hier: Zustimmungsfiktion bei Zustimmung und Zahlung unter Vorbehalt

Die zweimalige Entrichtung des erhöhten Mietzinses gilt nach § 12 Abs. 6 Nr. 2 MHG selbst dann als Zustimmung, wenn der Mieter dem Erhöhungsverlangen wegen behaupteter Gebäudeschäden nur unter Vorbehalt zugestimmt und darauf den erhöhten Mietzins gezahlt hat.

I. Mit Schreiben vom 22. Juni 1995, den Bekl. zugegangen vor dem 1. Juli 1995, begehrte die Kl. von den Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung des Nettokaltmietzinses von bisher monatlich 361,01 DM auf monatlich 415,16 DM mit Wirkung ab dem 1. August 1995 für die von den Bekl. innegehaltene Wohnung, die dem Anwendungsbereich des § 11 Abs. 2 MHG unterfällt.

Abgesehen von Mieterhöhungen nach §§ 3 bis 5 MHG und der Ersten Grundmietenverordnung sowie §§ 1, 2 und 4 der Zweiten Grundmietenverordnung war der Mietizns im Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung seit einem Jahr unverändert.

Die Bekl. unterschrieben mit Datum vom 30. Juli 1995 die Zustimmungserklärung mit folgendem Zusatz: "Unter Vorbehalt, da Fenster undicht (Zugluft), unzureichender Heizkörper im Wohnzimmer und Kinderzimmer, da Erdgeschoßwohnung; Hauseingangstür völlig undicht." Die Bekl. zahlten den erhöhten Mietzins ab August 1995.

Mit der am 24. Oktober 1995 erhobenen und den Bekl. am 23. November 1995 zugestellten Klage hat die Kl. ursprünglich beantragt, die Bekl. zu verurteilen, einer Erhöhung des Nettokaltmietzinses für die von ihnen innegehaltene Wohnung ab dem 1. August 1995 um monatlich 54,15 DM zuzustimmen.

Nachdem die Parteien in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, hat das Amtsgericht durch Beschluß vom 13. Februar 1996 die Kosten des Rechtsstreits nach § 91 a ZPO der Kl. auferlegt und zur Begründung ausgeführt, aufgrund der vorbehaltlosen zweimaligen erhöhten Mietzinszahlung der Bekl., die von der Zustimmung unter Vorbehalt zu trennen sei, greife die Zustimmungsfiktion des § 12 Abs. 6 MHG, weshalb die Klage unbegründet gewesen sei.

Die Kl. hält die amtsgerichtliche Entscheidung und Begründung für rechtsirrig, die Bekl. verteidigen diese als zutreffend.

II. (...) Zutreffend hat das Amtsgericht der Kl. die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Dies entspricht der Billigkeit nach dem bisherigen Sach- und Streitstand, nach dem die Kl. voraussichtlich den Prozeß verloren hätte, wenn die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt hätten.

Da die Bekl. den ab August 1995 mit dem Mieterhöhungsverlangen begehrten erhöhten Mietzins vor Klageerhebung dreimal, nämlich in den Monaten August, September und Oktober 1995 an die Kl. geleistet haben, ist die Fiktion des § 12 Abs. 6 Nr. 2 MHG eingetreten, nach der die zweimalige Entrichtung des erhöhten Mietzinses als Zustimmung gilt.

Dem steht die Erklärung des Vorbehaltes auf der Zustimmungserklärung durch die Bekl. nicht entgegen.

Zwar soll nach einer Meinung eine Zahlung unter Vorbehalt grundsätzlich nicht ausreichen, um als Zustimmung gewertet werden zu können (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rz. A 441; Beuermann, Mietenüberleitungsgesetz und Miethöhegesetz, § 12 VI Rz. 144, jeweils m. w. N.; Eisenschmidt, WM 1995, 363, 369).

Dieser Auffassung widerspricht jedoch, daß der Gesetzgeber § 12 Abs. 6 Nr. 2 MHG nicht als widerlegliche Vermutung, sondern als Fiktion ausgestaltet hat (vgl. Sternel, A 439), die die Rechtsfolge unabhängig von etwaigen entgegenstehenden anderweitigen Erklärungen auslöst, solange diese nicht den Eintritt der an die Fiktion geknüpften Tatbestandsvoraussetzungen der Norm hindern. Letzteres ist aber aufgrund der Erklärung eines schriftlichen Vorbehaltes - wie vorliegend - nicht der Fall, weil dieser Vorbehalt weder die tatsächliche Handlung der Zahlung berührt noch den Eintritt der Erfüllungswirkung der Leistung hindert. Daß der Vorbehalt der Bewertung der Leistung als Anerkenntnis entgegensteht und damit die Wirkung des § 814 BGB ausschließt (vgl. BGH, NJW 1982, 1147; 2301, 2302; 1984, 1282), steht dieser Betrachtungsweise im Hinblick auf die vom Gesetzgeber gewählte gesetzliche Ausgestaltung als Fiktion nicht entgegen.

Für eine solche uneingeschränkte Anwendung der Fiktionsregelung sprechen auch Sinn und Zweck des § 12 Abs. 6 Nr. 2 MHG: Der Gesetzgeber hat eine Prozeßlawine zu Lasten der Mieter vermeiden wollen, die durch den Umstand hätte ausgelöst werden können, daß die betroffenen Mieter die begehrte Zustimmung nicht ausdrücklich erteilen, sich aber im Ergebnis - wie z. B. durch die Zahlung des erhöhten Mietzinses - dem Erhöhungsverlangen beugen. In Anlehnung an die im Rahmen des § 2 MHG von der Rechtsprechung aufgestellten Anforderungen an die Annahme einer schlüssigen Zustimmung (vgl. z. B. LG Berlin, MDR 1989, 822 = GE 1989, 411) ist deshalb die zweimalige Zahlung des erhöhten Betrages als ausreichend erachtet worden, um Konflikte mit der Einhaltung der Klagefrist zu vermeiden (Bundestagsdrucksache 13/1187, S. 2). Allerdings ist der Gesetzgeber dabei offensichtlich - entgegen dem gesetzlichen Leitbild - von einer vorfristigen Fälligkeit des Mietzinses ausgegangen, weil nur in diesem Fall zu erwarten ist, daß vor Ablauf der Klagefrist die zweimalige Zahlung erfolgt ist. Dies ändert jedoch nichts an dem mit der Regelung vom Gesetzgeber verfolgten Zweck. Daß gemäß diesem auch Zahlungen als Zustimmung zu behandeln sind, die trotz eines vorher geltend gemachten Vorbehaltes erfolgen, entspricht mithin nicht nur der Ausgestaltung der Regelung als Fiktion - anderenfalls hätte die Fassung des Gesetzes als widerlegliche Vermutung nahegelegen -, sondern macht um so mehr Sinn, weil schon durch das schlüssige Verhalten die Vertragsänderung eintreten soll und so die Rechtsgrundlage für die Zahlungsverpflichtung geschaffen wird. Dieses vom Gesetzgeber gewünschte Ergebnis würde nicht erreicht, wenn die Fiktion nicht als solche hingenommen würde, sondern im Sinne einer vermuteten Willenserklärung in ihrer Wirkung von anderen Umständen abhängig wäre als der tatsächlichen Entrichtung des erhöhten Mietzinses. Entsprach es aber dem Willen des Gesetzgebers, die Vermieter von der Abgrenzung zu entheben, wann eine Annahme des Erhöhungsverlangens durch Entrichtung des Mietzinses vorliegt, dann bedarf es einer eindeutigen und klaren Handhabung durch Anwendung der Rechtsnorm, die eine Wertung durch die Gerichte verbietet, daß es sich bei dem Tatbestandsvoraussetzung gewordenen schlüssigen Verhalten im Einzelfall eben doch nicht um ein schlüssiges Verhalten handelt.

Der Mieter ist bei solcher Auslegung des Gesetzes nicht schutzlos gestellt, weil es ihm freisteht, durch die bloße Nichtzahlung des erhöhten Mietzinses zum Ausdruck zu bringen, daß er dem Erhöhungsverlangen nicht zustimmen will.

Nach § 12 Abs. 6 MHG gilt die zweimalige Zahlung des erhöhten Mietzinses als Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen. Fraglich ist, ob auch eine Zahlung unter Vorbehalt reicht.

Mit Beschluß vom 4. Oktober 1996 bejahte das Landgericht Berlin dies und meinte, wegen der ausdrücklichen gesetzlichen Regelung als Fiktion der Zustimmung seien entgegenstehende zusätzliche Erklärungen des Mieters wie ein Vorbehalt unbeachtlich. Ein Mieter, der dies vermeiden wolle, dürfe den erhöhten Mietzins eben nicht zahlen, anderenfalls sei eine Vereinbarung über die Mieterhöhung zustande gekommen.