Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung

Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung; Verwertungskündigung; Kündigungsbegründung; Ertragsberechnung; Kündigungserklärung: ordentliche Kündigung

Anforderungen an die Begründung einer Kündigung wegen fehlender wirtschaftlicher Verwertung.

Im Kündigungsschreiben muß der Kündigungsgrund des § 564 b II Nr. 3 Satz 1 BGB konkret angegeben werden, und zwar durch Anführung der geplanten Verwertungsmaßnahme und der Nachteile für den Fall des fortbestehenden Mietverhältnisses. D. h., der Vermieter muß eine zumindest überschlägige, knappe Ertragsberechnung für die beiden Alternativen, den Fortbestand des Mietverhältnisses und dessen Wegfall, aufstellen. Nicht ausreichend ist es dagegen, wenn, wie hier, lediglich eine pauschale Erklärung abgegeben wird, die Wohnung könne nur in mieterfreiem Zustand sinnvoll verwertet , d. h. mit angemessenem Erlös verkauft werden (vgl. LG Düsseldorf, WWM 1987, 321; LG Darmstadt, WWM 1987, 320; Barthelmess, a.a.O. Rn. 97; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, IV Rn. 155). In welcher Ausführlichkeit der Vermieter seine Gründe für die Kün-digung des Mietverhältnisses anzugeben hat, läßt das Gesetz zwar grund-sätzlich offen. Dennoch sind die oben genannten strengen Anforderungen an die Begründung der Kündigungserklärung zu stellen. Denn aus dem Zweck des § 564 b II Nr. 3 Satz 1 BGB ergibt sich, daß der Vermieter den Kündigungsgrund derart konkret anzugeben hat, daß dem Mieter eine sachliche Nachprüfung und somit eine hinreichende Rechtswahrung auf der Grundlage dieser Angaben möglich ist. Zweck des § 564 b II Nr. 3 Satz 1 BGB ist es nämlich, dem Mieter Klarheit über seine Rechtsstellung und die Erfolgsaussichten von Verteidigungsmöglichkeiten zu verschaffen (vgl. LG Göttingen WWM 1984, 133). Diesen Anforderungen genügt das Kündigungsschreiben der Kl. nicht. (wird ausgeführt)

Darüber hinaus ist die Kündigung auch sachlich unbegründet. Zwar kann der Auffassung des Amtsgerichtes, die Kl. müßten darlegen, daß sie zwin-gend verkaufen müßten, nicht zugestimmt werden. In Übereinstimmung mit der neueren Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichtes kann das Kündigungsrecht des Vermieters aus § 564 b II Nr. 3 Satz 1 BGB näm-lich nicht abhängig gemacht werden von Voraussetzungen wie der wirtschaftlichen Notwendigkeit, dem "Angewiesensein" auf die wirtschaftliche Verwertung oder gar einer Existenzbedrohung für den Vermieter. Die Kl. haben aber nicht ausreichend dargetan, daß die Wohnung in unvermietetem Zustand überhaupt marktfähig ist. Zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung war die Wohnung noch mehr als zwei Jahre eine preisgebundene Sozialwohnung, und sie ist es auch noch jetzt, d. h. sie darf nur zur Kosten-miete vermietet werden. Leerstand der Wohnung bis zum Ende der Preis-bindung wäre nach § 6 V WoBindG nicht möglich, und eine Selbstnutzung der Wohnung durch den neuen Eigentümer käme nur dann in Betracht, wenn dieser die Voraussetzungen für die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheines erfüllen würde. Es erscheint aber unwahrscheinlich, daß jemand, der eine Wohnung zum Kaufpreis von 130.000 DM erwerben kann, gleichzeitig Anspruch auf Erteilung eines Wohnberechtigungsscheines hat.