Herausgabeanspruch

Herausgabeanspruch; Geltendmachung eines Besitzrechtes gegenüber dem Räumungsanspruch

1. Beruft sich der Mieter gegenüber der Räumungsklage auf ein Recht zum Besitz, trifft ihn die die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Mietvertrag mit der Vermieter-GbR nach den Grundsätzen der Duldungsvollmacht zustande gekommen ist.

2. Zu den Anforderungen an die Darlegungslast in diesem Fall.

Der Kl. verlangt von dem Bekl. Räumung und Herausgabe des im Tenor bezeichneten Ladenlokals an die aus ihm und dem Zeugen H. bestehende BGB-Gesellschaft, die Eigentümerin des Objekts ist. Wegen der getroffenen Feststellungen wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen (GA 217 ff.). Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und ausgeführt, dem Bekl. stehe gemäß § 986 BGB ein Recht zum Besitz zu, weil der Kl. sich den mit dem Zeugen H. im Namen der GbR geschlossenen Mietvertrag nach Rechtsscheingrundsätzen zurechnen lassen müsse. Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen (GA 220 ff.). Hiergegen richtet sich die Berufung des Kl., mit der dieser im tenorierten Umfang seine Schlussanträge erster Instanz weiter verfolgt. Er nimmt Bezug auf sein erstinstanzliches Vorbringen und macht geltend, das Landgericht habe zu Unrecht eine Duldungsvollmacht angenommen. Eine solche habe sich schon allein aus wirtschaftlichen Erwägungen lediglich auf eine normale Vermietung zu ortsüblichen Bedingungen und marktüblichen Konditionen beziehen können. Keinesfalls könne aus seinem Verhalten eine Duldungsvollmacht dahingehend abgeleitet werden, der Zeuge H. habe zu völlig unüblichen und für die GbR unwirtschaftlichen Konditionen vermieten können. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründung Bezug genommen (GA 253 ff.).

Der Bekl. verteidigt das angefochtene Urteil und bittet nach Maßgabe seines Schriftsatzes vom 20.8.2009 (GA 261) um Zurückweisung der Berufung. Er verweist insbesondere darauf, dass er bereits bei einem vorangegangenen Vertragsschluss bezüglich einer Wohnung in der streitgegenständlichen Immobilie mit einer anderen Mieterin als Dolmetscher beteiligt gewesen sei und deshalb gewusst habe, dass sich der Zeuge H. um die Mietangelegenheiten der GbR gekümmert und auch im Namen der GbR die Mietverträge abgeschlossen habe. Er habe daher darauf vertrauen dürfen, dass dieser die Gesellschaft habe allein vertreten dürfen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien einschließlich der zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen Bezug genommen.

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg. Der Bekl. ist gemäß § 985 BGB verpflichtet, das streitgegenständliche Ladenlokal an die aus dem Kl. und dem Zeugen H. bestehende BGB-Gesellschaft herauszugeben. Auf ein Recht zum Besitz i. S. d. § 986 BGB kann der Bekl. sich nicht berufen, weil der Mietvertrag vom 7.8.2006 nicht wirksam mit der aus dem Kl. und dem Zeugen Himmels bestehenden BGB-Gesellschaft als Vermieterin zustande gekommen ist. Des Weiteren steht dem Kl. gegen den Bekl. gemäß § 280 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Ersatz seiner außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 837,52 € zu.

1. Die Klage ist zulässig. Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichts, dass der Kl. jedenfalls unter den besonderen Umständen des Streitfalls ausnahmsweise berechtigt ist, im eigenen Namen auf Herausgabe des Mietobjekts an die Gesellschaft zu klagen. Zwar ist ein Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Allgemeinen allein nicht befugt, eine der Gesamthand zustehende Forderung gegen einen Dritten im eigenen Namen gemäß § 432 BGB geltend zu machen. Nach §§ 709 I, 730 II 2 BGB können die Gesellschafter, falls - wie hier - nicht ein anderes vereinbart ist, die Geschäfte der Gesellschaft nur gemeinschaftlich führen, mithin auch nur gemeinschaftlich die Forderung einklagen. Offenbleiben kann auch, ob im Hinblick auf den seit Änderung der BGH-Rechtsprechung zur Rechts- und Parteifähigkeit der (Außen-) GbR eingetretenen Zeitablauf im Zeitpunkt der Einleitung des vorliegenden Verfahrens am 13.12.2007, d. h. mehr als sechs Jahre nach Veröffentlichung der Entscheidung des BGH vom 29.1.2001 im Heft 14 der NJW, überhaupt noch ein grundsätzliches Bedürfnis für die Zulässigkeit einer Klage, mit der ein Gesellschafter einer GbR mit Ermächtigung der übrigen vertretungsberechtigten Gesellschafter eine Forderung der GbR im eigenen Namen geltend macht, angenommen werden kann (vgl. z. B. OLG Brandenburg, NGZ 2006, 382). In besonders gelagerten Fällen sind aber auch einzelne Gesellschafter prozessführungsbefugt, wenn der andere Gesellschafter sich unter Zurückstellung der Gesellschafterinteressen im bewussten Zusammenwirken mit dem Dritten weigert, an der Geltendmachung einer Gesellschaftsforderung mitzuwirken. Verweigern die anderen Gesellschafter die Einziehung der Forderung aus gesellschaftswidrigen Gründen und ist zudem der verklagte Gesellschaftsschuldner an dem gesellschaftswidrigen Verhalten beteiligt, hat der einzelne Gesellschafter ein berechtigtes Interesse, den Anspruch der Gesellschaft einzuklagen (BGH, NJW 2000, 734). Für die Zulässigkeit der Alleinklage des Gesellschafters kommt es hierbei allein darauf an, ob der Kl. ein solches Zusammenwirken schlüssig vorgetragen hat, während die Frage, ob tatsächlich ein kollusives Zusammenwirken vorliegt, ggf. im Rahmen der Begründetheitsprüfung zu thematisieren ist (OLG Koblenz, NGZ 1999, 250). Diese Voraussetzungen hat das Landgericht im Streitfall rechtsfehlerfrei bejaht.

2. Die Klage ist auch aus § 985 BGB begründet. Der BGB-Gesellschaft steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf Herausgabe des streitgegenständlichen Ladenlokals zu, ohne dass sich der Bekl. demgegenüber auf ein Recht zum Besitz i. S. d. § 986 Abs. 1 BGB berufen kann. Ein solches Recht folgt nicht aus dem Mietvertrag vom 7.8.2006 (GA 21), denn dieser ist mangels Vertretungsmacht des Zeugen H. nicht wirksam zustande gekommen. Nach §§ 709 I, 714 BGB können die Gesellschafter, falls - wie hier - nicht ein anderes vereinbart ist, die Geschäfte der Gesellschaft nur gemeinschaftlich führen, mithin auch nur gemeinschaftlich einen Mietvertrag abschließen. Der danach allein mit dem Zeugen H. im Namen der Gesellschaft abgeschlossene Mietvertrag war bis zu seiner - hier unstreitig nicht erteilten - Genehmigung durch den Kl. schwebend unwirksam.

Die Gesellschaft muss sich das Handeln des Zeugen H. auch nicht nach Rechtsscheinsgrundsätzen zurechnen lassen, weil der Kl. das Verhalten des Mitgesellschafters geduldet hat. Zwar ist einer BGB-Gesellschaft die Kenntnis von rechtserheblichen Umständen bereits dann zuzurechnen, wenn nur ein gesamtvertretungsberechtigter Geschäftsführer von diesen Umständen Kenntnis erlangt (vgl. für zwei vertretungsberechtigte Geschäftsführer bei der GmbH, BGH, Urt. v. 16.11.1987, NJW 1988, 1199 - II ZR 92/87). Eine Duldungsvollmacht liegt jedoch nur vor, wenn der Vertretene es wissentlich geschehen lässt, dass ein anderer für ihn wie ein Vertreter auftritt und der Geschäftsgegner dieses Dulden nach Treu und Glauben dahin versteht und verstehen darf, dass der als Vertreter Handelnde bevollmächtigt ist (BGH, Urt. v. 10.1.2007, VIII ZR 380/04; Urt. v. 14.5.2002, XI ZR 155/01; Urt. v. 9.11.1989, NJW-RR 1990, 404).

Hieran fehlt es. Wendet der Bekl. ein Recht zum Besitz ein, trifft ihn die Beweislast, dass er (noch) zum Besitz berechtigt ist (BGH, Urt. v. 25.9.1985, NJW-RR 1986, 282 - VIII ZR 270/84). Dementsprechend trägt der Bekl. die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Mietvertrag mit der X-GbR nach den Grundsätzen der Duldungsvollmacht zustande gekommen ist. Diesen Beweis hat der Bekl. nicht geführt. Zwar ist nach dem Ergebnis der durch das Landgericht zutreffend gewürdigten erstinstanzlichen Beweisaufnahme davon auszugehen, dass es der Zeuge H. war, der mit den Mietern in Kontakt getreten ist und die Mietverträge grundsätzlich zugleich auch im Namen des Kl. unterzeichnet hat. Das allein rechtfertigt jedoch nicht die Annahme eines Vertrauenstatbestandes zugunsten des Bekl. Ein solcher kann nur festgestellt werden, wenn das Verhalten, das den Rechtsschein erzeugt von einer gewissen Dauer oder Häufigkeit ist (BGH, Urt. v. 5.3.1998, NJW 1998, 1854; Palandt/Heinrichs, BGB, 68. Aufl. 2009, § 172 BGB, Rdnr. 12) und der Geschäftsgegner die Tatsachen kennt, aus denen sich der Rechtsschein der Bevollmächtigung ergibt (BGH, Urt. v. 10.1.2007, VIII ZR 380/04). Zumindest Letzteres ist dem Vorbringen des Bekl. nicht zu entnehmen. Erstinstanzlich hat der Bekl. sich darauf berufen, der Zeuge H. habe ihm erklärt, er würde die Mietverträge abschließen und auch ansonsten die Verwaltung erledigen, er sei im Innenverhältnis bevollmächtigt, die GbR insgesamt zu vertreten. Daran habe er auch keine Zweifel gehabt, zumal ihm bekannt gewesen sei, dass der Zeuge auch ansonsten für die GbR Mietverträge mit anderen Mietern abgeschlossen habe und der Kl. hiervon Kenntnis erlangt habe (GA 93). Dieses Vorbringen ist substanzlos und rechtfertigt unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben keinen Vertrauenstatbestand zugunsten des Bekl. Konkrete Tatsachen aus denen sich seine Kenntnis bei Abschluss des Mietvertrages ergeben, trägt der Bekl. nicht vor. Welche konkreten Mietverhältnisse der Zeuge H. in gleicher Weise mit Kenntnis des Kl. abgeschlossen hat und wann er hiervon Kenntnis erlangt haben will, legt er nicht dar. Zweitinstanzlich hat der Bekl. sich darauf berufen, er sei bereits bei einem vorangegangenen Mietverhältnis in dieser Immobilie mit einer anderen Mieterin als Dolmetscher beteiligt gewesen und habe deshalb gewusst, dass sich der Zeuge H. um die Mietangelegenheiten der GbR kümmere, der auch im Namen der GbR sämtliche Mietverträge abschließe (GA 263). Auch auf diesen weder inhaltlich noch zeitlich konkretisierten Vortrag lässt sich eine Duldungsvollmacht nicht stützen. Er enthält keine Tatsachen, die auf eine Kenntnis des Bekl. über den geschilderten Einzelfall hinaus schließen lassen und nach Treu und Glauben seine Annahme rechtfertigen, der Zeuge H. sei berechtigt gewesen, den Mietvertrag im Namen der Gesellschaft mit ihm zu schließen.

Unabhängig von vorstehenden Darlegungen scheitert die Annahme einer Duldungsvollmacht auch daran, dass der Bekl. nicht bewiesen hat, welche weiteren Mietverträge mit gleichem Inhalt der Zeuge H. mit Kenntnis des Kl. im Namen der Gesellschaft abgeschlossen haben soll. Angesichts der ungewöhnlichen und der GbR nachteiligen Vertragsgestaltung erfordert die Annahme einer Duldungsvollmacht die Feststellung, dass der Zeuge H. nicht nur „normale" Mietverträge, sondern auch weitere Mietverträge mit einer Mietfreistellung über einen Zeitraum von sechs Jahren wegen (angeblich) von Seiten des Mieters erbrachten Instandhaltungsarbeiten abgeschlossen hat. Der Bekl. kann - abgesehen von den mit ihm geschlossenen Verträgen - insoweit nicht einen einzigen vergleichbaren Mietvertragsschluss benennen. Für eine Anscheinsvollmacht ist nichts vorgetragen.

Darauf, ob der Bekl. und der Zeuge H. bei Abschluss des Mietvertrages zum Nachteil der GbR kollusiv zusammengewirkt haben, was den Umständen nach nahe liegt, kommt es nicht mehr an.

3. Der Kl. kann von dem Bekl. gemäß § 280 Abs. 1 BGB ferner Ersatz seiner außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 837,52 € verlangen. Rechtserhebliches hierzu hat der Bekl. nicht vorgebracht.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.