Herausgabeanspruch eines in Gemeinschaftseigentum befindlichen Kellerraums

Steht ein Kellerraum im Gemeinschaftseigentum, wird aber von einem Wohnungseigentümer allein genutzt, kann jeder Wohnungseigentümer von diesem die Herausgabe an alle Wohnungseigentümer verlangen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. und die Bekl. sind Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kl. sind Sondereigentümer des Wohnungseigentums Nr. 1 und des Kellerraums K 1. Die Bekl. ist Sondereigentümerin der Wohnung Nr. 2 und des Kellerraums K 2. Die Parteien nutzen die in ihrem Sondereigentum stehenden Kellerräume nicht selbst. Diese werden von anderen Mitbewohnern des Hauses genutzt.

In der Gemeinschaftsordnung vom 31.10.1985 wird zu den Kellerräumen in § 3 Nr. 2 Folgendes geregelt:

„Soweit im Sondereigentum stehende Kellerräume zur Zeit von anderen Eigentümern bzw. deren Mietern genutzt werden, hat der betreffende Wohnungseigentümer dies zu dulden; ihm steht jedoch ein Anspruch auf Nutzung eines anderen Kellerraums zu."

Die Bekl. hat ihre Eigentumswohnung durch notariellen Vertrag vom 15.7.1997 erworben. Den zu ihrem Sondereigentum gehörenden Kellerraum hat sie nie genutzt. Er ist durch den Miteigentümer Herrn D. belegt. Die Bekl. nutzt einen im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerraum, der im Lageplan als Trockenraum bezeichnet ist.

Im Jahre 2005 tauschte die Bekl. die Kellerlichtschachtfenster des Trockenraums gegen Isolierglasfenster aus und ersetzte die Holzlatteneingangstür durch eine mit einem Schloss versehene Metalltür. Weiter ließ sie einen Heizkörper im Trockenraum installieren. Die Bekl. war von 1997 bis 2006 auch Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Abweichung zwischen den Eigentumsverhältnissen und der tatsächlichen Nutzung der Keller war 2002 Thema auf zahlreichen Eigentümerversammlungen. In der Eigentümerversammlung vom 23.4.2005 wurde zu TOP 7 folgender Beschluss gefasst:

Jeder Bewohner nutzt bis auf Weiteres den Kellerraum, den er zur Zeit tatsächlich in Gebrauch hat. Für im Gemeinschaftseigentum befindliche Kellerräume, die von der Eigentümergemeinschaft genutzt werden, gilt ebenfalls die derzeitige Nutzung.

Mit Schreiben vom 25.5.2009 forderten die Kl. die Bekl. auf, den Trockenraum bis zum 31.7.2009 herauszugeben. Die Kl. wiederholten diese Forderung mit anwaltlichem Schreiben vom 24.6.2009. Für die anwaltliche Tätigkeit erhielten die Kl. die Kostenrechnungen vom 18.9.2009 in Höhe von 596,90 € und 383,66 €. Die Kl. fordern von der Bekl. die Freistellung von diesen Anwaltskosten. Die Kl. behaupten, die Bekl. habe den Trockenraum 2005 in Besitz genommen.

Sie beantragen, die Bekl. zu verurteilen,

1. den in der Anlage K 2 mit Trockenraum bezeichneten Kellerraum im Kellergeschoss des Gebäudes F.straße 62 zu räumen und geräumt an die Kl. und an die übrigen in der Anlage K 1 aufgeführten Wohnungseigentümer herauszugeben,

2. a) die mit einem Schloss ausgestattete und verschlossene, aus Metall bestehende Eingangstür des in der Anlage K 2 dargestellten untermauerten Trockenraumes im Kellergeschoss des Gebäudes F.straße 62 gegen eine aus Latten bestehende Holztür auszutauschen,

b) den Heizkörper, der in dem in der Anlage K 2 dargestellten ummauerten Trockenraum im Kellergeschoss des Gebäudes F.straße 62 installiert wurde, vollständig einschließlich der Heizungsleitungen zu der in der Teilungserklärung mit Nr. 2 bezeichneten und im Erdgeschoss links - von der Straße aus gesehen - auf dem Grundstück F.straße 62 gelegenen Wohnung vollständig fachgerecht zu beseitigen,

c) die beiden in dem in der Anlage K 2 dargestellten Trockenraum, der sich im Kellergeschoss des Gebäudes F.straße 62 befindet, eingebauten Isolierglasfenster fachgerecht auszubauen und stattdessen die beiden Fensteröffnungen des Trockenraumes mit üblichen Kellerlichtschachtfenstern auszustatten,

3. die Kl. von außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 980,56 € durch Zahlung an Herrn Rechtsanwalt J. G., H.straße 93, freizustellen.

Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, sie habe den Trockenraum als ihren Kellerraum bereits bei ihrem Einzug 1997 in Besitz genommen, und zuvor habe die Voreigentümerin diesen Kellerraum genutzt.

In der Sache hatte die Berufung der Kl. auch überwiegend Erfolg: Die Kl. können entgegen der Auffassung des Amtsgerichts von der Bekl. nach § 985 BGB hinsichtlich des von der Bekl. aktuell als Kellerraum genutzten Raumes, der im Aufteilungsplan als „Trockenraum" bezeichnet wird, die Einräumung des Mitbesitzes an sich und die übrigen Miteigentümer verlangen. Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht der Bekl. kein Recht zum Alleinbesitz dieses Kellerraums zu, das sie dem Vindikationsanspruch gemäß § 986 BGB entgegenhalten könnte. Etwas Gegenteiliges folgt insbesondere auch nicht aus der Regelung zu § 3 Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung, weil die dortige Regelung sich ausschließlich auf Kellerräume bezieht, die von einem Wohnungseigentümer genutzt werden, jedoch im Sondereigentum eines anderen Eigentümers stehen. Der hier fragliche Raum steht jedoch als Trockenraum im Gemeinschaftseigentum, so dass sich die Anwendung der entsprechenden Klausel aus der Gemeinschaftsordnung schon deswegen verbietet. Im Übrigen gilt, dass die Regelung in der Gemeinschaftsordnung auch eine ausdrückliche zeitliche Beschränkung enthält, weil sie anordnet, dass es um Kellerräume gehen muss, die „z. Zt. von anderen Eigentümern ... genutzt werden". Berücksichtigt man in diesem Zusammenhang, dass die Teilungserklärung aus dem Jahr 1985 stammt, kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Eigentümer der Anlage noch an diese Regelung gebunden sind, zumal die Belegung der Kellerräume unstreitig in der Zwischenzeit durch entsprechende Fluktuation im Haus, unter anderem auch den Einzug der Bekl., gewechselt hat. Auch die in der Vergangenheit zum Thema Kellerbelegung gefassten Mehrheitsbeschlüsse sind sämtlich nicht dazu geeignet, den von den Kl. geltend gemachten Herausgabeanspruch nach § 985 BGB zu Fall zu bringen: Dies gilt schon deswegen, weil der Eigentümergemeinschaft grundsätzlich nicht die Kompetenz zusteht, mit Mehrheitsbeschlüssen nach dem Gesetz den einzelnen Miteigentümern zustehende Ansprüche, hier Herausgabeansprüche gemäß § 985 BGB, einzuschränken oder zu reglementieren. Dies wäre allenfalls durch eine Vereinbarung aller Miteigentümer oder einen einseitigen Beschluss, der in eine entsprechende Vereinbarung umgedeutet werden kann, möglich. Daran fehlt es hier jedoch. Die Kl. sind auch berechtigt, von der Bekl. Herausgabe des Kellers zu verlangen, weil der auf der Eigentümerversammlung vom 9.7.2010 zu Tagesordnungspunkt 11 gefasste Beschluss nicht bedeutet, dass die Gemeinschaft die Geltendmachung des Anspruchs an sich gezogen hätte. Vielmehr ist insoweit nur ein Antrag der Kl., dass die Gemeinschaft den zur Synchronisierung der tatsächlichen Verhältnisse mit den Angaben nach der Teilungserklärung dringend erforderlichen umfassenden Kellertausch selbst organisieren und beschließen möge, abgelehnt worden. Eine weitergehende Bedeutung kommt diesem Beschluss nicht zu, so dass die Kl. ohne Weiteres nach wie vor dazu in der Lage sind, selbst und allein ihren Herausgabeanspruch gegen die Bekl. geltend zu machen, weil es sich dabei nach wie vor um einen reinen Individualanspruch handelt, den der Verband gerade nicht an sich gezogen hat. Dem Herausgabeverlangen kann auch nicht entgegengehalten werden, dass die Gemeinschaft die Nutzung des Kellerraumes über lange Zeit geduldet hätte. Eine Verwirkung von Herausgabeansprüchen in Bezug auf Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum eines anderen Eigentümers kommt im WEG‑Recht schon deswegen nicht in Betracht, weil

sich gezogen hat. Dem Herausgabeverlangen kann auch nicht entgegengehalten werden, dass die Gemeinschaft die Nutzung des Kellerraumes über lange Zeit geduldet hätte. Eine Verwirkung von Herausgabeansprüchen in Bezug auf Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum eines anderen Eigentümers kommt im WEG‑Recht schon deswegen nicht in Betracht, weil dadurch außerhalb des Grundbuchs ein dem Sondereigentum praktisch ähnliches Recht geschaffen werden könnte.

Allerdings zeigt sich am vorliegenden Fall, dass die Gemeinschaft dringend Maßnahmen ergreifen muss, damit die tatsächliche Nutzung der Kellerräume mit den Angaben in der Teilungserklärung übereinstimmt, und zwar entweder durch einen umfassenden Kellertausch oder - was aufwendiger wäre - durch Änderung der Teilungserklärung. Darauf haben die einzelnen Miteigentümer einen Anspruch, denn es handelt sich um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Erstherstellung der Anlage. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts erweist sich der Herausgabeanspruch der Kl. gegen die Bekl. damit ohne Weiteres als begründet.

Ebenso begründet gemäß den §§ 14 WEG, 1004 BGB sind die Anträge der Kl., die Bekl. zum Rückbau der Metalltür und des Heizkörpers nebst Heizungsrohren, mit denen sie den Keller versehen hat, zu verpflichten. Denn bei diesen Umbaumaßnahmen handelt es sich um nicht genehmigte bauliche Veränderungen (§ 22 WEG), deren Rückbau von den übrigen Miteigentümern ohne Weiteres verlangt werden kann. Das Rückbauverlangen ist lediglich hinsichtlich des Kellerfensters (Antrag zu 2 c) unbegründet. Zwar hatte die Bekl. auch das Kellerfenster zunächst ohne Genehmigung der Gemeinschaft eigenmächtig ausgetauscht. Insoweit ist jedoch auf der Eigentümerversammlung vom 23.9.2006 zu Tagesordnungspunkt 7 e beschlossen worden, dass die Kosten für das Fenster von der Bekl. selbst zu tragen sind, und dass sie, wenn im Rahmen der Neuordnung des Kellers der Trockenraum nicht ihr zugewiesen wird, auch die Kosten des sodann erforderlichen Rückbaus zu tragen hat. In diesem Beschluss, der bestandskräftig geworden ist, liegt konkludent die einstweilige Genehmigung des von der Kl. vorgenommenen Umbaus am Kellerfenster, und zwar bis zur Vornahme einer Neuverteilung der Kellerräume. Deswegen erweist sich das diesbezügliche Begehren der Kl. als unbegründet.

Schließlich steht den Kl. dem Grunde nach unter dem Gesichtspunkt des Schuldnervorzugs auch der geltend gemachte Freistellungsanspruch in Bezug auf die außergerichtlichen Anwaltskosten und die Kosten zur Einholung der Deckungszusage der Rechtsschutzversicherung zu. Der Erstattungsanspruch ist jedoch wegen der Unbegründetheit des Verlangens in Bezug auf den Rückbau des Kellerfensters, das nach den aus dem vorgenannten Beschluss ersichtlichen Kosten der Maßnahme mit rund 962 € in Ansatz zu bringen ist, in Bezug auf die vorgerichtlichen Anwaltskosten nur aus einem Streitwert von 4.037,20 € und damit aus einem Wert von bis zu 4.500 € gerechtfertigt. Denn mit dem Rückbau des Kellerfensters hat die Bekl. sich nie im Verzug befunden, weil dieser derzeit nicht geschuldet ist. Unter Berücksichtigung des geringeren Streitwerts ergibt sich unter Zugrundelegung der Anwaltsrechnung vom 18.9.2009 (K 7) im Übrigen nur ein Erstattungsbetrag von insgesamt 927,25 €. Im Übrigen ist das Klagebegehren und damit auch die Berufung unbegründet.

Steht ein Kellerraum im Gemeinschaftseigentum, wird aber von einem Wohnungseigentümer allein genutzt, kann jeder Wohnungseigentümer von diesem die Herausgabe an alle Wohnungseigentümer verlangen.

Nach der Teilungserklärung aus dem Jahre 1985 ist jeder Wohnung das Sondereigentum an einem bestimmten Kellerraum zugeordnet. Die Kellerräume werden jedoch nicht von den ihnen zugeordneten Wohnungseigentümern genutzt. Grundlage hierfür ist eine Bestimmung in der Teilungserklärung, wonach der betreffende Wohnungseigentümer dies zu dulden hat, wenn im Sondereigentum stehende Kellerräume zur Zeit von anderen Eigentümern bzw. deren Mietern genutzt werden; dafür steht ihm ein Anspruch auf Nutzung eines anderen Kellerraums zu. Die beklagte Wohnungseigentümerin und frühere Verwalterin hat den zu ihrem Sondereigentum gehörenden Kellerraum nicht genutzt, jedoch dafür einen im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerraum, der im Lageplan als Trockenraum bezeichnet ist. In diesem Kellerraum tauschte sie das Fenster aus, ersetzte die Holzlattentür durch eine verschließbare Metalltür und ließ einen Heizkörper installieren. In der Eigentümerversammlung vom 23. April 2005 wurde folgender Beschluss gefasst:

„Jeder Bewohner nutzt bis auf Weiteres den Kellerraum, den er zur Zeit tatsächlich in Gebrauch hat. Für im Gemeinschaftseigentum befindliche Kellerräume, die von der Eigentümergemeinschaft genutzt werden, gilt ebenfalls die derzeitige Nutzung." Nach erfolgloser Abmahnung haben die beiden Kläger die Beklagte auf Räumung, Herausgabe, Beseitigung von Metalltür nebst Schloss und Heizkörper sowie Isolierglasfenster verklagt. Das AG hat die Klage abgewiesen, weil der Beklagten die Nutzung nicht ersatzlos entzogen werden könne, sondern ihr durch Mehrheitsbeschluss ein anderer Kellerraum zur Nutzung zugewiesen werden müsse. Hiergegen die Berufung an das LG.

Weitgehend mit Erfolg. Die Regelung in der Teilungserklärung umfasst nicht den Trockenraum, weil dieser nicht im Sondereigentum, sondern im Gemeinschaftseigentum steht (und die analoge Anwendung nur zugunsten der Gemeinschaft, nicht aber für einzelne Wohnungseigentümer gilt). Die Gemeinschaft hat den Herausgabeanspruch nicht an sich gezogen. Die Verwirkung von Herausgabeansprüchen in Bezug auf Gemeinschaftseigentum kommt schon deswegen nicht in Betracht, weil andernfalls außerhalb des Grundbuchs ein dem Sondereigentum praktisch ähnliches Sondernutzungsrecht geschaffen werden könnte. Mit der Herausgabe des Trockenraums sind auch die Metalltür und der Heizkörper zu entfernen. Dagegen kann das ausgetauschte Isolierglasfenster vorerst bleiben.

Wenn Kellerräume nicht gem. Teilungserklärung an die Wohnungseigentümer verteilt sind, kommen grundsätzlich zwei Lösungen in Betracht, die aber nicht auf die lange Bank geschoben werden sollten. Entweder sollte durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer, die zudem noch im Grundbuch einzutragen ist, die Teilungserklärung an den tatsächlichen Zustand angeglichen werden. Das wird freilich wegen des Widerstands einzelner Wohnungseigentümer nicht immer möglich sein. In diesem Fall bleibt nichts anderes übrig, als die tatsächliche Kellerverteilung den genauen Zuordnungen in der Teilungserklärung anzupassen.

Sonst können sich bei Eintritt neuer Wohnungseigentümer ständig weitere Streitigkeiten ergeben. Ist nämlich ein Kellerraum als Sondereigentum einer bestimmten Wohnung eingetragen, erwirbt der neue Wohnungseigentümer entsprechend dem Grundbuchstand diesen genau bezeichneten Kellerraum. Zutreffend hat das Gericht auch einen Individualanspruch jedes einzelnen Wohnungseigentümers auf Herausgabe und Rückbau angenommen, weil diese Ansprüche nicht durch Mehrheitsbeschluss auf die Gemeinschaft zur Ausübung übergegangen sind. Weitere Frage ist die zwangsweise Vollziehung der Herausgabe an alle Miteigentümer, eben weil das Gemeinschaftseigentum allen zusteht. Es handelt sich um einen Rechtsstreit nach § 43 Nr. 1 WEG und dessen Vollstreckung durch Übergabe des Trockenraums an alle Wohnungseigentümer. Hier ergibt sich aus § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG, dass der Verwalter den Besitz mit Wirkung für alle Miteigentümer (im Gegensatz zur Gemeinschaft) zu übernehmen hat. Über die weitere Verwendung des Trockenraums haben dann die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden.