Hilfsweise Kündigung/Einliegerwohnraum

Hilfsweise Kündigung/Einliegerwohnraum; Hilfsweise/Kündigung; Kündigung/hilfsweise; Zeitpunkt/für das Vorliegen der Kündigungsgründe (Einliegerwohnraum); Einliegerwohnraum/Kündigung; Kündigung/Einliegerwohnraum

1. Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum kann in erster Linie auf § 564 b Absatz 4 BGB und hilfsweise auf § 564 b Absatz 2 Nr. 1 BGB gestützt werden. 2. Entscheidender Zeitpunkt für das Vorliegen der Voraussetzung in § 564 b Absatz 4 BGB, daß sich in dem Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen befinden, ist in der Regel derjenige der Begründung des Mietverhältnisses und nicht der des Ausspruchs der Kündigung.

Die Kl. verlangen die Feststellung der Unwirksamkeit der von der Bekl. ihnen gegenüber ausgesprochenen Kündigung. Im März 1979 mieteten sie von der Bekl. die Dreizimmerwohnung im Obergeschoß von deren Einzelhaus. Die Wohnung der Kl. ist durch eine Eingangstür auf der nördlichen Seite des Hauses zu erreichen. Man gelangt über eine Treppe zu der abgeschlossenen Wohnung. Im Untergeschoß des Hauses, welches ursprünglich als Einfamilienhaus konzipiert war, wohnten zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zwischen den Parteien sowie beim Einzug der Kl. die Bekl. und als deren Mieter der Zeuge P. Zwischen diesen beiden Bewohnern war das Erdgeschoß wie folgt aufgeteilt: Auf Grund eines Mietvertrages vom August 1978 bewohnt der Zeuge P. den östlichen Teil, bestehend aus dem im Bauplan bezeichneten Ordinationsraum, einem Wohnraum, einem im Bauplan als Eßnische bezeichneten Schlafraum und - von einem nachträglich angebauten Vorraum an der Ostseite des Hauses abgehend - einer Küche und einem Bad. Diese Räume können von außen durch eine in der Ostwand des Hauses mit einer Klingel versehene Tür erreicht werden. Zu den von der Bekl. bewohnten Räumen im westlichen Teil des Untergeschosses gehörten der im Bauplan als Warteraum bezeichnete mit Steinfliesen ausgelegte und als Wohnraum dienende Raum, der sich an die Haupteingangstür an der Westseite des Hauses anschließt, der im Plan gekennzeichnete Untersuchungsraum, welcher der Bekl. als Schlafraum diente, eine an den Warteraum sich anschließende Garderobe, in deren Nische nachträglich eine Badewanne eingebaut worden war, eine Küche und ein WC. Die Tür, welche die beiden Wohnbereiche miteinander verbindet, war abgeschlossen und von der Seite der Bekl. zusätzlich mit einer Spanplatte abgedeckt worden. Im September 1979 zog der Zeuge P. aus; die Bekl. bewohnte zunächst das ganze Untergeschoß, nachdem die fragliche Spanplatte entfernt worden war. Später nahm sie als neuen Mieter den Zeugen B. auf. Dieser benutzte den westlichen Teil des Erdgeschosses. Vereinbarungsgemäß wurde das Mietverhältnis zwischen der Bekl, und B. zum 31, Januar 1980 aufgehoben. Ob B. in der Folgezeit bis zum 23. Juni 1980 mietzinsfrei weiterhin im Hause der Bekl. wohnte oder ob er bis zu diesem Zeitpunkt lediglich seine persönlichen Sachen dort abgestellt hatte, ist zwischen den Parteien streitig. Mit Schreiben vom 1. April 1980 erklärte die Bekl. die Kündigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses zum 31. Oktober 1980. Diese Kündigung wurde ausdrücklich auf die Vorschrift des § 564 b Abs. 4 BGB gestützt. Das Schreiben enthielt ferner die chronologische Aufstellung mehrerer Begebenheiten und Umstände aus den Jahren 1979 und 1980, auf die die Kündigung ebenfalls gestützt wurde. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es hält die Kündigung für unwirksam, da die Voraussetzungen für eine Kündigung gemäß § 564 b Abs. 4 BGB nicht gegeben gewesen seien. Bei dem Haus der Bekl. habe es sich nicht um ein Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen gehandelt. Entscheidend sei, daß bei Einzug des Kl. das Untergeschoß des Hauses aus zwei Wohnungen bestanden habe. Maßgebend für die Bewertung der Räumlichkeiten sei nicht der Zeitpunkt der Kündigung, sondern der des Vertragsschlusses. Gegen dieses Urteil wendet sich die Berufung der Bekl. Die Kammer neigt zu der Auffassung, daß zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zwischen den Parteien drei Wohnungen im Hause vorhanden waren, während es zum Zeitpunkt der Kündigung

e Bewertung der Räumlichkeiten sei nicht der Zeitpunkt der Kündigung, sondern der des Vertragsschlusses. Gegen dieses Urteil wendet sich die Berufung der Bekl. Die Kammer neigt zu der Auffassung, daß zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zwischen den Parteien drei Wohnungen im Hause vorhanden waren, während es zum Zeitpunkt der Kündigung nur noch zwei waren. Das Landgericht neigt ferner zu der Auffassung, die Kündigung der Bekl. dahingehend zu interpretieren, daß sie prinzipaliter auf § 564 b Abs. 4 BGB und hilfsweise auf § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt sein soll. Das hält die Kammer für rechtlich möglich, legt diese Frage im Hinblick auf die unterschiedliche Beurteilung in der Literatur aber dem Senat zur Entscheidung vor.

A. Mit seinem auf Art. III Absatz (künftig: Abs.) 1 Satz 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (nachstehend: MÄG) gestützten Vorlagebeschluß vom 1. September 1981 (in Zukunft: VB) will das Landgericht die Klärung der im Anschluß wiedergegebenen Rechtsfragen erwirken: "1. Kann die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum in erster Linie auf § 564 b Absatz 4 BGB und hilfsweise auf § 564 b Absatz 2 Nr. 1 BGB gestützt werden? 2. Ist entscheidender Zeitpunkt für das Vorliegen von ,nicht mehr als zwei Wohnungen' im Sinne des § 564 b Absatz 4 BGB der der Begründung des Mietverhältnisses oder der des Ausspruchs der Kündigung?" B. Die Vorlage ist im Sinne der ständigen Rechtsprechung des beschließenden Senats (hierzu der Rechtsentscheid vom 17. Dezember 1981, WuM 1981, Seite - nachstehend: S. - 41 ff., in Verbindung insbesondere mit denjenigen vom 27. Juli 1981, ZMR 1981, S. 339 ff., 339-340 und vom 22. April 1981, ZMR 1981, S. 213 ff., 213-214) zulässig. I. Die vom Landgericht gestellten Rechtsfragen fallen in den Anwendungsbereich des Art. III MÄG, wie dies näherer Erläuterung nicht bedarf. II. Ihnen ist auch grundsätzliche Bedeutung beizumessen, da sie nach Lage der Dinge für eine Vielzahl von Einzelfällen wesentlich werden können. 1. Daß die im VB gestellte Rechtsfrage zu Nr. 1. in der Literatur unterschiedlich beantwortet wird, hat das Landgericht (VB S. 3) mit dem Hinweis auf die Darlegungen bei Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, § 564 b Rdnr. 152 (jetzt 2. Auflage, ebenda) - fortab: ES - sowie Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz Miethöhegesetz, 2. Auflage - in der Folge: Barthelmess - § 564 b BGB Rdnr. 179, einerseits und Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Auflage - hinfort: SFB - B 533, sowie Sternel, Mietrecht, 2. Auflage - im nachstehenden: St - IV 160 andererseits zutreffend ausgeführt. 2. Entsprechendes gilt für die Rechtsfrage zu Nr. 2 VB, welche bisher nur bei St IV 158 sowie in dem noch zu erörternden Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Koblenz vom 25. Mai 1981 (ZMR 1981 S. 371 f., (372) behandelt wird. III. Ferner ist davon auszugehen, daß die zur Vorlage an den Senat gelangten Rechtsfragen entscheidungserheblich sind. 1. a) Die Bekl. hat mit dem Schreiben (künftig: Schr.) vom 1. April 1980 (Anlage - im folgenden: Anl. - 2) die von ihr ausgesprochene Kündigung des durch den Mietvertrag vom 27. März 1979 (Anl. 1) begründeten Mietverhältnisses ausdrücklich auf § 564 b Abs. 4 BGB gestützt (S. 1 Abs. 2); sie hat indessen (Schr. Anl. 2, Nrn. 1-11, 13 S.1-9) im einzelnen alle diejenigen Vorfälle geschildert, aus welchen sie (Schr. Anl. 2 Nr. 12 S. 2) die Auffassung abgeleitet hat, die Parteien paßten nicht zueinander, und daselbst weiterhin zum Ausdruck gebracht, mit Rücksicht hierauf werde das Mietverhältnis gekündigt. Wenn das Landgericht hieraus die Folgerung gezogen hat (VB S 3), die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Bekl. sei principaliter auf § 564 b Abs. 4 BGB und eventualiter auf § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt, so kann dem nach der Überzeugung des beschließenden Senats aus Rechtsgründen verfahrensrechtlich erheblich nicht entgegengetreten werden. Die Dinge liegen hier nach der Ansicht des Senats ähnlich wie im Anwendungsbereich des § 550 ZPO, soweit es sich um die Nachprüfbarkeit der Auslegung einer Willenserklärung im Revisionsrechtszuge (hierzu Baumbach-Lauterbach Albers-Hartmann, ZPO,

es beschließenden Senats aus Rechtsgründen verfahrensrechtlich erheblich nicht entgegengetreten werden. Die Dinge liegen hier nach der Ansicht des Senats ähnlich wie im Anwendungsbereich des § 550 ZPO, soweit es sich um die Nachprüfbarkeit der Auslegung einer Willenserklärung im Revisionsrechtszuge (hierzu Baumbach-Lauterbach Albers-Hartmann, ZPO, 40. Auflage - in Zukunft: BLAH - § 550 Anmerkung - fortab: Anm. - 2) handelt; daß das Landgericht bei der von ihm für zutreffend gehaltenen Auslegung der Kündigungserklärung im Schr. Anl. 2 die dem Tatrichter gezogenen Grenzen überschritten oder insoweit gar eine offensichtlich unhaltbare (hierzu BLAH Anhang nach § 544 Anm. 3) Ansicht vertreten habe, ist um so weniger anzunehmen, als die Bekl. (Schriftsatz - künftig: SchrS - vom 1. Juli 1981) auf den die zur Erörterung stehende Vorlage, wenn auch in etwas anderer Form, ankündigenden Beschluß des Landgerichts vom 4. Juni 1981 ausdrücklich dahin Stellung genommen hat, daß die Kündigungserklärung in diesem Sinne zu verstehen sei, ohne daß die Kl. dem mit tatsächlichem Vorbringen oder mit Rechtsausführungen entgegengetreten wären. b) Dem steht - in diesem Zusammenhang - auch nicht etwa die Erwägung entgegen, daß für die von den Kl. erhobene Klage das verfahrensrechtlich zu fordernde (BLAH § 256 Anm. 3 A, D) Feststellungsinteresse nicht bestehe. Soweit das Landgericht - wie dies dem VB inzidenter zu entnehmen ist - das bereits vom Amtsgericht (Urteil vom 4. Dezember 1980 S. 6-7) mit eingehender, den maßgeblichen verfahrensrechtlichen Grundsätzen Rechnung tragender (BLAH § 256 Anm. 3) Begründung angenommene Feststellungsinteresse für gegeben erachtet, befindet es sich im Einklang mit der in Literatur und Judikatur - soweit ersichtlich - einhellig vertretenen Meinung (BLAH § 256 Anm. 5 unter "Mietverhältnis"). 2. In bezug auf die von ihm in VB zu Nr. 2 gestellte Rechtsfrage gilt - wie dies teilweise noch später auszuführen sein wird - im Ergebnis das gleiche. Ausweislich des VB (S. 2) wohnten im Zeitpunkt des Einzuges der Kl., die Bekl. und der Physiker Dr. P. in dem Hause in zwei "Wohnbereichen", welche jeweils über eigene Eingänge, Wohnräume, Bad und Küche verfügten sowie in der Weise voneinander getrennt waren, daß die einzige die "Wohnbereiche" verbindende Tür mit einer Spanplatte abgedeckt war; diese Spanplatte hat die Bekl. hiernach im September 1979 nach dem Auszug des Dr. P. aus seinem "Wohnbereich" entfernt und im Anschluß das gesamte Erdgeschoß bewohnt, wobei sie den ehemals von ihr innegehabten "Wohnbereich" nur einmal kurzfristig - bis zum 31. Januar 1980 - vermietete. Wenn das Landgericht unter solchen Umständen die Möglichkeit ins Auge faßte, daß sich zur Zeit der Begründung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien in dem Hause der Bekl. drei Wohnungen im Sinne des § 564 b Abs. 4 BGB befunden hätten, so steht diese Auffassung mit der in Literatur sowie Rechtsprechung vertretenen Ansicht (ES § 564 b Rdnr. 143) in Ein klang; Entsprechendes gilt dann aber auch für die Auffassung des Landgerichts, die Bekl. habe - noch vor dem Ausspruch der Kündigung des Mietverhältnisses mit den Kl. unter dem 1. April 1980 - die Zahl der Wohnungen in ihrem Hause auf zwei vermindert. Dem Landgericht ist ferner darin zu folgen (VB S. 3), daß die Rechtsfrage im VB zu Nr. 2. jedenfalls dann entscheidungsrelevant ist, wenn die Frage zu Nr. 1. daselbst nicht dahin beantwortet wird, daß die Kündigungserklärung der Bekl. entweder vollen Umfanges nichtig oder

m 1. April 1980 - die Zahl der Wohnungen in ihrem Hause auf zwei vermindert. Dem Landgericht ist ferner darin zu folgen (VB S. 3), daß die Rechtsfrage im VB zu Nr. 2. jedenfalls dann entscheidungsrelevant ist, wenn die Frage zu Nr. 1. daselbst nicht dahin beantwortet wird, daß die Kündigungserklärung der Bekl. entweder vollen Umfanges nichtig oder doch als eine ausschließlich auf § 564 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützte zu werten sei. III. Auch steht einer Entscheidung über den VB nicht etwa (Art. III Abs. 1 Satz 2 MÄG) die Erwägung entgegen, daß die Parteien keine Gelegenheit dazu gehabt hätten, zu den Rechtsfragen Stellung zu nehmen, welche den Gegenstand des VB bilden. Das Landgericht hat mit seinem Beschluß vom 4. Juni 1981 auf seine die gegenwärtige Vorlage betreffende Absicht hingewiesen, mag es die Rechtsfrage VB zu Nr. 1. auch in etwas anderer Form in Aussicht gestellt haben, auch hat die Bekl. die den Parteien im Beschluß vom 4. Juni 1981 zu Nr. 2. gewährte Gelegenheit zur Äußerung - ohne daß die Kl. dem in der Folgezeit widersprochen hätten - dergestalt ausgenützt, daß die Umformulierung der in Rede stehenden Vorlagefrage die Folgerung hieraus war. IV. Schließlich ist- soweit ersichtlich - (cf. hierzu unter anderem Schnitzerling, "Rechtsentscheide der Oberlandesgerichte in Mietsachen 1980-1981", BlGW 1982 S. 31 ff.) über die Vorlagefragen bisher durch Rechtsentscheid nicht befunden worden (hierzu Art. III Abs. 1 Satz 3 MÄG). Der Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Koblenz vom 25. Mai 1981 (I. c.) beantwortet eine anderslautende Rechtsfrage und betrifft einen anderen Sachverhalt, so daß die Zulässigkeit der Vorlage zu Nr. 2. VB durch ihn nicht beseitigt wird. B. In der Sache beantwortet der Senat die an ihn gelangten Rechtsfragen wie aus dem Tenor dieses Beschlusses ersichtlich. Hierbei läßt er sich von den nachstehenden Erwägungen leiten: I. Die Vorlagefrage zu Nr. 1. VB: 1. a) § 564 b Abs. 4 BGB normiert abschließend die Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer auf diese Vorschrift gestützten Kündigung. Die aufgrund des Berichtes des Rechtsausschusses des Bundestages zum 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz (BT-Drucksache 7/2638) in das Gesetz eingefügte (Bormann-Schade Schubart, Soziales Miet- und Wohnrecht - nachstehend: BSch - § 564 b Anm. 8) Vorschrift soll - wie dies die vorbezeichnete Bundestagsdrucksache (dort die Begründung zu dem da selbst vorgeschlagenen § 564 b Abs. 3 a) ergibt - dem Vermieter eine Wahlmöglichkeit zwischen den in § 564 b Abs. 1 und Abs. 4 normierten Kündigungsbefugnissen geben; die Regelung in § 564 b Abs. 4 Satz 4 BGB dient dazu, dem Mieter deutlich zu machen, welche Wahl der Vermieter insoweit getroffen hat. So wird die Vorschrift denn auch in Literatur sowie Judikatur überwiegend verstanden (ES § 564 b Rdnr. 151; BSch § 564 b Anm. 7; Hans, "Das neue Mietrecht in den weißen Kreisen" - in der Folge Hans - § 564 b Anm. 3 f dd; Barthelmess § 564 b Rdnr. 175-177; SFB B 532, Soergel-Siebert-Kummer, BGB, 11. Auflage, § 564 b Rdnr. 11 -18; BGB-RGRK-Gelhaar, 12. Auflage, § 564 b Rdnr. 35; Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch-Voelskow - in der Folge: Voelskow-MK - § 564 b Rdnr. 40; Palandt-Putzo, BGB 41. Auflage - fortab: PP - § 564 b Anm. 10 c). b) Dabei besteht kein Streit darüber, daß der Vermieter im Falle einer Kündigung nach § 564 b Abs. 4 BGB nicht etwa gehalten ist, die Formulierung des Gesetzes in Satz 4 daselbst wörtlich in die Kündigungserklärung aufzunehmen um dieser Wirksamkeit zu

Voelskow-MK - § 564 b Rdnr. 40; Palandt-Putzo, BGB 41. Auflage - fortab: PP - § 564 b Anm. 10 c). b) Dabei besteht kein Streit darüber, daß der Vermieter im Falle einer Kündigung nach § 564 b Abs. 4 BGB nicht etwa gehalten ist, die Formulierung des Gesetzes in Satz 4 daselbst wörtlich in die Kündigungserklärung aufzunehmen um dieser Wirksamkeit zu verleihen (Hans § 564 b Anm. 3 f dd; PP § 564 b Anm. 10 c), und daß es insoweit ausreicht, wenn er die Kündigung auf § 564 b Abs. 4 BGB stützt.

c) Angesichts der zur Erörterung stehenden Wahlmöglichkeit des Vermieters wird dieser auch überwiegend für befugt gehalten, eine Kündigung nach § 564 b Abs. 1 BGB mit einer solchen nach Abs. 4 daselbst zu kombinieren, und zwar dies dergestalt, daß er die erste oder die zweite principaliter, die jeweils andere aber eventualiter geltend macht (ES § 564 b Rdnr. 152; Barthelmess § 564 b Rdnr. 179; PP § 564 b Anm. 10 c). Gegen die Zulassung einer derartigen Verknüpfung der Kündigungserklärung nach § 564 b Abs. 1 und Abs. 4 BGB wenden sich unter anderem SFB B 533; Schubert, "Die ,Einliegerwohnungen' im 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz", WuM 1975 S. 1 ff., 3; St IV 160, und das Amtsgericht Waiblingen (Urteil vom 7. Februar 1979, WuM 1979 S. 123 f., 124). Der beschließende Senat folgt in diesem Zusammenhang der erstvertretenen Auffassung. Zunächst ist nach dieser Richtung hin zu bemerken, daß die oben unter 1 a) bezeichneten Gesetzesmaterialien die gegenteilige Auslegung nicht nahelegen. Derartiges wird auch von den die letztere vertretenden Autoren nicht angenommen. Soweit SFB B 533 darauf abstellen, daß die Kündigungserklärung erkennen lassen müsse, ob und wie der Vermieter sein Wahlrecht ausgeübt habe, wird demnach der Überzeugung des Senats durchaus Rechnung getragen, wenn die Kündigungserklärung deutlich macht, welcher der Kündigungsgründe in erster Linie und welche nur hilfsweise zum Tragen gebracht werden soll. Die Überlegungen von Schubert (l. c. S. 3) und des Amtsgerichts Waiblingen (l. c. S.124), daß eine Verknüpfung der beiden Kündigungsgründe im Eventualverhältnis sich als Umgehung der Normierung in § 564 b Abs. 4 Satz 4 BGB darstelle, weil sie den Mieter nicht hinreichend erkennen lasse, auf welche Kündigungsfrist er sich einzustellen habe, und ihn unter Umständen sogar dazu geneigt machen könne, auf die Ausnützung der verlängerten Kündigungsfrist zu verzichten, erscheinen dem Senat gleichfalls nicht zwingend. Schubert und dem Amtsgericht Waiblingen ist einzuräumen, daß die Regelung in § 564 b Abs. 4 Satz 4 BGB sicherlich einem Schutz berechtigter Belange des Mieters dienen soll. Diesem Zweck des Gesetzes würde aber auch Rechnung getragen, wenn man - und hierzu neigt der Senat, ohne die Frage abschließend sowie verbindlich im zur Entscheidung stehenden Vorlageverfahren beantworten zu können beziehungsweise zu müssen - davon ausgeht (hierzu Voelskow-MK § 564 b Rdnr. 41; Soergel-Siebert-Kummer, I. c. § 564 b Rdnr. 13), daß eine in erster Linie auf § 564 b Abs. 4 BGB und nur hilfsweise auf Abs. 1 daselbst gestützte Kündigung auch dann, wenn sich die Kündigungsmöglichkeit gemäß § 564 b Abs. 1 BGB als durchgreifend erweist, nur mit der gemäß § 564 b Abs. 4 BGB verlängerten Kündigungsfrist wirksam wird; so ist denn auch die Bekl. (Schr. Anl. 2 S.1 Abs. 1) verfahren, indem sie die Kündigung zu einem der verlängerten Kündigungsfrist Rechnung tragenden Zeitpunkt aussprach. Aber auch wenn man die Rechtslage nicht so sehen will, so steht der in Rede stehenden Argumentation doch die Erwägung entgegen, daß der Mieter nach dem der Kündigung zugrunde liegenden, ihm bekannten Sachverhalt jedenfalls zu erkennen vermag, ob damit zu rechnen ist, daß die in erster Linie erklärte Kündigung gemäß § 564 b Abs. 4 BGB durchdringt, und ob - anderenfalls - die Kündigung nach § 564 b Abs. 1 BGB gerechtfertigt erscheint. Jedenfalls in diesem Sinne ist den Darlegungen bei ES § 564 b Rdnr. 152 dahin zuzustimmen, daß durch die Zubilligung der

alt jedenfalls zu erkennen vermag, ob damit zu rechnen ist, daß die in erster Linie erklärte Kündigung gemäß § 564 b Abs. 4 BGB durchdringt, und ob - anderenfalls - die Kündigung nach § 564 b Abs. 1 BGB gerechtfertigt erscheint. Jedenfalls in diesem Sinne ist den Darlegungen bei ES § 564 b Rdnr. 152 dahin zuzustimmen, daß durch die Zubilligung der Eventualverknüpfung der beiden Kündigungsmöglichkeiten der gebotene Schutz des Mieters nicht rechtserheblich beeinträchtigt wird, da der Mieter immer mit einer Kündigung zum nächstzulässigen Termin rechnen müsse. Zu den Darlegungen bei St IV 160 sowie von Barthelmess § 564 b Rdnr. 180 ist in diesem Zusammenhang zweierlei zu bemerken: Die Regelung in § 564 b BGB, wonach dem Vermieter jedenfalls ein Wahlrecht dahin zusteht, ob er von der Kündigungsmöglichkeit nach Abs. 1 oder derjenigen nach Abs. 4 daselbst Gebrauch machen will, stellt sich nach der Überzeugung des Senats nicht als die Normierung einer Alternativobligation im Sinne der §§ 262 ff. BGB beziehungsweise diejenige einer facultas alternativa (zum Begrifflichen Palandt- Heinrichs, l. c. § 262 Anm. 1, 3 c) dar; beide der vorbezeichneten Fallgestaltungen werden dadurch gekennzeichnet, daß nur eine Schuld mit zunächst noch nicht bestimmtem, aber doch durch die Ausübung des Wahlrechts oder Ersetzungsbefugnis des Gläubigers bestimmbarem Inhalt besteht (Palandt-Heinrichs, l. c., § 262 Anm. 1, 3 d). Im Falle des § 564 b BGB aber wird nach der Ansicht des Senats von einer sogenannten electiven Konkurrenz (hierzu Palandt-Heinrichs 1. c. § 262 Anm. 3 b; Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 27. Januar; 1972, NJW 1972 S. 1051 f.,1052) gesprochen werden müssen, in welcher die Kündigungsmöglichkeiten des Abs. 1 und des Abs. 4 daselbst - das Vorliegen ihrer jeweiligen Voraussetzungen unterstellt - als Gestaltungsrechte wahlweise nebeneinander dem Vermieter zur Verfügung stehen; für solche Fälle gelten die Vorschriften in den §§ 262 ff. BGB, insbesondere in § 268 daselbst, nicht. Damit aber muß das bei ST IV 160 wohl gerade auf § 263 BGB gestützte Argument entfallen, daß hier eine - auch eventuell gestaffelte - Geltendmachung beider Kündigungsmöglichkeiten von vornherein nicht in Betracht kommt.

Zu den weiteren Überlegungen bei St IV 160, Barthelmess § 564 b Rdnr. 177, Schubert, l. c. S.3, ES § 564 b Rdnr. 122, § 564 b Abs. 4 Satz 4 BGB stelle ein zwingendes Formerfordernis dar, dessen Mißachtung gemäß § 125 BGB zur Nichtigkeit der Kündigungserklärung führen müsse, ergibt sich nach der Ansicht des Senats: Dieser Wirksamkeitsvoraussetzung ist - wie oben unter b) dargelegt - Genüge getan, wenn die Kündigungserklärung erkennen läßt, daß sie auf § 564 b Abs. 4 BGB gestützt ist - was im Wege der Auslegung festgestellt werden muß (Barthelmess § 564 b Rdnr. 176). Im übrigen aber ist die in Rede stehende formelle Wirksamkeitsvoraussetzung sicherlich nicht dazu bestimmt, die dem Vermieter, wie oben ausgeführt, nach sachlichem Recht zustehende Wahlbefugnis im Sinne einer electiven Konkurrenz materiell-rechtlich einzuschränken, so daß aus § 125 BGB gegen die Ausübung dieses Wahlrechts in der zur Erörterung stehenden Eventualverknüpfung selbständig nichts wird hergeleitet werden können. Insoweit wird vielmehr darauf abgestellt werden müssen, daß mit der Vorschrift lediglich der Zweck verfolgt wird, die Eigenart der Kündigung als Sonderkündigung im Sinne des § 564 b Abs. 4 BGB zu kennzeichnen (Barthelmess § 564 b Rdnr. 177), und diesem Schutzzweck der Norm auch im Falle einer ihrem objektiven Erklärungswert nach hinreichend deutlichen Eventualverknüpfung nach Art der hier anzunehmenden Rechnung getragen wird. 2. Bei der vorstehend niedergelegten Beantwortung der Rechtsfrage zu Nr. 1. VB verkennt der Senat nicht, daß die Beurteilung der Tragweite des § 263 BGB für diejenige des § 564 b Abs. 4 daselbst Bedeutung gewinnen könnte, soweit es sich darum handelt, ob die von einem Vermieter einmal getroffene Wahl grundsätzlich widerruflich sein mag oder nicht (hierzu Barthelmess, § 564 b Rdnr. 180; Schubert, l. c. S. 3; St IV 160, SFB B 533 und wohl letztlich Voelskow-MK § 564 b Rdnr. 42 einerseits, ES § 564 b Rdnr. 152; Soergel-Siebert-Kummer, l. c. § 564 b Rdnr. 13, andererseits). Auf Fragen solcher Art bezieht sich indessen die Vorlage des Landgerichts nicht; daher bedarf es auch keiner Erörterung im einzelnen, daß hierzu der Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 27. Oktober 1981 (NJW 1982 S. 391 f.) ergangen ist, dessen Begründung (Nrn. 2, 3, l. c. S. 392) hervorhebt, daß die Ausübung des in § 564 b BGB vorgesehenen Wahlrechts des Vermieters auf der Grundlage weder des § 564 b Abs. 4 BGB noch derjenigen allgemeiner Rechtsgrundsätze als grundsätzlich unwiderruflich anzusehen ist. II. Die Vorlagefrage zu Nr. 2. VB: Nach allem wird die vom Landgericht zur Vorlage gebrachte zweite Rechtsfrage entscheidungserheblich. Daß sie in der aus Nr. 2. abzuleitenden Schärfe - soweit ersichtlich nur bei St und in dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Koblenz vom 25. Mai 1981 aufgeworfen sowie - nicht einheitlich - beantwortet worden ist, hat der Senat bereits an anderer Stelle (A l 2) hervorgehoben. Unter diesen Umständen erscheint das Anliegen des Landgerichts legitim, auch diese Frage im Vorlageverfahren gemäß Art. III MÄG geklärt zu sehen, zumal der Rechtsentscheid vom 25. Mai 1981- wie noch auszuführen - dem nicht entgegensteht. In der Literatur wird nach dieser Richtung hin im Ergebnis jeweils lediglich ausgeführt, daß dem Vermieter die erleichterte Kündigungsmöglichkeit nach § 564 b Abs. 4 BGB eingeräumt ist, wenn das Gebäude, in welchem die gemietete Wohnung sich befindet, zwei Wohnungen enthält (BSch § 564 b Anm. 8; Barthelmess §

auszuführen - dem nicht entgegensteht. In der Literatur wird nach dieser Richtung hin im Ergebnis jeweils lediglich ausgeführt, daß dem Vermieter die erleichterte Kündigungsmöglichkeit nach § 564 b Abs. 4 BGB eingeräumt ist, wenn das Gebäude, in welchem die gemietete Wohnung sich befindet, zwei Wohnungen enthält (BSch § 564 b Anm. 8; Barthelmess § 564 b Rdnr. 156,157; Hans § 564 b Anm. 3 f bb; ES § 564 b Rdnrn. 144, 145; Erman-Schopp, BGB, 7. Auflage, § 564 b Rdnr. 12; Kammergericht, Rechtsentscheid vom 21. April 1981, HbgGrdE 1981 S. 647 ff., 653). Für die Beantwortung der vom Landgericht vorgelegten Frage geben diese Fundstellen eine hinreichende Grundlage nach der Überzeugung des Senats nicht her. Indessen ist nicht daran vorbeizusehen, daß § 564 b Abs. 4 BGB eine Vorschrift darstellt, welche eine Ausnahme von dem für das Mietrecht sonst maßgeblichen Bestandsschutz normiert und demgemäß eng auszulegen ist (ES § 564 b Rdnr. 142) Der zugunsten des Mieters nach den allgemeinen Regeln eingreifende Bestandsschutz aber würde nach der Ansicht des Senats in einem bedeutsamen Punkte ohne Not ausgehöhlt, wenn man im zur Erörterung stehenden Zusammenhang nicht auf den Zeitpunkt des Abschlusses des gekündigten Mietvertrages, sondern auf denjenigen der Abgabe der Kündigungserklärung abstellen wollte. Andernfalls hätte der Vermieter es nämlich in der Hand, nach seinem Belieben - hierzu weiter unten mehr - durch bauliche Veränderungen den sonst zugunsten des Mieters eingreifenden Bestandsschutz in einer für den Mieter bei Begründung des Mietverhältnisses in aller Regel nicht vorhersehbaren Weise zu beseitigen und dem Mieter dadurch eine rechtlich geschützte Position zu entziehen, auf deren Bestand der letztere beim Abschluß des Mietvertrages mit Recht vertraut, wenn nicht sogar abgestellt hat. Der Senat verkennt in diesem Zusammenhang nicht, daß die Begründung des Rechtsentscheides des Oberlandesgerichts Koblenz (l. c. S. 372) von der hier vertretenen Ansicht abweicht. Er sieht sich indessen hierdurch nicht daran gehindert, über die Rechtsfrage zu Nr. 2. VB in der aus dem Tenor dieses Beschlusses ersichtlichen Weise zu entscheiden, und insbesondere nicht dazu veranlaßt, die Rechtsfrage gemäß Art. III Abs. 1 Satz 3 MÄG dem Bundesgerichtshof vorzulegen. Der Rechtsentscheid vom 25. Mai 1981 klärt eine andere Rechtsfrage als die hier zur Vorlage gelangte, und nur insoweit nehmen die ihn tragenden Gründe an der Bindungswirkung im Sinne des Art. III MÄG teil (zu allem SFB G 34; Bundesgerichtshof, Beschluß vom 28. Januar 1981, NJW 1981 S.1040). Im Rechtsentscheid vom 25. Mai 1981 stellt das Oberlandesgericht Koblenz (I. c. S. 372) entscheidend auf den vom Gesetzgeber mit dem Erlaß des § 564 b Abs. 4 BGB verfolgten Zweck, in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen die - hier besonders wesentliche - Harmonie des Zusammenlebens der Wohnparteien zu gewährleisten, ab und beantwortet auf dieser Grundlage die ihm vorgelegte Rechtsfrage dahin, daß es für die Zubilligung des Sonderkündigungsrechts nicht entscheidend sein könne, ob der in dem Gebäude wohnende Vermieter die eine der beiden in dem Haus befindlichen Wohnungen bereits bei Abschluß des Mietvertrages bewohnt hat oder nicht (l. c. S. 372 in Verbindung mit S. 371). Diese Auffassung erscheint auch dem beschließenden Senat erwägenswert, zumal ein Kontrahent, welcher eine Wohnung in einem bei Begründung des Mietverhältnisses erkennbar unter § 564 b Abs. 4 BGB fallenden Hause anmietet, damit zugleich das

nungen bereits bei Abschluß des Mietvertrages bewohnt hat oder nicht (l. c. S. 372 in Verbindung mit S. 371). Diese Auffassung erscheint auch dem beschließenden Senat erwägenswert, zumal ein Kontrahent, welcher eine Wohnung in einem bei Begründung des Mietverhältnisses erkennbar unter § 564 b Abs. 4 BGB fallenden Hause anmietet, damit zugleich das Risiko auf sich nimmt, daß sein Vermieter eines Tages - berechtigterweise - die andere Wohnung bezieht. Durchaus anders aber liegen die Dinge schon vom Sachverhalt sowie von der Interessenlage her, soweit es sich darum handelt, daß ein Vermieter während der Dauer eines Mietverhältnisses, welches bei Abschluß des Mietvertrages mit dem für Wohnraum geltenden Bestandsschutz ausgestattet war, das die Mietwohnung enthaltende Gebäude durch bauliche Maßnahmen dergestalt verändert, daß es im Sinne des § 564 b Abs. 4 BGB nur noch zwei Wohnungen umfaßt. Daß das Risiko einer solchen Handhabung durch den Vermieter vom Mieter bei Abschluß des Mietvertrages - weil in aller Regel nicht vorhersehbar - nicht übernommen worden ist, bedarf für diesen Regelfall nach der Auffassung des Senats näherer Erläuterung nicht; im Ergebnis das gleiche muß aber gelten, soweit es sich darum handelt, ob der Vermieter nach Maßgabe des § 564 b Abs. 4 BGB zu schützen ist, wenn er durch bauliche Veränderungen des Hauses, in dem sich nunmehr zwei Wohnungen befinden, das durch die erwähnte Vorschrift privilegierte enge Zusammenleben erste herbeigeführt und sich bewußt die Sonderkündigungsbefugnis so erst verschafft hat. In diesem Zusammenhang ist noch zu beachten: Bauliche Veränderungen eines Hauses, welche zur Herbeiführung einer angemessenen Rentabilität desselben erforderlich erscheinen, werden - nach Maßgabe der öffentlich-rechtlichen Vorschriften über die Zweckentfremdung von Wohnraum - bereits durch die Normierung in § 564 b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB ermöglicht (hierzu ES § 564 b Rdnrn 83-97). Daß die Verminderung der in einem Hause enthaltenen Wohnungen von einer größeren Zahl auf zwei den in Rede stehenden Belangen des Vermieters zu dienen geeignet wäre, wird in der Regel kaum in Betracht kommen; sollte ausnahmsweise einmal etwas anderes zutreffen, so ist dem Interesse des Vermieters durch die vorerwähnte Vorschrift hinreichend Rechnung getragen. In Ausnahmefällen wird - auf der Grundlage des § 242 BGB; - die Rechtslage da anders zu beurteilen sein, wo die bauliche Gestaltung des Hauses im Zeitpunkt des Vertragsschlusses über eine in dem Gebäude befindliche Wohnung den Mieter erkennen ließ, daß das Haus ursprünglich als ein dem Anwendungsbereich des § 564 b Abs. 4 BGB zuzuordnendes konzipiert war und daß diese seine Struktur jederzeit durch unerhebliche bauliche Maßnahmen wiederhergestellt werden könnte. In einem solchen Falle wird möglicherweise davon auszugehen sein, daß der Mieter bei Begründung des Mietverhältnisses das diesbezügliche Risiko auf sich genommen hat, so daß es - unter dem Gesichtspunkt des venire contra factum proprium - als unzulässige Rechtsausübung gelten müßte, wollte er sich im Falle einer hiernach sachlich begründeten, den legitimen Wohnbedürfnissen des Vermieters entsprechenden Umgestaltung des Bauwerks in ein Zweifamilienhaus im Sinne des § 564 b Abs. 4 BGB auf den nach allgemeinen Regeln für das Mietverhältnis maßgeblichen Bestandsschutz berufen. Wenn derartige Voraussetzungen vorliegen, kann nur im Einzelfall entschieden werden; daher ist in dem zur Vorlage gebrachten Rechtsstreit ausschließlich

mieters entsprechenden Umgestaltung des Bauwerks in ein Zweifamilienhaus im Sinne des § 564 b Abs. 4 BGB auf den nach allgemeinen Regeln für das Mietverhältnis maßgeblichen Bestandsschutz berufen. Wenn derartige Voraussetzungen vorliegen, kann nur im Einzelfall entschieden werden; daher ist in dem zur Vorlage gebrachten Rechtsstreit ausschließlich das Landgericht zur Entscheidung darüber berufen, ob solche Gesichtspunkte Bedeutung gewinnen können; der Senat dürfte im Vorlageverfahren hierüber jedenfalls nicht befinden und muß sich deshalb darauf beschränken, durch den aus Nr. 2 der Formel seines Beschlusses ersichtlichen Vorbehalt solchen Möglichkeiten Rechnung zu tragen.