicht zum Nachteil des Vermieters auswirken.