hier: Anforderung an die Erläuterung des Zustimmungsverlangens

1. Ein Zustimmungsbegehren gemäß § 12 Abs. 1 MHG ist nicht ordnungsgemäß erläutert und damit unwirksam, wenn nicht konkret angegeben ist, welche der im Gesetz genannten Gebäudebestandteile keine erheblichen Schäden aufweisen.

2. Die auf ein solchermaßen unwirksames Begehren gestützte Zustimmungsklage ist unzulässig.

2. Jedenfalls hat das Zustimmungsverlangen der Kl. die Klagefrist des § 2 Abs. 3 MHG nicht ausgelöst, weil es nicht ausreichend im Sinne des § 12 Abs. 6 Nr. 1 MHG die Erhöhungsvoraussetzungen des § 12 Abs. 1 MHG erläutert, auf deren Vorliegen die Kl. den geltend gemachten Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses stützt.

Die Kammer teilt die in der Rechtsprechung bereits vertretene Auffassung, nach der die von § 12 Abs. 6 Nr. 1 MHG geforderte Erläuterung des Erhö hungsanspruchs die Benennung der Gebäudebestandteile erfordert, welche erhebliche Schäden nicht aufweisen (vgl. AG Löbau, WuM 1996, 281).

Dies gebietet § 11 Abs. 2 MHG, welcher die Anwendung der §§ 1 bis 10 a MHG bestimmt, soweit sich aus den §§ 12 bis 17 MHG nichts anderes er gibt. Dementsprechend stellt sich das Erhöhungsverlangen nach § 12 MHG nicht als einseitiges Recht des Vermieters dar, den Mietzins zu erhöhen, sondern erfordert eine zweiseitige Vertragsänderung, die durch Zustimmung des Mieters zu dem Erhöhungsverlangen angenommen werden muß. Wie bei § 2 MHG hat der Gesetzgeber dem Mieter damit im Rahmen des Verfahrens nach § 12 MHG eine - wenngleich unter den in § 12 Abs. 6 Nr. 3 MHG bestimmten Voraussetzungen verkürzte - Überlegungsfrist zugebilligt, mit welcher dem Mieter die Gelegenheit eröffnet wird, die Berechtigung des geltend gemachten Erhöhungsanspruchs zu prüfen.

An diesem vom Gesetzgeber verfolgten Zweck muß sich die Erläuterung des Erhöhungsverlangens gemäß § 12 Abs. 6 Nr. 1 MHG messen lassen, weshalb es insoweit nicht ausreichend ist, wenn das Erhöhungsverlangen lediglich den Gesetzestext wiedergibt, ohne konkret diejenigen Gebäudebestandteile zu benennen, welche aufgrund ihres Zustandes nach Ansicht des Vermieters das Mieterhöhungsverlangen rechtfertigen. Ein auf diese Weise begründetes Zustimmungsverlangen ist aus sich heraus, also ohne Rücksprache mit dem Vermieter, für den Mieter nicht überprüfbar; denn die Erläuterung ermöglicht ihm nicht die Feststellung, welche der aufgeführten Gebäudbestandteile der Vermieter selbst als erheblich beschädigt und damit nicht als Grundlage des Mieterhöhungsverlangens betrachtet. Damit wird dem Mieter die Prüfung der Berechtigung des Verlangens in nicht zumutbarer Weise erschwert, weil er gezwungen wird, sämtliche fünf in § 12 Abs. 1 MHG benannten Gebäudebestandteile auf ihre Beschaffenheit zu prüfen, was in bezug auf die nicht seiner Wahrnehmung unterliegenden Teile des Gebäudes ohnehin Schwierigkeiten begegnet, und weil er selbst nach solcher Prüfung nicht weiß, welche der Gebäudebestandteile er nun dem Zustimmungsverlangen zuzuordnen hat. Dient aber die Erläuterung des Zustimmungsbegehrens der Überprüfung derselben durch den Mieter innerhalb der Überlegungsfrist, so kommt dieser die auch im Verfahren gemäß § 2 MHG angenommene Funktion zu, nämlich durch das Erfordernis der Begründung des Zustimmungsanspruchs vorprozessual und vor Beginn der Überlegungsfrist in erster Linie den Zustimmungsprozeß zu vermeiden. Diese Funktion erfüllt das Zustimmungsverlangen nur, wenn es klar und eindeutig bestimmt, über welche Begründung des Zustimmungsanspruchs der Mieter bis zum Ablauf der Überlegungsfrist nachdenken soll. Diesen Anforderungen wird das Zustimmungsverlangen der Kl. vom 26. Juni 1996 nicht gerecht, weil es nicht erkennen läßt, für welche Gebäudebestandteile die Kl. die Abwesenheit von erheblichen Schäden in Anspruch nimmt. Das Zustimmungsverlangen erschöpft sich in einer Wiedergabe des Gesetzeswortlautes, aus der auch nicht zu entnehmen ist, daß die Kl. die Abwesenheit erheblicher Schäden für alle der aufgelisteten Gebäudebestandteile behauptet.

Nach § 12 MHG kann Zustimmung zu einer Mieterhöhung nur verlangt werden, wenn mindestens drei Bestandteile des Hauses keine erheblichen Schäden aufweisen. Dazu heißt es in Abs. 6 des § 12 MHG, daß der Vermieter seinen Anspruch zu erläutern habe. Was muß nun ein Vermieter tun, dessen Haus keine erheblichen Schäden aufweist?

In dem vom Landgericht Berlin mit Urteil vom 19. September 1996 entschiedenen Fall hatte der Vermieter schlicht angegeben, das Haus weise keine erheblichen Schäden auf.

Dies war dem Landgericht nicht genug, und es hielt deshalb das Mieterhöhungsverlangen für unwirksam. Nötig sei die konkrete Angabe, welche Gebäudebestandteile mangelfrei seien, damit die Zustimmungsfrist für den Mieter ausgelöst werde.

Wir halten das Urteil mit seinem (amtlichen) Leitsatz zu 1. für unrichtig. Soll wirklich der Vermieter verpflichtet sein, bei Fehlen von Schäden dies nicht nur ausdrücklich zu erwähnen (was auch schon reiner Formalismus ist; vgl. Beuermann, Mietenüberleitungsgesetz, Rdnr. 130 zu § 12), sondern dazu auch noch konkret die fünf Gebäudebestandteile aufzählen? Wenn keine Mängel vorhanden sind, müßte sich auch insoweit der Vermieter schlicht auf die Wiedergabe des Gesetzeswortlauts beschränken, die das Gericht für unzureichend hält. Eine Erläuterungspflicht kann also nur dann bestehen, wenn die Schadensfreiheit in irgendeiner Weise zweifelhaft ist, etwa aufgrund eines vorprozessualen Schriftverkehrs. In allen übrigen Fällen ist es jedoch eine Frage des Beweises im Prozeß und keine Frage der Zulässigkeit des Mieterhöhungsverlangens, ob das Gebäude erhebliche Schäden aufweist.