Herausgabeverlangen des Hauptvermieters gegenüber Untermieter, der sich für Hauptmieter hält

Das Herausgabeverlangen des Vermieters aus § 556 Abs. 3 BGB stellt auch dann grundsätzlich keine unzulässige Rechtsausübung dar, wenn er die Wohnung an eine Gesellschaft gegen Mietzinsgarantie vermietet hatte, von der er wußte, daß sie die Wohnung weitervermietet, und der Dritte sich gutgläubig für den Hauptmieter hielt. Der Anspruch ist jedoch dann ausgeschlossen, wenn der Eigentümer die mangelnde Aufklärung des Dritten geduldet oder den Inhalt des mit jenem geschlossenen Vertrages selbst wesentlich bestimmt hat.

I. Die Kl. sind Eigentümer einer im Wege des sog. Bauherrenmodells fertiggestellten Wohnung. Sie vermieteten die Wohnung an eine Firma A. GmbH, die, wie sie wußten, diese nicht selbst nutzen, sondern an Dritte weitervermieten wollte. Die Firma A. übernahm gegenüber den Kl. eine Mietzinsgarantie. Sie vermietete die Wohnung an ihre Tochtergesellschaft, die Firma T. GmbH, die ihrerseits mit der Bekl. einen Mietvertrag abschloß. Die Kl. haben den Mietvertrag mit der Firma A. GmbH gekündigt, weil diese den Mietzins für November und Dezember 1979 nicht bezahlt und die vereinbarte Absicherung der Mietgarantie nicht erbracht hat. Sie begehren deshalb von der Bekl. unter Berufung auf § 556 Abs. 3 BGB Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Gegen dieses Urteil haben die Kl. Berufung eingelegt. Sie stützen ihren Anspruch auch auf die bestrittene Behauptung, die Firma T. GmbH sei inzwischen im Handelsregister gelöscht, woraus sie folgern, daß deshalb der mit der Bekl. geschlossene Mietvertrag aufgelöst sei. Das Landgericht Heidelberg hat durch Beschluß vom 8.5.1981 dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt: Kann sich der Eigentümer, der seine Wohnung gegen Mietzinsgarantie an eine Firma vermietet, die die Wohnung nicht selbst benutzen will, sondern an Dritte weitervermietet, nach Kündigung des Vertrages mit dem Hauptmieter (Firma) dem Dritten gegenüber auf § 556 Abs. 3 BGB berufen, wenn sich dieser gutgläubig für den Hauptmieter halten konnte, oder steht dem § 556 Abs. 3 BGB die Vorschrift des § 242 BGB entgegen, ohne daß weitere Umstände hinzutreten müssen? II. Die Vorlage ist zulässig. 1. Die Rechtsfrage betrifft den Bestand eines Mietvertragsverhältnisses und ist von grundsätzlicher Bedeutung. Sie ist auch, soweit ersichtlich noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids gewesen. 2. Allerdings genügt der Vorlagebeschluß nicht den förmlichen Anforderungen. a) Es ist grundsätzlich erforderlich, daß das Landgericht im Vorlagebeschluß knapp den Sach- und Streitstand darstellt und deutlich macht, vor welchen Tatsachen es ausgeht und warum es seiner Ansicht nach für die treffende Entscheidung auf die vorgelegte Rechtsfrage ankommt (BayObLG NJW 70, 1748, 1749; OLG Oldenburg NdsRpfl 80, 261, 262 Schmidt/Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., G 16; Thomas/Putzo, ZPO, 10.Aufl Vorbem. VII 3 vor § 511). Zwar ist nach der Rechtsprechung des Senats (Rechtsentscheid vom 25. 3. 1981, Die Justiz 1981, 279) für die Entscheidungserheblichkeit grundsätzlich die Auffassung des vorlegenden Gerichts maßgebend, sofern diese nicht offensichtlich unhaltbar oder verfassungswidrig ist. Die vom Landgericht vertretene Rechtsansicht läßt sich aber in der Regel erst hinreichend sicher nachvollziehen, wenn sie in dem dargelegten Umfang begründet worden ist. Hier ist dieser Mangel jedoch ausnahmsweise unschädlich, weil sich die Rechtserheblichkeit der Vorlagefrage aus dem Akteninhalt zweifelsfrei ergibt. Entgegen der Ansicht der Kl. ist ihr Anspruch nicht schon deshalb begründet, weil die Auflösung der Firma T. GmbH ins Handelsregister eingetragen worden sein soll; denn eine solche Tatsache ist auf die jener Gesellschaft zustehenden und die gegen sie begründeten materiell-rechtlichen Ansprüche ohne Einfluß (BGH NJW 68, 297, 298). b) Das Landgericht hat es auch versäumt, die Stellungnahmen der Parteien zum Vorlagebeschluß einzuholen (Art. Ill Abs. 1 Satz 2 des 3. MÄG). Dieser Fehler ist dadurch geheilt, daß der Senat

e solche Tatsache ist auf die jener Gesellschaft zustehenden und die gegen sie begründeten materiell-rechtlichen Ansprüche ohne Einfluß (BGH NJW 68, 297, 298). b) Das Landgericht hat es auch versäumt, die Stellungnahmen der Parteien zum Vorlagebeschluß einzuholen (Art. Ill Abs. 1 Satz 2 des 3. MÄG). Dieser Fehler ist dadurch geheilt, daß der Senat den Parteien Gelegenheit zur Äußerung gegeben hat. III. In der Sache ist die Vorlagefrage, wie aus dem Tenor ersichtlich, zu beantworten.

III. 1. Das Gesetz definiert den Begriff der Untermiete als die Vermietung der Sache durch den Mieter im eigenen Namen an einen Dritten (§ 549 Abs. 1 BGB). Es kommt nicht darauf an, wie der Vertrag mit dem Dritten im einzelnen ausgestaltet ist. Dieser ist demnach auch dann Untermieter, wenn er den Hauptmietvertrag nicht kennt und seinen Vertragspartner für den (Haupt-)Vermieter hält. Da zum Wesen des Mietvertrags nur die Gebrauchsgewährung durch den Vermieter, nicht jedoch die Ingebrauchnahme durch den Mieter gehört (§ 535 BGB), kann nach allgemeiner Ansicht auch Mieter sein, wer nicht beabsichtigt, die Sache selbst in Besitz zu nehmen. Daher steht auch der Eigentümer einer Wohnung, der diese einer Gesellschaft vermietet hat, die sie nicht selbst beziehen will, dem Besitzer, welcher mit jener einer Mietvertrag geschlossen hat, im Verhältnis (Haupt-)Vermieter zum Untermieter gegenüber. In einem solchen Falle sind zwei echte hintereinander gestufte Mietverträge abgeschlossen. Damit liegen grundsätzlich die Voraussetzungen für die Anwendung des § 556 Abs. 3 BGB bei Beendigung des Hauptmietvertrags vor. 2. § 556 Abs. 3 BGB gewährt dem Vermieter den Herausgabeanspruch gegen den Dritten grundsätzlich unabhängig davon, ob jener wußte oder wissen konnte, daß er lediglich Untermieter war. Zwar läßt die Auflösung des Hauptmietvertrags die Wirksamkeit des Untermietvertrags unberührt. Das Gesetz macht aber das weitere Besitzrecht des Untermieters gegenüber dem Vermieter allein vom Bestand des Hauptmietverhältnisses abhängig. Dem Herausgabeinteresse des Vermieters gebührt danach gegenüber den Interessen des unmittelbaren Besitzers grundsätzlich der Vorrang. Daher ist § 564 b BGB auf diesen Rückforderungsanspruch des Vermieters nicht anwendbar (Schmidt-Futterer/Blank, B 160; Voelskow in Münch. Komm., § 556). Der Anspruch aus § 556 Abs. 3 BGB wurde dem Vermieter bisher nach der in Rechtsprechung und Literatur nahezu einhelligen Auffassung lediglich dann versagt, wenn der Vermieter mit dem Mieter den Hauptmietvertrag einvernehmlich aufhebt nur zu dem Zweck, auf diese Weise den Kündigungsschutz des Untermieters zu umgehen und ihn so zur Räumung zu zwingen (vgl. Voelskow in Münch. Komm., § 556 Rn. 43; Soergel-Kummer, BGB, 11. Aufl, § 556 Rn. 25; RGRK-BGB, § 556 Rn. 19; Staudinger-Sonnenschein, § 556 Rn. 44; Roquette NJW 62,1395; LG Kleve MDR 54, 361; LG Köln MDR 54,420 mit zustimmender Anmerkung Weimar; LG Aachen ZMR 54,212; LG Nürnberg-Fürth, ZMR 60,173; AG Frankfurt WuM 62,53; AG Essen-Steele WuM 63, 57; weitergehend nur LG Rottweil WuM 62, 185). Eine derartige Fallgestaltung betrifft die Vorlagefrage nicht. 3. Demgegenüber lehnt nunmehr das LG Stade (Urteil vom 14.10.1979, WuM 80, 103 ff) den Rückgabeanspruch des Vermieters unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) ab, wenn der Dritte sich gutgläubig für den Hauptmieter hält, der Vermieter wußte, daß die Wohnungsbaugesellschaft, der er die Wohnung vermietet hat, diese nicht selbst nutzen, sondern weitervermieten werde, und er nicht dafür Sorge getragen hat, daß der Dritte auf das Untermietverhältnis hingewiesen wird. Dieser Auffassung kann jedoch nicht gefolgt werden. a) Die Bedenken des LG Stade gegen die Verfassungsmäßigkeit des § 556 Abs. 3 BGB teilt der Senat nicht. Wird nur der Hauptmietvertrag gekündigt, so steht dem Interesse des Vermieters, nunmehr über seine Wohnung frei zu verfügen, das Interesse des Dritten auf Grund des von ihm geschlossenen gültigen Mietvertrags

ng kann jedoch nicht gefolgt werden. a) Die Bedenken des LG Stade gegen die Verfassungsmäßigkeit des § 556 Abs. 3 BGB teilt der Senat nicht. Wird nur der Hauptmietvertrag gekündigt, so steht dem Interesse des Vermieters, nunmehr über seine Wohnung frei zu verfügen, das Interesse des Dritten auf Grund des von ihm geschlossenen gültigen Mietvertrags im Besitz der Wohnung zu verbleiben, gegenüber. Daß das Gesetz diesen Konflikt zugunsten des Vermieters löst, ist weder willkürlich noch sachwidrig, sondern rechtfertigt sich aus dem Gedanken, daß das nur über einen Mieter erworbene Besitzrecht weniger schutzwürdig ist. b) Der Vermieter ist mit dem Dritten nicht durch vertragliche oder vertragsähnliche Rechtsbeziehungen verbunden. Damit besteht grundsätzlich kein Boden für zusätzliche besondere Obhuts- und Sorgfaltspflichten im Verhältnis zwischen diesen Parteien. Die hier gegebene Sachlage unterscheidet sich auch von dem typischen Fall der Untermiete, den das Gesetz im Auge hat, nicht so wesentlich, daß aus diesem Grunde an das Verhalten des Vermieters andere Maßstäbe gelegt werden müssen. Die Kenntnis des Vermieters von der beabsichtigten Untervermietung und ihre Billigung ist nach dem Gesetz die Regel; denn der Mieter ist ohne dessen Erlaubnis zur Weitervermietung nicht berechtigt (§ 549 Abs. 1 Satz 1 BGB). Hat der Vermieter die Zustimmung erteilt, sieht das Gesetz für ihn keinerlei weitere Mitwirkungsrechte oder -pflichten an dem Vertrag des Mieters mit dem Dritten vor. Die Tatsache, daß der Vermieter weiß, die Wohnungsbaugesellschaft als sein Mieter werde die Wohnung weitervermieten, und ihr die Gestaltung jenes Vertrages überläßt, gibt daher für eine Begründung von Nebenpflichten des Vermieters gegenüber dem Dritten nichts her. Der Vermieter darf, sofern nicht besondere Anhaltspunkte im Einzelfall entgegenstehen, davon ausgehen, der Mieter werde seine Rechtsstellung in dem Vertrag mit dem Dritten ordnungsgemäß aufdecken und jener daher wissen, daß er nur Untermieter ist. Die Tatsache allein, daß die Weitervermietung durch den Bauträger oder eine sonstige Gesellschaft erfolgt, begründet für den Wohnungseigentümer noch nicht den naheliegenden Verdacht, jene werde gegenüber dem Dritten als (Haupt-)Vermieter auftreten. Damit fehlt es auch hier in der Regel an jedem Grund, vom Vermieter zu verlangen, selbst dafür Sorge zu tragen, daß der Dritte über seine Rechtsstellung hinreichend aufgeklärt wird. c) Es ist auch nicht gerechtfertigt, den Abschluß zweier hintereinander geschalteter Mietverträge hier als einen lediglich formalrechtlichen Tatbestand anzusehen, der dazu führt, sie so zu behandeln, als beständen zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Dritten unmittelbare Vertragsbeziehungen. Von einer lediglich formalrechtlichen Aufspaltung kann nur dann die Rede sein, wenn der Vermieter der Gesellschaft die Vertragsgestaltung mit dem Dritten in so wesentlichen Teilen vorschreibt, daß er dadurch auf dessen Rechtsstellung einen ähnlich bestimmenden Einfluß gewinnt, wie wenn er selbst der Vertragspartner wäre. Erst ein solcher Fall weicht von dem gesetzlichen Leitbild der Untermiete ganz erheblich ab und läßt es daher geboten erscheinen, den Vermieter an den mit dem Dritten geschlossenen Vertrag zu binden, mit der Folge, daß er nur die Räumung verlangen kann, sofern ihm auch jenem gegenüber ein Kündigungsgrund zusteht. Sind beide Verträge jedoch nicht derartig eng miteinander verknüpft, besteht kein Grund, Miet- und Untermietverhältnis rechtlich

d läßt es daher geboten erscheinen, den Vermieter an den mit dem Dritten geschlossenen Vertrag zu binden, mit der Folge, daß er nur die Räumung verlangen kann, sofern ihm auch jenem gegenüber ein Kündigungsgrund zusteht. Sind beide Verträge jedoch nicht derartig eng miteinander verknüpft, besteht kein Grund, Miet- und Untermietverhältnis rechtlich wie einen Vertrag zu behandeln und so den Herausgabeanspruch aus § 556 Abs. 3 BGB auszuschließen. d) Diese Auffassung führt nicht zu einem unbilligen Ergebnis. Da die Wirksamkeit des Untermietvertrags von dem Herausgabeanspruch aus § 556 Abs. 3 BGB unberührt bleibt, kann der Dritte von seinem Vertragspartner Schadensersatz wegen Nichterfüllung gemäß § 541 BGB verlangen und mit diesem Anspruch auch gegenüber Mietzinsforderungen aufrechnen. Daß dadurch die mit einem Umzug verbundenen immateriellen Nachteile nicht ausgeglichen werden, muß unberücksichtigt bleiben, weil deren Ersatz gesetzlich ausgeschlossen ist (§ 253 BGB). Der Wohnungseigentümer hat durch die Vermietung an die Bauträgergesellschaft auch nicht einen solchen generellen Vorteil, der es geboten erscheinen läßt, ihm aus diesem Grunde zusätzliche Pflichten aufzuerlegen. Er kann auch der Gesellschaft gegenüber das Mietverhältnis nur unter denselben Voraussetzungen kündigen wie bei Vermietung an eine Privatperson. Die gewählte Vertragsgestaltung kann sich vor allem bei erheblichen Vertragsverletzungen des Dritten zu seinem Nachteil auswirken. Der Vermieter hat dann weder das Recht, den Hauptmietvertrag zu kündigen, noch kann er ohne weiteres von seinem Mieter eine Auflösung des Vertrages mit dem Dritten verlangen; denn er hat lediglich Anspruch darauf, daß sein Vertragspartner die Miete zahlt, für einen vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung sorgt und Schaden von ihr abhält. Wie er zur Erreichung dieser Zwecke mit dem Untermieter verfährt, kann ihm der Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht vorschreiben. 4. Aus der Entscheidung RGZ 80, 395 ff läßt sich kein Argument dafür ableiten, dem Vermieter hier den Herausgabeanspruch aus § 556 Abs. 3 BGB zu versagen; denn dem Urteil lag eine andere Fallgestaltung zu Grunde. Dort hatte eine Gesellschafterin der Eigentümerin mit deren Zustimmung einen Mietvertrag im eigenen Namen geschlossen. Die Verbindlichkeit dieses Vertrages mußte die Eigentümerin bereits auf Grund der §§ 182 ff BGB gegen sich gelten lassen. Dort fehlte gerade die Weitervermietung an einen Dritten, auf die es für die Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage entscheidend ankommt. 5. Der Anspruch des Vermieters aus § 556 Abs. 3 BGB ist erst dort als unzulässige Rechtsausübung ausgeschlossen, wo er sich als Mißbrauch der aus der Vertragskonstruktion gewonnenen Rechtsstellung darstellt. Dies ist abgesehen von dem unter 2 erörterten Verhalten allerdings auch zu bejahen, wenn der Vermieter weiß, daß sein Mieter den Vertrag mit dem Dritten nicht als Untermietverhältnis kennzeichnet und er dies duldet. In einem solchen Falle hat er in einer ihm zurechenbaren Weise einen Irrtum des Dritten mitverursacht, der möglicherweise für das Eingehen des Mietverhältnisses kausal war, und es wäre ihm zumutbar gewesen, für einen Hinweis an den Dritten, daß er nur Untermieter ist, zu sorgen. Unter dieser Voraussetzung überwiegt das schutzwürdige Interesse des Dritten am Erhalt der Wohnung eindeutig. 6. Der Vorlagebeschluß geht davon aus, daß zwischen den Kl. und der Firma A. ein echter Mietvertrag bestanden hat. Diese Wertung hat der Senat hier

zumutbar gewesen, für einen Hinweis an den Dritten, daß er nur Untermieter ist, zu sorgen. Unter dieser Voraussetzung überwiegt das schutzwürdige Interesse des Dritten am Erhalt der Wohnung eindeutig. 6. Der Vorlagebeschluß geht davon aus, daß zwischen den Kl. und der Firma A. ein echter Mietvertrag bestanden hat. Diese Wertung hat der Senat hier zugrunde zu legen, denn Anhaltspunkte dafür, daß sie offensichtlich verfehlt ist, bestehen nicht. Die vorstehenden Ausführungen gelten ausschließlich unter dieser Voraussetzung. Darauf ist ausdrücklich hinzuweisen, weil die Vereinbarung des Wohnungseigentümers mit dem Bauträger, daß dieser eine Mietzinsgarantie leistet und für die Vermietung der Wohnung an Dritte sorgt, keineswegs ohne weiteres als Mietvertrag anzusehen ist. Es kann sich dabei ebenso um einen Verwaltervertrag mit Sicherheitsleistung, etwa in Form der Bürgschaft oder Schuldmitübernahme, oder einen sonstigen Vertrag eigener Art handeln. Der jeweilige Charakter eines derartigen Rechtsgeschäfts wird sich nur unter sorgfältiger Würdigung des gesamten Inhalts, insbesondere der von der Bauträgergesellschaft übernommenen Pflichten und des Einflusses des Wohnungseigentümers auf den mit dem Dritten noch abzuschließenden Mietvertrag, bestimmen lassen. Kommt die Auslegung des Vertrages zwischen dem Wohnungseigentümer und der Gesellschaft zu dem Ergebnis, daß kein Mietvertrag vorliegt. lst der Dritte Hauptmieter geworden; ein Anspruch aus § 556 Abs. 3 BGB besteht ihm gegenüber dann nicht.