Herausgabeanspruch für Kellerraum aufgrund eines Sondernutzungsrechts

1. Der Sondereigentümer kann von dem Besitzer eines Kellerraums die Herausgabe aufgrund eines ihm zugewiesenen Sondernutzungsrechts im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft für die WEG verlangen.

2. Ein Zurückbehaltungsrecht für Mieter, die vorübergehend diesen Raum nutzten, besteht nicht, da ein Besitzrecht sich nur aus dem schriftlichen Mietvertrag oder einer tatsächlichen Übung ergeben kann.

(Leitsätze der Redaktion)

[…] Unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes waren der beklagten Partei die Kosten aufzuerlegen.

I. Die Parteien haben über die Herausgabe eines Kellers gestritten, der zwischenzeitlich tatsächlich herausgegeben worden ist. Die Parteien haben demgemäß den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt und stellen widerstreitende Kostenanträge. Im Einzelnen:

Die Kl. ist Eigentümerin der Wohnung Nr. … im Hause … Nach der Teilungserklärung in Verbindung mit der Anlage 3 hierzu ist dieser Wohnung das Sondernutzungsrecht am Keller Nr. 38 zugeordnet. Diesen Keller haben unstreitig die Bekl. genutzt.

Die Bekl. sind Mieter der Wohnung Nr. … Dem Sondereigentum dieser Wohnung ist das Sondernutzungsrecht am Kellerraum mit der Nr. … zugeordnet.

Die Bekl. hatten ihre Wohnung bereits vor Teilung des Objekts in WEG-Eigentum angemie­tet. Nach dem Mietvertrag hatten die Mieter unter anderem einen Kellerraum mitgemietet, der allerdings im Mietvertrag nicht näher bezeichnet worden ist. Tatsächlich hatte ihnen damals der Hauswart einen bestimmten Kellerraum zur Nutzung zugewiesen, das war der nun mit der Nr. 35 bezeichnete Keller.

Die Bekl. sind der Auffassung, die Kl. sei schon nicht aktivlegitimiert, da sie nicht Eigentümerin des Kellers Nr. 38 ist. Insoweit könne allenfalls die WEG bzw. die Gemeinschaft der Eigentümer Rechte geltend machen.

Die Bekl. sind weiter der Auffassung, sie könnten eventuellen Herausgabeansprüchen nach § 985 BGB Besitzrechte gemäß § 986 BGB entgegensetzen, die sich aus ihrem Mietvertrag ergeben würden. Dem stünde nicht entgegen, dass sie im Jahre 2013 wegen Sanierungsarbeiten in ihrem bis dahin genutzten Keller vorübergehend den Keller Nr. 38 von der Hausverwaltung zugewiesen bekommen hätten.

Schließlich sind sie der Auffassung, sie könnten eventuellen Herausgabeansprüchen ein Zurückbehaltungsrecht entgegensetzen, weil ihnen ein gleich großer Keller im 2. Tiefgeschoss nur gegen ein monatliches Entgelt von 40 € angeboten worden sei und der tatsächlich angebotene Keller Nr. 41 zum einen verschlossen gewesen und zudem ca. 50 % kleiner als der aktuell genutzte oder der bei mit Vertragsbeginn zugewiesene Keller sei.

II. Die Kosten des Rechtsstreits sind gemäß § 91a Abs. 1 ZPO den Bekl. aufzuerlegen, weil diese voraussichtlich unterlegen gewesen wären. Die fällige Klageforderung ist erst nach Rechtshängigkeit erfüllt worden.

1. Die Kl. ist auch hinsichtlich des von den Bekl. genutzten Kellers aktivlegitimiert, da sie gemäß §§ 432, 1011 BGB in gesetzlicher Prozessstandschaft für die Eigentümergemeinschaft vorgehen kann und vorliegend auch nicht etwa Herausgabe an sich, sondern Herausgabe an die WEG verlangt hat.

Soweit die Bekl. einwenden, sie seien als Mieter dann gegenüber eventuellen Herausgabeansprüchen einzelner Sondereigentümer schutzlos gestellt, ist das nicht richtig. Denn einem Dritteigentümer, dem das Sondernutzungsrecht an dem herauszugebenden Raum nicht zugeordnet wäre, fehlte das Rechtsschutzinteresse hinsichtlich einer derartigen Herausgabeklage, und eine solche müsste dann als unzulässig zurückgewiesen werden. Vorliegend ist das erforderliche Rechtsschutzinteresse der Kl. gegeben, weil sie Sondernutzungsberechtigte hinsichtlich des streitgegenständlichen Kellerraums ist.

Es kann dahingestellt bleiben, ob es sich bei dem - letztlich unstreitigen - Sondernutzungsrecht der Kl. an dem Keller Nr. 38 um ein dingliches oder ein obligatorisches Sondernutzungsrecht handelt. Denn aus § 3a Nr. 2 der Teilungserklärung ergibt sich, dass der aufteilende Eigentümer, die L. GbR, sich schon in der Teilungserklärung ausdrücklich vorbehalten hatte, die Sondernutzungen an den Abstell- und Kellerräumen zur alleinigen unentgeltlichen und ausschließlichen Nutzung den einzelnen Wohnungseigentumseinheiten zuzuordnen und die Eintragung im Grundbuch zu bewirken. Dabei durfte die Zuordnung im Rahmen von Verträgen über die rechtsgeschäftliche Veräußerung der Wohnungseigentumseinheiten erfolgen. Das ist im Fall der Kl. in deren Kaufvertrag vom 25.4.2014 auch geschehen, wie sich aus III. § 1 Nr. 6 des Kaufvertrages ergibt. Anhaltspunkte dafür, dass im Grundbuch etwas anderes eingetragen sein könnte, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

2. Die Kl. hat gemäß § 985 BGB Anspruch auf Herausgabe des streitgegenständlichen gegenständlichen Kellers an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Denn Eigentümer des Kellers ist nach wie vor die Gemeinschaft, da an den Kellerräumlichkeiten ausdrücklich kein Sondereigentum gebildet worden ist.

3. Dem können die Bekl. ein Besitzrecht nach § 986 BGB nicht mit Erfolg entgegenhalten. Denn sie haben gerade kein Besitzrecht am Keller mit der Nr. 38. Auf diesen bezog sich ihr Mietvertrag weder in der schriftlichen Fassung noch in der tatsächlichen Übung, wie sie sich nach der Zuweisung des Kellers Nr. 35 an die Bekl. ergab. Sie hatten den Keller Nr. 38 lediglich als vorübergehende Ausweichlösung erhalten. Ihrer Auffassung, der Mietvertrag habe sich dahin geändert, dass sie künftig den Keller mit der Nr. 38 nutzen dürften, und insoweit aus dem Mietvertrag der WEG ein Besitzrecht entgegenhalten könnten, kann das Gericht nicht folgen. Denn schon nach ihrem eigenen Sachvortrag war ihnen der Keller Nr. 38 als Ausweichmöglichkeit überlassen worden, weil in dem bis dahin genutzten Keller Sanierungsarbeiten stattfinden mussten. Das lässt schon vom Ansatz her nicht auf eine Änderung des Mietvertrages schließen. Und das gilt in besonderem Maße, weil ihnen der Keller eben nicht von ihrer Vermieterin, sondern von der Hausverwaltung der WEG angeboten worden ist. Diese wäre zu einer Änderung des Mietvertrages in keinem Fall befugt gewesen.

4. Die Bekl. können dem Anspruch der Kl. auch kein Zurückbehaltungsrecht entgegenhalten, weil die Kl. oder die Eigentümergemeinschaft den Bekl. keinen anderweitigen Keller zur Nutzung zugewiesen hätten. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Hausverwaltung den Bekl. nun den Kellerraum Nr. 41, der dem Sondereigentum der von Ihnen genutzten Wohnung zugeordnet ist, angeboten hat, ob dieser verschlossen war oder eben deutlich kleiner als die zuletzt benutzten Kellerräume. Denn der Anspruch der Bekl. auf Zuweisung eines bestimmten Kellerraums zur Nutzung richtet sich gerade nicht an die Eigentümergemeinschaft, sondern ausschließlich gegen deren Vermieterin. Denn dieser Anspruch ergibt sich ausschließlich aus dem Mietvertrag und nicht aus der tatsächlichen Nutzung der Wohnung oder eines bestimmten Kellerraums.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von den Bekl. zitierten Entscheidung des BGH (BGHZ 141, 239 ff.). In dieser Entscheidung findet sich keine Lösung des hier streitgegenständlichen Problems hinsichtlich der Nutzung von Räumlichkeiten, für die lediglich ein Sondernutzungsrecht besteht. Vielmehr geht es ausschließlich um die Frage, wer in die Vermieterstellung einrückt, wenn nach Übergabe der Mietsache WEG-Eigentum gebildet und die Wohnung gesondert verkauft wurde. […]

5. Nach alledem sind die Kosten des Rechtsstreits den Bekl. aufzuerlegen. […]

6. Der Streitwert wird auf 8.000 € festgesetzt. Das Gericht schätzt diesen Streitwert gemäß § 287 ZPO auf den Verkehrswert eines Kellers wie dem streitgegenständlichen. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass die Kl. nicht aus Sondereigentum, sondern in gewillkürter Prozessstandschaft als Sondernutzungsberechtigte gegen die Bekl. vorgeht. Tatsächlich macht sie aber die Eigentumsrechte der Gemeinschaft geltend.

Dem steht auch nicht entgegen, dass die Bekl. letztlich nicht die Herausgabe des streitgegenständlichen Kellers verweigert haben, sondern lediglich die Zurverfügungstellung eines gleichwertigen, insbesondere gleichgroßen Kellers im Wege eines Zurückbehaltungsrechts geltend gemacht haben. Und grundsätzlich kann im Falle der Geltendmachung derartiger Zurückbehaltungsrechte bei unstreitigen Klageanspruch auch der Wert des Zurückbehaltungsrechts bzw. der verlangten Gegenleistung streitwertbestimmend sein (vgl. Zöller-Herget, ZPO, 32. Aufl., § 3 Rn. 16 - Stichwort: Herausgabeklagen). Allerdings haben die Bekl. sich hier nicht mit ihrem Verteidigungsvorbringen darauf beschränkt, die Herausgabe eines anderen Kellers zu verlangen, sondern haben eben auch die Aktivlegitimation der Kl. bestritten mit der Folge, dass hier nicht mietrechtliche Sondervorschriften wie § 41 GKG angewendet werden können.

Viele Mietverträge sehen vor, dass dem Wohnungsmieter ein Kellerraum nach Verfügbarkeit vom Hauswart zugewiesen wird. Ein Anspruch auf einen bestimmten Raum besteht dann nicht. Wenn nach Umwandlung zu Eigentumswohnungen Sondernutzungsrechte eingeräumt werden, sind Konflikte mit den tatsächlichen Kellernutzern absehbar.

Es bestand ein langjähriges Mietverhältnis der Mieter über eine Wohnung in Charlottenburg. Vor einigen Jahren erfolgte eine Umwandlung in Eigentumswohnungen. Die Keller stehen seither weiterhin im Gemeinschaftseigentum, den Miteigentümern wurde das Sondernutzungsrecht an einem Kellerverschlag zugewiesen. Der Kellerverschlag, der den Mietern im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis überlassen wurde, ist nicht identisch mit demjenigen, der dem Vermieter als Sondernutzungsrecht zugewiesen wurde.

Im Zuge von Instandsetzungsarbeiten wurde den Mietern ein dritter Keller zugewiesen, nach Abschluss der Arbeiten war eine „Rückkehr“ in ihren Keller nicht mehr möglich, da dieser anderweitig belegt war. Den Mietern wurde vom Vermieter ein wesentlich kleinerer Keller, wahlweise ein größerer gegen Nutzungsentgelt angeboten.

Die Klägerin – die Miteigentümerin, der das Sondernutzungsrecht am umstrittenen Keller zustand – verlangte von den Mietern Herausgabe des Kellerraums; dies geschah erst während des Rechtsstreits.

Das AG legte den Mietern die Kosten auf, da sie zur Herausgabe verpflichtet gewesen seien. Die Klägerin sei aufgrund des ihr zugewiesenen Sondernutzungsrechts am Keller aktivlegitimiert, im Wege gesetzlicher Prozessstandschaft für die Eigentümergemeinschaft Herausgabe zu verlangen. Ein Zurückbehaltungsrecht für den Mieter bestehe nicht, denn dies könne sich nur aus dem Mietvertrag oder einer tatsächlichen Übung ergeben. Der Keller sei ihnen jedoch nur als Ausweichmöglichkeit überlassen worden, so dass eine Änderung des Mietvertrages ausscheide.

Den Mietern war hier der genutzte Kellerraum Nr. 38 nur vorübergehend überlassen worden, so dass die Entscheidung des Amtsgerichts zweifellos richtig ist. In der Praxis gibt es aber immer wieder Probleme:

1. Auch ohne die sich aus einer Umwandlung und Veräußerung ergebenden Komplikationen ist oft unklar, ob der Mieter einen vertraglichen Anspruch auf einen bestimmten Kellerraum hat, wenn dieser nicht identifizierbar im Mietvertrag angegeben ist. Auch eine jahrzehntelange Nutzung mit Duldung durch den Vermieter begründet keinen vertraglichen Anspruch (LG Frankfurt/Main, GE 2014, 1587). Wird dem Mieter lediglich ein Kellerraum „zugewiesen“, ist auch eine spätere Änderung durch den Vermieter möglich (BeckOK, MietR/Kinne/Gras, BGB § 535 Rn. 808).

2. Ist der Kellerraum mitvermietet, wird nach einer Umwandlung zu Eigentumswohnungen und Wohnungsveräußerung der Sondereigentümer neuer (alleiniger) Vermieter der Wohnung und auch des Kellers (BGH, GE 1990, 770). Einem Herausgabeanspruch der Gemeinschaft hinsichtlich des im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerraums kann der Mieter ein Besitzrecht nach § 986 BGB entgegenhalten – so der BGH ohne nähere Begründung (kritisch MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl. 2016, BGB § 566 Rn. 28 f.). Im Schrifttum wird allerdings nach wie vor die Auffassung vertreten, dass in diesen Fällen auch die WEG als Eigentümerin der Gemeinschaftsfläche in den Mietvertrag eintritt (BeckOGK/Falkner, 1. Juli 2018, WEG § 13 Rn. 103-111).

3. Ist einem anderen Sondereigentümer als dem Vermieter der Kellerraum zur Sondernutzung zugewiesen, soll entgegen der Entscheidung GE 1990, 770 auch dieser neben dem Sondereigentümer der Wohnung Vermieter werden (BGH, GE 2005, 1548). Eine einschränkende Auslegung des § 566 BGB aus Gründen der Praktikabilität hält der BGH hier nicht für erforderlich. Allerdings ist die Abgrenzung in den Fällen zweifelhaft, in denen der Mieter nicht nur einen Kellerraum, sondern mehrere und zusätzlich noch eine Garage gemietet hatte.