Herausgabeanspruch des Mieters nach Wiederaufbau einer abgebrannten Wohnung

Nach einer - von einer Zerstörung zu unterscheidenden - Beschädigung der Mietsache kann der Vermieter den vom Mieter geltend gemachten Gewährleistungs- und Herausgabeansprüchen ein Überschreiten der sog. „Opfergrenze“ nicht entgegenhalten, wenn er die Mietsache nach dem Schadensereignis - unter Verwendung von Versicherungsleistungen - tatsächlich wieder aufgebaut hat.

Die Kl. begehren nach einem Wohnungsbrand die Herausgabe einer von der Bekl. angemieteten Wohnung sowie Zahlung; das Ausmaß der durch den Brand verursachten Schäden an der Mietsache ist zwischen den Parteien streitig. Das Amtsgericht hat die Klage überwiegend abgewiesen und lediglich die geltend gemachten Zahlungsansprüche zuerkannt. Zur Begründung hat es ausgeführt, Herausgabeansprüchen der Kl. stünde die vollständige Zerstörung der Mietsache entgegen. Besitzschutzansprüche seien ausgeschlossen, da die Bekl. den Besitz nicht widerrechtlich entzogen habe.

Die Kl. rügen mit der Berufungsbegründung im Wesentlichen eine Verletzung rechtlichen Gehörs, da das Amtsgericht ihren Vortrag zum Ausmaß der Schäden und zu den Umständen der behaupteten Besitzentziehung ohne Beweisaufnahme übergangen habe.

Die statthafte, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

Der Rechtsstreit war wie geschehen unter teilweiser Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO auf den Antrag der Kl. an das Amtsgericht zurückzuweisen. Danach darf das Berufungsgericht die Sache unter Aufhebung des Urteils zurückverweisen, soweit das Verfahren des ersten Rechtszugs an einem wesentlichen Mangel leidet und aufgrund dieses Mangels eine umfangreiche oder aufwendige Beweisaufnahme erforderlich ist. Diese Voraussetzungen sind erfüllt. […]

Das angefochtene Urteil beruht in mehrfacher Hinsicht auf einer fehlerhaften Behandlung des Parteivorbringens, indem es zwischen den Parteien streitige Tatsachen als unstreitig behandelt und eindeutiges Parteivorbringen offensichtlich sachwidrig und damit objektiv fehlerhaft gewürdigt hat (vgl. BVerfG, Beschl. v. 7. April 1981 - 2 BvR 911/80, BVerfGE 57, 42; Heßler, in: Zöller, ZPO, 35. Aufl. 2024, § 538 Rz. 18, 25 jeweils m.w.N.).

Das Amtsgericht hat den von den Kl. geltend gemachten Herausgabeanspruch verneint, da die streitgegenständliche Wohnung „vollständig zerstört“ gewesen sei. Das ergebe sich aus den „vorliegenden (Partei-) Gutachten“. Gewährleistungsansprüche der Kl. seien davon ausgehend „aufgrund objektiver Unmöglichkeit gemäß § 275 Abs. 1 BGB ausgeschlossen. Besitzschutzansprüche bestünden ebenfalls nicht, da die Kl. die Wohnung der Bekl. zur Instandsetzung freiwillig überlassen hätten. Damit scheide eine „widerrechtliche Inbesitznahme“ aus. Außerdem habe das Besitzrecht der Kl. „mit der vollständigen Zerstörung“ der Mietsache geendet.

Das ist nicht frei von Verfahrensfehlern.

Zum einen hatten die Kl. die - vollständige oder teilweise - Zerstörung der Mietsache im ersten Rechtszug substantiiert bestritten. Davon ausgehend verletzt es die Kl. in ihrem Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs, dass das Amtsgericht unter Verwertung der Parteigutachten, bei denen es sich um bloßen Sachvortrag handelte, ohne Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens gleichwohl von einer vollständigen Zerstörung der Mietsache ausgegangen ist. Dieser Verfahrensfehler betrifft sowohl die auf § 275 Abs. 1 BGB gestützte Verneinung von Gewährleistungs- als auch die von Besitzschutzansprüchen.

Die angefochtene Entscheidung erweist sich auch nicht hinsichtlich der Verneinung von Besitzschutzansprüchen aus anderen Gründen als zutreffend. Denn die Kl. haben den Besitz nach eigenem Vorbringen nicht freiwillig aufgegeben. Die Berufung rügt zu Recht, dass die Kl. auch gestörten Mietbesitz nach § 866 BGB geltend gemacht haben, den sie nach ihrem im Einzelnen streitigen Vortrag gerade nicht freiwillig aufgegeben haben. Im hier streitigen Fall einer Besitzentziehung des Mitbesitzers ist der Besitzschutz ebenso unbeschränkt wie bei Störung oder Entziehung des Alleinbesitzes (vgl. Götz, in: BeckOGK BGB, Stand: 1. Oktober 2023, § 866 Rz. 1 m.w.N.). Das hat das Amtsgericht unter verfahrensfehlerhafter Ausblendung des klägerischen Vortrags zur Begründung und Entziehung des Mitbesitzes außer Betracht gelassen.

Davon ausgehend ist nunmehr durch das Amtsgericht umfänglicher Beweis zu der von der Bekl. behaupteten vollständigen Zerstörung der Mietsache zu erheben. Sofern der Bekl. der Beweis nicht gelingen sollte und lediglich eine Beschädigung der Mietsache vorliegen sollte, hat das Amtsgericht entsprechend § 563 Abs. 2 ZPO davon auszugehen, dass die sog. „Opfergrenze“ wegen der Aufwendungen für eine Instandsetzung der Mietsache hier nicht überschritten war, da die Bekl. die Mietsache mittlerweile - unter Verwendung von Versicherungsleistungen - wieder aufgebaut und sogar neu vermietet hat (vgl. zur Abgrenzung Emmerich, in: Staudinger, BGB, Bearbeitungsstand 3. März 2023, Vormerkungen zu § 536 Rz. 5a m.w.N.). Es hat ferner davon auszugehen, dass die bloße Neuvermietung der Räume an Dritte einem Herausgabeanspruch nicht entgegenstünde (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, GE 2015, 315 = NJW 2015, 1516, Tz. 25 m.w.N.).

Die Kammer hat das ihr gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO eingeräumte Ermessen hinsichtlich einer eigenen Sachentscheidung oder einer Aufhebung und Zurückverweisung (vgl. BGH, Urt. v. 5. Juli 2011 - II ZR 188/09, NJW-RR 2011, 1365, juris Tz. 7) mit dem sich aus dem Tenor ersichtlichen Ergebnis ausgeübt. Denn eine Aufhebung und Zurückverweisung war hier wegen des Umfangs der durchzuführenden Beweisaufnahme nicht nur gerechtfertigt, sondern trotz der mit einer Aufhebung und Zurückverweisung für die Parteien verbundenen Nachteile allein wegen des Erhalts eines zumindest zweizügigen Instanzenzugs zur Überprüfung der umfangreichen neuerlichen Beweiserhebung geboten (vgl. BGH, aaO.).

[…] Gründe, die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO zuzulassen, bestanden nicht, weil der Rechtssache derzeit weder grundsätzliche Bedeutung zukommt noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern. Auch wenn die rechtlichen Folgen einer vollständigen oder teilweisen Zerstörung der Mietsache höchstrichterlich bislang ungeklärt sind, erfordert die Zulassung der Revision die Erheblichkeit der durch die Revision zu klärenden Rechtsfrage für die abschließende Sachentscheidung. Im hier gegebenen Falle der Aufhebung und Zurückverweisung nach § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO indes fehlt es grundsätzlich an der Entscheidungserheblichkeit bis zur Durchführung der Beweiserhebung (vgl. OLG Nürnberg, Urt. v. 22. Februar 2017 - 12 U 812/15, NJOZ 2018, 667, beckonline Tz. 113; Kammer, Urt. v. 5. September 2019 - 67 S 101/19, GE 2019, 1241 - BeckRS 2019, 20487, Tz. 16). Das gilt auch hier. Denn sollte der Bekl. schon der Beweis einer über eine bloße Beschädigung der Mietsache hinausgehenden Zerstörung nicht gelingen, käme es auf die abstrakten Rechtsfolgen einer Zerstörung der Mietsache nicht mehr an.

Nach einer – von einer Zerstörung zu unterscheidenden – Beschädigung der Mietsache durch einen Wohnungsbrand kann der Vermieter, der die Mietsache nach dem Brand unter Verwendung von Versicherungsleistungen wieder aufgebaut hat, nicht mit der sog. „Opfergrenze“ argumentieren, wenn der Mieter Gewährleistungs- und Herausgabeansprüche geltend macht, weil er wieder in die Wohnung einziehen will.

Die Kläger begehren nach einem Wohnungsbrand die Herausgabe der von der beklagten Vermieterin angemieteten Wohnung sowie Zahlung; das Ausmaß der durch den Brand verursachten Schäden an der Mietsache ist zwischen den Parteien streitig. Das AG hat die Klage überwiegend

abgewiesen und nur die Zahlungsansprüche zuerkannt. Dem Herausgabeanspruch der Mieter stünde die vollständige Zerstörung der Mietsache entgegen. Die Mieter hätten der Vermieterin die Wohnung zur Instandsetzung auch freiwillig überlassen. Das Besitzrecht der Kläger habe „mit der vollständigen Zerstörung“ der Mietsache geendet. Die Kläger rügen mit der Berufung, dass das Amtsgericht ihren Vortrag zum Ausmaß der Schäden übergangen habe – mit Erfolg.

Das LG Berlin verwies die Sache zur weiteren Sachaufklärung an das AG zurück. Es sei umfangreiche und aufwendige Beweisaufnahme erforderlich. Das AG sei ohne Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens und lediglich auf Grundlage eines von der Beklagten vorgelegten Parteigutachtens gleichwohl fehlerhaft von einer vollständigen Zerstörung der Mietsache ausgegangen.

Sofern lediglich eine Beschädigung und keine Zerstörung der Mietsache vorliegen sollte, habe das Amtsgericht davon auszugehen, dass die sog. „Opfergrenze“ wegen der Aufwendungen für eine Instandsetzung der Mietsache im vorliegenden Fall nicht überschritten war, da die Beklagte die Mietsache mittlerweile – unter Verwendung von Versicherungsleistungen – wieder aufgebaut und sogar neu vermietet habe. Es habe ferner davon auszugehen, dass die bloße Neuvermietung an Dritte einem Herausgabeanspruch nicht entgegenstünde.