Herausgabepflicht des Verwalters

Herausgabepflicht des Verwalters; Nachweis für ungeklärte Ausgaben

1. Hat der Verwalter zur Abwicklung des Zahlungsverkehrs der Gemeinschaft ein Konto auf seinen Namen angelegt, so ist er nach Beendigung seiner Tätigkeit verpflichtet, den Gegenwert des auf dem Konto ausgewiesenen Guthabens an die Wohnungseigentümer herauszugeben (auszuzahlen). Zur Abtretung der Guthabensforderung ist er nicht verpflichtet.

2. Dafür, daß vom Verwalter vorgenommene Abhebungen im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich oder berechtigt waren, obliegt im Zweifelsfall ihm die Darlegungslast.

3. Bleibt die Verwendung der abgehobenen Gelder ungeklärt, ist der Verwalter auch insoweit zur Herausgabe verpflichtet.

Die Antragstellerin ist seit 1998 Verwalterin einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern; sie macht in Verfahrensstandschaft für die Wohnungseigentümer Ansprüche auf Herausgabe von Geldern der Gemeinschaft gegen den Antragsgegner geltend, der zum Verwalter bestellt und auch nach Ablauf der Bestellungszeit 1992 weiter als Verwalter tätig war. Er hatte für die Gemeinschaft ein Konto auf seinen Namen bei der Stadtsparkasse N. angelegt. Die Antragstellerin wirft ihm vor, der Gemeinschaft zustehende Gelder nicht herausgegeben zu haben.

Die Antragstellerin hat zunächst beantragt, den Antragsgegner zur Zahlung von 40.000 DM nebst 4 % Prozeßzinsen seit dem 29.4.1998 zu verpflichten; bei diesem Betrag sollte es sich um "Rücklagen bzw. Forderungen für offene Rücklagen" der Gemeinschaft handeln. Das Amtsgericht hat den Antrag

abgewiesen. Die Antragstellerin hat sofortige Beschwerde eingelegt und zunächst den ursprünglichen Antrag gestellt; sie hat den geltend gemachten Anspruch dann im einzelnen mit Abhebungen des Antragsgegners vom Gemeinschaftskonto begründet und sodann beantragt, ihn zur Zahlung von nur noch 32.603,37 DM nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 29.4.1998 zu verpflichten. Das Landgericht hat dem Antrag in vollem Umfang stattgegeben. Dagegen hat der Antragsgegner sofortige weitere Beschwerde eingelegt, soweit er zur Zahlung von mehr als 6.389,43 DM verpflichtet worden ist. Das Rechtsmittel hatte im wesentlichen keinen Erfolg.

a) Der Antragsgegner ist als Verwalter für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, deren Verwalterin nunmehr die Antragstellerin ist, tätig gewesen. Seine Rechte und Pflichten gegenüber den Wohnungseigentümern richteten sich, solange ein Verwaltervertrag bestand, gemäß § 675 Abs. 1 BGB in der Fassung des Überweisungsgesetzes vom 21.7.1999, BGBl. I S. 1642, nach Vorschriften des Auftragsrechts, insbesondere auch den 667 bis 670 BGB (BGHZ 78, 57/65; BGH NJW-RR 1993, 1227 f.; BayObLG WuM 1996, 650). Soweit der Antragsgegner ohne Entgelt tätig wurde, sind diese Bestimmungen unmittelbar anzuwenden (vgl. BayObLG WE 1995, 319; BayObLG ZMR 1998, 102 f.). In der Zeit, in der der Antragsgegner nicht zum Verwalter bestellt war und kein Verwaltervertrag bestand, wurde er als Geschäftsführer ohne Auftrag tätig (vgl. BayObLG WuM 1997 345 f. m.w.N.); auch insoweit ist über § 681 Satz 2 BGB die Vorschrift des § 667 BGB anwendbar, und zwar sowohl bei berechtigter wie auch bei unberechtigter Geschäftsführung (vgl. BGH NJW 1984, 1461/1462; 1997, 2106/2107; BGH WPM 1989, 1640/1642; Palandt/Sprau BGB 58. Aufl. Rn. 1, MünchKomm/Seiler BGB 3. Aufl. Rn. 3, jeweils zu § 681; a. A. Staudinger/Wittmann Rn. 2, Soergel/Mühl BGB 12. Aufl. Rn. 1, Erman/Ehmann BGB 9. Aufl. Rn. 1, jeweils zu § 681). Beim nicht berechtigten Geschäftsführer ohne Auftrag kommt als Grundlage einer Ersatzpflicht neben § 667 BGB auch § 678 BGB in Betracht.

b) Der Antragsgegner hat bei der Sparkasse N. ein Konto angelegt, über das der Zahlungsverkehr der Gemeinschaft abgewickelt wurde; die auf dieses Konto eingezahlten oder überwiesenen Gelder standen damit der Gemeinschaft zu, allein der Antragsgegner konnte aber darüber verfügen (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG). Dabei ist es für die Zweckbestimmung des Kontos und die Pflichten des Antragsgegners rechtlich ohne Bedeutung, daß er das Konto auf seinen eigenen Namen, etwa als verdecktes Treuhandkonto, angelegt hatte. Es ist hier auch nicht darüber zu entscheiden, ob der Antragsgegner zu einer solchen Vorgehensweise berechtigt war (vgl. Staudinger/Bub, WEG § 27 Rn. 181 ff.). Die auf dem Konto ausgewiesenen Guthaben waren dem Antragsgegner anvertraut; nach § 667 BGB war und ist er verpflichtet, den Gegenwert dieser Guthaben an die Wohnungseigentümer herauszugeben, soweit er die Gelder nicht zur Erfüllung seiner Aufgaben als Verwalter benötigte (vgl. BayObLG WuM 1994, 43; WE 1995, 319).

c) Den Wohnungseigentümern steht ein Anspruch auf Zahlung von insgesamt 32.007,33 DM, nicht von 32.603,37 DM, gegen den Antragsgegner zu.

(1) Die Antragstellerin hat in den Schriftsätzen vom 29.10.1998 und vom 2.2.1999, auf die das Landgericht Bezug nimmt, im einzelnen dargelegt, daß vom Gemeinschaftskonto zwischen dem 2.9.1991 und dem 18.12.1995 insgesamt 31.900 DM in runden Beträgen abgehoben worden sind; sie hat den Vortrag durch die Vorlage von Fotokopien der Kontoauszüge untermauert. Der Antragsgegner bestreitet nicht, daß er diese Beträge abgehoben hat; es hätte ihm oblegen, darzutun und notfalls zu beweisen, daß er zu den Abhebungen zu Lasten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt war, daß er also Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums da mit bestritten hat (vgl. BGH NJW 1984, 1461/1462; 1991, 1884; BGH NJW-RR 1991, 575/576; 1997, 47; BGH ZIP 1995, 1326/1328; OLG Celle WPM 1974, 735/736). Dazu bringt er nichts vor. Damit ist der Vortrag der Antragstellerin als erwiesen zu erachten. Der geltend gemachte Anspruch ist gemäß § 667 BGB in dieser Höhe begründet.

(2) Den in den Schriftsätzen der Antragstellerin ausgewiesenen Betrag von insgesamt 107,33 DM an Sollzinsen und Mahnspesen, mit denen die Sparkasse das Gemeinschaftskonto in den Jahren 19916 und 1997 belastet hat, muß der Antragsgegner aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung bzw. des § 678 BGB ersetzen; denn diese Belastungen wären nicht entstanden, wenn das Konto nicht durch die nicht berechtigen Abhebungen des Antragsgegners ins soll geraten wäre.

(3) Der von der Antragstellerin geltend gemachte Anspruch ist jedoch um den Betrag von 596,04 DM zu kürzen. Die Antragstellerin errechnet den Anspruch von 32.603,37 DM so, daß sie den tatsächlichen Kontostand zum Jahresende 1995 (596,04 DM Haben) mit dem Kontostand vergleicht, der bestanden hätte, wenn der Antragsgegner nicht 31.900 DM ohne Nachweis einer Berechtigung vom Konto abgehoben hätte (32.496,04 DM). Da sich das Guthaben von 596,04 DM am Jahresende 1995 tatsächlich auf dem Konto befand und die Antragstellerin selbst einräumt (Schriftsatz vom 29.10.1998 S. 8) daß der Antragsgegner davon "unter Umständen gemeinschaftsrelevante Zahlungen in Höhe von 318,50 DM bzw. 363,20 DM" geleistet hat, fehlt ein schlüssiger Vortrag dafür, daß der Antragsgegner auch insoweit zur Herausgabe verpflichtet ist. Das Vorbringen der Antragstellerin selbst legt vielmehr die Annahme nahe, daß der Antragsgegner dieses Guthaben für Gemeinschaftszwecke verwendete; er ist dann nicht zur Herausgabe verpflichtet (vgl. § 670 BGB).

d) Die vom Antragsgegner erhobenen Einwendungen greifen nicht durch. Aus dem Vortrag des Antragsgegners ergibt sich nicht, daß mit den Abhebungen Lasten oder Kosten der Gemeinschaft getilgt wurden oder daß ihm Gegenansprüche gegen die Wohnungseigentümer zustünden.

(1) Der Antragsgegner beruft sich zunächst darauf, daß er am 17.3.1993 3.870,38 DM und am 7.7.1993 5.692,92 DM, insgesamt also 29.563,30 DM auf das für die Gemeinschaft eingerichtete Konto eingezahlt hat; aus dem von ihm laut Aufstellung vom 1.10.1992 "als Schuldner zur Zahlung übernommenen Gesamtbetrag von 35.912,73 DM" errechnet er einen Differenzbetrag von 6.389,43 DM, den das Landgericht mangels Einlegung eines Rechtsmittels durch den Antragsgegner rechtskräftig zuerkannt hat. Aus dieser Zusammenstellung folgt aber gleichfalls, daß, wie die Antragstellerin vorträgt, der Antragsgegner mit diesen Zahlungen Wohngeldschulden seiner Ehefrau, der in der Wohnanlage mehrere Wohnungen gehören, beglichen und außerdem aufgelaufene Zinsen ausgeglichen hat. Eine Rechtfertigung für die Abhebungen sind diese Zahlungen nicht.

(2) Die übrigen Einwendungen des Antragsgegners betreffen das Rechtsverhältnis zwischen seiner Ehefrau und dem Wohnungseigentümer R., der als Erbe Ansprüche aus dem Verkauf mehrerer Eigentumswohnungen auf Leibrentenbasis an die Ehefrau geltend macht und in diesem Zusammenhang unter anderem Mietzinsforderungen pfänden ließ. Ansprüche und Gegenansprüche

aus diesem Rechtsverhältnis haben mit dem Gemeinschaftskonto und mit den Forderungen der Wohnungseigentümer gegen den Antragsgegner wegen unberechtigter Abhebungen ebensowenig zu tun wie die Wohngeldforderungen gegen die Ehefrau des Antragsgegners und etwaige Zahlungen darauf.

e) Der Antragsgegner ist somit über den rechtskräftig zuerkannten Betrag von 6.389,43 DM hinaus zur Zahlung von weiteren 25.617,90 DM verpflichtet; insoweit ist die Entscheidung des Landgerichts aufrechtzuerhalten.

Der geltend gemachte Zinsanspruch ist jedenfalls aufgrund von (§ 681 Satz 2 i. V. m.) § 668 begründet.